Hallo liebe Kollegen,
ich habe bei der Vorbereitung für meinen Termin morgen (10:30 Uhr) ein Problem festgestellt, für das ich einfach keine Lösung finde:
Es geht um eine Teilungsversteigerung, im Grundbuch ist folgendes eingetragen:
Abt. I: Eigentümer T, M, und V (V betreibt) seit 1995
Abt. II: Vorkaufsrecht für M und V für den ersten Verkaufsfall, eingetragen 1993
Also, 1991 waren M und V (Mutter und Vater) Eigentümer und haben ihr Grundstück 1993 dann an Tochter T und Schwiegersohn S verkauft. Gleichzeitig mit der Auflassung wurde oben erwähntes Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall für M und V bewilligt. Vollzug aller Eintragungen 1993.
Dann hat 1995 S seinen Anteil wieder an M und V verkauft, was auch eingetragen wurde. Das Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall wurde nicht gelöscht.
Meine Fragen jetzt:
1. Das Vorkaufsrecht lastet auf dem gesamten Grundstück und hat nicht nur auf dem Anteil des S gelastet, deshalb: Ist das Vorkaufsrecht mit Verkauf des Anteils von S an M und V erloschen und ich muss es deshalb nicht mehr ins GG aufnehmen oder ist es bestehen geblieben, weil eben nicht "das Grundstück" verkauft wurde, sondern nur "der Anteil des S", sozusagen "ein halbes Grundstück"?
2. Mal angenommen, das Vorkaufsrecht ist mit dem Verkauf des S-Anteils nicht erloschen, dann muss ich das Recht ja als BBR ins GG aufnehmen. § 471 BGB greift hier ja nicht, weil es kein "Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung" ist, da Teilungsversteigerung und die Berechtigten in einer Teilungsversteigerung ihr Vorkaufrecht ausüben können (vgl. Stöber § 81, Rd-Nr. 10). Und das stellt jetzt ein großes Problem für mich da: Welchen Ersatzwert bekommt dann mein schönes Vorkaufsrecht?
Irgendwie tendiere ich stark dazu, mein Vorkaufsrecht als löschungsreifes Recht aus dem GG draußen zu lassen, weil ich der Ansicht bin, dass mit dem Verkauf 1995 von S an M und V EIN Verkauf, und somit auch der erste Verkauf stattgefunden hat, somit M und V ihr Recht (für den noch nicht Verkauften Anteil des T) nicht mehr ausüben können.
Aber liege ich mit dieser Auffassung richtig 
?
Vielen Dank für eure Antworten!
Vorkaufsrecht in der Teilungsversteigerung
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Rheinländische Hessin -
21. Juni 2007 um 14:00
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Hatten wir neulich hier.
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Hatten wir neulich hier.
Nee, eigentlich bezieht sich obiger Threat nicht zu meinem Hauptproblem, weil es 1. nicht darum ging, ob das Recht schon erloschen / löschungsreif ist und 2. der Ersatzwert mit Sicherheit in einer Teilungsversteigerung anders zu bewerten ist, da das Vorkaufsrecht in einer Teilungsversteigerung ja im Gegensatz zu einer Schuldversteigerung ausgeübt werden kann!
Sieht also ein bißchen anders aus hier ... -
Ich hatte einen derartigen Fall vor einem Jahr und habe den Ersatzwert mit 0 € festgesetzt.
Grund : Der Wert eines Grundstücks erhöht sich nicht dadurch, dass ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall entgegen der Grundbucheintragung nicht besteht.Beachtet werden sollte im übrigen noch folgendes :
Ich habe den Zuschlagsbeschluss dem Vorkaufsberechtigten zugestellt mit dem Hinweis, dass die Zustellung als Mitteilung des Verkaufsfalles an den Vorkaufsberechtigten gem. § 469 Abs. 1 BGB gilt und damit die Frist von 2 Monaten beginnt, binnen derer das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Ersteher gegenüber formlos zu erklären. Das Versteigerungsgericht bittet um Mitteilung, sofern das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.
In meinem Falle wurde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt.
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Ich denke, das Vorkaufsrecht ist bisher nicht erloschen, da es max. nur für einen 1/2 Anteil des S ausgeübt wurde, nicht aber für das gesamte Grundstück.
Auch wäre fraglich, ob der Verkauf von S an die Vorkaufsberechtigten auch wirklich ein Vorkaufsfall war, ein solcher tritt (wenn ich das auch richtig verstanden hatte und so in Erinnerung habe) auch nur ein, wenn an einen Dritten veräußert werden soll.
Wenn nicht, besteht es erst recht noch.
Ich würde das Recht bestehen lassen und wie von Jakintzale beschrieben handeln.
Als Ersatzbetrag würde ich auch 0 ansetzen.
Der Ersteher erlangt keinen wirtschaftlichen Vorteil, wenn das Vorkaufsrecht beim Zuschlag doch nicht mehr bestehen sollte. Andererseits hat er bei nachträglicher Ausübung auch insoweit keinen Nachteil, als die Vorkaufsberechtigten ja nur zum gleichen Preis erwerben könnten. -
Und, wie ist die Sache nun verlaufen ?
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Ein Mitglied einer Erbengemeinschaft betreibt die Teilungsversteigerung.
Es sind dingliche Vorkaufsrechte eingetragen. Das Gericht möchte in der Versteigerung über die damit verbundenen Besonderheiten aufklären. Ich möchte als Vertreter des Betreibers vermeiden, dass dem Ersteher wirklich ein Problem beschert wird.
….mir ist in einem Teilungsverfahren nicht klar, wie mit dinglich Vorkaufsberechtigten und dem Wunsch des Erstehers, erst nach Ablauf der Frist des § 469 BGB zu zahlen, umzugehen ist.Ließe sich dies mit einer abweichende Versteigerungsbedingung erreichen (Zahlung x Monate nach dem Versteigerungstermin)? Informatioin der Vorkaufsberechtigten sogleich nach dem Termin, so dass die Frist vor der Zahlung gemäß abweichender Versteigerungsbedingung abgelaufen ist.
Dann könnte der Betreiber der Teilungsversteigerung die Berechtigten über das Ergebnis der Versteigerung informieren und die Frist in Gang setzen - der Ersteher zahlt nur nach der höchst wahrscheinlichen Nichtausübung des Vorkaufsrechts und sein Risiko, gezahlt zu haben und irgendwie rückabwickeln zu müssen, wäre beseitigt.
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Da der Ersteher Eigentum durch staatlichen Hoheitsakt erlangt (Zuschlag) und dies unabhängig von der Berichtigung des Meistgebots (Zahlung) ist, würde er im Falle der Ausübung des Vorkaufsrecht so oder so um eine Rückabwicklung nicht herumkommen.
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Danke für den Input.
Aber durch dieses Vorgehen wäre das Meistgebot (die „Geld“-Zahlung) nicht auch noch rückabzuwickeln - die Hängepartie wäre für ihn keine finanzielle Belastung.
Der betreibende Miterbe hätte dann die Organisationsaufgabe, den Kaufpreis vom Vorkaufsberechtigten zu beschaffen und zu verteilen sowie das Eigentum zu übertragen.
Und alles wohl ohne gesetzliche Regeln...
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Viele Möglichkeiten wird es nicht geben. Das Risiko für den Ersteher besteht in der relativen Unwirksamkeit des Erwerbs (§§ 1098 Abs. 2, 883 Abs. 2 BGB). Wenn die abweichende Versteigerungsbedingung (§ 59 ZVG) nicht in einem Erlöschen des Vorkaufsrechts besteht, muss er damit leben. Eine abweichende Bestimmung durch spätere Zahlung des Meistgebots (§ 49 Abs. 3 ZVG) würde eine Zustimmung der Miterben erforderlich machen. Und die würden sich schön bedanken. Wenn die Zahlungsverpflichtung von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängen soll, würde die Verpflichtung unter Umständen ja sogar ganz entfallen. Damit würde man vermutlich gegen zwingende Versteigerungsbedingungen verstoßen.
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Die Möglichkeiten sind wirklich "knapp".
Vorkaufsberechtigt sind zum einen die beiden Miterben sowie zwei weitere Personen, die insgesamt nicht kaufen wollen oderes finanziell nicht darstellen können, so dass es zur Teilungsversteigerung kommen sollte.
Das Erfordernis der Zustimmung zur späteren Zahlung durch die beiden Miterben, die nicht beigetreten sind, ist das etwas, was sich aus der "Natur der Sache" zwingend ergibt oder gibt es eine gesetzliche Norm?
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Letzteres ergibt sich aus der Beeinträchtigung, weil die Miteigentümer derart später zu Ihrem Anteil kommen. Steht damit im Gesetz aber auch im Stöber (§ 59 Rn 42). Zumindest die "weiteren Personen" werden vermutlich "Dritte" im Sinne von § 463 BGB sein. Hab`s nicht nachgelesen.
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Geht das nicht in die falsche Richtung?
Dass, wann und wie das Gebot zu begleichen ist, ist doch keine Versteigerungsbedingung und schon gar keine, die abgeändert werden kann.
Der einzige Gestaltungsspielraum besteht darin, auf wann wir den Verteilungstermin bestimmen. Da lässt sich zB dadurch der Zeitraum erweitern, indem der Temin erst bestimmt wird, wenn der Zuschlag rechtskräftig ist und nicht unmittelbar nach Zuschlagserteilung.
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Bin davon ausgegangen, dass zu den §§ 44 bis 65 ZVG abweichende Bestimmungen getroffen werden können und zumindest im Stöber auch diese "spätere Barzahlung" gefunden. Die Umstände dafür werden nicht unmittelbar mit dem Verfahren zusammenhängen müssen. Weitere Ausführungen habe ich dazu nicht gesucht, weil die Überlegungen darauf hinauslaufen würden, dass bei einer Ausübung des Vorkaufsrechts gar kein Meistgebot mehr gezahlt wird ("... der Ersteher zahlt nur nach der höchstwahrscheinlichen Nichtausübung des Vorkaufsrechts ..."). Und spätestens da ist dann ohnehin Schluß.
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Ich habe dazu einen Aufsatz in der NotBZ 2019 gelesen - bisher einmal. Darin wird den Notaren bei der Gestaltung von Vorkausfrechten empfohlen, die Teilungsversteigerung als Vorkaufsfall auszuschließen.
Ansonsten ist es stets ein Fall für Probleme - so habe ich den Text bisher verstanden.
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Vielleicht ist die Empfehlung noch zu neu, umgesetzt wird sie jedenfalls nicht oft. Zur Geltendmachung und zum Erlöschen noch: Everts MittBayNot 4/2017, 379. In etwas anderen Zusammenhang. Ist im Web frei zugänglich.
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...und zumindest im Stöber auch diese "spätere Barzahlung" gefunden.
...Was meinst du damit? Wo steht das konkret?
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Wo steht das konkret?
s. # 12
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Wo steht das konkret?
s. # 12
Ich habe keine Randnummer 42.
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Wo steht das konkret?
s. # 12
Ich habe keine Randnummer 42.
In der 21. Auflage ist es die 5.15 ("Zahlung des Meistgebots")
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