Kai (05.01.2005)
Wie ist die Meinung zur Berücksichtung eines Mietrechts in einem Zwangsversteigerungsgutachten und dann im Verkehrswertbeschluss?
Manche Gutachter werfen im Gutachten zwei Werte aus: einen bei unvermieteten Zustand und einen niedrigeren bei vermieteten Zustand.
Ich bin der Meinung, dass ich nur einen Wert festsetzen kann. Das Versteigerungsverfahren kennt nur einen Wert; zumal ich am entscheidenden Terminstag nicht sicher weiß, ob das Versteigerungsobjekt mit einem Mietrecht belastet ist oder nicht. Ich kann nicht zwei 5/10- und 7/10-Grenzen bestimmen.
Ich denke, der Schlüssel liegt bewertungstechnisch im Zustand per Bewertungsstichtag. Diese Verhältnisse sind maßgebend. Wenn ich also erfahre, das bei einem Versteigerungsobjekt zwischen Stichtag und Versteigerung das Mietverhältnis wegfällt, müsste ich über Änderung des Verkehrswertes nachdenken.
stefan (06.01.2005)
Hallo Kai,
ich sehe das genauso wie Du. Es ist ein Verkehrswert festzusetzen un danach bei Vermietung bzw. Entmietung gegebenenfalls neu festzusetzen, jedenfalls dann wenn sich der Verkehrswert um mehr als 10 % ändert. Mir wäre es jedoch lieber einen Verkehrswert unabhängig von der Vermietungssituation festzusetzen. Wir hatten das früher so gemacht. Leider war das LG Hamburg anderer Meinung.
Gruß
Stefan
Kai (14.01.2005)
Hallo Stefan,
danke für die Übersendung der LG-Entscheidung. Nach Auskunft des die Entscheidung verursachenden Kollegen hat das LG nach eigenem Bekunden nur eine Einzelfallentscheidung treffen, jedoch nicht von der grundsätzlichen Linie abweichen wollen.
Es kan doch nicht sein, dass eine Person durch die behauptung, ein Mietrecht bestehe nicht bzw. nicht mehr, einen Termin sprengt. In der Kürze der Zeit kann ich das gar nicht überprüfen.
Ein Gutachter hat jetzt neben dem vermieteten Wert auch einen ohne Mietrecht ausgeworfen und darin auch gleich eine fiktive umfassende Renovierung der Wohnung mit eingerechnet. Das geht ja nun mit Sicherheit zu weit.
Ich werde in Zukunft in meine Wertmitteilung reinschreiben, dass ich den Vermietungsabschlag nicht berücksichtigen werde.
Frank Grossmann (16.01.2005)
Hallo Herr Siegfried,
faktisch kann sich das Mietverhältnis ja bis zu 5 Minuten vor dem Versteigerungstermin ändern. Insofern nützt es auch nichts, wenn wir ca. 4 Wochen vor dem Termin das Objekt aufsuchen und unsere Erkenntnisse bzgl. des Vermietungsverhältnisses dem Gericht bzw. im Zwangsversteigerungsexposee mitteilen. Sie haben als Rechtspfleger demnach keine Alternative, als etwaige Vermietabschläge unberücksichtigt zu lassen.
Kai (14.02.2005)
Ich werde es zunächst mit dem vermieteten Wert versuchen. An der Tatsache, dass das Vermietetsein zu einer Reduzierung des Verkehrswertes führt, kann ich nicht einfach vorbei.
Loop63 (17.02.2005)
Moin, würde mich gerne an der Diskussion beteiligen, allerdings aus Sicht des Gutachters.
Ich gehe Recht in der Annahme sie meinen mit "Mietrecht" ein übliches Mietverhältnis in einem sonst üblicherweise eigengenutztem Objekt!!
Grundsätzlich ist m.E. auch im ZV-Verfahren der Verkehrswert zu ermitteln und m.E. auch auf den vermieteten Zustand (also einschließlich) eines Vermietungsabschlages abzustellen. Solche Vermietungsabschläge betragen i.ü. schon mal 10 -20% des unbelasteten Verkehrswerts!!
Zwar hat der Bieter ein Sonderkündigungsrecht, dieses Recht gilt jedoch nur in Zusammenhang mit dem Zuschlag. In der Verkehrswertermittlung kennt man solche Sonderkündigungsrechte allerdings nicht.
Was ist, wenn der Bieter seinen (einzigen) Sonderkündigungstermin verpasst!! Dann bleibt es beim ermittelten belasteten Verkehrswert. Er kann zwar Eigenbedarf geltend machen, aber auch das dauert und das berücksichtigt ja gerade der Vermietungsabschlag!!
In manchen Regionen werden ETW nur noch vermietet vermarktbar!! Alle Daten stellen z.B. hierauf ab!! Das wäre der umgekehrte fall!! Was wäre, wenn der Mieter dann plötzlich raus wäre!!
Klar für den Rechtspfleger eine unglückliche Situation, dies müsste m.E. jedoch sauber geklärt werden!!
Grundsätzlich wären die Sachverständigen sicher in der Lage beide Werte auszuweisen, was Sinn machen könnte, wenn z.B. ein vermietetes EFH zum Termin dann "frei" wäre!!
Ich hoffe, etwas zur weiteren "Verunsicherung" beigetragen zu haben!!
Herzliche Grüße
Jens Rohde
Kai (22.02.2005)
In Hamburg werden bei Vermietung im Schnitt 15% abgezogen. Der Mieter ist zwar nicht der Markt, kann aber durch den Abschlag ggf. günstig seine Wohnung ersteigern. Noch billiger wirds, wenn er den Gutachter nicht reinlässt, der dann noch einen Abschlag vornehmen muss.
Beim ZVG-Sonderkündigungsrecht ist wichtig, dass es anders als oft behauptet, lediglich einen zeitlichen Vorteil verschafft. Die Kündigungsgründe wie Eigenbedarf gelten auch für das Sonderkündigungsrecht.
Ein Beispiel fü den Ärger mit Verkehrswertänderung im Termin, wie es auch beim Mietrecht passieren könnte:
Gerade am Freitag wurde ich im Termin mit einem Antrag auf Änderung des Verkehrswertes konfrontiert. War irgendwie nicht so lustig. Der Schuldner machte geltend, in seinem Haus mit acht Wohnungen seien die beiden Souterrainwohnungen baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt und legte ein entsprechendes Schreiben des Bauamtes vom Vortage vor. Der Gutachter konnte nach den ihr vorliegenden unvollständigen Bauakte davon ausgehen, dass es sich um Wohnraum handelt.
Nach Terminsunterbrechungen habe ich den Termin ausgesetzt und jetzt ein Ergänzungsgutachten angefordert. Wenn die Wohnungen kein Wohnraum wären, würde sich der Wert um mehr als 10 % ändern, was als erheblich im Sinnen der Kommentierung angesehen wird. Andererseits gelten die 10% eigentlich nur für eine Änderung des Wertes, hier war das Gutachten jedoch von Anfang an "falsch". Insofern hätte sich der Schuldner gegen den Verkehrswertbeschluss wehren müssen. Da alle Beteiligten einverstanden wären, ist die Entscheidung m.E. vertretbar.
Stefan (24.02.2005)
Hallo Kai,
zu Deinem Fall: ehrlich gesagt, das mit der Terminsabsetzung hätte ich nicht gemacht. Ich hätte nach Verlesung des Schreibens des Bauamtes und entsprechender Belehrung der Bieter über die wirtschaftlichen Unwägbarkeiten den Termin durchgeführt. Der Verkehrswert war rechtskräftig festgesetzt. Der Schuldner hätte rechtzeitig Beschwerde einlegen können. Eine tatsächliche Änderung (Verschlechterung des Zustandes pp.) an dem Objekt hat seit Bewertung nicht stattgefunden, so daß keine Veranlassung besteht, den VW abzuändern. Ein irrtümlich falsch angesetzter VW darf sogar nicht mehr geändert werden. Eine Änderung ist nur zulässig, wenn sich an dem Objekt seit Festsetzung selbst etwas wertrelevantes geändert hat.
Gruß Stefan
Kai (24.02.2005)
Hallo Stefan,
mag sein, dass die Entscheidung nicht der Weißheit letzter Schluss war. Das gehört zu den Tücken des Termins; man kann eine Rechtsfrage und die dazugehörige Akte nicht ein paar Tage auf die Fensterbank packen, sondern muss ad hoc entscheiden. Aber für A 11 ertrage ich das mit Fassung 
Alle anwesenden Beteiligten haben zugestimmt und die Bieter waren sowieso verunsichert. Es wäre also wohl eh nicht viel beim Termin herausgekommen. Insofern kann ich mit meiner Entscheidung immer noch leben
Bördie (12.03.2005)
Hi,
ich bin ganz klar der Meinung, dass der Verkehrswert vom Gericht nur im
miet- und lastenfreien Zustand festzusetzen ist. Wenn mich der Gutachter beeindrucken wollte, dann könnte er von mir aus (ohne das jedoch weiter in Rechnung stellen zu können) zwecks Information von Interessenten nachrichtlich einen Wert im vermieteten Zustand im Gutachten mitteilen.
Erwünscht ist aus meiner Sicht jedoch, dass der Gutachter nachrichtlich Werte von Belastungen in Abt. II des Grundbuchs mitteilt, da diese Werte gute Anhaltspunkte im Hinblick auf die zu ermittelnden Zuzahlungsbeträge sein können, §§ 50, 51 ZVG.
Kai (12.03.2005)
Hallo Bördie,
anderseits ist doch die Frage der (Nicht-)Vermietung eine ganz erhebliche Eigenschaft eines Versteigerungsobjektes.
Die Frage ist, können Gutachter und Gericht so tun, als gäbe es die Vermietung nicht?
Wenn mir Gutachter sagen, dass vermietete Objekte in vielen Fällen etwa 10-15% weniger Wert haben (was ich dann einfach glauben muss), kann ich das unter den Teppich fallen lassen?
Bördie (12.03.2005)
Hi,
Quote:
Kai
anderseits ist doch die Frage der (Nicht-)Vermietung eine ganz erhebliche Eigenschaft eines Versteigerungsobjektes.
das mag schon sein. Was macht man aber, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Versteigerungstermins beendet ist, sich sonst geändert hat oder ein neuer Mietvertrag mit anderen Konditionen geschlossen worden ist? Man müßte ständig das Gefühl haben, der Verkehrswert stimmt nicht mehr. Schließlich ist es Sache der Bietinteressenten zu würdigen, welchen Einfluss die Vermietung auf den Verkehrswert hat. Dem ein oder anderen ist die Vermietung evtl. sogar egal. Der macht halt dann das Rennen.
Meines Erachtens ist nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen ein Einfluss der Vermietung/Verpachtung bei der Festsetzung des Verkehrswertes zu berücksichtigen (evtl. reines Renditeobjekt, wie z.B. langfristiger Pachtvertrag bei Hotelanlage).
Quote:
Kai
Wenn mir Gutachter sagen, dass vermietete Objekte in vielen Fällen etwa 10-15% weniger Wert haben (was ich dann einfach glauben muss), kann ich das unter den Teppich fallen lassen?
...dann berücksichtigen die Gutachter evtl. nicht, dass Mietverhältnisse auch beendet werden können.
Eine generelle Berücksichtigung von Mietverhältnissen bei Verkehrswertfestsetzung halte ich für falsch.
Loop63 (14.03.2005)
Die Diskussion wird interessant!!
Quote:
Zitat Bördie:
Eine generelle Berücksichtigung von Mietverhältnissen bei Verkehrswertfestsetzung halte ich für falsch.
Grundsätzlich und verallgemeinert kann man das überhaupt nicht sagen!!
Aufgabe ist doch die Ermittlung des Verkehrswertes!! M.E. sind Mietverhältnisse immer zu berücksichtigen!!
Der Verkehrswert stellt auf den Wertermittlungsstichtag ab (i.d.R. Zustand des Bewertungsobjekts beim Ortstermin). Nur auf diesen (Vermietungs-)Zustand kann der Gutachter seine Wertermittlung abstellen!! Wenn also ein Objekt vermietet ist, dann ist das auch sachgerecht zu berücksichtigen!
Die in der ZV bestehende "Sonderkündigung" darf m.E. nicht berücksichtigt werden. Denn es besteht zwar ein außerordentliches Kündigungsrecht (aber kein Zwang)!!
Provokante Frage: Ersteigert nun ein Kapitalanleger oder ein potentieller Eigennutzer?? Wer soll das vorher wissen!! Und letztendlich wird ein Mietverhältnis mit ersteigert!!
Deshalb ist ein bestehendes Mietverhältnis auch sachgerecht zu berücksichtigen!
Insbesondere bei Wohnraummietverhältnisses sind die Kündigungsmöglichkeiten trotz ZV an strenge Regeln. Denn es besteht die Auffassung, dass dieses Sonderkündigungsrecht nicht in die gesetzlichen Regelungen eingreift! Zudem muss der Ersteher gemäß den Regelungen des § 564b Abs. 2 Satz 2 BGB ein berechtigtes Kündigungsinteresse (z.B. Eigenbedarf) haben!! Eigenbedarf ist heutzutage an strenge (überprüfbare) Voraussetzungen geknüpft!!
Üblicherweise eigengenutzte (aber vermietete) Objekte wie ETW, EFH, DHH erzielen nachweislich geringere Kaufpreise als unvermietete direkt nutzbare Objekte (also auch geringere Verkehrswerte), denn trotz Eigenbedarf bleibt oft nur der Weg über eine Räumungsklage, dass dauert und kostet Zeit!! Dieses Risiko besteht auch in der ZV!! Dieses Risiko ist ursächlich für die geringeren Kaufpreise (bei vermieteten aber üblicherweise eigengenutzten Objekten) verantwortlich!!
Wieso sollten also Mietverhältnisse unberücksichtigt bleiben!!
Und noch etwas! These: Bank beleiht vermietetes EFH oder ETW: Warum sollte das Mietverhältnis in der Bewertung unberücksichtigt bleiben, wenn doch die Bank es selbst bei der Beleihung berücksichtigt hat?
Alles kein Widerspruch zu meinen Ausführungen, sondern unterstreicht dies noch einmal!!
Natürlich könnte das Gericht sowohl den VW für den vermieten Zustand als auch für den unvermieteten Zustand beauftragen!! Das würde ber nur Sinn machen, wenn zum Termin das Mietverhältnis plötzlich nicht mehr existiert!! Aber wer weiss, das bei der Gutachtenerstellung schon!!
Freue mich auf eine weitere Diskussion, die uns hoffentlich alle ein Stück weiter bringt!!
Stefan (14.03.2005)
Quote:
loop63 hat am 14.03.2005 10:38 folgendes geschrieben:
Natürlich könnte das Gericht sowohl den VW für den vermieten Zustand als auch für den unvermieten Zustand beauftragen!! Das würde ber nur Sinn machen, wenn zum Termin das Mietverhältnis plötzlich nicht mehr existiert!! Aber wer weiss, das bei der Gutachtenerstellung schon!!
Hallo Herr Rohde,
wie oben bereits erwähnt, hätte ich es gern anders. Aber Sie haben natürlich recht. Der im Zwangsversteigerungsverfahren festzusetzende Verkehrswert soll den Wert widerspiegeln, der bei einer freihändigen Veräußerung marktgerecht zu erzielen wäre. Und da ist es nunmal so, daß vermietete Objekte einen geringeren Erlös erzielen als unvermietete, so daß bei einem vermieteten Objekt ein geringerer Verkehrswert festzusetzen ist als bei einem unvermieteten.
Allerdings lege ich wert darauf, daß sich aus dem Gutachten der wegen Vermietung vorgenommene Wertabschlag herausrechnen läßt, falls infolge nachgewiesenen Auszugs des Mieters eine andere Wertfestsetzung vorgenommen werden muß. Eine nachträgliche Änderung der Wertfestsetzung aufgrund tatsächlicher Änderung des zu bewertenden Objekts (genau das ist z.B. der Auszug des Mieters) halte ich für unproblematisch. Diese Änderung ist sogar im Termin noch möglich und hindert nicht die Erteilung des Zuschlags.
Ich denke, als Gericht muß man dann noch darauf achten, worauf die Wertfestsetzung basiert: Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Ist der Wert hauptsächlich an das Ertragswertverfahren angelehnt, verbietet sich m.E. ein Vermietungsabschlag, anders bei Anlehnung an das Sachwertverfahren, hier müßte wohl ein Abschlag vorgenommen werden. Im Vergleichswertverfahren sollten ohnehin nur Objekte aufgenommen werden, die im gleichen "Mietzustand" sind.
Gruß
Loop63 /14.02.2005)
Hallo Stefan!
Quote:
Ist der Wert hauptsächlich an das Ertragswertverfahren angelehnt, verbietet sich m.E. ein Vermietungsabschlag, anders bei Anlehnung an das Sachwertverfahren, hier müßte wohl ein Abschlag vorgenommen werden. Im Vergleichswertverfahren sollten ohnehin nur Objekte aufgenommen werden, die im gleichen "Mietzustand" sind.
Grundsätzlich spielt es keine Rolle ob der Verkehrswert aus Ertragswert oder Sachwert oder Vergleichswert abgeleitet wurde, weil für sich genommen ein Vermietungsabschlag in jedem der Verfahren zu berücksichtigen wäre. Ich berücksichtige aus Verständlichkeitsgründen den Vermietungsabschlag i.d.R. als besondere wertbeeinflussender Umstand, mit anderen Worten ziehe ich die Wertminderung durch den Vemietungsabschlag vom Verkehrswert eines sonst vergleichbaren nicht vermieteten Objekts ab!!
Das hätte den Vorteil, dass sie als Rechtspfleger letztendlich beide Werte direkt aus den Verfahrensergebnissen ablesen können.
Ich verstehe ihre Ausführungen so, dass sie davon ausgehen, dass im Ertragswertverfahren bereits mit einem Liegenschaftszinssatz für vermietete Objekte bewertet wurde, dann ließe sich in der Tat die Wertdifferenz (der Vermietungsabschlag) nicht ohne weiteres herausrechnen!!
Hinweis: Die Wertdifferenz ergäbe sich in den Fall ja (lediglich) aus der Differenz der beiden Ertragswerte (einmal mit Liegenschaftszins für vermietete und einmal für unvermietete Objekte).
Letztendlich bewerte ich dies auch so (2. verfahren habe ich in der Handakte) und arbeite dann lediglich mit der Wertdifferenz, die ich ja sowieso für das Sach- oder Vergleichswertverfahren bräuchte!!
Ich halte diese Vorgehensweise insgesamt für praktischer, weil so der Wertabschlag in allen verfahren identisch ist und nicht irgendwo in der Wertansätzen "versteckt" ist und es ermöglicht den Rechtspfleger sofort selbst den Wert z.B. im Termin zu korrigieren!!
Bördie (14.03.2005
Hi,
Quote:
Stefan hat am 06.01.2005 08:20 folgendes geschrieben:
Mir wäre es jedoch lieber einen Verkehrswert unabhängig von der Vermietungssituation festzusetzen. Wir hatten das früher so gemacht. Leider war das LG Hamburg anderer Meinung.
...mit welcher Begründung war das LG Hamburg anderer Meinung?
Beispiel: Der Verkehrswert wurde im miet- und lastenfreien Zustand festgesetzt. Nun legt Schuldner X im Versteigerungstermin einen Mietvertrag mit Mieter Y vor. Wie reagiert dann ein hamburger Versteigerungsgericht im Bezug auf den Verkehrswert?
Gruß
Bördie
Kai (14.03.2005)
Quote:
Bördie hat am 14.03.2005 20:50 folgendes geschrieben:
...mit welcher Begründung war das LG Hamburg anderer Meinung?
Mit folgender:
Die zulässige Beschwerde (§§ 74 a V 3 ZVG, 567 Abs. 1 Nr. 1. ZPO n.F.) hat Erfolg. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert
„durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gebrauchs ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".
Aus der Begründung der Nichtabhilfeentscheidung des Amtsgerichts ergibt sich, dass es - entgegen der zutreffenden Definition des Verkehrswerts durch das Gesetz - bei der Wertfestsetzung zum einen persönliche Verhältnisse berücksichtigt hat und zum anderen von einer unzutreffenden Bewertungsmethode ausgegangen ist. Die Ersteigerung des Wohnungseigentums durch den gegenwärtigen Mieter betrifft nur die persönlichen Verhältnisse, dazu nur eines einzigen potentiellen Ersteigerers. Soweit in der Nichtabhilfeentscheidung auf den „Anlageersteher" abgestellt wird, übersieht das Amtsgericht, dass der Sachverständige..., der (rechnerisch) zu einem Ertragswert ohnehin nur von € 101.156,00 (Wert durch LG festgesetzt auf 95.000 €) gekommen ist, zutreffend den Sachwert in den Vordergrund seiner Bewertung gestellt hat.
Das ist bei einem Einfamilienwohnungseigentum zutreffend und sachgerecht. Zutreffend ist bei der Bewertung nach dem Sachwertverfahren aber auch, dass „der Markt" Abschläge vom Substanzwert macht, wenn das Eigentum vermietet ist. Dieser Abschlag liegt nach den Erfahrungen der Kammer durchaus in dem Bereich von 15 %, den der Sachverständige ... „nach einer Umfrage unter den Hamburger Sachverständigen" zu Grunde gelegt hat. Das Gericht schliesst sich daher der - auch sonst zutreffenden - Bewertung durch den Sachverständigen ...
an.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 574 II ZPO n.F. nicht vorliegen.
