Grundstücksveräußerung bei uneiniger Erbengemeinschaft

Hallo!

Habe folgendes Problem:

Eine Betreute von mir ist Miteigentümerin eines Grundstückes.
Das Vermögen ist durch die Heimkosten bis auf den Schonbetrag fast aufgebraucht.
Nun wollte die Tochter das Haus verkaufen.
Leider spielt der Rest der Erbengemeinschaft nicht mit.
Wie das halt immer so ist: Keiner kümmert sich, aber wenns um so was geht....

Erster Gedanke: Klassischer Fall für eine Teilungsversteigerung!

Oder gibt es noch einen anderen, eleganteren Weg?

Danke und

Chaka

Zuzanne

Das alte Problem. Wahrscheinlich wollen die Miterben mitbieten und billig ersteigern, was natürlich im Ergebnis nicht im Interesse der Betreuten liegen kann.

Wenn die Immobilie einigermaßen werthaltig ist und der Erbanteil der Betreuten einen hohen Teilerlös erwarten lässt, besteht evtl. die Möglichkeit, den Erbanteil gegen Kreditaufnahme zu verpfänden und die Heimkosten für einige Zeit aus den Darlehensgeldern zu bestreiten. Allerdings ist in solchen Fällen natürlich immer fraglich, ob sich die Bank auf eine solche Beleihung einlässt, weil sie dann das Problem der Teilungsversteigerung im Zweifel selbst am Halse hat. Aber vielleicht kann man dies als Druckmittel gegenüber den anderen Erben verwenden, die sicher kein Interesse daran haben können, dass ein Dritter (Bank) das weitere Schicksal der Immobilie bestimmt.

Ich würde hier auch die Teilungsversteigerung als Druckmittel in Aussicht stellen.

Hinsichtlich der Beleihung durch eine Bank bin ich mir nicht so sicher. Eventuell kann aber Sozialhilfe im Wege eines Darlehens gegen Verpfändung des Erbteils bewilligt werden. Eine Anfrage beim Sozialamt lohnt sich in jedem Fall.

Eine Beleihung kommt m.E. hier nicht in Betracht.

Das Objekt ist stark baufällig, hat keine Heizung und und und.

Also doch die Teilungsversteigerung.

Oder:

Vielleicht hat ja jemand Interesse?

Hübsches, romantsiches Haus in Clausthal-Zellerfeld an handwerklich geschickten Eskimo zu verkaufen!!!

Eventuell kauft ja einer der Erben den Erbteil der Betroffenen. Wenn das Haus wirklich so baufällig ist, würde ich nur noch den Bodenwert für das Grundstück ansetzen. Eine Haus ohne Heizung ist nach einigen Jahren sowieso nur noch abbruchreif und wertlos.

Den Verkauf an jemanden aus der Erbengemeinschaft hat meine Betreuerin schon versucht.
Leider Fehlanzeige.

Die übrigen Kinder haben kein Interesse an Muttern oder dem Haus.
1. Frage als der Hausverkauf angesprochen wurde:

" Wo ist denn das ganze Geld ( mein Erbe ) geblieben" ??

Kennt man doch oder?!
Ich weiß ja nicht wie es Euch geht. Aber solche Fälle kommen immer häufiger vor und da kann einem echt der A. platzen.

Nur zu wahr. Also wird wohl versteigert werden müssen.

Das problem an der Sache ist doch wahrscheinlich das sich der Bezirk (in Bayern - weiß nicht wer das in den anderen Läandern macht) bei der Übernahme der Heimkosten queerstellt solange die Betroffene über Grundbesitz verfügt.
Bei absolut unveräußerlichen Objekten ist der Bezirk bei uns bereit die Zahlungen Darlehensweise vorzunehmen und sich das durch eine grundschuld absichern zu lassen. vielleicht wäre das hier ein ansatz um die teilungsversteigerung zu verhindern

Stimmt! Hab ich in einer anderen Sache auch mal versucht und auch durch bekommen.

Dran gedacht hatte ich hier auch schon. Ist vielleicht auch zusätzlich ein gutes Druckmittel für die "Möchtegern Erben".

Guter Tipp!

Nach Sachlage kommt hier nur die Verpfändung des Erbteils in Betracht, weil für das Verlangen einer Grundschuldbestellung am gesamten Objekt unter Mitwirkung der übrigen Erben keine Rechtsgrundlage ersichtlich ist.

kann juris nur zustimmen. der geamthandsanteil an der erbengemeinschaft kann nicht belastungsgegenstand für eine grundschuld sein.

auch halte ich es hier für mehr als fraglich, ob der bezirk in vorleistung treten wird, gerade weil eine verpfändung für ihn nur wenig sicherheit bietet.

noch ein gedanke zur teilungsversteigerung: wer bezahlt denn den kostenvorschuß für das gutachten ?

Einen solchen Fall kenne ich aus dem privaten Bereich.
Hier hatte ich es nach längerer Zeit geschafft, alle Beteiligten zu einer günstigeren Lösung zu überreden, anstatt bei einer Teilungsversteigerung mit Verlust herauszukommen. Den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft muß deutlich gemacht werden, dass sie die Verlierer sind. Auch herrscht hierbei die Meinung, dass das Gericht unter 70 % des Verkehrswertes den Zuschlag nicht erteilen kann. Erst nach entsprechender Aufklärung konnte ein Kaufvertrag dahingehend geschlossen werden, dass das Grundstück zumindest im Familienbesitz verbleibt. Fraglich ist nur, ob das Gericht hierbei Hilfestellung leisten sollte, was ich bei dem vorgetragenen Sachverhalt für vorteilhaft halte.

Die Bank möchte ich sehen, die sich diesen Erbanteil verpfänden lässt.

Bei absolut unverkäuflichen/unversteigerbaren Objekten sollte der Träger der Sozialhilfe aber auf den oft (absichtlich) übersehenen, in § 90 SBG XII genannten Begriff der "Verwertbarkeit" hingewiesen werden, die ja dann offensichtlich nicht gegeben ist. Ist eine Verwertbarkeit nicht gegeben, ist kein Vermögen da. Ist kein Vermögen vorhanden, sind die Kosten als "verlorener Zuschuss" von der Sozialbehörde zu übernehmen.

Erst nach rechtskräftiger Ablehnung des auf dieser Basis gestellten Hilfeantrages (den Betreuer würde ich zur Einlegung von Rechtsmitteln anweisen) würde ich das Darlehen nach § 91 SBG XII in Angriff nehmen lassen und die Genehmigung hierzu erteilen.
Falls der Träger der Sozialhilfe nicht bereit ist, nach § 91 SGB XII vorzugehen, sehe ich nur die Teilungsversteigerung als einzig möglichen Weg; die Genehmigung nach § 181 II3 ZVG würde ich erteilen. Die Risiken sind aber klar:
a) geringer Erlös, scheint ja schon ein älteres Hündchen zu sein
b) bei Nichteinigigkeit unter den Erben: § 117 II3 ZVG, der Erlös verschwindet erstmal aus der Sicht.

UHus Vorgehensweise ist natürlich elegant, oft aber nicht von Erfolg gekrönt. Ich habe bei uneinigen Erbengemeinschaften des öfteren im Rahmen von Teilungsversteigerungen Objekte quasi verschleudert. Die Antragsteller zogen es vor, ihren geschwisterlichen Gegnern eins auszuwichen als Vernunft walten zu lassen. Dass sie sich selber geschädigt haben, war ihnen vollständig gleichgültig. Solche Herrschaften versammeln sich auch nicht einträchtig bei mir und dem Notar. Aber versuchen kann man das. Rechtliche Bedenken, als Moderator zu fungieren, hätte ich nicht.
Schließlich muss man alle Optionen ausschöpfen, die Finanzlücke schnellsten zu schließen.