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Thema: Rangstelle des Erbbaurechts

  1. #1
    Lieselotte
    Gast

    Rangstelle des Erbbaurechts

    Im Grundbuch von Wildbahn liegen folgende Eintragungen vor:
    BV
    1 Wildbahn Flur 1 Nr. 1 520 qm

    Abt. II Nr. 1 auf 1
    Auflassungsvormerkung an einer Teilfläche von 20 qm für Stadt Wildbahn. Eingetragen 2001.

    Abt. II Nr. 2 auf 1
    Erbbaurecht für Tochter für 99 Jahre ab Eintragung ...

    Abt. II Nr. 3 auf 1
    Vorkaufsrecht ...

    Abt. III: keine Eintragungen


    Erbbaugrundbuch
    Abt. II
    Erbbauzins, Vormerkung, Vorkaufsrecht

    Abt. III: keine Eintragungen

    Bei Eingang eines neuen Antrags (Übertragung 1/2 von Erbbauberechtigter auf deren Ehemann) - Antrag ist noch nicht erledigt - wurde festgestellt, dass das Erbbaurecht nicht an rangerster Stelle im Eigentumsgrundbuch eingetragen worden ist.

    Wat nu?????

  2. #2
    UHU
    Gast
    Was steht denn im Erbauvertrag über die AV?

  3. #3
    juris2112
    Gast
    Die Eintragung eines Erbbaurechts an nicht ausschließlich erster Rangstelle ist inhaltlich unzulässig i.S. des § 53 Abs.1 S.2 GBO, und zwar auch dann, wenn es sich bei dem einzigen im Rang vorgehenden Recht um eine Vormerkung (mit Ausnahme derjenigen auf Einräumung des Erbbaurechts) handelt (Demharter Anh. zu § 3 RdNr.32 m.w.N.). Damit sind notendigerweise auch sämtliche Eintragungen im Erbbaugrundbuch inhaltlich unzulässig. Da die nachträgliche Verschaffung der ersten Rangstelle durch Löschung des vorgehenden Rechts oder Rangrücktritt ausscheidet (OLG Hamm Rpfleger 1976, 131), sind sowohl das Erbbaurecht in Abt.II des Grundstücksgrundbuchs als auch alle Eintragungen im Erbbaugrundbuch von Amts wegen unter Schließung des Erbbaugrundbuchs als inhaltlich unzulässig zu löschen.

    Es bleibt somit nur die Löschung und völlige Neueintragung des Erbbaurechts nebst Anlegung eines neuen Erbbaugrundbuchs sowie Neubestellung aller im bisherigen (zu schließenden) Erbbaugrundbuch eingetragenen Rechte.

    Wenn ich Recht in der Annahme gehe, dass es sich bei dem im Grundstücksgrundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht um eine solche zugunsten des (jeweiligen) Erbbauberechtigten handelt, ist auch dieses Vorkaufsrecht zu löschen.

    Es gäbe nur einen einzigen Ausweg:

    Wenn der durch Vormerkung im Grundstücksgrundbuch gesicherte Anspruch der Gemeinde im Zeitpunkt der Eintragung des Erbbaurechts bereits nicht mehr bestanden hätte, wäre die Vormerkung im Zeitpunkt der Eintragung des Erbbaurechts bereits ohne die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs (ohne Anspruch keine Vormerkung!) materiell erloschen gewesen (Demharter a.a.O. a.E.). In diesem Falle hätte das Erbbaurecht infolge Vorerlöschens der Vormerkung nämlich "unerkannt" die ausschließlich erste Rangstelle erhalten.

    Wenn also die Gemeinde beispielsweise bestätigen würde (siegelführend ist sie ja), dass der der Vormerkung zugrundeliegende Anspruch bereits vor erfolgter Eintragung des Erbbaurechts erloschen war, könnte man das Ganze noch retten. Wenn dann ein halbes Jahr später für die Gemeinde eine neue Vormerkung im Rang nach dem Erbbaurecht eingetragen wird, handelt es sich eben um einen neuen Anspruch.

    Aber so etwas muss man sich natürlich gut überlegen.

  4. #4
    juris2112
    Gast
    UHU:

    Was im Erbbaurechtsvertrag über die AV geschrieben steht, ist eigentlich belanglos, weil alles, was dort geschrieben steht, nichts daran ändern könnte, dass das Erbbaurecht mangels Rangrücktritt der Vormerkung nicht die erste Rangstelle erhalten hat. Anders natürlich, wenn im Erbbaurechtsvertrag stünde, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch nicht mehr besteht (hierzu vgl. aber bereits #3).

  5. #5
    Lieselotte
    Gast
    Da ich davon ausgehe, dass die Auflassungsvormerkung noch besteht (Anspruch auf Erwerb von 20 qm Straßenland), muß wohl oder übel die Löschung und anschließende Neueintragung erfolgen.

    Welche Erklärungen werden hierzu benötigt?
    • Antrag des Eigentümers sowie des Erbbauberechtigten zur Löschung sowie Neueintragung - formlos -?
    • Rangrücktrittserklärung des Berechtigten der Auflassungsvormerkung
    Welche Nachteile könnten für den Eigentümer sowie für den Erbbauberechtigten entstanden sein - außer der Tatsache, dass sich das Erbbaurecht durch diesen Fehler "verlängert" hat, nämlich 99 Jahre ab neuer Eintragung?

  6. #6
    juris2112
    Gast
    Nach § 53 Abs.1 S.2 GBO erfolgt die Löschung inhaltlich unzulässiger Eintragungen von Amts wegen. Der guten Ordnung halber würde ich die Beteiligten vorher anhören, aber im Ergebnis ändert das nichts, es sei denn die Beteiligten wollen die Laufzeit des Erbbaurechts um die bisherige sechsjährige "faktische Wirksamkeitsspanne" verkürzen. Vor der Amtslöschung muss aber in jedem Fall ermittelt werden, ob der durch die Gemeinde-Vormerkung gesicherte Anspruch im Zeitpunkt der "Eintragung" des Erbbaurechts noch bestand. Denn wenn er nicht mehr bestand, ist das Erbbaurecht an erster Rangstelle entstanden, alle Eintragungen wären wirksam und es gäbe demzufolge nichts als inhaltlich unzulässig zu löschen.

    Der seinerzeitige Antrag auf Eintragung des Erbbaurechts ist noch nicht verbeschieden, weil es sich bei einer inhaltlich unzulässigen Eintragung um keine Eintragung im Rechtssinne handelt. Sofern die Eintragungsvoraussetzungen noch vorliegen (insbesondere das Grundstückseigentum nicht oder nur aufgrund Erbfolge gewechselt hat), ist das Erbbaurecht aufgrund dieses ursprünglichen Antrags (neu) einzutragen, ohne dass es insoweit eines erneuten Antrags bedarf. Zusätzlich benötigt wird hierfür aber wegen des Erfordernisses der ausschließlich ersten Rangstelle des Erbbaurechts natürlich der Rangrücktritt der AV-berechtigten Gemeinde.

    Das Vorkaufsrecht am Grundstück für den (jeweiligen) Erbbauberechtigten sowie der Erbbauzins, die Erhöhungsvormerkung und das Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer am Erbbaurecht können bei unverändertem oder nur aufgrund Erbfolge veränderten Eigentumsverhältnis am Grundstück meines Erachtens aufgrund der ursprünglichen Bewilligungen und Anträge im ursprünglich gewollten Rangverhältnis neu eingetragen werden, ohne dass es hierzu einer Neubestellung der Rechte bedarf. Eine Neubestellung wäre allerdings unumgänglich, wenn am Erbbaurecht nach dem vermeintlichen Entstehen des Erbbaurechts weitere Rechte (etwa für Grundpfandrechtsgläubiger) eingetragen worden wären, weil der Belastungsgegenstand nicht mehr identisch ist. Solche Eintragungen existieren nach dem mitgeteilten Sachverhalt jedoch nicht, sodass sich weder im Grundstücksgrundbuch noch im (neuen) Erbbaugrundbuch irgendwelche Neubestellungs- oder Rangprobleme ergeben.

    Schwierig würde es natürlich, wenn der Erbbauberechtigte inzwischen gewechselt hat. Da das Erbbaurecht aufgrund der ursprünglichen Eintragungsgrundlagen nur für den Erstberechtigten eingetragen werden kann, wäre den Beteiligten in diesem Fall anheimzustellen, die seinerzeitigen Erklärungen dahingehend zu ändern, dass das Erbbaurecht ursprünglich sofort für den "neuen" Berechtigten eingetragen wird.

    In jedem Fall sollte man weder mit der Amtslöschung noch mit den Neueintragungen irgend etwas überstürzen, denn solange für beide Grundbücher keine neuen Anträge vorliegen, läuft insoweit nichts davon (in den letzten sechs Jahren ist auch nichts davongelaufen). Vor allem müssen die Beteiligten (und natürlich auch der den Erbbaurechtsvertrag beurkundende Notar) die Möglichkeit erhalten, die ursprünglichen Eintragungsgrundlagen nochmals daraufhin zu überdenken, ob die Rechtsänderungen noch mit ihrem ursprünglichen Inhalt gewollt sind. Dies könnte insbesondere für den Erbbauzins und die Erhöhungsvormerkung zweifelhaft erscheinen, sofern die Erhöhungsvormerkung bereits einmal umgeschrieben wurde (dann soll sicher gleich der "erhöhte" Erbbauzins als ursprünglicher Erbbauzins eingetragen werden) oder wenn der Erhöhungstatbestand für den Erbbauzins an das Entstehen des Erbbaurechts anknüpft und das bisher aufgelaufene Erhöhungspotential für die letzten sechs Jahre somit verloren wäre.

    Die Nachteile der nunmehrigen Entwicklung für den Eigentümer und den
    Erbbauberechtigten halte ich für begrenzt, da sie aufgrund des Erbbaurechtsvertrags auch ohne das bisherige materielle Entstehen des Erbbaurechts jedenfalls schuldrechtlich verpflichtet sind, sich gegenseitig so zu behandeln, als wäre das Erbbaurecht wirksam bestellt worden.

    Alle anfallenden Kosten sind (mit Ausnahme der Eintragung des Rangrücktritts der AV) natürlich nach § 16 KostO nicht zu erheben. Für den Rangrücktritt können meines Erachtens nur die in einen ungeraden EUR umzurechnenden DM-Kosten erhoben, die für seine Eintragung im Jahr 2001 angefallen wären.

  7. #7
    JAng
    Gast
    Ich würde erst mal in die Akte sehen: Es ist durchaus denkbar, dass gemäß § 10.II ErbbauRG i.V. mit entsprechender landesrechtlicher Vorschrift amtlich festgestellt ist, dass sowohl für den Bestand des vormerkungsgesicherten Anspruchs als auch für den des Erbbaurechts die vorfindliche Rangordnung umschädlich ist. Ich kann mir gut vorstellen, dass dies angesichts eines Anspruchs der Gemeinde auf Übertragung von 20 m² ohnehin meist schon jetzt als Straßenland genutzter Fläche der Fall ist.
    Ich habe in dem einzigen derartigen in meiner Praxis vorgekommenen Fall die Unschädlichkeit zwar ausdrücklich im Grundbuch vermerkt (ich kenne ja den Rigorismus der FH-Lehrer in dieser Frage), das ist aber nicht zwingend erforderlich!

  8. #8
    Club 18.000
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    Interessanter Gedanke, aber der Fall wird wohl -nach mehr als zweieinhalb Jahren- wohl inzwischen so oder so seine Erledigung gefunden haben.

  9. #9
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    nachrangige Erbbaurechte

    Hallo zusammen,

    ich hole das Thema mal wieder aus der Versenkung:

    Eines unserer Erfassungszentren hat gleich zwei solcher nicht erstrangig eingetragenen Erbbaurechte ausgegraben. Das schlimme ist, dass die vorrangigen Rechte (beschränkte persönliche Dienstbarkeit - Leitungsrecht) nicht einfach übersehen wurden, wie das bei 186 Seiten für die zweite Abteilung durchaus schon mal vorkommen kann, sondern sie sind ausdrücklich im Vertrag erwähnt und wurden mit dem gleichen Inhalt auch jeweils auf den Erbbaurechten eingetragen. Einer der beiden Verträge enthält sogar den Antrag auf Rangrücktritt der Dienstbarkeit hinter das Erbbaurecht, nur hat die Stadt den nie erklärt (sondern ist nur mit der neuen Dienstbarkeit hinter das Vorkaufsrecht und den Erbbauzins zurückgetreten).

    Natürlich ist, damit es Spaß macht, eines der Erbbaurechte auch noch in Wohnungseigentum aufgeteilt (immerhin: es sind nur 4 Einheiten).

    Da auch der nachträgliche Vollzug des Rangrücktritts das Erbbaurecht nicht rettet, käme eigentlich nur die Löschung von Amts wegen in Betracht. Ein Kollege kam aber auf die Idee, das Unschädlichkeitszeugnis nach der ErbbauRgV BW nachträglich zu erteilen und die Erbbaurechte so zu retten.

    Dabei sollte man vielleicht wissen, dass die ErbbauRgV BW von 1994 ist, das eine Erbbaurecht 1982 und das andere 1996 bestellt wurde.

    Hatte das schonmal jemand?
    Das papierlose Büro wird ebenso wenig kommen wie das papierlose Klo.
    [Dr. Heinrich von Pierer (Vorstand Siemens)]

  10. #10
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    Ich muss das Thema leider nochmal hochholen:

    Im Grundstücksgrundbuch wurde in Abt. II das Erbbaurecht (jedoch nicht erstrangig zu einer Dienstbarkeit) und das Vorkaufsrecht eingetragen. Im Erbbaugrundbuch wurde ein Vorkaufsrecht und die Reallast eingetragen. Später wurde dort noch eine Grundschuld eingetragen. Danach ist die Problematik aufgefallen und den Beteiligten mitgeteilt wurden. Später sollte nun im Erbbaugrundbuch noch eine Grundschuld und eine Dienstbarkeit eingetragen werden, hierfür liegt jedoch schon die jeweilige Antragsrücknahme vor. Die komplette Amtslöschung steht außer Frage. Die Frage ist nur, welche "vollzogene" Anträge sind noch offen und viel wichtiger, welche Rechte müssen Neubestellt werden.

  11. #11
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    Ich hole es nochmal hoch.

  12. #12
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    Eigentlich sind alle bislang vollzogenen Anträge noch offen. Wenn das Grundstück an erster Rangstelle mit einer Dienstbarkeit belastet ist, und sei es nur mit einer nicht wertmindernden Dienstbarkeit bzgl. eines Grundstücksteils, kann das Erbbaurecht wegen § 10 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG nicht bestellt und in das Grundbuch eingetragen werden Die h. M. hält § 10 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG auch dann für einschlägig, wenn die Grunddienstbarkeit außerhalb des Ausübungsbereichs des Erbbaurechts liegt (s. die Nachweise im Gutachten des DNotI vom 10.10.2014, Gutachtennummer: 135503, erschienen im DNotI-Report 2014, 145-148
    https://www.dnoti.de/gutachten/index...a7?mode=detail

    Also ist die bereits vollzogene Eintragung inhaltlich unzulässig, mit der Folge, dass die Eintragungen sowohl im Grundstücksheft (Erbbaurecht und Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten), als auch im ErbbauGB zu löschen sind (Linde/Richter; Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Auflage (2001), RN 239 mwN).

    Vorab wäre jedoch zu prüfen, ob sich in der Grundakte (Grundstücksheft) nicht ein Unschädlichkeitszeugnis findet (für BW siehe die VO der Landesregierung über den Rang von Erbbaurechten vom 17.01.1994, GBl. BW 1994, 49, § 1: § 1 lautet: Unschädlichkeitszeugnis: Bei der Bestellung eines Erbbaurechts kann vom Erfordernis der ersten Rangstelle hinsichtlich einer vorrangig eingetragenen Dienstbarkeit (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeit), eines Vorkaufsrechts, einer Reallast oder einer eingetragenen altrechtlichen Belastung (Art. 184 EGBGB) abgewichen werden, wenn das Grundbuchamt festgestellt hat, dass dies weder für den Berechtigten des eingetragenen Rechtes noch für den Bestand des Erbbaurechts schädlich ist).

    Prüfen würde ich auch, ob die (angeblich vorrangige) Dienstbarkeit nicht aus Anlass von Grundstücksteilungen nach § 1026 BGB am Erbbaugrundstück erloschen ist.

    Ansonsten kommt es darauf an, ob es bereits einen Wechsel in der Person des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten gegeben hat.

    Ist dies nicht der Fall, kann der Mangel der ersten Rangstelle (nach Rangrücktritt des Dienstbarkeitsberechtigten) relativ einfach im Wege der GB-Berichtigung durch Löschung und Neueintragung anhand der alten Bewilligungen behoben werden (Linde/Richter, RN 238). Der (dinglich gesicherte) Erbbauzins entsteht dann zwar erst mit der Neueintragung. Die bis dahin fällig gewordenen Leistungen sind aber dennoch abgesichert (BGHZ 22, 220/222 und Rpfleger 1975, 56).
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  13. #13
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    Ich bedanke mich für die ausführliche Antwort. Die Löschung v.A.w. in beiden Blättern steht hier außer Frage. Ein Eigentumswechsel ist in beiden Blättern nicht erfolgt. Die Problematik bezieht sich nun eher darauf, ob die schon eingetragene Grundschuld im Erbbaugrundbuch und die beiden weiteren gewollten zur Eintragung kommenden Rechte im Erbbaugrundbuch (Anträge wurden zurückgenommen) neu bestellt werden müssen oder nicht. (siehe Beitrag #6)

  14. #14
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Wenn -wie von Dir angegeben- der jetzige Erbbauberechtigte mit dem bisherigen Erbbauberechtigten identisch ist, wüsste ich nicht, weshalb es zur Bestellung der auf dem (inhaltlich unzulässigen) Erbbaurecht eingetragenen GS einer neuen Bewilligung bedarf. Inhaltlich unzulässige Eintragungen können nicht als Grundlage weiterer Eintragungen dienen, weil diese ebenfalls als inhaltlich unzulässig gelöscht werden müssen (Holzer im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.05.2018, § 53 RN 57 unter Zitat BayObLG Rpfleger 1986, 372; 1988, 102; BayObLGZ 1998, 39 (44). Und wenn sie –hier die GS- als inhaltlich unzulässig gelöscht werden, ist die ursprüngliche Eintragungsbewilligung nicht verbraucht (BeckOK/Holzer, § 19 GBO RN 111 mwN). Aus ihr ergibt sich das Belastungsobjekt, nämlich das Erbbaurecht am Grundstück Fl.st. Nr……

    Auch wenn als Belastungsobjekt nur die Blattstelle des bisherigen ErbbauGB angegeben war, ergibt sich aus der Schließung dieses ErbbauGB aufgrund der Löschung des Erbbaurechts als inhaltlich unzulässig (Schöner/Stöber, GBR, 15. Aufl. 2012, RN 425), dass das Belastungsobjekt jetzt das Erbbaurecht in dem neu angelegten ErbbauGB ist. Linde/Richter gehen daher mE in Rz. 238 zurecht davon aus, dass die Neueintragung aufgrund der alten Bewilligung erfolgen kann, wenn das Erbbaurecht zugunsten eines Dritten belastet wurde.
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  15. #15
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    Besten Dank, diese Bestätigung habe ich gebraucht.

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