Auslegung einer Vollmacht

  • Wie ich bereits gesehen habe, sind Vollmachten immer wieder ein beliebtes Thema. Heute morgen schlage ich nun voller Elan eine Akte auf und stolpere über folgenden Sachverhalt:

    Vollmacht lautet: Der Verkäufer verpflichtet sich, ein für die Finanzierung des Kaufpreises erforderliches, von den Käufern zu bestellendes Grundpfandrecht schon jetzt mitzubestellen und die entsprechenden Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben. Verkäufer und Käufer erteilen x und y Vollmacht für sie die entsprechenden Erklärungen vor dem amtierenden Notar abzugeben, insbesondere auch das Kaufobjekt wegen des Grundschuldbetrages der sofortigen Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zu unterwerfen.
    Im Innenverhältnis wird der Notar noch angewiesen, eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde erst dann zu erteilen, wenn sichergestellt ist, dass das Grundstück lediglich als Pfandobjekt zur Verfügung gestellt wird, der verkäufer für die persönliche Schulden nicht haftet und das Grundpfandrecht bis zur Zahlung des Kaufpreises lediglich zu dessen Finanzierung verwandt wird.
    Kaufpreis beträgt 40.000,00 €. Es soll aber unter Ausnutzung der Vollmacht eine Grundschuld in Höhe von 80.000,00 € eingetragen werden.
    Ist in der Vollmacht eine Beschränkung bzgl. der Höhe des zu bestellenden Grundpfandrechtes zu sehen oder bin ich heute morgen zu problemlastig? :oops:

  • Ich halte die Vollmacht nicht für ausreichend. Für die Finanzierung eines Kaufpreises von 40.000 € brauche ich kein Darlehen über 80.000,- €. Hinsichtlich der Notarkosten, Grunderwerbssteuer, etc. würde ich ja noch von einer ausreichenden Vollmacht ausgehen, mehr aber auch nicht.

  • Aus dem mitgeteilten Inhalt der Vollmacht ergibt sich, dass sich die Vollmacht nur auf die Bestellung von "zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen" Grundpfandrechten erstreckt. Damit dürfte sich schon aus der Vollmacht selbst ergeben, dass eine Grundschuldbestellung über 80.000 € bei einem Kaufpreis von lediglich 40.000 € nicht von der Vollmacht erfasst sein kann.

    Außerdem ist die vorliegende Vollmacht natürlich ein einziger Murks, weil die Höhe der Grundpfandrechte üblicherweise immer mit aufgenommen wird, und zwar entweder in dem Sinne, dass Grundpfandrechte bis zur Höhe des Kaufpreises oder -alternativ- in beliebiger Höhe bestellt werden dürfen.

  • Sehe ich wie Manfred und juris2112. Die Vollmacht reicht nicht aus. Ich würde die Grenze (im Gegensatz zu Manfred) auch exakt bei 40.000 € sehen, weil nämlich nur die den zu finanzierenden Kaufpreis darstellen. Andere Kosten sind nicht der Kaufpreis.

    Über den Murks lasse ich mich nicht weiter aus, der kommt nämlich in Mode.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Sch... Belastungsvollmachten!!! Es gibt kaum eine, die mal anständig - sprich eindeutig - formuliert ist. Ich lege in der Regel eng aus und stimme den Vorrednern daher zu!

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Habe heute die Antwort auf meine Zwischenverfügung erhalten und bin beim lesen fast vom Stuhl gefallen.
    Hier einmal ein kleiner Auszug:
    "Die in der Zwischenverfügung vertretene Auffassung ist nicht haltbar. Die Belastungsvollmacht ist zu unterteilen in die Verpflichtungserklärung des Verkäufers, Grundpfandrechte mitzubestellen und die den Notarangestellten erteilte Vollmacht.
    Die erteilte Vollmacht ist somit der Höhe nach nicht beschränkt.
    Im Übrigen wäre es völlig unzweckmäßig, die Vollmacht der Höhe nach zu beschränken, da bei Vertragsabschluss häufig noch unklar ist, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist. Dies ist auch vom BayOLG gemäß der Entscheidung vom 11.05.1995 DNotZ 1996, 295 so entschieden worden.
    Es wird daher erneut beantragt, die Grundschuld einzutragen."

    Noch irgendwelche Ideen oder Kommentare?

  • Zitat von Juli


    "Die in der Zwischenverfügung vertretene Auffassung ist nicht haltbar. Die Belastungsvollmacht ist zu unterteilen in die Verpflichtungserklärung des Verkäufers, Grundpfandrechte mitzubestellen und die den Notarangestellten erteilte Vollmacht.
    Die erteilte Vollmacht ist somit der Höhe nach nicht beschränkt."


    :wechlach: :wechlach:

    Wenn für "ein für die Finanzierung des Kaufpreises erforderliches, von den Käufern zu bestellendes Grundpfandrecht" x und y Vollmacht erteilt wird, für Käufer und Verkäufer "für sie die entsprechenden Erklärungen vor dem amtierenden Notar abzugeben", wie komme ich dann über den Kaufpreis hinaus? :confused: :confused:

    Das BayObLG hatte folgende Vollmacht zu entscheiden:
    „Der Veräußerer verpflichtet sich, der Eintragung von Grundpfandrechten für Rechnung des Erwerbers am Vertragsbesitz zuzustimmen. Er übernimmt aber keine persönliche Haftung und im Verhältnis zum Erwerber auch keine Kosten. Diese Grundpfandrechte dürfen auch bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung des tatsächlich an den Veräußerer ausbezahlten und von den Gläubigern der Grundpfandrechte finanzierten Kaufpreises verwendet werden. Der Veräußerer bevollmächtigt den Erwerber, ihn bei der Bestellung solcher Grundpfandrechte umfassend zu vertreten, insbesondere auch die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu erklären, wobei dieser zugleich auch im eigenen Namen handeln darf. Nach außen steht die Vollmacht nur unter der Bedingung und Einschränkung, daß sie nur vor einem Notar in M. verwendet werden darf.“ DnotZ aaO, vgl. Beck Online

    Steht da mit irgendeinem Wort etwas von einer Begrenzung der Höhe nach?

    In der Entscheidung heißt es u.a.:
    Die im vorletzten Absatz eingeräumte Vertretungsmacht geht dahin, daß der Veräußerer den Erwerber bevollmächtigt, ihn bei der Bestellung „solcher Grundpfandrechte“ umfassend zu vertreten; nicht ausdrücklich geregelt wird hier allerdings, ob die Vollmacht berechtigt, Grundschulden in beliebiger Höhe oder nur bis zur Höhe des Kaufpreises zu bestellen. Aus Wortlaut und Sinn des nächsten Absatzes ergibt sich jedoch, daß die Vollmacht hinsichtlich der Höhe der zu bestellenden Grundschulden nicht eingeschränkt ist. Es heißt dort nämlich, daß die Vollmacht nach außen nur unter einer einzigen Bedingung und Einschränkung steht, nämlich daß sie nur vor einem Notar in M. verwendet werden darf.

    Es gibt ja Fälle, in denen der Käufer nur das Grundstück erwirbt und sofort mit Bauen anfängt. Da beschränkt kein Mensch das Grundpfandrecht auf den Kaufpreis. Aber man begrenzt es dann eben auch nicht. Der Rest wird in der Tat mit der Sicherungsabrede geregelt. Aber all das ist ja hier nicht passiert. Aus irgendwelchen Gründen geht es nur um Grundpfandrechte, die zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlich sind.

    Das der Notar diese Entscheidung des BayObLG bemüht, halte ich für dreist.

    Ich würde das Schreiben als Beschwerde auffassen (die es wohl auch darstellt), nicht abhelfen und das Ganze zum Landgericht weitergeben.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Ich würde an Deiner Stelle auch nicht von der ZwVfg. zurück treten sondern auf Behebung bestehen.

    Ich würde allerdings das Schreiben des Notars nicht wie Andreas bereits als Beschwerde ansehen.
    Nach meiner Erfahrung haben die meisten Notare an einer Beschwerde kein Interesse (weil dauert lange und Ausgang ist ungewiss). Daher sehe ich das Schreiben des Notars als ein Versuch an, Dich in Deiner Argumentation zu verunsichern und zum Zurückrudern zu bewegen.
    Außerdem sollte ein Notar m.E. wissen, dass gegen die ZwVfg die Beschwerde gegeben ist und eine solche dann bitte auch eindeutig als Beschwerde (oder wenigstens als Rechtsbehelf, Erinnerung oder so) betiteln!

    Ich würde schreiben:

    Sehr geehrter Herr Notar,

    nach erneuter Überprüfung des Sachverhalts aufgrund Ihres Schreibens vom ... wird mitgeteilt, dass Ihrer Auffassung nicht gefolgt wird.

    Es verbleibt daher bei der Zwischenverfügung vom ... und um fristgerechte Erledigung wird gebeten.

    Es wird darauf hingewiesen, dass es Ihnen unbenommen bleibt, Beschwerde gegen die Zwischenverfügung einzulegen.

    Hatte schon mehrere vom Ablauf her vergleichbare Fälle und es kam eigentlich dann immer die Erledigung der ZwVfg.

    Und wenn doch noch eine (ausdrückliche) Beschwerde kommen sollte, ab damit zum LG!

    Ulf

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  • Hallo,

    ich kann - obwohl ( ! ? ) selbst Notar, meinen Vorrednern nur zustimmen:

    die Vollmacht ist nicht besonders gut gelungen und berechtigt nicht zur Belastung in beabsichtigter Höhe.


    Ich formuliere seit Jahren wie folgt und habe damit keine Schwierigkeiten:


    XI.
    Kaufpreisfinanzierung und Belastungsvollmacht

    1. Um die Sicherung von Darlehen, die der Kaufpreis- und Baufinanzierung dienen, schon vor der Eigentumsumschreibung zu ermöglichen, verpflichtet sich der Verkäufer, aber für Rechnung des Käufers, das Kaufobjekt mit - ggfls. sofort vollstreckbaren - Grundpfandrechten in beliebiger Höhe samt Zinsen und etwaigen Nebenleistungen zu belasten, ohne jedoch die persönliche Haftung oder Kosten zu übernehmen.

    2. Die Grundschuldbestellung muss zunächst folgende Sicherungsabrede enthalten, die als Anlage zur Urkunde zu nehmen ist:

    „Der Verkäufer wirkt bei der Grundschuldbestellung nur als derzeitiger Eigentümer mit. Die Beteiligten schließen daher folgende Vereinbarung:

    a) Sicherungsabrede:

    Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten und behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein, so kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht jedoch Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

    b) Zahlungsanweisung:
    Die Gläubigerin wird angewiesen, Zahlungen, durch die das Grundpfandrecht erstmals valutiert wird, nur vorzunehmen mit der Maßgabe, dass sie zunächst zur Bezahlung des Kaufpreises gem. den Bestimmungen im Kaufvertrag erfolgen.

    c)
    Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.


    d) Fortbestand der Grundschuld:
    Die Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben.

    Alle Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt."


    3. Der Verkäufer und Käufer bevollmächtigen hiermit die unter X. dieser Urkunde Genannten, und zwar jeden für sich, - befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB - das Kaufobjekt mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe samt Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, Löschungen und Rangänderungen zuzustimmen, das Kaufobjekt nach § 800 ZPO und den Käufer persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen sowie Auszahlungsansprüche nach den Bestimmungen dieser Urkunde abzutreten und überhaupt alle Erklärungen abzugeben, die mit der Bestellung von Grundpfandrechten am Kaufobjekt für Rechnung des Käufers zusammenhängen. Von der vorstehenden Vollmacht kann - soweit notarielle Beurkundung oder Beglaubigung erforderlich ist - nur durch Erklärung vor dem amtierenden Notar oder seinem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden. Sie erlischt mit Vollzug der Auflassung nach dieser Urkunde im Grundbuch und ist jederzeit widerruflich.

    Der Notar belehrte die Parteien über die Bedeutung der dinglichen und persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich zu bestellender Grundpfandrechte, insbesondere darüber, dass gegen den Käufer aus diesen Urkunden jederzeit im Wege der Zwangsvollstreckung vorgegangen werden kann und dass sich die Haftung auf das gesamte Vermögen des Käufers und nicht nur auf den Grundbesitz bezieht.


    Vorstehende Verhandlung wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben:


    Ich dachte eigentlich, daß diese Formulierung unter den Kollegen Standard ist.


    Gruß HansD

  • Dann bleibt es dabei, dass die ZwVfg zu Recht ergangen ist (ich wollte mich vorsorglich nur noch einmal vergewissern). Denn wenn von einem "für die Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Grundpfandrecht die Rede ist, so kann sich die Vollmacht zur Abgabe der "entsprechenden Erklärungen" nur auf ein Grundpfandrecht bis zur Höhe des Kaufpreises beziehen. Der vom Notar hervorgehobene Unterschied zwischen schuldrechtlicher Verpflichtung und (abstrakter) Vollmacht führt somit zu keinem anderen Ergebnis.

  • Hallo HansD,

    leider sind die Belastungsvollmachten durchweg sehr unterschiedlich. Es gibt inzwischen viele Notar, die mit nach außen hin uneingeschränkten Vollmachten arbeiten oder zumindest das GBA ausdrücklich von der Prüfung der zwischen den Partien vereinbarten Einschränkungen befreit, was die Beanstandungsquote bei uns deutlich gesenkt hat.
    Es gibt aber auch viele, die mit schwammig formulierten Vollmachten arbeiten, wie das Beispiel von Juli hier ja auch zeigt.
    Meine Kollegen und ich sind hier dazu übergegangen, die Vollmachten wirklich - zu unserem Schutz - eng auszulegen und dann kommt es bei den unklar formulierten Vollmachten meist zu Zwischenverfügungen.

    So ganz eindeutig ist die von Euch benutzte Vollmacht m.E. allerdings leider auch nicht.
    Auch da könnte man darüber streiten, ob die Einschränkungen gemäß Zif. 2 nach außen hin gelten sollen oder ob die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt gelten soll. Für letzteres spricht m.E. die Formulierung der Zif. 3, da dort kein Bezug auf Zif. 2 genommen wird.
    Betrachtet man jedoch den ganzen Abschnitt XI. in seiner Gesamtheit, so könnte man auch zu einer nach außen hin wirkenden Einschränkung der Vollmacht kommen.
    Okay, so lange dem GBA die Voraussetzungen der Zif. 2 immer förmlich nachgewiesen werden, mag es in der Praxis zu keinem Problem kommen. Dennoch würde ich persönlich eine Klarstellung der Formulierung (zu Zif. 3) dahingehend begrüßen, als dass deutlich gemacht wird, ob die Einschränkungen der Zif. 2 im Außenverhältnis/vom GBA zu beachten sind oder nicht.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Wobei m. E. bei offensichtlichem Mißbrauch auch die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenverhältnis nicht wirklich viel bringt. Wenn mir als Grundbuchamt bekannt ist, dass im Innenverhältnis nur für 20.000 Euro bevollmächtigt wurde, und jetzt 50.000 Euro eingetragen werden sollen, dann ist es mir piepe, was die in welches Verhältnis verfrachtet haben. Wenn die Vollmacht offensichtlich nicht besteht, weigere ich mich regelmäßig mitzuspielen.

    Wenn die Vollmacht betragsmäßig nicht begrenzt ist oder es sich um Nachweise dreht, die der Notar prüfen soll und ich nicht prüfen kann, ist das bei insoweit unbegrenztem Außenverhältnis nicht mein Problem.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Andreas
    Dieser Argumentation kann ich mich jetzt nicht anschließen. Wenn eine Außenvollmacht in Abgrenzung zur Innenvollmacht ausdrücklich beschrieben ist, halte ich mich an erstere. Das ist dann so gewollt.

  • Da muss ich blue recht geben. Wenn die abstrakte Vollmacht nach außen hin unbegrenzt erteilt ist, dann spielt es keine Rolle, ob die schuldrechtliche Verpflichtung oder das zugrunde liegende Auftragsverhältnis eine Begrenzung vorsieht. Im vorliegenden Fall ergibt sich Beschränkung der Außenvollmacht m.E. allerdings bereits aus dem Wortlaut der Vollmacht, indem durch die "entsprechenden Erklärungen" auf die Begrenzung im Innenverhältnis Bezug genommen wird und daher auch die Vollmacht der genannten Begrenzung unterliegt.

  • d) Fortbestand der Grundschuld:
    Die Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben.

    Alle Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt."

    Sorry - ganz verzweifelte (und vielleicht auch dumme) Frage ... aber muss dieser Passus enthalten sein bzw. ggf. warum?!

    Ich habe gerade ein auswärtiges Notariat, dass auf telefonische Nachfrage bzgl. des Fehlens meinte, sie würden diesen Satz nie aufnehmen - könnten mir gegenüber aber auch nicht begründen, warum nicht ... ich kann aber (dummerweise) das Gegenteil auch nicht begründen, außer dass es halt (bei den anderen Notariaten) sonst immer drinn steht ... :(


    [FONT=&quot]Dieser Teil ergibt sich aus der Grundschuldurkunde: Alle Rückgewähransprüche und Eigentümerrechte bezüglich der vorbestellten Grundschuld stehen dem Verkäufer nur solange zu, bis der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Soweit erforderlich, werden sie ab diesem Zeitpunkt an den Erwerber als Sicherungsgeber abgetreten und zur Umschreibung im Grundbuch bewilligt. [/FONT]

    Alle Menschen sind klug – die einen vorher, die anderen nachher. Voltaire


    Einmal editiert, zuletzt von Alias (15. September 2021 um 15:35) aus folgendem Grund: Ergänzung

  • Überflüssig.

    Bei Finanzierungsrechten liegt es in der Natur der Dinge, dass sie nach erfolgter Eigentumsumschreibung bestehen bleiben. Es handelt sich somit um die bloße schuldrechtliche Klarstellung von Dingen, die ohnehin so sind.

    Und in dinglicher Hinsicht ist es ohnehin unerheblich. Wenn die Grundschuld einmal eingetragen und entstanden ist, kann sie nur auf Bewilligung des Gläubigers wieder gelöscht werden.

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