Weiss jemand eine praktikable Lösung?

Hallo zusammen,

ich brüte mal wieder über einem Problem:

Eingetragen ist ein Vorerbe und der dazugehörige Nacherbenvermerk. Lt. NE-Vermerk ist der Vorerbe befreit, Nacherben werden die leiblichen Abkömmlinge des Vorerben bzw. der durch Verfügung von Todeswegen vom VE eingesetze Nacherbe.

Es liegt mir ein Kaufvertrag vor, indem der VE die Wohnung für xxx,-- EUR verkauft. Eingetragen werde soll im Moment die AV und Grundschuld für den Käufer unter Löschung des NE-Vermerks.

Kaufpreis 1996 war um über 100.000 EUR höher als der jetzige Verkaufspreis, somit habe ich Zweifel an der Entgeltichkeit der Verfügung durch den Vorerben.

Auf Nachfrage beim Notar, teilte dieser mir mit, dass der Verstorbene wohl in dunkle Geschäfte verwickelt war und der Kaufpreis 1996 eher dazu diente, Gelder zu "waschen" und völlig überhöht war.

Während ich nun über dem Problem grüble meldet sich der Käufer bei mir und erzählt, dass er ab Ende dieses Monats, sollte die AV und Grundschuld nicht eingetragen werden, sowohl Miete (da der Kaufpreis noch nicht bezahlt ist, ah zur Erläuterung: Verkäufer ist gleichzeitig Vermieter) als auch Tilgung zu leisten hat.

Tja und nu will ich dem Käufer irgendwie entgegenkommen.

Überlegt hab ich mir, die AV und Grundschuld ohne die Löschung des NE-Vermerks vorzunehmen und die Löschung des NE-Vermerks dann in Ruhe für die Auflassung abzuklären....ginge dass oder brauch ich bereits zur Eintragung der AV die Bestätigung der Entgeltlichkeit?

Bzw. wie würdet Ihr euch die Entgeltlichkeit nachweisen lassen?

Die "einfachste" Lösung, Zustimmung der NE´s, ist leider dadurch extrem erschwert, da für die Zustimmung ein Pfleger bestellt werden müsste, was wieder lange dauert.

Tja nu überlege ich was ich tun kann bzw. soll, ohne den Käufer in finanzielle Schwierigkeiten zu bringen.

Weiss jemand von euch Rat?

Bei der Beurkundung des Vertrages hätte doch der Notar entsprechende Belehrungen vornehmen müssen. Von daher sehe ich für ein "Entgegenkommen" gegenüber dem Käufer keine Möglichkeit.

Zitat von Andreas

Allerdings halte ich persönlich die Löschung des Nacherbenvermerks zum derzeitigen Zeitpunkt für unzulässig, weil der Nachlassgegenstand=Grundstück erst mit der Eigentumsumschreibung aus dem Nachlass fällt.

Stimmt!!
Die Löschung des Nacherbenvermerks kommt wegen Unrichtigkeit erst in Frage, wenn der befreite Vorerbe wirksam entgeltlich verfügt hat und der Grundbesitz endgültig (durch die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber) aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Vorher müssen Nacherben und Ersatznacherben die Löschung bewilligen. (Schöner/Stöber Rn 3512, 3513, 3516).

Ein zu bestellender Pfleger benötigt u.U. eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung (Schöner / Stöber, Rn 3514).

Die "Entgeltlichkeit" würde ich mir in diesem Falle ev. durch ein Wertgutachten belegen lassen, wenn der Preis bzw. die Entgeltlichkeit nicht durch andere Umstände (Verkauf über einen Makler?) glaubhaft gemacht werden kann. Siehe zur Prüfung der Entgeltlichkeit auch OLG Hamm, NJW-RR, 1996, 1230.

Dein zeitliches Problem löst sich relativ einfach.

Denn der Nacherbenvermerk kann ohnehin nur Zug um Zug mit Eintragung der Auflassung (und keinesfalls vorher!) gelöscht werden, weil vorher überhaupt noch nicht feststeht, ob der Grundbesitz aus dem Nachlass ausscheidet und das Grundbuch demzufolge im Hinblick auf den NE-Vermerk unrichtig wird. Wenn der Kauf scheitert (infolge Rücktritts vom Vertrag etc.), bleibt nämlich alles beim alten!

Die (Un)Entgeltlichkeit der Verfügung spielt keine Rolle, solange der NE-Vermerk eingetragen bleibt. Du könntest also ohne weiteres auch eine Auflassung aufgrund einer Schenkung ohne jede Gegenleistung im Grundbuch eintragen. Die Nacherben sind durch den Vermerk geschützt und die Unwirksamkeit tritt erst mit Eintritt des Nacherbfalls ein.

Klar ist natürlich, dass mit der Entscheidung über die Eintragung von Vormerkung und Grundschuld noch keine Entscheidung darüber verbunden ist, ob der NE-Vermerk letztlich gelöscht werden kann. Diese Löschung -und nur diese- hängt davon ab, ob es sich um eine entgeltliche oder teilunentgeltliche Verfügung handelt.

Eine ganz andere Frage ist, ob die Kaufpreisfälligkeit von der Löschung des NE-Vermerks abhängig ist. Das ist aber nicht die Sache des GBA, sondern der Beteiligten und vielleicht auch des Notars, der evtl. nicht bedacht hat, dass eine Löschung des NE-Vermerks zum jetzigen Zeitpunkt nicht nur wegen der derzeit fraglichen vollen Entgeltlichkeit, sondern auch aus den genannten grundsätzlichen Erwägungen noch nicht in Betracht kommen kann.

Das Risiko, dass der Erwerber in solchen Fällen immer trägt, ist, dass er bezahlt und das GBA sich letztlich weigert, den NE-Vermerk zu löschen. Deshalb ist es in solchen Fällen -abhängig von der Kaufpreisfälligkeit- immer die bessere Lösung, für die Kaufpreiszahlung ein verzinsliches Notaranderkonto zwischenzuschalten, wovon dann die Auszahlung an den Veräußerer erfolgt, sobald der NE-Vermerk gelöscht ist.

Vorsorglich:

Wenn die leiblichen Abkömmlinge des Vorerbin im Zeitpunkt des Eintritts des Nacherbfalls (derzeit ...) zu Nacherben berufen sind, haben wir in der Tat eine Fallgestaltung des § 1913 BGB (was in anderen Threads bereits mehrfach erörtert wurde). Klar ist allerdings, dass der Vorerbe natürlich nicht den Nacherben bestimmen kann. Es dürfte vielmehr eine Fallgestaltung vorliegen, bei welcher die (bedingte) Nacherbfolge nicht eintritt, wenn der Vorerbe anderweitig testiert.

Ich danke euch für die Antworten.

Werde den Notar bitten, die Löschung des NE-Vermerks zurückzunehmen und bis zur Auflassung werden wir ein Lösung finden, wie die (volle) Entgeltlichkeit nachzuweisen sein wird.

Jetzt aber allen ein schönes und geruhsames Wochenende.