Änderung Teilungserklärung

Da auch schon vorher ein Zustimmungserfordernis bestand, schließe ich mich Deiner Ansicht an. Die Grundpfandgläubiger sind hier deshalb IMO nicht betroffen. Ihnen kann es egal sein, ob der Verwalter oder der andere Eigentümer zustimmen muss.

Anders wäre es m.E. aber wohl, wenn ein Zustimmungserfordernis neu geschaffen oder erweitert werden würde.

Gegen Deinen Eintragungsvorschlag hätte ich auch keine Bedenken.

Ich würde hier die Zustimmung der Gläubiger verlangen. Es gibt eine Entscheidung des LG Bielefeld (RPfleger 85, 232), nach der die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 WEG nicht der ZUstimmung bedarf. Begründung: Der Wegfall der Veräußerungsbeschränkung ist für die Gläubiger allenfalls positiv, da des WE nun leichter veräußern lässt. Das halte ich auch uneingeschränkt für richtig.
Hier liegt jedoch nicht nur eine Aufhebung der Beschränkung, sondern gleichzeitig auch die Begründung einer neuen, anderen Breschränkung vor. Insoweit ist m.E. eine Beeinträchtigung der Gläubiger zumindest nicht völlig ausgeschlossen, da es z.B. vorstellbar wäre, dass der zustimmungspflichtige andere Eigentümer aufgrund Streitereien der Eigentümer untereinander (soll ja vorkommen ) das Leben schwermachen will und eine Zustimmung verweigert, die ein außenstehender Verwalter vielleicht erteilt hätte. Eine Schlechterstellung der Gläubiger durch die Vornahme dieser Eintragung ist daher m. E. zumindest nicht absolut ausgeschlossen.

2 x 0,5 Gebühr nach § 64, den Wert würde ich aber geringer ansetzen (§ 30, vielleicht 10 - 20 %).

Wie tragt ihr folgende Änderung im BV des Grundbuchs ein?

Auf einem WEG-Grundstück stehen zwei Gebäude A und B.
Sämtliche Wohnungseigentümer bewilligen die Änderung der Teilungserklärung wie folgt:
Die Gebäude A und B sollen wechselseitig so weit wie möglich so behandelt werden, als seien die Gebäude real, einschließlich die ihnen gemäß Anlage farblich zugeordneten Grundstücksflächen, geteilt. Jede Untergemeinschaft ist berechtigt, sich eine gesonderte Gemeinschaftsordnung zu geben. Jede Untergemeinschaft ermittelt ihre Lasten und Kosten getrennt und bildet eine eigene Instandhaltungsrücklage. Über Angelegenheiten – auch bauliche Veränderungen - , die ausschließlich eine Untergemeinschaft betreffen, können nur die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaft beschließen. Versammlungen und Beschlussfassungen sind auch als Teilversammlungen der jeweiligen Untergemeinschaften zulässig.

Gläubiger der Abteilung III haben diesem Vertrag nicht zugestimmt, das ist aber m. E. auch wegen § 5 Abs. 4 WEG nicht erforderlich. In Abt. II stehen nur Grunddienstbarkeiten (Wegerechte), auch deren Zustimmung ist m. E. nicht notwendig. Ich hätte jetzt die vereinbarten Änderungen als zulässig angesehen eingetragen, oder gibt es Bedenken?
Wie würdet ihr hier die Eintragung vornehmen? Eigentlich dürfte doch eine vollständige Bezugnahme reichen, wie würdet ihr es eintragen?

(btw: das mit der "realen Teilung der Gebäude" ist bestimmt eine Vorlage vom Notar für Doppelhaushälften)

Zitat von Pittys29

... Jede Untergemeinschaft ist berechtigt, sich eine gesonderte Gemeinschaftsordnung zu geben. ...

Irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass es mehrere Gemeinschaftsordnungen gibt. Dann könnte z. B. Haus A das Stimmrecht anders regeln als Haus B. Wie soll das dann bei der Verwalterneuwahl aussehen? Da es auch in der Mehrhausanlage nur einen einzigen Verwalter geben kann, muss er von der Gesamtgemeinschaft gewählt werden. Das setzt ein einheitliches Stimmrecht voraus. Oder aber Haus B führt eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG ein. Sollen dann nur die Wohnungseigentümer dieses Hauses die Eintragung bewilligen können?

Nach Ansicht von Ott in der ZWE 2016, 193 ff. wäre das wohl möglich. Er führt dazu auf Seite 194 aus: „Dazu zählt der Abschluss von Vereinbarungen iSd § 10 Abs. 2 S. 2 WEG und deren Eintragung im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer, etwa die Begründung von Sondernutzungsrechten an Kellerräumen in dem betreffenden Gebäude oder eine Änderung des zwischen den Mitgliedern der Untergemeinschaft geltenden Kostenverteilerschlüssels. Die Einräumung der Vereinbarungskompetenz zu Gunsten der Mitglieder einer Untergemeinschaft (respektive der Ausschluss der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer) basiert insoweit auf einer Vereinbarung iSd § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (Öffnungsklausel)“.

Die in Fußnote 10 in Bezug genommene Abhandlung von Hügel, „Die Mehrhausanlage nach der (Anm.: damaligen) Reform des WEG“, NZM 2010, 8 ff führt dazu auf den Seiten 15/16 aus: „Auf die Mehrhausanlage bezogen bedeutet dies, dass die Mitglieder einer Untergemeinschaft allein keine Vereinbarung nach § 10 II WEG treffen können, sondern der Abschluss einer Vereinbarung nur unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer der (Gesamt-) Anlage erfolgen kann. Etwas anderes kann ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung auch dann nicht gelten, wenn durch die beabsichtigte Vereinbarung nur die Untergemeinschaft betroffen ist, da es Vereinbarungen, die nur von einem Teil der Miteigentümer abgeschlossen werden, nicht gibt47. Zulässig ist es jedoch, in die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel dergestalt aufzunehmen, dass Vereinbarungen, die ausschließlich eine Untergemeinschaft betreffen, auch nur durch Zustimmung der Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft zu Stande kommen“.

Vielleicht ergibt sich dazu auch etwas aus der Abhandlung von Elzer, „Gemeinschaftsordnung für Mehrhausanlagen-zugleich Besprechung des Urteils des BGH vom 12.11.2021, V ZR 204/20“, ZNotP 2022, 99 ff, auf die ich keinen Zugriff habe.

Müller führt im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 01.07.2022, § 10 RN 11 aus (Hervorhebung durch mich):

„…verbreitet wird sogar angenommen, dass per Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften sogar die Kompetenz verliehen werden kann, Vereinbarungen für den eigenen Bereich zu treffen (Ott ZWE 2016, 193 (194), zweifelhaft)“.

Ansonsten würde ich eintragen: Der Inhalt des Sondereigentums ist geändert: Es sind Untergemeinschaften mit eigener Beschluss-, Abrechnungs- und Instandhaltungskompetenz begründet. Bezug: Bewilligung vom.......(Notar…./UR.-Nr……). Hier sowie in den übrigen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern eingetragen am....

Hallo

Eigene Gemeinschaftsordnung
Prinz, deine Bedenken finde ich nachvollziehbar. Ich hatte mir das so vorgestellt, dass Beschlüsse, die nur die Untergemeinschaft betreffen, entsprechend der eigenen Gemeinschaftsordnung gefasst werden, wohingegen Beschlüsse (wie zum Beispiel die Verwalterneuwahl) auf Grundlage der Gemeinschaftsordnung der gesamten Wohnungseigentümer gefasst werden müssten.
Man müsste im Übrigen auch hinterfragen, ob die separaten Gemeinschaftsordnungen nicht auch in das Grundbuch der dieser Gemeinschaft angehörenden Sondereigentumseinheiten eingetragen werden müssten (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Es ist aber nach dem WEG nicht vorgesehen, dass rechtlich eigenständige Untergemeinschaften gebildet werden, diese genau wie die „große“ WEG-Gemeinschaft behandelt werden und eine eigene (in das Grundbuch eintragungsfähige) Gemeinschaftsordnung erhalten.
Sie (=die Untergemeinschaften) besitzen weder eine eigene Gemeinschaftsordnung noch einen eigenen Verwalter (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, Rn. 51 zu § 10 WEG und auch in Hügel: Die Mehrhausanlage nach der Reform des WEGNZM 2010, 8 Abschnitt II. 1).
Die Begrifflichkeit „Untergemeinschaft“ bringt ohnehin nicht hinreichend zum Ausdruck, dass es nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne gibt und die Untergemeinschaft nur eine eigene Verwaltungsgemeinschaft mit beschränkten Kompetenzen bildet.
Ich werde den Notar mal damit konfrontieren und schauen, was er dazu schreibt.

Grundstücksfläche
Jetzt muss ich aber doch noch einmal nachfragen:
Ich finde in der Kommentierung und Literatur nur den Fall, dass an Gebäuden eine Untergemeinschaft gebildet wird, nicht jedoch, dass das gesamte Grundstück sozusagen geteilt wird.
Bei mir sollen zwei Untergemeinschaften an separaten Gebäuden und jeweils der Hälfte (Markierung auf einem Plan ist, wie in meinem Ausgangsbeitrag erwähnt, erfolgt) der Grundstücksaußenfläche gebildet werden.
Ich hatte AG Saarbrücken, Urteil vom 3. März 2011 – 121 C 413/09 – gefunden, was eine Beschlusskompetenz auch für den Eingangsbereich annahm, sodass ich davon ausging, dass man die Untergemeinschaft zusammen mit einem Gebäude auch an den Außenflächen bilden kann.
Jedoch schreibt Dr. Michael Sommer in seinem Aufsatz (MZWE 2019, 155) unter Verweis auf das Urteil des BGH vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11: "So kann beispielsweise einer Untergemeinschaft keine Beschlusskompetenz eingeräumt werden, über Maßnahmen des Grundstücks zu beschließen“.

In dem Fall des BGH und auch in dem darin zitierten Beschluss des OLG Köln ging es aber meines Erachtens darum, dass die Untergemeinschaft ihre Beschlusskompetenz gemäß Gemeinschaftsordnung überschritten hat, weil sie auch über Grundstücksangelegenheiten beschlossen hat. Es ging nicht um die Frage, ob in der GO Untergemeinschaften auch an Gebäuden nebst Grundstücksflächen gebildet und insoweit Kompetenzen eingeräumt werden können, sodass sie in diesem Rahmen auch über das Grundstück beschließen können.
Wenn aber – wie hier – die Untergemeinschaften jeweils für die Hälfte des Grundstücks „zuständig“ sein sollen und insoweit Untergemeinschaften gebildet werden, müsste das doch möglich sein.

Liebe Grüße

Sorry, bin unterwegs und kann momentan nichts nachlesen. Wenn das Grundstück flächenmäßig aufgeteilt wird, dann dürften damit wechselseitig Sondernutzungsrechte begründet werden, so dass nach Par. 5 Abs. 4 Satz 2 WEG die Zustimmung (auch) der Gläubiger erforderlich ist. Vorliegend geht es auch nicht um eine Beschlussfassung sondern um eine Vereinbsrung mit der die SNR eingeräumt werden.

Zitat von Prinz

Sorry, bin unterwegs und kann momentan nichts nachlesen. Wenn das Grundstück flächenmäßig aufgeteilt wird, dann dürften damit wechselseitig Sondernutzungsrechte begründet werden, so dass nach Par. 5 Abs. 4 Satz 2 WEG die Zustimmung (auch) der Gläubiger erforderlich ist. Vorliegend geht es auch nicht um eine Beschlussfassung sondern um eine Vereinbsrung mit der die SNR eingeräumt werden.

Es wurden nicht ausdrücklich Sondernutzungsrechte begründet und den entsprechenden WEG-Einheiten zugeordnet, siehe meinen Beitrag 6.
Wenn das gewollt gewesen wäre, müsste man ein ausschließliches Nutzungsrecht meines Erachtens deutlicher machen.
Zumal die WEG-Einheiten teilweise bereits an kleineren Außenflächen (u. a. Terrassenflächen, PKW-Stellplätzen) Sondernutzungsrechte haben. Ich glaube nicht, dass jetzt an dem gesamten (hälftigen) Grundstück Sondernutzungsrechte für alle Einheiten des jeweiligen Hauses eingeräumt werden sollen, das widerspräche auch dem Sinn der bereits eingeräumten SNR.

Die Frage ist also:
Ist die Bildung der Untergemeinschaften (mit eigener Beschluss-, -Verwaltungs-, Abrechnungs- und Instandhaltungskompetenz) auch in Bezug auf Grundstücksflächen möglich, wenn
a.) nicht gleichzeitig SNR an diesen Flächen begründet und zugeordnet werden und
b.) gleichzeitig SNR begründet und zugeordnet werden (hierzu wäre meiner Erachtens eine Ergänzung der Änderungserklärungen notwendig).

Meines Erachtens dürfte es aber gar nicht auf die Bildung von SNR ankommen, weil ich es in jedem Fall als möglich ansehe. Es kamen mir hierzu Zweifel auf (vgl. meinen Vorbeitrag), im Ergebnis sehe ich aber es als möglich an, Untergemeinschaften bezogen auf ein Gebäude und gleichzeitig bezogen auf eine Grundstücksfläche zu bilden. Siehst du das auch so?

Zitat von Pittys29

... Siehst du das auch so?

Nein. Vorliegend geht es um ein gesetzliches Sondernutzungsrecht. Wenn der Gebrauch der jeweils anderen Gruppe von Wohnungseigentümern an der betreffenden Grundstücksfläche ausgeschlossen sein soll, dann entsteht ein faktisches Sondernutzungsrecht. Das ist nicht anders, wie bei der Gestattung von baulichen Veränderungen durch eine Gruppe von Wohnungseigentümern. Das DNotI führt dazu im Gutachten im DNotI-Report 6/2022, 41/42
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…62022_light.pdf
aus:
„Gem. § 21 Abs. 1 S. 1 WEG hat der Wohnungseigentümer, dem die bauliche Veränderung gestattet wird, die Kosten der baulichen Veränderung zu tragen, nur ihm obliegen gem. § 21 Abs. 1 S. 2 WEG die Nutzungen. Durch die Beschlussfassung entsteht dementsprechend ein gesetzliches Sondernutzungsrecht an der Fläche des Gemeinschaftseigentums (BeckOGKWEG/Kempfl e, § 20 Rn. 103; Lehmann-Richter/ Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1057, 1200; teilw. auch – u. E. nicht ganz präzise – „faktisches Sondernutzungsrecht“, vgl. bspw. Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Aufl . 2021, Bauliche Veränderungen Rn. 29)“

Das ist so ähnlich, wie es bei den Balkonen der im Sondereigentum stehenden Einheiten gesehen wird. Dazu führt Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 30.09.2022, § 5 RN. 46 aus:
„Für den Sondereigentümer der betroffenen Einheit entsteht stattdessen ein faktisches Sondernutzungsrecht, das die übrigen Miteigentümer vom Gebrauch ausschließt (so auch Bärmann/Armbrüster Rn. 58; Sauren § 1 Rn. 10b; Hügel/Elzer Rn. 50: Balkon)“.

Zu dem Ausschluss einer Gruppe von Wohnungseigentümern vom Mitgebrauch führt Elzer im BeckOK WEG, Hogenschurz in § 21 RN 18 aus: „Es (= das SNR) ist bloß faktisch, da es auf keiner Vereinbarung beruht und die übrigen Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 S. 1 einen Anspruch darauf haben, dass ihnen die Mitbenutzung gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird“

Das entspricht den Ausführungen von Kallenborn im jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 21 WEG, 1. Überarbeitung (Stand: 20.10.2021), § 21 RN 16:

„Da die Nutzungsbefugnis sich auf den Kreis der kostenbelastenden Wohnungseigentümer beschränkt, mithin die anderen Wohnungseigentümer von einer Nutzung ausschließt, leitet sich hieraus ein faktisches Sondernutzungsrecht4 an Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums ab.“
4 Zu diesem Begriff BGH v. 31.01.2017 - V ZR 96/16 und Lehmann-Richter/Wobst, WEG Reform, Rn. 105

Für ein solches faktisches Sondernutzungsrecht kann mE nichts anderes gelten, wie für ein vereinbartes SNR. Das OLG Stuttgart führt dazu im Urteil vom 12.05.2015, 10 U 114/14,
http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laende…635&pos=0&anz=1
Rz. 28 aus: „Es führt im konkreten Fall zur faktischen Realteilung des Gemeinschaftseigentums (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 95 ff.) und ordnet dieses dem jeweiligen Sondereigentümer des Reihenhauses zu“.

Im vorliegenden Fall gilt das für die jeweilige Gruppe von Wohnungseigentümern.

Allerdings befasst sich § 5 Absatz4 WEG lediglich mit den „vereinbarten“ Sondernutzungsrechten. Hier besteht aber die Vereinbarung darin, dass einzelne Gruppen von Wohnungseigentümern bestimmte Teilflächen allein sollen nutzen dürfen (Zitat: Die Gebäude A und B sollen wechselseitig so weit wie möglich so behandelt werden, als seien die Gebäude real, einschließlich die ihnen gemäß Anlage farblich zugeordneten Grundstücksflächen, geteilt“.). Da das die Grundlage dafür ist, dass ein faktisches SNR entstehen wird, meine ich, dass bereits zu einer solchen Vereinbarung die Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich ist.

Auch kann der Untergemeinschaft nicht die Kompetenz eingeräumt werden, über Maßnahmen zu entscheiden, die das Grundstück insgesamt oder mehrere – nicht sämtlich zu der Untergemeinschaft gehörende – Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen (s. Schmidt-Räntsch zur Rechtsprechung des BGH zur Untergemeinschaft in der ZWE 2021, 1 ff, 10). Die vom BGH für die Zulässigkeit und die Kompetenzausstattung von Untergemeinschaften entwickelten Grundsätze hätten auch nach dem 1.12.2020 Geltung.