famger. Gen.: Übertragung Grundstück (als Vermächtnis), Entgeltlichkeit

  • Hallo!
    Ich brauche mal Hilfe bei einer famger. Genehmigung....
    Zur Genehmigung liegt vor ein Übertragungsvertrag mit Bestellung eines Wohnungsrechts.
    Die Überträger sind die Erben, die Mdj. Vermächtnisnehmerin.

    Im Testament ist ausgeführt, dass die Mdj. das Grundstück als Vermächtnis erhält und gleichzeitig verpflichtet ist, den derzeitigen Mietern ein lebenslanges Wohnungsrecht einzuräumen. Das Wohnungsrecht wird vertraglich vereinbart – als Vertrag zu Gunsten Dritter – soll aber derzeit nicht eingetragen werden.
    Meine Vorgängerin hat sich auf den Standpunkt gestellt, das kein Genehmigungserfordernis vorliegt, da die Übertragung nebst den übrigen Vereinbarungen ausschließlich der Erfüllung des Vermächtnisses dient.
    Das Grundbuchamt stellt sich jetzt auf den Standpunkt, dass die Genehmigung erforderlich ist, da der Vertrag teilweise entgeltlich ist, da er folgenden Passus enthält:

    "Besitz, Nutzungen, Lasten aller Art, einschließlich der Steuern und Abgaben, sowie die Gefahr eines zufälligen Unterganges oder einer zufälligen Verschlechterung gehen mit dem Tag der Beurkundung auf den Erwerber über.
    Der Grundbesitz ist an die Eheleute A und B vermietet. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis hat bis zum Zeitpunkt der Beurkundung der Veräußerer übernommen. Er hat insbesondere die Miete vereinnahmt. Mit den Mieteinnahmen sind Investitionen vorgenommen worden. Die Beteiligten sind darüber einig, dass die angefallenen Mieten bei dem Veräußerer verbleiben und damit alle Investitionen des Veräußerers abgegolten sind. Mit dem 01.05.07 gehen im Innenverhältnis zwischen den Beteiligten alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber über.
    Erschließungskosten und Anliegerbeiträge fallen dem Erwerber zur Last. und zwar auch, wenn sie künftig für heute bereits erstellte Anlagen erhoben werden.

    Mit dem vorliegenden Vertrag sind alle Ansprüche der Beteiligten, soweit sie sich aus dem notariellen Testament ergeben, vergleichsweise erledigt."

    Kann aus diesem Passus tatsächlich die teilweise Entgeltlichkeit des Vertrages herausgelesen werden?
    Oder ist eurer Meinung nach keine Genehmigung erforderlich?

  • sorry, am Dienstag bin ich nicht mehr zum Antworten gekommen....
    die Eltern des Kindes sind keine Miterben.
    Das Kind ist das Patenkind der Verstorbenen.

  • Ausgangspunkt ist meines Erachtens die Feststellung, dass die Annahme eines Vermächtnisses (ebenso wie die Erbschaftsannahme) durch die Eltern eines minderjährigen Kindes keiner familiengerichtlichen Genehmigung bedarf. Damit ist das Kind berechtigt und verpflichtet, den Grundbesitz zu den vom Erblasser letztwillig verfügten Modalitäten zu erwerben, ohne dass es hierzu überhaupt einer ggf. genehmigungspflichtigen rechtsgeschäftlichen Erklärung der Eltern bedurfte. Ob zu diesen Erwerbsmodalitäten auch der Eintritt in den Mietvertrag gehört, kann im Ergebnis dahinstehen, da nicht davon auszugehen ist, dass sich der Minderjährige nicht vor seinem 19. Lebensjahr von dem betreffenden Mietverhältnis lösen kann (vgl. § 1822 Nr.5 BGB) und das Mietverhältnis nach dem getroffenen letztwilligen Verfügungen ja ohnehin durch ein "Umsonstwohnen" ersetzt werden soll. Auch der zwischen den Erben und dem Kind geschlossene vergleichsweise Vereinbarung über die Verwendung und den Verbleib der seit dem Erbfall vereinnahmten Mieten führt nicht zur Genehmigungspflicht, weil in § 1643 Abs.1 BGB nicht auf § 1812 BGB und 1822 Nr.12 BGB verwiesen wird und insoweit keine Gegenleistung i.S. des § 1821 Abs.1 Nr.5 BGB, sondern eine Vereinbarung über die vom Grundstückserwerb rechtlich zu trennenden Verwendungsansprüche und Mietforderungen vorliegt, die mit dem Grundstückserwerb als solches nichts zu tun haben.

    Ob das vorliegende Rechtsgeschäft in der "Erfüllung einer Verbindlichkeit" besteht, ist zunächst für einen denkbaren Vertretungsausschluss der Eltern nach § 1629 Abs.2 S.1 BGB i.V.m. § 1795 BGB und § 181 BGB von Bedeutung. Diese Problematik stellt sich im vorliegenden Falle nicht, weil die Eltern nicht auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts auftreten.

    Es hat jedoch den Anschein, dass die Erben und die Eltern (für das Kind) die letztwilligen Erblasserverfügungen mit dem vorliegenden Vertrag nicht inhaltsgleich in das betreffende Erfüllungsgeschäft umsetzen, sondern die Erblasseranordnungen in der Weise inhaltlich modizfizieren, dass das Wohnungsrecht nicht Zug um Zug mit dem erfolgenden Erwerb des Kindes, sondern erst später (oder evtl. überhaupt nicht) eingetragen werden soll. Hierin könnte eine Verfügung über eine (Vermächtnis)Forderung liegen, die auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gerichtet ist (§ 1821 Abs.1 Nr.2 BGB), sodass der Vertrag aus diesem (und nicht aus dem vom GBA angenommenen) Grund der familiengerichtlichen Genehmigung bedarf.

    Ob das GBA dieser Genehmigungstatbestand überhaupt zu interessieren hat, weil nur die Auflassung zugunsten des Kindes zur Eintragung vorliegt, ist natürlich eine ganz andere Frage. Aber selbst wenn die Beanstandung des GBA unbegründet wäre, muss das FamG durch die Erteilung der familiengerichtlichen Genehmigung natürlich dafür Sorge tragen, dass das Vertragswerk insgesamt wirksam wird. Denn ob ein Vertrag einer Genehmigung bedarf oder nicht, hängt nicht davon ab, ob die Genehmigung zum Grundbuchvollzug benötigt wird, sondern davon, ob objektiv ein Genehmigungstatbestand für das schuldrechtliche und/oder dingliche Geschäft erfüllt ist.

  • Danke! Das hilft mir schon viel weiter.
    Mit dem Wohnungsrecht habe ich mich glaube ich missverständlich ausgedrückt.... laut Testament soll den Mietern lediglich ein schuldrechtliches Wohnungsrecht zustehen.

  • Deshalb:

    "Es hat jedoch den Anschein, ..."

    Und durch die Ergänzung in #5 ist nun klargestellt, dass es sich bei dem Anschein in der Tat nur um einen solchen handelt.

  • Hallo!
    Ich habe zur Entgeltlichkeit auch eine Frage (konnte nichts passendes finden...):

    Der Großvater überlässt ein WEG auf seine Enkelin. Er behält sich eine RückAV vor, die Enkelin tritt in den Pachtvertrag ein und übernimmt in Abt. II diverse Rechte (Wohnungsbelegungsrecht etc.). Außerdem wird vereinbart, dass "der Besitz, die Nutzungen, die wiederkehrenden Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber" übergehen, ebenso hat der Erwerber die Beträge für Erschließungsanlagen i.S.d. § 127 BauGB zu zahlen.
    Das letztere ist nicht als Entgeltlichkeit i.S.d.§ 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB anzusehen, oder? Und sicherheitshalber: Für die RückAV, den Eintritt in den PachtV und die Übernahme der Abt.-II-Rechte ist auch keine Genehmigung erforderlich, oder?

    Vielen Dank!

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