Limited nach dem Rechts des Staates Delaware

Hallo zusammen!

Ich habe folgendes Problem.

Eine deutsche GmbH und Co KG. verkauft mehrere Grundstücke (Wert ca. 11 Mio. Euro) an eine amerikanische Limited nach dem Recht des US-Staates Delaware. Die Auflassungsvormerkung mit Rangvorbehalt habe ich eingetragen, da hierfür die Bewilligung der Verkäuferin ausreichend war.
Dann kam der Antrag auf Eintragung einer Grundschuld (ca. 7 Mio Euro) Gläubigerin ist eine englische Limited unter Ausnutzung des vorbehaltenen Rangvorbehalts. Dieser Rangvorbehalt kann jedoch nur mit Zustimmung der Käuferin in der Form des § 29 GBO ausgeübt werden. Deshalb habe ich einen Vertretungsnachweis in der Form des § 29 GBO per Zwischenverfügung gefordert.

Dann kamen zwei verteilte Zwangssicherungshypotheken , die ich jedoch noch nicht eingetragen habe wegen des vorhergehenden Antrags.

Der Notar legt mir nun zwei Gründungsurkunden vor mit Bestätigung durch den Secretary of State und eine Bescheinigung des Fortbestehens durch die Assistant Secretary nebst Apostille und Beglaubigung durch einen public notary. Meine Käuferin hat als Gesellschafter zwei weitere Limiteds von denen jedoch nur eine "geschäftsführende Gesellschafterin" ist. Zur Vertretungsbescheinigung wird eine lange Liste von allen Personen und deren Funktion eingereicht, aber durfte der Director allein handeln und hat auch er das Siegel der Gesellschaft beizufügen oder ist dies durch die Bescheinigung des Assistant Secretary (diese hat ein Prägesiegel beigefügt von welcher Limited ist nicht erkennbar).
Der zuständige Abteilungsrichter hat mich ans Rechtpflegerforum verwiesen.

Ich habe ein kleines Verständnisproblem. Denn zur Ausnutzung des Rangvorbehalts ist weder nach materiellem noch nach formellem Recht irgendeine Erklärung des Gläubigers des mit dem Rangvorbehalt belasteten Rechts erforderlich, sodass die Rangeinweisung alleine aufgrund Bewilligung des Eigentümers erfolgt (statt vieler vgl. Palandt/Bassenge § 881 RdNr.5 und MünchKomm/Wacke § 881 RdNr.11; Demharter § 45 RdNr.41; Meikel/Böttcher § 45 RdNr.192; nach LG Köln MittRhNotK 1996, 234 wäre nur eine Beschränkung des Rangvorbehalts dahingehend zulässig, dass er auf Rechte beschränkt ist, die vom Vormerkungsberechtigten als Bevollmächtigter des Eigentümers bestellt werden). Die getroffene Vereinbarung, dass die Ausnutzung des Rangvorbehalts nur mit Zustimmung der Vormerkungsberechtigten in der Form des § 29 GBO erfolgen darf, kann daher nach meinem Dafürhalten nur schuldrechtliche Bedeutung und keinesfalls zur Folge haben, dass für die Ausnutzung des Rangvorbehalts die verfahrensrechtliche Bewilligung der Vormerkungsberechtigten erforderlich wäre. Da derlei Vereinbarungen somit für das GBA unbeachtlich sind, kommt es auf das geschilderte Vertretungsproblem im Ergebnis nicht an, weil die Ausnutzung des Rangvorbehalts auch ohne irgendeine Erklärung der Vormerkungsberechtigten erfolgen kann. Damit wäre die erlassene Zwischenverfügung allerdings zu Unrecht ergangen.

Wegen der beiden Zwangshypotheken braucht man sich keine weiteren Gedanken zu machen, weil sie auch für den Fall, dass die vorliegende Grundschuld nicht eingetragen würde, wegen § 883 Abs.2 S.2 BGB als vormerkungswidrig beizeiten wieder aus dem Grundbuch herausflögen.

Im übrigen rege ich an, in § 5 RpflG folgenden Absatz 4 anzufügen:

Der Richter kann die ihm vom Rechtspfleger vorgelegte Sache auch dem https://www.rechtspflegerforum.de vorlegen. Die vorgelegten Sachen bearbeitet das Forum, solange es es für erforderlich hält. Das Forum kann die Sache dem Richter zurückgeben. Gibt das Forum die Sache an den Richter zurück, sind dieser und der vorlegende Rechtspfleger an eine von dem Forum geäußerte Rechtsauffassung gebunden.

Ich teile die Auffassung von juris2112.
Wieso sollte zur Ausnutzg. des RV eine derartige Erklärg. notwendig sein?

Eventuell SV konkretisieren...

Hallo vielen Dank für die Antworten, leider habe ich noch ein Problem mit dem Rangvorbehalt, gemäß Schöner/Stöber 13. Auflage kann ein Rangvorbehalt bedingt sein in der Art, daß er nur für Grundpfandrechte gilt, die unter Mitwirkung des Käufers eines Grundstücks bestellt wurden Rn 2139. (Mein Sachverhalt: "Die Ausübung des Rangvorbehalts erfordert die Zustimmung der Käuferin in der Form des § 29 GBO".)
Wenn das Grundbuchamt diese Bedingung nie zu püfen hat welchen Sinn macht dann diese Beschränkung die sich ausdrücklich auf die Grundbuchform des § 29 GBO bezieht? (auch der Notar hat meiner Zwischenverfügung nicht entgegengehalten, dass die Zustimmung nur schuldrechtlich zu prüfen ist)

Zur Konkretisierung des Sachverhalts:

Die Verkäuferin wie die Käuferin haben jeweils eine Rechtsanwaltkanzlei beauftragt den Kaufvertrag abzuschließen mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmachten. Im Kaufvertrag haben die Bevollmächtigten Rechtsanwälte (auf Verkäuferseite wie auf Käuferseite ) Notariatsangestellte bevollmächtigt zwei dieser Notariatsangestellten (eine für die Verkäuferin eine für die Käuferin) haben die Grundschuld bewilligt und auch die Zustimmung in der Form des § 29 GBO erteilt. Zur Prüfung der ordnungsgemäßen Vertretung ist jedoch auch die Bevollmächtigung der Rechtsanwälte durch die Käuferin zu prüfen, womit ich wieder bei dem Director wäre der für die Amerikanische Limited gehandelt hat.

Vielen Dank für Eure Mühe !!!!

Der in Schöner/Stöber (RdNr.2139) genannte Fall ist der vom LG Köln entschiedene und von mir bereits in #2 zitierte. Demnach ist es zulässig, den Rangvorbehalt dahingehend zu bedingen, dass er nur für Grundpfandrechte gilt, die unter Mitwirkung des Käufers (also z.B. von ihm aufgrund Vollmacht für den Eigentümer) bestellt werden.

So liegt der Fall hier nicht, weil es sich um keine objektbezogene Beschränkung im Hinblick auf das vortretende Grundpfandrecht, sondern um eine subjektbezogene Beschränkung handelt, nach welcher die Ausübung des Rangvorbehalts schlechthin von der formbedürftigen Zustimmung des Gläubigers des mit dem Vorbehalt belasteten Rechts (hier: des Vormerkungsberechtigten) abhängig sein soll. Dies verstößt m.E. gegen zwingendes Recht, weil die Ausübung eines Rangvorbehalts materiellrechtlich nicht von einer solchen Zustimmung abhängig ist und demzufolge auch nicht auf dem Bedingungswege von ihr abhängig gemacht werden kann. Da die genannte Bedingung somit wegen eines Verstoßes gegen zwingendes materielles Recht unwirksam ist, kann sie nach meiner Auffassung nur eine für das GBA bedeutungslose schuldrechtliche Wirkung entfalten.

Andererseits habe ich angesichts der Höhe des Grundpfandrechts und der hieraus folgenden rechtlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit Verständnis dafür, dass man aufgrund des vereinbarten "Vorbehalts für die Ausübung eines Vorbehalts" nicht so ohne weiteres ohne die "erforderliche" Erklärung der Käuferin eintragen möchte. Man kann zu diesem Zwecke durchaus im Wege der Auslegung dazu gelangen, dass die auf den ersten Blick unzulässige Bedingung in der Weise als zulässige Bedingung auszulegen ist, dass die Käuferin bei der Bestellung des vortretenden Grundpfandrechts mitgewirkt haben muss. Da der Notar die Zwischenverfügung mit dem ergangenen Inhalt akzeptiert hat, sollte man über diese Frage aus pragmatischen Gründen den Mantel des Schweigens breiten.

Damit kommt es nur noch darauf an, ob die besagte Zustimmung der Käuferin erklärt wurde (das lässt sich dem Ausgangssachverhalt nämlich nicht eindeutig entnehmen) und (!) ob die entsprechende Vertretung nachgewiesen ist. Den ersten Punkt kannst Du besser beurteilen als wir und zum letztgenannten Punkt kann ich nur auf Harald verweisen.