WEG-Miteigentumsanteile weniger als ein Ganzes

    Ich habe folgendes Problem:
    Vor ca. 10 Jahren wurde hier eine Teilung nach dem WEG eingetragen, bei der die einzelnen Miteigentumsanteile nicht ein Ganzes ergeben. Dies ist nunmehr erstmals dem Katasteramt aufgefallen, so bekam ich die Bücher (3 Wohnungen) auf den Tisch.
    Ich hoffte, dass es sich vielleicht nur um einen Schreibfehler in der Urkunde handeln könnte und bat den beurkundenden Notar um Hergabe einer Berichtigung. Dieser war völlig unsachlich, meinte das wäre doch Erbsenzählerei, ob wir beim Grundbuch- und Katasteramt nichts zu tun hätten. Von ihm würde ich jedenfalls gar nichts bekommen.
    Ich frage mich nun, was ich machen soll. Nach meiner Auffassung ist die Teilung nicht wirksam, da nicht mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum verbunden ist. Natürlich könnte ich alle Eigentümer anschreiben und Sie zur Änderung der Teilungserklärung aufforden. Aber ich befürchte, sie gehen dann wieder zu diesem dämlichen Notar.
    Kann ich einen Amtswiderspruch eintragen und wenn ja - zugunsten aller Miteigentümer und mit welchem Gemeinschaftsverhältnis?

    Bitte helft mir!

    Das ist nach dem Vortrag von Kiesel (deren Überschrift ich zuvor auch nicht genau gelesen hatte :oops:) schon in der Urkunde falsch.

    Ich meine, dass das WE gleichwohl entstanden ist. Allerdings finde ich im Moment in der Hektik hier keine Stellen... abwarten, irgendwann habe ich sie oder jemand anders, der im Finden schneller ist...

    Nachdem die Akten schon alle auf Deinem Tisch sind, würde ich noch einen Fall anlegen und zunächst alle Blätter darin sperren, bis geklärt ist, ob das GBA überhaupt noch etwas machen muss/kann. Dann kann der Amzswiderspruch noch etwas abwarten.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Ein Handlungsbedarf besteht in jedem Fall, weil das Grundstücksblatt im Zuge der Begründung des Wohnungseigentums geschlossen wurde und der "fehlende" MitEigtAnteil daher derzeit überhaupt nicht mehr im Grundbuch gebucht ist. Denn selbst wenn man davon ausgeht, dass der vorliegende Gründungsmangel die Wirksamkeit der Aufteilung im übrigen nicht berührt hat und demzufolge im Hinblick auf den "fehlenden" Anteil isoliertes Miteigentum im früheren Eigentumsverhältnis und mit den früheren Belastungen "übrig geblieben" ist, muss hierfür ein neues Grundbuchblatt angelegt werden, damit das Grundstück wieder insgesamt als solches im Grundbuch gebucht ist.

    Nach Weitnauer (WEG-Kommentar) § 8 Rn 3 wird die Teilung erst mit Anlegung des letzten Grundbuchs wirksam, "weil Sondereigentum nur entstehen kann, wenn mit allen Anteilen Sondereigentum verbunden ist". Dies würde für Unwirksamkeit der Aufteilung sprechen.
    Wenn ich juris2112 richtig verstanden habe, soll ich ggf. ein Anteilssonderblatt anlegen. Dies soll aber nach Schöner/Stöber Rn 613c ff nicht zulässig sein.

    WAS SOLL ICH NUR TUN???

    Es passt zwar nicht genau auf diesen Sachverhalt aber vielleicht helfen die Ausführungen bei Schöner/Stöber, 12. Auflage, Rn. 2830 hier weiter.

    Dort ist gesagt, dass bei einer unwirksamen Begründung von SE ein isolierter MEA entsteht und die die WE-Gemeinschaft verpflichtet ist, die Teilungserklärung entsprechend zu ändern.

    Übertragen auf den hiesigen Fall könnte man dann schon sagen, dass an dem fehlenden Anteil ein isolierter Anteil für den früheren teilenden Eigenmtümer (oder bei Teilung nach § 3 WEG für alle ursprünglichen Eigentümer) entstanden sein könnte und dass sämtliche Beteiligte eine Pflicht zur Beseitigung dieses Zustandes trifft.

    Dann könnte man die Blätter m.E. zunächst mal sperren und die Beteiligten anschreiben und um Hergabe einer berichtigten Teilungserklärung/Aufteilungsplan bitten.

    Für einen Amtswiderspruch wäre dann kein Raum, weil der fehlende Anteil nicht gutgläubig erworben werden kann.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Zitat von Kiesel

    WAS SOLL ICH NUR TUN???


    Ruhe bewahren.

    Wie ich juris2112 kenne, sucht er wohl schon. Es gibt (Auslegungs-)Meinungen, vielleicht auch Rechtsprechung, aber wie gesagt, ich finde es derzeit nicht. Solange jetzt niemand in den Blättern herumschreiben kann außer Dir, passiert momentan auch nichts. Erfahrungsgemäß sind Schnellschüsse jetzt das Gefährlichste, was Du tun kannst. Also - wie gesagt: Warte ein bisschen und such weiter.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Es besteht heute weitgehend Einigkeit darüber, dass isoliertes Miteigentum zwar nicht rechtsgeschäftlich begründet, aber kraft Gesetzes entstehen kann, und zwar insbesondere dann, wenn Gründungsmängel vorliegen, um die Nichtigkeit der gesamten Aufteilung zu verhindern und das WEG im übrigen entstehen zu lassen (vgl. Palandt/Bassenge § 3 WEG RdNr.3 m.w.N.). Daraus folgt aber zwingend, dass die isolierte Buchung solchen isolierten Miteigentums nicht unzulässig sein kann, denn wenn es im Rechtssinne materiell besteht, muss es auch als solches gebucht werden können.

    Der "übliche" Fall von isoliertem Miteigentum ist derjenige, bei welchem mit dem MitEigtAnteil das Sondereigentum an einem Raum verbunden sein soll, der zwingend nicht Sondereigentum sein kann (z.B. Heizungsanlage). In diesem Fall ist die Eintragung der Verbindung zwar inhaltlich unzulässig, nicht aber die Eintragung des isolierten Miteigentums als solches. Bei der unzulässigen Verbindung von Miteigentum mit Sondereigentum ist der isolierte Miteigentumsanteil im Gegensatz zum vorliegenden Sachverhalt allerdings im Grundbuch gebucht. Wenn aber diese Form der Buchung zulässig ist, so muss es auch zulässig sein, einen infolge Schließung des Grundstücksblattes nicht (mehr) gebuchten isolierten MitEigtAnteil wieder unter Anlage eines neuen Blattes mit den herkömmlichen Eigentums- und Belastungsverhältnissen neu zu buchen.

    Entweder also inhaltliche Unzulässigkeit der gesamten Aufteilung oder Wirksamkeit der Aufteilung insoweit, als WEG-Blätter angelegt wurden und Existenz eines isolierten Miteigentumsanteils, soweit kein WEG-Blatt angelegt wurde.

    Entweder - oder.

    Ein Zwischending gibt es nicht.

    Andreas:

    In einem Aufsatz von Demharter in NZM 2000, 1196 müsste sich etwas zu diesen Fragen finden.

    Ulf:

    Die Eintragung von Amtswidersprüchen setzt voraus, dass keine inhaltliche Unzulässigkeit vorliegt und das Grundbuch unrichtig ist. Wenn man der "strengen" (Minder)Meinung folgt, wonach isoliertes Miteigentum generell unzulässig ist, muss man die inhaltliche Unzulässigkeit der gesamten Aufteilung annehmen und alle WEG-Blätter unter Wiederanlegung eines Grundstücksblattes von Amts wegen schließen (was die Eintragung eines Amtwiderspruchs ausschließt, weil keine Unrichtigkeit, sondern inhaltliche Unzulässigkeit vorliegt). Geht man aber mit der heute absolut hM von der Zulässigkeit von isoliertem Miteigentum aus und folgert man daraus, dass jedenfalls die zulässigerweise angelegten WEG-Einheiten wirksam entstanden sind, dann ist der Inhalt der im Ausgangsfall angelegten drei WEG-Blätter richtig und es kommt wiederum kein Amtswiderspruch in Betracht. In diesem Fall besteht der einzige "Mangel" somit darin, dass der materiell entstandene isolierte Miteigentumsanteil überhaupt nicht im Grundbuch gebucht ist, was zulässigerweise mit den ursprünglichen Eigentums- und Belastungsverhältnissen nachzuholen wäre.

    Ahja, man sollte gleich bei seinen Kollegen schauen:

    Es gibt zwei Meinungen:

    Röll (MittBayNot 1996, 175) geht vom (normalen) Fall aus, dass ohne Rest aufgeteilt werden sollte. Daher ist weder von Nichtigkeit noch von einem isolierten Miteigentumsanteil auszugehen. Ergibt somit die Summe aller Tausendstelanteile z. B. 999, so ist der Rechenfehler zu eliminieren und die Aufteilung dahin auszulegen, dass sich letztlich 999/999 ergeben. Das kann im Zuge der - zu beantragenden - Grundbuchberichtigung erfolgen. Wegen der Einzelheiten (auch des Nachweises, dass ein Rechenfehler vorliegt) vgl. besagten Aufsatz.

    Rapp (Staudinger/Rapp § 3 WEG Rn. 47a, 70) hingegen lässt die Auslegung offenbar nur bei der Hyperaufteilung (also wenn mehr als 1/1 gebucht ist) u. U. zu. Im übrigen geht er von sondereigentumslosen Miteigentumsanteilen aus, die durch Vereinigung oder Zuschreibung auf die Wohnungseigentümer zu übertragen sind. Rapp führt (besonders in Rn. 70) einiges an Rechtsprechung an, was ich jetzt aber nicht durchgesehen habe.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Ich häng mich hier mal an.

    Und zwar hat auch mir das Katasteramt geschrieben und mitgeteilt, dass die Summe der Miteigentumsanteile (9 Einheiten) einer Wohnungseigentumsanlagen 100.001/100.000 ergibt.

    In der ursprünglichen Teilungserklärung und Eintragung war noch alles i. O. (Summe 1.000/1.000).
    Dann wurden die Miteigentumsanteile geändert, neu "verteilt" und auf 100.000 Anteile umgestellt.
    Schon in der Urkunde des Notars ergab die Summe 100.001/100.000, was niemandem aufgefallen ist, entsprechend erfolgte Eingetragen wie beantragt.

    Ich habe leider keinen Zugriff auf den von Andreas genannten Aufsatz von Röll in MittBayNot und auch nicht den Staudinger/Rapp Kommentar zum WEG.

    Vielleicht kann mir jemand den Aufsatz zur Verfügung stellen oder hat sonstige schlaue Ideen?
    Ich lass erst Mal einen Fall anlegen und die Grundbücher sperren... sicher ist sicher.

    Vielen Dank + schönen Feierabend!

    Bevor ich völligen Mist mache, nochmal ans Forum:

    Kann ich den Notar, der seinerzeit die Urkunde aufgesetzt hat nicht anschreiben, er soll bitte einen Miteigentümer veranlassen, eine Berichichtigungsbewilligung dahin gehend abzugeben, dass er seinen Miteigentumsanteil um 1/100.000 reduziert? Ggf. mit Zustimmung evtl. am Grundstück Berechtigter?
    Wäre die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich? Oder sollte ich sie nur anhören???

    Fragen über Fragen... :confused:

    Ich würde es so handhaben, dass der Notar einen Berichtigungsantrag nach § 22 GBO zu einem Blatt stellt (bei wem auch immer der 1/100.000 Anteil berichtigt wird) unter Bewilligung desjenigen Eigentümers und Anhörung der übrigen Eigentümer zu Berichtigung.

    Es gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.

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