Ist es noch aktuell, dass bei einer Verwalterbestellung per Umlaufbeschluss (§ 23 III WEG) der grundbuchmäßige Nachweis nur dann erbracht ist, wenn die Unterschriften sämtlicher Eigentümer notariell beglaubigt wurden? (Beck-OnlineKommentar 2002/Hügel, Rdnr. 19 zu § 26; BayObLG, NJW-RR 86, 565)
Dann wäre es wohl einfacher, es gibt eine neue Versammlung mit einer Art bestätigender Wahl.
Verwalterbestellung per Umlaufbeschluss
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Ehrlich gesagt, das haben wir hier nie so gesehen. Bei uns genügten die "üblichen" beglaubigten Unterschriften (Versammlungsleiter, Wohnungseigentümer und ggf. Verwaltungsbeirat)
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Beim Umlaufbeschluss gibts doch keinen Versammlungsleiter?
Das BayObLG begründet es so:
"Eine Verwalterbestellung kommt bei Beschlußfassung im schriftlichen Verfahren nach § 23 III WEG nur zustande, wenn alle Wohnungseigentümer dem Beschl. schriftlich zustimmen. Soll der Nachweis hierüber in der Form des § 29 I 1 GBO geführt werden, müssen alle Zustimmungserklärungen vorgelegt werden. Es genügt nicht die Erklärung einer oder bestimmter Personen, daß die im schriftlichen Weg vorgenommene Beschlußfassung ein bestimmtes Ergebnis (hier: die Verwalterbestellung) gehabt habe. Die Ausnahmevorschrift des § 26 IV WEG hat zur Grundlage, daß eine Niederschrift, die den Formerfordernissen des § 24 VI WEG genügt und das Ergebnis einer bestimmten Beschlußfassung bezeugt, die nötige Gewähr für den Inhalt der Beschlußfassung schafft und eine zuverlässige Kenntnisnahme ermöglicht (BayObLGZ 1961, 392 (396)). Das kann auf andere bloße Erklärungen bestimmter Personen über das Ergebnis einer schriftlichen Beschlußfassung nicht übertragen werden." -
An § 23 III WEG hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. Da die Bestellung nicht in einer Versammlung erfolgt, kommt ein Nachweis nach § 26 III (n.F.) i.V.m. § 24 VI WEG m.E. auch weiterhin nicht in Betracht.
Eine nachträgliche "bestätigende" Bestellung hat nach einer neueren Entscheidung keine Rückwirkung nach außen und es kann in ihr auch nicht ohne weiteres eine Genehmigung der vergangenen Handlungen des Verwalters gesehen werden. Wenn also eine Veräußerungszustimmung vor der "nachträglichen" Bestellung des Verwalters erteilt worden ist, fehlt ein ordnungsgemäßer Verwalternachweis.
Die Fundstelle kann ich Dir erst Montag nachliefern. -
Beim Umlaufbeschluss gibts doch keinen Versammlungsleiter?
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sorry, das stimmt natürlich. Ich habe den Nachweis nicht fabriziert. Es wurden die Unterschriften des Verwalters (in diesem Fall war es eine Bestätigung des bisherigen), 1 Wohnungseigentümers und Beirats beglaubigt. Vermutlich wollte man damit nur die bei der "normalen" Bestellung übliche zu beglaubigende Unterschrift des Versammlungsleiters durch die des Verwalters ersetzen. Ich gebe aber nochmals zu, dass ich als Grundbuchamt den Nachweis durchgelassen habe (und weitere Kollegen auch!) -
Zur rückwirkenden Verwalterbestellung vergl. DNotI-Report 8/2006, Seite 62.
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So, ich rudere zurück und sehe ein, dass die h.M beim Umlaufverfahren derzeit alle Unterschriften beglaubigt haben will, das werde ich künftig beachten.
Nun bin ich schon verunsichert und bekomme prompt mal was Neues als Nachweis der Verwaltereigenschaft:
"1. Nachtrag zum Verwaltervertrag. Durch den Beschluss der Eigentümmerversammlung vom 24.05.2005 wird der Verwaltervertrag um weitere 5 Jahre bis 31.12.2010 verlängert. Die übrigen Vertragsbestimmungen bleiben unverändert. Den 24.05.2005" es folgen die Unterschriften des Verwalters und mehrerer Eigentümer in Kopie. Nun, da vom Grundbuchamt ein Verwalternachweis verlangt wurde, wird am 31.7.07 vom Verwalter und einem Eigentümer nochmals unterschrieben und diese Unterschriften beglaubigt. Reicht das fürs Grundbuchamt als Verwalternachweis aus? -
Kurze Nachfrage zur nachträglichen Verwalterbestellung:
Ich habe einen Umlaufbeschluss über die Verwalterbestellung und eine Verwalterzustimmung. Sämtliche Unterschriften sind zwar beglaubigt, es fehlen jedoch die Unterschriften zweier Mitglieder einer Erbengemeinschaft, welche Eigentümerin einer WE-Einheit ist. Können diese ihre Unterschriften jetzt einfach nachholen oder muss etwa eine ganz neue Verwalterbstellung her?
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Wirksam wird der Beschluss, wenn die Unterschrift des letzten Wohnungseigentümers in Schriftform vorliegt (§ 23 Abs. 3 WEG, § 126 BGB). Das Problem liegt hier wohl eher darin, daß der Verwalter seine Zustimmung vor dessen Bestellung abgegeben hat. Ob das geht, hängt wohl von der rechtlichen Qualifizierung der Zustimmung ab (s. die Diskussion hier zum Thema "Verwalterzustimmung" und "§ 878 BGB"). Aber vermutlich schon.
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Vielen Dank, ist ja echt ein schwieriges Thema.
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Wirksam wird der Beschluss, wenn die Unterschrift des letzten Wohnungseigentümers in Schriftform vorliegt (§ 23 Abs. 3 WEG, § 126 BGB). Das Problem liegt hier wohl eher darin, daß der Verwalter seine Zustimmung vor dessen Bestellung abgegeben hat. Ob das geht, hängt wohl von der rechtlichen Qualifizierung der Zustimmung ab (s. die Diskussion hier zum Thema "Verwalterzustimmung" und "§ 878 BGB"). Aber vermutlich schon.
"Aller Wohnungeigentümer" bedeutet also wirklich auch aller Wohnungseigentümer, d. h. es genügt definitiv nicht, wenn aus einer Erbengemeinschaft nur einer zustimmt!?
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Wirksam wird der Beschluss, wenn die Unterschrift des letzten Wohnungseigentümers in Schriftform vorliegt (§ 23 Abs. 3 WEG, § 126 BGB). Das Problem liegt hier wohl eher darin, daß der Verwalter seine Zustimmung vor dessen Bestellung abgegeben hat. Ob das geht, hängt wohl von der rechtlichen Qualifizierung der Zustimmung ab (s. die Diskussion hier zum Thema "Verwalterzustimmung" und "§ 878 BGB"). Aber vermutlich schon.
"Aller Wohnungeigentümer" bedeutet also wirklich auch aller Wohnungseigentümer, d. h. es genügt definitiv nicht, wenn aus einer Erbengemeinschaft nur einer zustimmt!?
Das Aktuellste dazu; auf die Schnelle: LG Bremen, Urteil vom 02.10.2020 – 4 S 188/19; sonst würde ich es mit der von Kai angegebenen Fundstelle versuchen.
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Wirksam wird der Beschluss, wenn die Unterschrift des letzten Wohnungseigentümers in Schriftform vorliegt (§ 23 Abs. 3 WEG, § 126 BGB). Das Problem liegt hier wohl eher darin, daß der Verwalter seine Zustimmung vor dessen Bestellung abgegeben hat. Ob das geht, hängt wohl von der rechtlichen Qualifizierung der Zustimmung ab (s. die Diskussion hier zum Thema "Verwalterzustimmung" und "§ 878 BGB"). Aber vermutlich schon.
"Aller Wohnungeigentümer" bedeutet also wirklich auch aller Wohnungseigentümer, d. h. es genügt definitiv nicht, wenn aus einer Erbengemeinschaft nur einer zustimmt!?
Das Aktuellste dazu; auf die Schnelle: LG Bremen, Urteil vom 02.10.2020 – 4 S 188/19; sonst würde ich es mit der von Kai angegebenen Fundstelle versuchen.
Danke!!!
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Wirksam wird der Beschluss, wenn die Unterschrift des letzten Wohnungseigentümers in Schriftform vorliegt (§ 23 Abs. 3 WEG, § 126 BGB). Das Problem liegt hier wohl eher darin, daß der Verwalter seine Zustimmung vor dessen Bestellung abgegeben hat. Ob das geht, hängt wohl von der rechtlichen Qualifizierung der Zustimmung ab (s. die Diskussion hier zum Thema "Verwalterzustimmung" und "§ 878 BGB"). Aber vermutlich schon.
"Aller Wohnungeigentümer" bedeutet also wirklich auch aller Wohnungseigentümer, d. h. es genügt definitiv nicht, wenn aus einer Erbengemeinschaft nur einer zustimmt!?
Das Aktuellste dazu; auf die Schnelle: LG Bremen, Urteil vom 02.10.2020 – 4 S 188/19; sonst würde ich es mit der von Kai angegebenen Fundstelle versuchen.
Danke!!!
Guten Morgen, an der obigen Tatsache dürfte wohl auch die letzte WEG-Reform nichts geändert haben!? Mir legt eine Verwalterin einen "Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren" mit der neuen Verwalterbestellung vor, der lediglich von ihr unterzeichnet wurde mit Unterschriftsbeglaubigung. Ich habe nun um Einreichung eines Beschlusses gebeten, der von allen Miteigentümern unterzeichnet wurde und sie meint, das sei nun nicht mehr nötig - die obige von mir zitierte Entscheidung sei vor der Novellierung gewesen. Für mich ist jedoch nicht ersichtlich, dass sie nicht mehr gilt!?
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Das WEMoG hat beim Umlaufverfahren nach § 23 III WEG lediglich insofern eine Änderung vorgenommen, als die Textform im Sinne des § 126b BGB an die Stelle der Schriftform getreten ist. Damit soll die Möglichkeit eröffnet werden, Umlaufbeschlüsse auch im Wege elektronischer Kommunikation zu fassen, zum Beispiel per EMail, über Internetplattformen oder Apps (s. BT-Drs. 19/18791, S. 72).
Die vielfach erhobene Forderung, das Quorum für Umlaufbeschlüsse, die bisher der Allstimmigkeit bedürfen, generell abzusenken, hat im reformierten Gesetz keinen Niederschlag gefunden. Allerdings können die Wohnungseigentümer jetzt bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). Damit sind die Fälle gemeint, in denen die Wohnungseigentümer in der Versammlung sich mit einem Gegenstand befasst haben, mangels hinreichender Informationen sich aber nicht in der Lage sehen, eine Entscheidung zu treffen (BT-Drs. 19/22634, 45). Dann könnten die Eigentümer beschließen, die Beschlussfassung per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen.
Ein im Umlaufverfahren gefasster Beschluss liegt vor, wenn alle Zustimmungserklärungen dem Initiator des Umlaufbeschlusses zugegangen sind, der Beschluss festgestellt sowie den Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist. Auch beim Umlaufbeschluss ist nämlich die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses zu beachten (s. Hügel imBeckOK BGB, Stand: 01.05.2021, § 23 WEG RN 17 unter Zitat BGH ZMR 2019, 55 Rn. 15; NJW 2001, 3339; LG Karlsruhe ZWE 2017, 362; F. Schmidt ZWE 2015, 107).
Bei der Beschlussfassung im Wege des Umlaufbeschlusses fehlt es an einer Niederschrift, da der Beschluss nicht in einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurde. Die Regelung des § 26 Abs. 4 WEG zum Nachweis der Verwaltereigenschaft ist daher nicht anwendbar, wenn die Verwalterbestellung im Umlaufverfahren erfolgte s. das Gutachten des DNotI vom 14.05.2021 Abruf-Nr.: 181595
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…3bf58dc01e490fc
unter Zitat: BayObLG NJW-RR 1986, 565; OLG Hamm ZWE 2012, 489; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 2934; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl. 2020, § 26 Rn. 121; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 26 Rn. 185; MünchKommBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021 (WEG n.F.), § 26 WEG Rn. 118; BeckOGK-WEG/Greiner, Std.: 1.12.2020, § 26 Rn. 374).
Zum Nachweis der Verwalterbestellung führt das DNotI aus: „Die Verwaltereigenschaft wird in diesem Fall dadurch nachgewiesen, dass alle Zustimmungserklärungen mit den Unterschriften sämtlicher Wohnungseigentümer in öffentlicher bzw. öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden (BayObLG NJW-RR 1986, 566; BeckOGK-WEG/Greiner, § 26 Rn. 374; MünchKommBGB/Zschieschack, § 26 Rn. 118)". -
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Das WEMoG hat beim Umlaufverfahren nach § 23 III WEG lediglich insofern eine Änderung vorgenommen, als die Textform im Sinne des § 126b BGB an die Stelle der Schriftform getreten ist. Damit soll die Möglichkeit eröffnet werden, Umlaufbeschlüsse auch im Wege elektronischer Kommunikation zu fassen, zum Beispiel per EMail, über Internetplattformen oder Apps (s. BT-Drs. 19/18791, S. 72).
Die vielfach erhobene Forderung, das Quorum für Umlaufbeschlüsse, die bisher der Allstimmigkeit bedürfen, generell abzusenken, hat im reformierten Gesetz keinen Niederschlag gefunden. Allerdings können die Wohnungseigentümer jetzt bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu). Damit sind die Fälle gemeint, in denen die Wohnungseigentümer in der Versammlung sich mit einem Gegenstand befasst haben, mangels hinreichender Informationen sich aber nicht in der Lage sehen, eine Entscheidung zu treffen (BT-Drs. 19/22634, 45). Dann könnten die Eigentümer beschließen, die Beschlussfassung per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen.
Ein im Umlaufverfahren gefasster Beschluss liegt vor, wenn alle Zustimmungserklärungen dem Initiator des Umlaufbeschlusses zugegangen sind, der Beschluss festgestellt sowie den Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist. Auch beim Umlaufbeschluss ist nämlich die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses zu beachten (s. Hügel imBeckOK BGB, Stand: 01.05.2021, § 23 WEG RN 17 unter Zitat BGH ZMR 2019, 55 Rn. 15; NJW 2001, 3339; LG Karlsruhe ZWE 2017, 362; F. Schmidt ZWE 2015, 107).
Bei der Beschlussfassung im Wege des Umlaufbeschlusses fehlt es an einer Niederschrift, da der Beschluss nicht in einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurde. Die Regelung des § 26 Abs. 4 WEG zum Nachweis der Verwaltereigenschaft ist daher nicht anwendbar, wenn die Verwalterbestellung im Umlaufverfahren erfolgte s. das Gutachten des DNotI vom 14.05.2021 Abruf-Nr.: 181595
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…3bf58dc01e490fc
unter Zitat: BayObLG NJW-RR 1986, 565; OLG Hamm ZWE 2012, 489; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 2934; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 20. Aufl. 2020, § 26 Rn. 121; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 26 Rn. 185; MünchKommBGB/Zschieschack, 8. Aufl. 2021 (WEG n.F.), § 26 WEG Rn. 118; BeckOGK-WEG/Greiner, Std.: 1.12.2020, § 26 Rn. 374).
Zum Nachweis der Verwalterbestellung führt das DNotI aus: „Die Verwaltereigenschaft wird in diesem Fall dadurch nachgewiesen, dass alle Zustimmungserklärungen mit den Unterschriften sämtlicher Wohnungseigentümer in öffentlicher bzw. öffentlich beglaubigter Form vorgelegt werden (BayObLG NJW-RR 1986, 566; BeckOGK-WEG/Greiner, § 26 Rn. 374; MünchKommBGB/Zschieschack, § 26 Rn. 118)".Super, danke!
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Ist die Feststellung des Zustandekommens des Beschlusses und die Verkündung an die Wohnungseigentümer dem Grundbuchamt nachzuweisen und wenn ja, in welcher Form?
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Ist das für die Verwalterbestellung wichtig? Dies geht bei einem Umlaufbeschluss bekanntlich nicht. Du brauchst die übliche Niederschrift oder eine Zustimmung aller Eigentümer in der Form des § 29 GBO.
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Schneider geht in seiner Abhandlung „Grundbucheintragung und Nachweis von Beschlüssen der Wohnungseigentümer“ in der ZfIR 2022, 349/352
https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZfIR-2022-08-001-349
unter 2.4.2 davon aus, dass bei einem Umlaufbeschluss auch ein Unrichtigkeitsnachweis in Betracht kommt, und zwar in der Weise, dass eine Niederschrift über den zustande gekommenen Umlaufbeschluss vorzulegen ist, bei der anstelle der Unterschrift des Versammlungsleiters die des Initiators sowie eines Wohnungseigentümer und ggf. des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats öffentlich zu beglaubigen sind und verweist dazu in Fußnote 28 auf die Ausführungen von Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 654.
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