Auslegung Bewilligung Rück-AV und § 47 GBO

  • Mich interessiert Eure Meinung zu der folgenden Frage:

    Im GB sind als Eigentümer eingetragen die Eheleute M und F zu je 1/2.
    Sie verkaufen das Grundstück an ihr Kind K, erklären die Auflassung und behalten sie den Widerruf des (schuldrechtlichen) Übertragungsvertrages in bestimmten Fällen vor, so dass dann ein Anspruch auf Rückübertragung der M und F gegen den K entstehen würde.

    In dem Vertrag ist zur Absicherung dieses bedingten Rückübertragungsanspruchs eine Rückauflassungsvormerkung bewilligt und beantragt.

    Nun ist in der Bewilligung kein Gemeinschaftsverhältnis für M und F angegeben, so dass die Eintragung wegen § 47 GBO so eigentlich nicht erfolgen könnte.

    Unter Umständen könnte man doch aber vielleicht - und das ist jetzt meine Frage - die Bewilligung auslegen:

    M und F sind bisher Eigentümer zu je 1/2.
    Da die Beteiligten immer von einer Rückübertragung auf die Veräußerer sprechen, also nach erfolgter Rückübertragung wohl die gleichen rechtl. Zustände herrschen sollen wie vor der Übertragung auf K, und zur Absicherung der Rückübertragungsansprüche die AV bestellen, könnte man doch vielleicht auf den Gedanken kommen, dass deshalb die Rück-AV den M und F auch zu je 1/2 zustehen soll.

    Meinungen bitte! ;)

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • hmm, könnte man vielleicht, wenn man davon ausgeht, dass ja eigentlich zwei auflassungen vorliegen, nämlich m an k und f an k, wobei jeweils ein 1/2 mea aufgelassen wird.

    die überlegung is aber eher theoretisch, praktisch is das anteilsverhältnis (wohl 1/2 oder 428 BGB) aber vergessen worden ;)

  • Ich würde mich auf keine Auslegung einlassen.

    Zwar sind die Veräußerer derzeit Berechtigte zu je 1/2. Aber es ist weder bekannt noch durch Auslegung ermittelbar, ob etwa der Anspruch dem Überlebenden allein zustehen soll oder eventuell etwas ganz anderes, etwa eine Eintragung als Berechtigte nach § 428 BGB gewollt ist.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Unabhängig von der Auslegungsfähigkeit der Urkunde halte ich jedenfalls das in Aussicht genommene Auslegungsergebnis im Sinne eines Berechtigungsverhältnisses zu je 1/2 nicht für angebracht. Es verhält sich doch in aller Regel so, dass die Rückübereignungsansprüche den Schenkern zunächst gemeinsam, aber nach dem Ableben eines Schenkers dem überlebenden Schenker alleine zustehen sollen. Dann aber ist nicht die Bruchteilsberechtigung, sondern die Gesamtberechtigung i.S. des § 428 BGB das richtige Anteilsverhältnis. Wenn der Inhalt des vorstehend unterstrichenen Passus in irgendeiner Weise aus der Urkunde hervorgeht, hast Du somit von vorneherein kein Problem, weil sich die Gesamtberechtigung nach § 428 BGB dann aus der Bewilligung selbst ergibt (nur halt ohne ausdrückliche Nennung der Norm).

    Evtl. kannst Du das gewünschte Anteilsverhältnis incidenter auch aus den Bestimmungen über die Vererblichkeit der Rückübereignungsansprüche entnehmen. Dort finden sich meist Formulierungen, aus denen sich unschwer die gewollte Gesamtberechtigung i.S. des § 428 BGB ableiten lässt.

    Bei einem Anteilsverhältnis zu je 1/2 entsteht außerdem das Folgeproblem, dass die Vererblichkeit des Anspruchs des zuerstversterbenden Schenkers dazu führt, dass Dritte als Berechtigte in den Rückübereignungsanspruch eintreten (so etwa, wenn noch weitere Kinder vorhanden sind und nach dem erstversterbenden Elternteil die gesetzliche Erbfolge eintritt). Das aber dürfte von den Schenkern doch keinesfalls gewollt sein. Also: § 428 BGB!

    Was die Beteiligten gewollt haben, wird sich sicher sehr schnell klären lassen. Es fragt sich dann nur, ob Du infolge der Schusseligkeit des Notariats eine Nachtragsurkunde verlangen musst oder ob Du es bei einer gesiegelten Notarfeststellung bewenden lässt und in einem Aktenvermerk festhältst, dass Du auch aufgrund Auslegung der vertraglichen Bestimmungen zu diesem Ergebnis gekommen bist. Der eine ist hier großzügiger und der andere eben pingeliger.

    Handelt im vorliegenden Fall eigentlich für das Kind ein Ergänzungspfleger und liegt die erforderliche vormundschaftsgerichtliche Genehmigung vor? Falls ja, ist es für mich nicht nachvollziehbar, dass bereits Pfleger und VormG diesen Punkt bei der Prüfung des Vertragsentwurfs übersehen haben.

  • § 428 BGB kann dazu führen, dass die Rückübertragung nur an einen der beiden vollzogen wird (LG München II in 8 T 59/74). Ob das gewollt ist, ist noch sehr die Frage. Außerdem gibt es ja die Möglichkeit, dass der Anspruch "für A und B zu je 1/2; nach Tod des Erstversterbenden für den Überlebenden allein" bestehen soll.

    Wie gesagt, ich ließe mich auf nichts ein. Feststellung oder Nachtragsurkunde ist Geschmackssache, juris2112 sagte es schon. Eine Nachtragsurkunde könnte u. U. von höherem erzieherischen Wert sein.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • @juris2112:

    1. Das Kind K ist volljährig - und das schon eine ganze Weile. :strecker

    2. Aus der Urkunde ist nicht zu entnehmen, dass das Recht dem Überlebenden allein zustehen soll.

    3. Die schuldrechtlichen Rückübertragungsansprüche sollen hier lt. Urkunde nicht vererblich sein sondern mit dem Tode des Berechtigten erlöschen.

    Gewollt ist von den Schenker ziemlich offensichtlich, dass nach Rückübertragung die beiden wieder zu je 1/2 im GB stehen.

    Alles andere, auf was Du in Deinen Ausführungen abstellst, ergibt sich für mich nicht aus der Urkunde und so weit würde ich bei der Auslegung nicht gehen.

    Natürlich lässt sich durch Rückfrage schnell klären, was die Beteiligten gewollt haben. Aber das ist doch immer so.
    Wenn es also danach ginge, wäre das GBA nie veranlasst, Erklärungen auszulegen (mit Ausnahme von Testamenten vielleicht).

    In meinem Fall habe ich mich auch bereits (vor dem Posten hier) entschieden und per ZwVfg. eine Ergänzung der Bewilligung gefordert.
    Aber interessiert mich halt trotzdem, wie die KollegInnen die Frage der Auslegung hier sehen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Erlöschen der Ansprüche mit dem Tod „des Berechtigten“ soll wohl im Sinne des Ablebens beider Berechtigter gemeint sein.

    Alternative: ... für A und B zu je 1/2, dem Überlebenden alleine.

  • Ich würde auch nicht auslegen, selbst in deinem geschilderten Fall nicht. Ausführungen zu § 47 GBO sagen da eindeutig Zwischenverfügung, wenn Anteilsverhältnis fehlt.
    Da würde ich auch nicht auf den Rückruf beim Notariat setzen, sondern möchte da schon eine Erklärung in der Form des § 29 GBO.
    Hatte in der Praxis bei solchen Zwischenverfügungen auch nie Schwierigkeiten mit den Notaren, wurde im anstandslos nachgebracht.

    In diesem Sinne All schönes weekend.

  • Auch ich halte eine Auslegung in diesem Fall nicht für möglich. Es gibt zu viele Möglichkeiten, das zu regeln. Bei uns werden die Rückübertragungsansprüche meistens nach 428 und unvererblich gesichert, auch wenn die Eltern zu je 1/2 Eigentümer waren.

  • auslegung ist immer möglich. kaum eine formulierung im rechtsleben ist so eindeutig, dass man nicht auch über einen anderen wortsinn nachdenken könnte.

    grundsätzlich stimme ich ulf zu: wer etwas überträgt und unter gewissen bedingungen zurückhaben will, der will dann in aller regel die übertragung rückabwickeln und dieselben verhältnisse herstellen, wie sie vorher waren.
    das anteilsverhältnis je zu 1/2 läge dann grundsätzlich auf der hand.

    da hier aber offenbar auch regelungen zur unvererblichkeit getroffen wurden, ist eine rückfrage angebracht.

  • wollte nur auf die zivilrechtliche zweifelsregelung des § 742 BGB hinweisen. Folglich "im Zweifel" zu je 1/2 + dem längerlebenden allein. wegen 47 GBO aber Zwischenverfügung nötig

  • § 742 setzt aber das bestehen einer bruchteilsgemeinschaft bereits voraus, beantwortet also nicht die frage, ob nicht z.b. (theoretisch) ggf. gesamtgläubigerschaft gewollt ist.

    wenn die auslegung das textes das bruchteilsverhältnis für den rechtsanwender zweifelsfrei ergibt, muss m. E. nicht zwischenverfügt werden. § 47 sagt nur, das rechtsverhältnis soll bei der eintragung angegeben werden. das ist nicht ohne weiteres gleichzusetzen mit "muss in der bewilligung ausdrücklich genannt sein".

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