Verpfändung einer Vormerkung

Noch etwas Geduld. Antwort kommt ...

Eine interessante materiellrechtliche Frage.

Fall 1:

Nehmen wir einmal an, der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch des Käufers hätte sich von vorneherein auf die Übereignung einer Teilfläche bezogen. In diesem Fall sind wir uns sicher einig, dass auch die Verpfändung dieses Anspruchs kein Problem darstellt und dass das gleiche gilt, wenn nur einer von mehreren Bruchteilskäufern seinen Anspruch verpfändet.

Fall 2:

Nun nehmen wir an, das zwar alle Erwerber den Anspruch verpfänden wollen, sich die Verpfändung aber lediglich auf eine Teilfläche beziehen soll. Die erste Frage, die sich hierbei stellt, ist, ob die Übereignung einer Teilfläche im Verhältnis zur Übereignung des gesamten Grundstücks ein Minus oder ein Aliud darstellt. Handelt es sich um ein Aliud, so dürfte die Verpfändung nicht möglich sein, weil der verpfändete Anspruch in dieser Form gar nicht existent ist. Handelt es sich demgegenüber um ein ein vom Gesamtanspruch umfasstes Minus, so dürften der Verpfändung aus materiellrechtlicher Sicht keine Hindernisse entgegenstehen. Denn die von der Verpfändung erfasste Teilfläche lässt sich ebenso wie ein Teilflächen-Übereignungsanspruch entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz (etwa durch Karte) bezeichnen.

Unser Fall 3

Im Verhältnis zu Fall 2 unterscheidet sich die vorliegende Fallgestaltung insoweit, als die Verpfändung nicht durch alle Anspruchsberechtigten im Hinblick auf die gleiche Teilfläche, sondern durch jeweils zwei Anspruchsberechtigte in Bezug auf zwei verschiedene Teilflächen erfolgen soll, die zusammen genommen dann wieder die Gesamtfläche des Grundstücks ausmachen (so habe ich die Fallschilderung jedenfalls verstanden). Sofern man den Teilflächenanspruch gegenüber dem Gesamtflächenanspruch als Minus (und nicht als Aliud) ansieht, würde ich auch hier dazu tendieren, die materiellrechtliche Zulässigkeit der vorliegenden Verpfändung zu bejahen, weil der Bruchteilsanspruch im Rechtssinne wohl nicht anders als der Gesamtanspruch aller Bruchteilsgläubiger behandelt werden kann (vgl. §§ 1258, 1273 II BGB und -für Grundpfandrechte- § 1114 BGB).

Was mich an der Angelegenheit stört, ist, dass der wirtschaftliche Hintergrund dieser eigenartigen Konstruktion bisher im Dunkeln bleibt. Meines Erachtens kommen hierfür nur zwei Möglichkeiten in Betracht. Zunächst kommt in Frage, dass die vier Erwerber das 1000 qm große Grundstück nach erfolgtem Erwerb im Verhältnis 400 zu 600 teilen wollen. Dies halte ich aber für wenig wahrscheinlich, weil der Ursprungserwerb dann im Verhältnis 20:20:30:30 stattfinden müsste.

Aber vielleicht verhält es sich ja so, dass die Teilung des Grundstücks nicht genehmigt wird und die Erwerber (zwei Ehepaare?) das Grundstück nach erfolgtem Erwerb mit zwei in etwa gleich großen Häusern bebauen und Wohnungseigentum mit Sondernutzungsflächen von 400 und 600 qm begründen wollen. In diesem Fall wäre die identische Hausgröße zumindest eine denkbare Erklärung für den Ursprungserwerb zu je 1/4. Falls sich es sich so verhält, gehen die vorliegenden Verpfändungen im Ergebnis ins Leere, weil die besagten Teilflächen ja nicht rechtlich verselbständigt werden und die Sicherungshypotheken daher später nie an einem selbständigen Rechtsobjekt lasten könnten (entstehen könnten sie materiellrechtlich allerdings auch an den nicht vermessenen Teilflächen, wenn die Teilflächen entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz bezeichnet sind; aber das macht ja keinen Sinn).

Falls meine Vermutung über den wirtschaftlichen Hintergrund der Angelegenheit zutrifft, kann die einzige richtige Lösung nur darin bestehen, dass die Erwerber A und B ihre Bruchteilsansprüche (2 x 1/4) verpfänden und die Erwerber C und D in gleicher Weise verfahren. Dann entstehen die späteren Sicherungshypotheken nämlich an den jeweiligen Miteigentumsanteilen und würden sich nach erfolgter Begründung von Wohnungseigentum jeweils auch auf die richtigen WEG-Einheiten erstrecken. Wenn die Eintragung der Sicherungshypotheken -wie üblich- unterbleibt, gilt für die Eintragung der von den jeweiligen Erwerbern bestellten Finanzierungsgrundpfandrechte im materiellrechtlicher Hinsicht natürlich das gleiche. Denn sie sollen ja ebenfalls an den jeweiligen WEG-Einheiten und nicht an irgendwelchen nicht rechtlich verselbständigten Teilflächen im WEG-1/4-Miteigentum aller Erwerber lasten.

Insgesamt scheint es mir also so zu sein, dass sich die Verpfändungen schlicht auf die falschen Belastungsgegenstände beziehen. Endgültiges lässt sich aber natürlich erst bei Kenntnis des gesamten Sachverhalts und der wirtschaftlichen und rechtlichen Hintergründe sagen.

Martin:

Was Du vorschlägst, kann wohl nicht funktionieren, weil nach dem mitgeteilten Sachverhalt ja überhaupt keine Abtretung im Verhältnis zwischen den Erwerbern vorliegt, sondern ausschließlich die problematisierte Verpfändung mit dem beschriebenen Inhalt in Frage steht.

oilers, du schreibst, dass Vermessung bereits erfolgt ist, in dem Fall könnte ja bei Einarbeitung des VN und Teilung eine Zuordnung der AV mittels Messungsanerkennung bereits erfolgen --- dann wäre eine Verpfändung vielleicht nicht mehr notwendig (natürlich trotzdem möglich), weil dann Grundschuld gleich eintragbar wäre.

Anderenfalls sehe ich es so wie Ulf.

Da die von mir vorrangig vermutete Wohnungseigentumslösung nicht in Betracht kommt, ist die Verpfändung in der vorliegenden Form auch nach meiner Ansicht unzulässig. A und B (einerseits) und C und D (andererseits) müssen ihre Rechtsverhältnisse in ihrer bisherigen Eigenschaft als gemeinsame Bruchteilsgläubiger des Übereignungsanspruchs daher vorab in der Weise notariell regeln, dass sie wechselseitig einen Anspruch auf Übereignung der jeweiligen Teilflächen begründen, was in schuldrechtlicher Hinsicht auch schon vor dem Eigentumserwerb des Gesamtgrundstücks möglich ist. Diese Ansprüche können A/B und C/D dann an ihren jeweiligen Gläubiger verpfänden.

Damit kommen wir wieder auf die Lösung von Martin zurück, der auch zutreffend beschreibt, wie deren grundbuchrechtlicher Vollzug auszusehen hätte.

Es könnte aufgrund der bereits erfolgten Vermessung aber durchaus sein, dass dieser Notarvertrag zwischen A/B/C/D bereits existiert, dem GBA aber noch nicht zur Vorlage gebracht wurde, weil man zunächst deren Eigentumserwerb am Gesamtgrundstück abwarten wollte. In diesem Fall wäre die (wirksame) Verpfändung dem GBA lediglich zu früh zum Vollzug vorgelegt worden. Vielleicht sind alle vier Erwerber aber auch miteinander verwandt, sodass sie im Verhältnis zueinander überhaupt keinen Wert auf eine wechselseitige Sicherung durch (Abtretung der) Vormerkung legen. In diesem Fall wäre die Verpfändung der bereits durch notariellen Zusatzvertrag begründeten Ansprüche zwar wirksam, könnte aber nicht im Grundbuch eingetragen werden, weil die derzeitige Vormerkung die verpfändeten Ansprüche überhaupt nicht verlautbart.

Die pragmatischen Überlegungen von Katkies sind natürlich zutreffend, setzen für ihre Durchführung aber ebenfalls voraus, dass die genannten notariellen Zusatzvereinbarungen getroffen werden oder bereits vorliegen (natürlich nebst Auflassung der Teilflächen).

Immer noch nicht klar ist mir allerdings, weshalb die vier Erwerber zu gleichen Anteilen erworben haben, da letztlich ja eine Verteilung im Verhältnis 20:20:30:30 (400 qm/600 qm) stattfinden soll. Zur Vermeidung schenkungsteuerpflichtiger Vorgänge muss somit in jedem Fall eine Gegenleistung für die von der Viertelteilung abweichende Fläche von 100 qm erfolgen (50 qm von A an C/D und 50 qm von B an C/D). Soweit der Steuerwert 104 €/qm nicht übersteigt, ist der für „Fremde“ geltende Freibetrag von 5.200 € allerdings nicht überschritten. Hierzulande würde dies bei Quadratmeterpreisen von etwa 700 € aber wohl kaum funktionieren.

Ich meine das die Gläubiger des Anspruchs, der durch die Vormerkung gesichert wird, ihren Bruchteil nicht verpfänden können.
Was möglich sein müsste, wäre, dass sie ihre "Gläubigerstellung" verpfänden.

Eine Fundstelle habe ich leider nicht mehr parat, wurde aber so gehandhabt.


Falles Interesse besteht, versuche ich die Fundstelle herauszubekommen.