Ich habe folgendes Probelem:Zwei Miteigentümer haben sich jeweils Wohnungsrechte nach § 1093 BGB eingeräumt.Nach sechs Jahren stellen die Miteigentümer fest, dass die Wohungsrechtsbestellung falsch war, die Wohnungen wurden verwechselt.Müssen neue Rechte bestellt werden oder genügt eine Inhaltsänderung mittels Austausch der Wohungen?GRG-Uwe
Wechsel der Wohung bei Wohungsrechten
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Verstehe ich das richtig, der Irrtum liegt auf Seiten der Beteiligten und nicht im Bereich Notar-Anmeldung-Eintragung?
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Das Landgericht München II hat in dem Falle, dass die Eigentümer/Berechtigten bei der Bestellung von Erbbaurechten die Flurstücke vertauscht haben, wie folgt entschieden:
a) Sind in den Bestellungsurkunden Erbbaurechte versehentlich an den falschen Grundstücken bestellt worden, so können die damaligen Erbbauberechtigten und der Erbbaurechtsausgeber sowie etwai-ge Gesamtrechtsnachfolger in einer weiteren Urkunde diese Falschbezeichnung feststellen.
b) Die an den falschen Grundstücken eingetragenen Erbbaurechte sind nicht entstanden und daher im Wege der Grundbuchberichtigung zu löschen, wenn dem Rechte Dritter (z. B. in Abt.III) nicht oder nicht mehr entgegenstehen.
c) Die ursprünglichen, nunmehr berichtigten Eintragungsanträge sind sodann neu zu verbescheiden. Diese Bewilligungen sind auch nicht verbraucht.
(Landgericht München II in 6 T 3493/01; Zusammenfassung von mir)Ich meine, dass das auf die Wohnungsrechte anwendbar ist.
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Meiner Ansicht nach ist keins der beiden Rechte entstanden, da sich Einigung (das tatsächlich Gewollte, unabhängig von der Falschbezeichnung) und Eintragung nicht decken, § 873 Abs 1 BGB. Anwendbar ist jedoch der Grundsatz falsa demonstratio non nocet, Falschbezeichnung schadet nicht.
Für den Grundbuchvollzug bedeutet dies wohl Folgendes:
- die eingetragenen Wohnungsrechte sind aufgrund Löschungsbewilligg.
der Berechtigten oder aufgrund Unrichtigkeitsnachweises (s. unten)
zu löschen
- aufgrund einer berichtigenden Nachtrags- oder Identitätserklärung in
der Form des § 29 GBO muss der jeweilige Belastungsgegenstand
richtiggestellt werden; in Betracht kommt aber auch, sofern in der
Urkunde vorhanden, eine notarielle Eigenurkunde des Notars
- dann folgen die Eintragungen; Einigung und Eintragung decken sich;
erst jetzt entstehen die Rechte
- kein Raum ist jedoch für eine Neubestellung (mit Nachtrag behebbar)
oder für eine Inhaltsänderung (setzt wirksame Rechte voraus). -
Der Rang der Rechte an den "richtigen" Belastungsgegenständen ist bei erfolgten Zwischeneintragungen natürlich flöten!
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Das ist nicht möglich, denn sonst könnte man ein "kleines" Wohnungsrecht ja gegen ein "großes" Wohnungsrecht austauschen und sich hierdurch einen Rangvorteil verschaffen. Hier hilft also nur die Löschung des nicht entstandenen und die (Neu)Eintragung des bisher nicht eingetragenen "richtigen" Rechts.
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Wenn in der Anmeldung was anderes steht als der tatsächliche Wunsch der Beteiligten, haben die beim Vorlesen wohl gepennt. Da aber ihrem Antrag entsprochen wurde, müssen sie Wohl oder Übel durch eine Neuanmeldung ihren eigenen Fehler berichtigen.
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Ich geh mal davon aus, dass die Wohnungsrechte in einer Urkunde von beiden Beteilgten von einem Notar aufgenommen wurden (also nicht nur eine einseitige Bewilligung des Eigentümer).
In dieser Urkunde wurden die Wohnungsrechte eindeutig bezeichnet. Wie konnten sich da die Beteilgten irren ?Die Lösung mal praktisch gesehen:
Die Wohnungsrecht sind entstanden (sagen wir mal so), dann würde meiner Meinung nach, die Inhaltsänderung der Rechte genügen. Diese Inhaltsänderung ist gegenüber gleich- und nachrangigen Gläubigern nur wirksam, wenn diese der Inhaltsänderung zustimmen.
Natürlich geht auch die Löschung der Rechte und mit nachrangiger Neueintragung der (hoffentlich richtigen) Wohnungsrechte.
Aber "einfachmalsoändern", wie es Notare gerne wünschen, geht nicht.
Gruß
Jens
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FOLIA-Jens:
Die vorgeschlagene grundbuchmäßige "Inhaltsänderung" mit "Zustimmung" (= Rangrücktritt) der Zwischenberechtigten ist im Rechtssinne nichts anders als die in materiellrechtlicher Hinsicht erforderliche Löschung des nicht entstandenen und die erstmalige Bestellung (Neueintragung) des bisher nicht entstandenen und auch nicht eingetragenen (richtigen) Rechts. -
Materiellrechtlich laufen beide Lösungen auf das gleiche Ergebnis hinaus, falls alle Zwischenberechtigten zustimmen (= einen Rangrücktritt erklären). Dennoch halte ich die Löschung und Neueintragung (= Ersteintragung) für die bessere Lösung, weil sie die materielle Rechtslage zutreffend zum Ausdruck bringt. Und das sollte doch die Aufgabe des GB sein (?).
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GRG-Uwe
Ich finde die Lösung von Folia-Jens riskant. Nach bisheriger Lage sind die Wohnungsrechte nicht entstanden.
Geht eine Änderung da nicht ins Leere? Du riskierst, dass nach der Änderung der nicht vorhandenen Rechte immer noch nichts da ist, sich die Beteiligten aber darauf verlassen, dass was da ist. M. E. machst Du dann das Grundbuch nochmal unrichtig.
Warum willst Du für etwas, was Du nicht einmal verbockt hast, einen derart fragwürdigen Weg einschlagen? -
Ich wollte nur eine praktische Lösung (rechtliche nicht ganz korrekt
) vorschlagen.Aber bei der Inhaltsänderung, bedürfte es nur der Eintragung in Abteilung II Spalte 4 und 5. Hier sollten alle Berechtigte der Zwischenrechte zustimmen.
Rechtlich korrekt ist die Löschung der Rechte (Fehlende Einigung) und Neueintragung mit entsprechenden Rangänderungen.
Die Menge von Eintragungen, die nötig wären, um das gleiche Ergebnis zu erzielen, würde das Grundbuch nicht übersichtlicher machen. Wahrscheinlich ist es schon unübersichtlich genug (§ 1010 BGB - Regelung
)Ich denke, beide Lösungen sind möglich.
Da muss sich GRG-Uwe bzw. der Notar entscheiden.Gruß
Jens
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