Auflassung als Erfüllung einer Verbindlichkeit?

Hallo,
stehe irgendwie auf dem Schlauch bei folgendem Fall:

Die Verkäuferin wird bei Abschluss des Kaufvertrages durch einen Bevollmächtigten vertreten, der selbst vom § 181 BGB befreit ist, diese Befreiung aber nicht an von ihm Unterbevollmächtigte weitergeben darf.

Im Kaufvertrag wurde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligt und beantragt und die (hier) übliche Vollmacht zur Erklärung der Auflassung an die Notariatsangestellten (jeweils einzeln, befreit von § 181 BGB) erteilt und eine von ihnen hat, gleichzeitig für beide Parteien handelnd, diese Auflassung dann erklärt.

Greift nun der § 181 BGB oder nicht? Ist die Auflassung nur noch Erfüllung der im Kaufvertrag begründeten Verbindlichkeit?

In den Fachbüchern (Stöber etc.) fand ich nur: Wird die Auflassung durch einen Bevollmächtigten für beide Parteien erklärt, muss er von beiden Parteien vom § 181 BGB befreit sein. Es scheint jedoch, als wäre hier nur die gleichzeitig mit dem Kaufvertrag erklärte Auflassung gemeint, denn:
Gleichzeitig stand weiter hinten drin, dass die Wirksamkeit des Kausalgeschäftes nur dann entscheidend ist, wenn es um Genehmigungen, § 181 BGB, TV etc. geht.

Also doch Wirksamkeit des Kaufvertrages prüfen (es gibt keine Anhaltspunkte für seine Unwirksamkeit) und die Auflassung als Erfüllung der Verbindlichkeit ansehen?

Sorry, dass das so lang geworden ist, aber ich drehe mich diesbezüglich schon eine Weile im Kreis.

Nur nicht durcheinander bringen lassen, sondern einen Punkt nach dem anderen abhaken:

Beim Abschluss des Kaufvertrags lag kein Selbstkontrahieren des Bevollmächtigten des Veräußerers vor, weil nicht an den Bevollmächtigten, sondern an einen Dritten veräußert wurde und es hätte auch kein Selbstkontrahieren vorgelegen, wenn der Bevollmächtigte die Auflassung an den Erwerber selbst erklärt hätte. Damit kann es im Rechtssinne nur auf das evtl. Selbstkontrahieren in der Person der Unterbevollmächtigten (also der Notariatsangestellten) ankommen. Dass letztere vom Erwerber vom Verbot des Selbstkontrahierens befreit wurde, liegt in der Natur einer von beiden Seiten erteilten Vollmacht, während eine Gestattung des Selbstkontrahierens seitens des Veräußerers eindeutig nicht vorliegt, weil der Hauptbevollmächtigte nach dem Inhalt der Hauptvollmacht nicht befugt war, der Unterbevollmächtigten Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens zu erteilen. Diese in der Hauptvollmacht enthaltene Beschränkung kommt aber im vorliegenden Fall nicht zum Zuge, weil die vom Vollmachtgeber ausgesprochene Gestattung des Selbstkontrahierens nur eine von zweien vom Gesetz vorgesehenen Möglichkeiten ist, das gesetzliche Verbot des Selbstkontrahierens außer Kraft zu setzen. Der Bevollmächtigten ist nämlich nicht nur rechtlich in der Lage, auf beiden Seiten wirksam zu handeln, wenn ihm sein(e) Vollmachtgeber dies gestattet hat (haben), sondern auch dann, wenn sein konkretes Handeln in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Dass letzteres hier vorliegt, kann keinem Zweifel unterliegen, weil das dingliche Vollzugsgeschäft stets die Erfüllung der jeweiligen schuldrechtlichen Verbindlichkeit bewirkt. Es kommt somit nur darauf an, ob der Kaufvertrag wirksam ist. Da dies nach Sachlage keinem Zweifel unterliegt, konnte die Notariatsangestellte für beide Seiten ohne Verstoß gegen § 181 BGB handeln.

Nebenbei:

Natürlich handelt es sich auch beim Handeln des Bevollmächtigten auf der Erwerberseite um die Erfüllung einer Verbindlichkeit. Denn der Käufer ist schuldrechtlich nicht nur verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen, sondern den vom Veräußerer mittels dinglicher Einigungserklärung angebotenen Einigungsübergang durch Mitwirkung an der Auflassung auch anzunehmen.

Die Tatsache, dass die Auflassungserklärung lediglich die Erfüllung einer Verbindlichkeit darstellt muss dem Grundbuchamt aber nachgewiesen werden.
Dazu müsste die Verbindlichkeit voll wirksam und nicht mit Einreden behaftet sein (vgl. Palandt/Heinrichs § 181 Rdn. 22). Es ist somit nachzuweisen, dass sich der eingetragene Eigentümerin/Verkäufer gegenüber dem Übereignungsanspruch des Käufers nicht auf die Einrede des nichterfüllten Vertrages berufen könnte. Es ist auch zu prüfen, ob laut Vertrag die Auflassung nicht erst nach Erfüllung bestimmter Bedingungen erklärt werden soll, z.B. wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt und gegebenenfalls erteilte Bürgschaften zurückgegeben sind. Ob das der Fall ist, müsste gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden belegt werden. Nur dann wäre die fehlende Befreiung von den Beshränkungen des § 181 BGB unschädlich.

Verkauft wurde vor geraumer Zeit eine Teilfläche, sowohl Erwerber (dieser vertreten durch den nicht von 181 befreiten A) als auch Verkäufer waren anwesend.
In der Urkunde erteilte der Verkäufer dem Erwerber Vollmacht unter Befreiung von § 181 BGB, nach Vorliegen des Vermessungsergebnisses die Auflassung zu erklären und alle für den grundbuchlichen Vollzug erforderlichen und zweckdienlichen Erklärungen abzugeben und Eintragungsanträge zu stellen.

Nun erklärt der Erwerber (wieder vertreten durch oben erwähnten A) in seinem Namen und im Namen des Veräußerers (aufgrund der Vollmacht) die Auflassung.
Ist das möglich? Ich denke ja, da ja auch in der Ursprungsurkunde schon die Auflassung hätte erklärt werden können und dann jetzt nur noch eine Identitätserklärung/Messungsfeststellung nötig wäre. Bin mir aber nicht sicher.
Ich habe Beitrag 2 so verstanden, dass in meinem Fall die Ausnahme "Erfüllung einer Verbindlichkeit" angewendet werden kann.

Die verkaufte Teilfläche hatte eine Fläche von ca. 606 qm, der Gegenstand der Auflassung hat jetzt 612 qm.
Ich habe doch Bauchschmerzen bei der Sache, weil ja nun mehr übertragen wird als ursprünglich vereinbart. Andererseits ist die Abweichung ja doch ziemlich gering.

Zitat von Zaphod

Eine Differenz von 6 qm würde ich, sofern die Lage des aufgelassenen dem des verkauften Grundstücks ansonsten entspricht, als "geringfügig" (vgl. Schöner/Stöber Rn 870) gelten lassen. Eine gewisse Abweichung bei der Größe läßt sich fast nie vermeiden. In meinen Augen mach- und eintragbar.

Dann muss man aber Lagepläne haben. D.h. auch bei der erklärten Auflassung muss ein Plan vorgelegt werden damit man schauen kann ob die Lage des Auflassungsgsgegenstandes mit der der verkauften Teilfläche übereinstimmt.
Solche werden bei uns bei der Auflassung nie mit eingereicht. Wir fordern immer die Genehmigung. Sicher ist sicher.

Zitat von Zaphod

Maßgebend ist dann der Plan beim FN.

Was ist "FN"? Wir übernehmen die vermessenen Grundstücke automatisch mit ALB (Automatisches Liegenschaftsbuch oder so)- Datenaustausch ins Grundbuch, da haben wir keine Pläne. Oder was meinst Du?