Hallo!
Das Thema wurde zwar schon mehrfach diskutiert, habe jetzt aber einen Fall, bei dem ich trotzdem auf dem Schlauch stehe.
Eingetragen sind 6 Eigentümer:
u.a A= 12/48; B=6/48; C=6/48;....
2 Eigentümer (E und F) übertragen ihre Anteile an die übrigen 4, habe jetzt also nur noch 4 Eigentümer, so dass z.B der Anteil A jetzt 16/48, B=8/48, C=8/48 beträgt.
U.a. sollen folgende VKRe eingetragen werden:
a)
Auf dem Anteil des für A für B und C "in der Weise, dass dieses im Verhältnis der Miteigentumsanteile, die den Eig. zu B und C zustehen, ausgeübt werden kann"
b)
Auf Anteil des C für A und B in der Weise, " dass die Eig. zu A und B das VKR gemeinsam ausüben können im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, die sie zuvor 
hatten - also A=12/48, B=6/48.
Für beide VKRe wurde vereinbart, dass - sofern einer der Berechtigten das Recht nicht ausüben möchte - es dem anderen zusteht.
Zwar spricht dies grundsätzlich für § 472 BGB, doch habe ich ein Problem hinsichtlich der Regelung mit dem "Verhälnis der Miteigentumsanteile".
Ist hier die Angabe eines Gemeinschaftsverhältnisses erforderlich?
Vorkaufsrecht Gemeinschaftsverhälnis
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a)
Auf dem Anteil des für A für B und C "in der Weise, dass dieses im Verhältnis der Miteigentumsanteile, die den Eig. zu B und C zustehen, ausgeübt werden kann"
Anteil B derzeit 8/48
Anteil C derzeit 8/48
Verhältnis dieser Anteile also 1:1. Demnach würde ich zu je 1/2 Anteil eintragen.
b)
Auf Anteil des C für A und B in der Weise, " dass die Eig. zu A und B das VKR gemeinsam ausüben können im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, die sie zuvor hatten - also A=12/48, B=6/48.
Anteil A zuvor 12/48
Anteil B zuvor 6/48
Verhältnis 2:1
Also soll man wohl A zu 2/3 Anteil und B zu 1/3 Anteil eintragen.
Oder??? -
Die Eintragung eines Vorkaufsrechts für mehrere Berechtigte in Bruchteilsgemeinschaft ist nicht möglich (OLG Frankfurt FGPRax 1998, 170). Im übrigen muss beim Vorkaufsrecht für mehrere Berechtigte überhaupt kein Anteilsverhältnis im Grundbuch angegeben werden, weil § 47 GBO wegen des zwingenden Gesamtverhält-nisses des § 472 BGB (§ 513 BGB a.F.) auf das Vorkaufsrecht nicht anzuwenden ist (Demharter § 47 RdNr.3 m.w.N.).
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Mein Problem ist dann aber das angegebene Anteilsverhältnis.
Widerspricht dieses nicht dem § 472, oder habe ich dieses als schuldrechtliche Regelung nicht zu beachten?
Dann würde ich kein Gemeinschaftsverhältnis eintragen, muss aber auch nicht in meinem Eintrag ausdrücklich auf § 472 verweisen, oder? -
Eine Verweisung auf die Vorschrift des § 472 BGB im Eintragungstext ist nicht erforderlich.
Ich bin ebenfalls der Ansicht, dass es sich hier nur um eine schuldrechtliche Regelung handelt, die darauf abzielt, in welchem Anteilsverhältnis ein etwaiger späterer Eigentumserwerb aufgrund erfolgter Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen soll. -
Die Eintragung eines Vorkaufsrechts für mehrere Berechtigte in Bruchteilsgemeinschaft ist nicht möglich (OLG Frankfurt FGPRax 1998, 170). Im übrigen muss beim Vorkaufsrecht für mehrere Berechtigte überhaupt kein Anteilsverhältnis im Grundbuch angegeben werden, weil § 47 GBO wegen des zwingenden Gesamtverhält-nisses des § 472 BGB (§ 513 BGB a.F.) auf das Vorkaufsrecht nicht anzuwenden ist (Demharter § 47 RdNr.3 m.w.N.).
Anders aber Schöner/Stöber, 12. Auflage, Rn. 1406 u. 1407:
"Das subjektiv-persönliche und das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht kann mehreren Berechtigten gemeinschaftlich bestellt werden. Die Rechteinhaber können in Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) oder zur gesamten Hand (...) berechtigt sein. (...)
Bestellung eines VR für mehrere Berechtigte gemeinschaftlich erfordert Festlegung der Anteile in Bruchteilen oder des gemeinschaftlichen Rechtsverhältnisses in der Eintragungsbewilligung (...) und (...) Eintragung des Rechts unter Bezeichnung der Anteile in Bruchteilen oder des Rechtsverhältnisses § 47 GBO)."
Eine Verweisung auf die Vorschrift des § 472 BGB im Eintragungstext ist nicht erforderlich.
Auch hier aA Schöner/Stöber, Rn. 1407 und 1407a. -
Es steht und fällt alles damit, ob man § 472 BGB als abschließende Regelung bezüglich des Gemeinschafts-verhältnisses beim Vorkaufsrecht ansieht (so etwa Demharter § 47 RdNr.3). Bejaht man dies, so kann beim Vorkaufsrecht konsequenterweise keine Bruchteilsgemeinschaft, keine Gesamtberechtigung i.S. des § 428 BGB und auch keine Gesamthandsberechtigung für zulässig erachtet werden (zu den streitigen Einzelheiten vgl. Bauer/v.Oefele/Wegmann § 47 RdNrn.107-109 m.w.N.). Daraus folgt, dass die Angabe des § 472 BGB im Eintragungstext nicht erforderlich sein kann, weil es beim Vorkaufsrecht schlechterdings kein hiervon abweichendes Gemeinschaftsverhältnis gibt. Die Angabe des § 472 BGB wird daher auch nur für erforderlich gehalten, wenn man anderweitige Gemeinschaftsverhältnisse beim Vorkaufsrecht für möglich hält, weil die Fallgestaltung des § 472 BGB dann von diesen anderen Gemeinschaftsformen abzugrenzen ist (BGH Rpfleger 1998, 17; Bauer/v.Oefele/Wegmann § 47 RdNr.105).
Mit anderen Worten: Die jeweilige Ansicht diktiert auch die jeweils zutreffende grundbuchrechtliche Handhabung. -
Hier beantragt ein Notar gerade bei Wohnungseigentum (Sondereigentum Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 wird für mehrere Familienange-hörige begündet) ein Vorkaufsrecht gem. § 428 BGB für die Berechtigten. Also Sondereigentumsinhaber Nr. 2 und Nr. 3 haben gemeinsam Vorkaufsrecht an Sondereigentum Nr. 1. Nach seiner Argumentation versetzt § 428 BGB den Eigentümer von Sondereigentum Nr. 1 in die Lage nach seinem Belieben an einen der Vorkaufsrechtsberechtigten leisten zu können, auch wenn alle zusammen ihren Anspruch gelten machen. Er kann sich den neuen Eigentümer des Sondereigentum Nr. 1 somit aussuchen. Nach § 472 BGB ist dies nicht zu erreichen.
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Die rechtliche Beurteilung des von meiner Vorrednerin unterbreiteten Sachverhalts hängt ebenfalls ausschließlich davon ab, ob man § 472 BGB als abschließende Regelung im Hinblick auf das Gemeinschaftsverhältnis beim Vorkaufsrecht ansieht. Denn wenn es sich so verhält, kann das insoweit zwingende Recht auch nicht durch die genannten Überlegungen des Notars überbrückt werden.
Ich empfehle hierzu die Lektüre von BGH Rpfleger 1998, 17 und die ausführliche Kommentierung bei Bauer/v.Oefele/Wegmann § 47 RdNrn.107-109, in welcher detalliert zu allen denkbaren Gemeinschaftsformen (auch diejenige nach § 428 BGB) Stellung bezogen wird. -
Ich hole diesen Thread mal hoch für folgenden Fall:
Es wird für A und B ein dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Fall, bei dem es ausgeübt werden kann, bestellt.
Das VKR soll A und B in Bruchteilen zu 1/2 zustehen, was ich für zulässig halte (vgl. oben #6).Dann kommt jedoch in der Bewilligung noch der Zusatz:
"Beim Versterben eines der Berechtigten steht das Recht dem Überlebenden allein zu."Ist damit gemeint, dass der Überlebende nach §§ 472 S. 2, 1098 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt ist, das Recht dann alleine auszuüben oder wie soll man sich das hier vorstellen?
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Würde ich so verstehen. Meiner Ansicht nach nur eine Klarstellung. Ähnlich wie der Sukzessivvermerk bei Gesamtgläubigerschaft (vgl. Schöner/Stöber Rn 261 g m.w.N.). Die Rechtsfolgen sind grds. die gleichen (§§ 472 S 2, 473 S 1 BGB).
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Danke für die Bestätigung!
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Hallo,
hier wird ein nicht veräußerliches und nicht vererblichens Vorkaufsrecht für A und B in Gütergemeinschaft, nach dem Tod des Erstversterbenden dem länger Lebenden allein, bewilligt und beantragt.
So wie in #10 soll der Überlebenden wohl berechtigt sein das Vorkaufsrecht alleine auszuüben.
Trage ich denn diesen "Sukzessivvermerk" mit ein?
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Eine Sukzessivberechtigung ist beim Vorkaufsrecht möglich (Meikel/Böhringer § 47 GBO Rn 321), daß der § 472 BGB bei der Gütergemeinschaft Anwendung findet, dagegen eher nicht, weil die Norm auch im Fall des Satzes 2 eine güterrechtlich bedingte gemeinschaftliche Ausübung nicht verdrängt (str.). Würde den Sukzessivermerk hier also ausdrücklich vermerken.
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Eine Sukzessivberechtigung ist beim Vorkaufsrecht möglich (Meikel/Böhringer § 47 GBO Rn 321), daß der § 472 BGB bei der Gütergemeinschaft Anwendung findet, dagegen eher nicht, weil die Norm auch im Fall des Satzes 2 eine güterrechtlich bedingte gemeinschaftliche Ausübung nicht verdrängt (str.). Würde den Sukzessivermerk hier also ausdrücklich vermerken.
Danke, so hab' ich es jetzt auch gemacht.
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