Voreintragung erforderlich ?

Das hast Du korrekt verstanden.

Zitat von Lali

Muss jetzt erst die Erbfolge auf M und S eingetragen werden und danach die Erbanteilsübertragung oder kann ich gleich S unter Bezugnahme auf den Erbschein und Erbanteilsübertragung eintragen.

Voreintragung der Erbengemeinschaft ist erforderlich, vgl. Schöner/Stöber 15. Aufl. Rn 963

Ich habe dazu folgendes ausgeführt (Bestelmeyer Rpfleger 2014, 641, 649):

Nach einer Entscheidung des OLG Nürnberg soll § 40 Abs. 1 GBO entsprechend anwendbar sein, wenn ein Miterbe seinen Erbteil vor Eintragung der Erbfolge an einen anderen Miterben oder einen Dritten überträgt, so dass unmittelbar entweder die verbleibende Erbengemeinschaft oder die durch den Eintritt eines Dritten personell veränderte Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen werden kann.[127] Diese Ansicht ist nur im Ergebnis zutreffend, weil es sich insoweit nicht um ein Problem der Voreintragung handelt,[128] sondern um eine Fallgestaltung des Legalitätsprinzips, weil die Zwischeneintragung des Miterben, der seinen Erbteil übertragen hat, das Grundbuch unrichtig machen würde.[129] Der Fall liegt demnach nicht anders, als wenn der betreffende Miterbe vor Eintragung der Erbfolge bereits mittels Abschichtung aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden ist[130] oder als wenn eine GbR Grundbesitz erwirbt und ein Gesellschafter seinen Anteil in der Zeit zwischen Auflassung und Eigentumsumschreibung an einen Mitgesellschafter oder an einen Dritten überträgt. Die Diskussion über das vorgebliche Erfordernis der Voreintragung des betreffenden Miterben wird demnach bislang unter falschen rechtlichen Voraussetzungen geführt. Jemand, der nicht mehr Berechtigter ist, weil er seine Berechtigung außerhalb des Grundbuchs verloren hat, kann schon aus diesem Grund nicht mehr als Berechtigter (vor-)eingetragen werden.

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[127] OLG Nürnberg Rpfleger 2014, 12 m. zust. Anm. Simon = FamRZ 2014, 1152 = ZEV 2013, 680. Ebenso bereits LG Nürnberg-Fürth Rpfleger 2007, 657 m. Anm. Simon.
[128] Gegen die Anwendbarkeit des § 40 GBO bereits Bestelmeyer Rpfleger 2008, 552, 563.
[129] Zutreffend Demharter, GBO, 29. Aufl., § 39 Rn. 12 (anders aber in § 40 Rn. 3).
[130] Für diese Gleichbehandlung zutreffend Simon Rpfleger 2014, 14. Eine Abschichtungsvereinbarung bedarf auch bei vorhandenem Nachlassgrundbesitz nicht der notariellen Beurkundung (OLG Hamm Rpfleger 2014, 479 m. Anm. Bestelmeyer = openJur 2014, 6583).

Das ist ein Fall des § 40 GBO analog, da die Unrichtigkeit der Abt.I des Grundbuches bereits eingetreten ist.
Alle Gesamtrechtsnachfolger des eingetragenen Eigentümers, sei es durch (mehrfache) Erbfolge -mit oder ohne Anwachsung-, Firmenverschmelzung o.ä. können das Grundstück direkt an einen Dritten auflassen und diesen eintragen lassen, ohne selbst voreingetragen zu sein (streitig: vgl. Demharter, GBO, § 40 Rn. 3 a.E. und Rpfleger 2014, 12).

Die von der anderen Meinung geforderte Voreintragung auch der -durch Erbteilsübertragung oder Abschichtung- ausgeschiedenen Miterben verstößt gegen das Legalitätsprinzip (= keine wissentlich falsche Eintragung) und ist daher m.E. unhaltbar (so aber Böttcher, RpflStud 2018, 133/134).

Zitat von Spaltenmuckel

..... (streitig: vgl. .......

Nicht mehr; siehe BGH, 5. Zivilsenat, Beschluss vom 5. Juli 2018, V ZB 10/18, Rz. 9:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…=39&Blank=1.pdf

„….Vielmehr hat eine Abschichtungsvereinbarung zur Folge, dass die Erbengemeinschaft kraft Gesetzes erlischt und der verbleibende Erbe alleiniger Eigentümer der Nachlassgegenstände wird (vgl. Senat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 219/09, BGHZ 187, 132 Rn. 23 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 21. Januar 1998 - IV ZR 346/96, BGHZ 138, 8, 11, 13). Deshalb darf die Zwangsversteigerung gegen den verbleibenden Erben angeordnet werden, obwohl er nicht als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Diese Überlegungen gelten im Grundbuchverfahrensrecht entsprechend, so dass bei einer solchen Abschichtungsvereinbarung eine erbgangsgleiche Rechtsnachfolge vorliegt, die eine analoge Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO rechtfertigt (vgl. Senat, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 219/09, BGHZ 187, 132 Rn. 20 ff.). ….“

Allerdings mit einer Besonderheit -> Es geht nicht allein um die Voreintragung des infolge Abschichtung einzig verbliebenen Erben bei Veräußerung an einen Drittten -> § 40 GBO: "... Erbe des eingetragenen Berechtigten ..." -> tatsächlich ist der Veräußerer bereits voreingetragen; nur eben nicht allein.

Zitat von Pinguin

Noch eine Frage: das müsste dann entsprechend auch im Fall einer Erbanteilsübertragung statt Abschichtung gelten, oder?

Ja !

Leider hat auch der BGH das eigentliche Problem nicht gesehen.

Es geht bei § 39 GBO doch stets um die Voreintragung des Berechtigten.

Wer seine Berechtigung aber bereits außerhalb des Grundbuchs verloren hat (durch Erbteilsübertragung oder Abschichtung), ist aber nicht mehr Berechtigter, so dass es auch nicht mehr sein Recht ist, das durch die beantragte Eintragung betroffen wird. Also kommt seine Voreintragung schon deshalb nicht (mehr) in Betracht, weil diese Voreintragung das Grundbuch unrichtig machen würde, auch wenn sie nachfolgend sogleich wieder aus dem Grundbuch verschwindet.

Das Problem ist in den genannten Fällen also über die Unzulässigkeit einer Voreintragung und nicht über eine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz zu lösen, weil eine solche Ausnahme nur greifen kann, wenn die Voreintragung als solche überhaupt zulässig wäre.

Ja, natürlich.

Ich bezog mich mit meiner Bemerkung auf die grundsätzliche Problematik der Voreintragung.

Bräuchte mal Hilfe, finde gerade nicht mehr aus dem "Voreintragungs-Wald".

Eingetragen im Grundbuch (2 Grundstücke) sind in Erbengemeinschaften A und B sowie ein Nacherbenvermerk am vormaligen Anteil der C
(ursprünglich waren A,B,C Eigentümer in Erbengemeinschaft; C ist nachverstorben und wurde beerbt von A und B; Nacherbfolge ist angeordnet bei Vorversterben des jeweiligen Vorerben, Nacherbe bzgl. Anteil A ist KA und bzgl. Anteil B ist das KB - insoweit ist Grundbuchberichtigung erfolgt)

Nunmehr ist auch B verstorben und beerbt worden von MB und KB (Grundbuch ist nicht berichtigt). Damit ist auch Nacherbfolge teilweise eingetreten. Berichtigung ist ebenfalls nicht erfolgt.
Eigentümer sind damit jetzt A, MB und KB.

Jetzt kommt ein Erbauseinandersetzungsvertrag, geschlossen zwischen A, MB und KB mit Zustimmung des KA.

Das Grundstück 1 erhält KB
Das Grundstück 2 erhält A.
Auflassungen werden erklärt.
Sodann überlässt A das Grundstück 2 an KA, auf die Zwischeneintragung von A wird verzichtet.

Frage: Ist die Eintragung von A erforderlich oder nicht (§40 GBO oder Kettenauflassung). Ich blick grad gar nicht mehr durch....

Es handelt sich um eine Kombination von Vorgängen die für sich keine Voreintragungen bedingen und daher m.E. auch in Kombination keine Voreintragung erfordern.

Das Grundstück 1 erhält KB / Das Grundstück 2 erhält A. / Auflassungen werden erklärt. -> Übertragung durch Erben, § 40, keine Voreintragung

Sodann überlässt A das Grundstück 2 an KA, auf die Zwischeneintragung von A wird verzichtet. -> A dürfte hier wohl nicht mehre als Erbe im Sinne des § 40 gelten, die weitere Auflassung an KA bedeutet insgesamt gesehen aber eine Kettenauflassung, somit keine Voreintragung (Schöner/Stöber Rn. 3317 f.)

Danke. Ich hätte jetzt auch § 40 und die Kettenauflassung bedenkenlos kombiniert. Bin nur etwas verwirrt, ob das geht, weil ich in alten Unterlagen eine Zwischenverfügung einer Kollegin habe, die genau das nicht zuließ.

Der Fall war einfacher gelagert. E ist verstorben und beerbt durch X,Y,Z. Grundbuch nicht berichtigt. Es erfolgt in einem Vertrag Erbauseinandersetzung dahingehend, dass X das Grundstück erhält. Dieser überlässt das Grundstück sodann an K. Zwischeneintragung von X sollte unterbleiben. Daraufhin wurde beanstandet, dass entweder zunächst die Erbengemeinschaft oder X eingetragen werden müssten, weil § 40 für die zweite Auflassung nicht zuträfe. Es verfüge nicht die Person deren Recht durch die Eintragung betroffen ist (=Erbengemeinschaft), sondern ein Nichtberechtigter mit stillschweigender Zustimmung (Für den Erwerb durch K infolge "Kettenauflassung" beinhaltet nach h.M. die erste Auflassung der EG an X die Einwilligung in die weitere Verfügung des Nichtberechtigten X).

Soweit die alte Zwischenverfügung und die versteh ich nicht ganz. Überseh ich da irgendwelche Voraussetzungen von § 40?
Die Kommentare schreiben immer, dass § 40 nicht gilt für Verfügungen von Miterben nach Auseinandersetzung, aber ohne ausdrückliche Begründung. Verwiesen wird z.B im Demharter auf JFG 22,161. Die Entscheidung (auch einen Leitsatz) konnte ich leider nirgends finden/abrufen.

Die Kollegin liegt falsch.

Verfügt hat die berechtigte Erbengemeinschaft (in Form der Einwilligung in die Weiterauflassung), weil der erste Auflassungsempfänger noch nicht Rechtsinhaber war (und er es auch nicht wird).

Ich meine, dass die Voreintragung von C und D erforderlich ist.

Durch die Erbteilsübertragung (Wirksamkeit vorausgesetzt) sind A und B nicht mehr „Betroffene“ im Sinne des § 39 GBO.

C und D sind zwar „voreingetragen“, aber nicht in der aktuellen Zusammensetzung der Erbengemeinschaft.

Da es vorliegend nicht um die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts geht, kann mE auch dahin stehen, ob § 40 GBO in solchen Fällen anzuwenden ist (s. OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.9.2013, 15 W 1799/13) = MittBayNot 4/2014, 335 mit Anmerkung Ruhwinkel).

So, wie der Voreintragungsgrundsatz für die Gesellschafter der GbR gilt, so gilt er auch für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft, wobei bei der GbR die Besonderheit besteht, dass die Gesellschaft rechtsfähig ist und als solche voreingetragen bleibt, wenn ein Gesellschafterwechsel stattfindet.

Zur Voreintragung der GbR-Gesellschafter führt das DNotI im Gutachten vom 19.06.2019, Gutachten/Abruf-Nr: 169848, erschienen im DNotI-Report 2019, 89-92

https://www.dnoti.de/gutachten/deta…0f6cc357f66188c

aus: „Abschließend ist zu klären, ob der Voreintragungsgrundsatz gebietet, dass die GbR mit ihrem aktuellen Gesellschafterbestand in das Grundbuch eingetragen wird, bevor die Eintragung der Grundschuld erfolgen kann. § 47 Abs. 2 S. 2 GBO regelt, dass die für den Berechtigten geltenden Vorschriften entsprechend für die Gesellschafter gelten. In der Konsequenz bedeutet dies, dass auch der Voreintragungsgrundsatz des § 39 Abs. 1 GBO für die Gesellschafter der GbR gilt (BT-Drs. 16/13437, S. 25; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 8. Aufl. 2017, Rn. 429). In der Gesetzesbegründung des ERVGBG heißt es ausdrücklich, dass zunächst der Erwerber eines GbR-Anteils im Grundbuch eingetragen werden muss, bevor die GbR über ihr Eigentum am Grundstück verfügt (BT-Drs. 16/13437, S. 25; zust. Meikel/Böttcher, § 47 Rn. 250). Überträgt man dies auf die Bestellung der Grundschuld, könnte demzufolge auch die Voreintragung des Zessionars erforderlich sein, bevor die Eintragung einer Grundschuld erfolgen kann. Gleichwohl halten wir es im vorliegenden Fall nicht für überzeugend, eine Voreintragung zu verlangen. Es wäre befremdlich, wenn ein Gesellschafter den Grundbuchvollzug einer von der GbR wirksam bewilligten Abtretung der Grundschuld im Nachhinein durch eine Abtretung des Gesellschaftsanteils vereiteln könnte. Eine Voreintragung erscheint als leerer Formalismus, weil der Anteilserwerber an die von der GbR abgegebene Erklärung gebunden ist…..“

Diesen Formalismus sehe ich bei dem Wechsel im Bestand der Erbengemeinschaft nicht. Das Grundbuch wäre ohnehin zu berichtigen. Daher scheint mir auch die Voreintragung der verbliebenen Gesellschafter erforderlich.