Hallo Leute,
ich bin hier am Verzweifeln.
Folgender Fall:
Es wurde eine Teilungserklärung beurkundet und auch grundbuchlich vollzogen. Einige Wohnungen gehörten einem Bauträger wurden bereits verkauft. Andere Wohnungen gehören entweder einer Einzelperson oder einer BGB-Gesellschaft. Die Auflassungsvormerkungen für die Käufer sind eingetragen, die Finanzierungsgrundpfandrechte auch.
Nun kommt der Bauträger und legt mir eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen vor und meint, ich solle die "kleinen" Änderungen in einer Nachtragsurkunde zu Teilungserklärung aufnehmen. Ich vergleiche also die alten Aufteilungspläne mit den neuen und stelle fest, dass sich die Aufteilung in fast sämtlichen Bereichen geändert hat. Gemeinschaftseigentum wird jetzt Sondereigentum oder es werden Sondernutzungsrechte eingeräumt. Auch die Räume haben sich - und zwar nicht nur innerhalb der jeweiligen Sondereigentumseinheit - verschoben.
Eigentlich müsste eine vollständig neue Teilungserklärung beurkundet werden. Und das ist jetzt meine Frage. Kann ich die alte Teilungserklärung aufheben und eine neue beurkunden oder muss ich jede einzelne Änderung angeben. Sämtliche Eigentümer, Käufer und Grundpfandrechtsgläubiger müssten so oder so mitwirken.
Aufhebung/Neufassung Teilungserklärung
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Wenn sich alle Beteiligten einig sind und die neuen Pläne und die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung ebenfalls das gesamte Objekt darstellen, sehe ich kein Problem.
Mir als GBA wäre das sogar lieber, weil ich dann nicht die Änderungen nachvollziehen muss und später im WE einen Nachtrag weniger hätte.
M. E. sollten alle bereits erklärten Auflassungen nun bezüglich der jeweils neuen Objekte zu erklären sein. Bei Änderungen der Miteigentumsanteile ggf. auch Pfanderstreckungen.
Kosten: Aufhebung: 1/2 Gebühr aus 1/2 Wert, Neuanlegung 1/2 Gebühr aus 1/2 Wert, hier zusätzlich Pfandfreigaben/-erstreckungen
Die Änderung der TE ist (leider) gebührengünstiger, aber eben unübersichtlicher. -
Aufhebung des WE?
Wie willst Du denn die bereits eingetragenen Rechte in einem Stammblatt vermerken? Das ist doch total aufwändig!
Habe ich richtig verstanden, dass nicht ein komplett anderes Haus gebaut wurde, sondern sich "nur" das Sondereigentum an diversen Stellen verschoben hat? Dh. dass die Wohnungen "im Groben" gleich geblieben sind?
Dann würde ich die Änderung der TE vorziehen (is auch kompliziert, ich weiß!). Frag doch mal den RPfl., ob er mit folgender Variante zufrieden ist:
Sämtliche Beteiligten (auch Abt. II + III) erscheinen und erklären:
Die TE soll geändert werden. Maßgeblich sollen allein die nunmehr beigefügten Pläne sein.
Dann muss die neue Aufteilung mit MEA erklärt werden. Ferner wird erklärt, dass sich die Beteiligten über diese Änderung "einig" sind. Dann wird festgelegt, welche Rechte auf welchem neuen Grundbuchbestand lasten sollen, und insoweit durch die Beteiligten die Pfanderstreckung auf neu dazugekommene Anteile erklärt (bzw. Pfandentlassung).
M.E. muss nicht einzeln aufgeführt werden, welcher MEA und welches Räumchen von wo nach wo gewechselt sind (steht irgendwo im Schöner/Stöber).
Der Rpfl. kann dann pauschal vermerken: Die TE und die Aufteilungspläne sind geändert. Der MEA beträgt nunmehr: ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung... -
Die Zustimmungserklärung beinhaltet m. E. zugleich die entsprechende Pfandfreigabe (Auslegung). Das wird erleichtert, wenn die Urkunde die Belastung nach der Veränderung aufführt. Das würde ich an Deiner Stelle aber jedenfalls mit dem Rechtspfleger besprechen, der das dann bearbeitet, oder gleich hineinschreiben, weil dann nicht mehr auszulegen ist ("...stimmen der Urkunde... zu und entlassen die von der Einheit ... abgeschriebenen Miteigentumsanteile(/Sondereigentum?) aus der Mithaft..."
Die Pfanderstreckungserklärung muss sowieso vom Eigentümer/bevollmächtigten Käufer der jeweiligen Einheit explizit abgegeben werden, ggf. (falls von der Bank verlangt) mit Rangrücktrittserklärung des AV-Berechtigten.
Das wird ein teurer Spaß für den Bauträger. -
Also ich habe grad eine riesige Änderung der TE auf dem Tisch und wäre heilfroh, wenn ich stattdessen eine neue TE bekommen würde. Ist für später wesentlich übersichtlicher und für alle Beteiligten leichter verständlich.
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Ob eine Änderungsurkunde vorgelegt wird oder eine völlig neue Teilungserklärung, aus deren Inhalt sich ergibt, dass sich alle im Vergleich zur ursprünglichen Teilungserklärung ergebenden Änderungen vollzogen werden sollen, bleibt sich im Ergebnis wohl völlig gleich.
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Wenn es aber möglich ist, mit vollständig neuen Plänen eine vollständig neue TE zu fertigen, dann braucht man hinterher die erste TE nie wieder. Darauf stellte auch mein Hinweis in #2 Abs. 1 ab.
Wenn man zur Beschreibung des neuen WE auch die alte TE benötigt, ergibt das allerdings keinen Sinn, das ist richtig. -
Ich bin in #7 auch von einer vollständig neuen TE ausgegangen. -
Gleichwohl hat eine so bezeichnete "vollständig neue" Teilungserklärung im Rechtssinne Änderungs-charakter. Denn die Aufhebung und Neubegründung einer Teilungserklärung setzt unter zutreffender Verwendung der rechtlichen Begrifflichkeiten voraus, dass die alte Teilungserklärung zumindest für eine juristische Sekunde bereits vollständig wirksam aufgehoben ist. Eine solche Aufhebung würde aber bewirken, dass das bisherige Sondereigentum erlischt und für eben diese juristische Sekunde wieder insgesamt Bruch-teilseigentum aller bisherigen Wohnungseigentümer am bebauten Grundbesitz entsteht, an welchem WEG dann durch die "neue" Teilungserklärung wieder völlig neu begründet werden müsste. Da dieser "Zwischen-schritt" von den Beteiligten aus naheliegenden Gründen nicht gewollt sein kann (hierzu vgl. bereits zutreffend Franziska in #3 Satz 1), kommt im Rechtssinne nur eine Änderung der bisherigen Teilungserklärung in Betracht. Wie ich diese Änderung nach formellem Beurkundungsrecht ausgestalte, bleibt sich allerdings gleich. Und in diesem Kontext ist auch meine Äußerung in #8 zu verstehen, der ich aber vielleicht besser die besagte "juristische Sekundenerwägung" hätte voranstellen sollen.
Will heißen:
Eine Änderung ist nicht nur eine Änderung, wenn sie unter Auflistung aller Einzeländerungen als solche bezeichnet wird, sondern auch eine "völlig neue" Teilungserklärung ist im Rechtssinne eine Änderung, bei welcher sich der Umfang der Änderungen lediglich aus einem Vergleich zwischen "alt" und "neu" ergibt. -
Die Frage wäre aber, ob dieser (rechtlich sicherlich notwendig entstehende) Zwischenschritt im Grundbuch auch notwendig eingetragen werden muss.
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Ja. Sonst wäre es keine Neuanlegung, sondern eine Änderung der bereits bestehenden TE. Natürlich kann die "Änderung" der TE so formuliert werden, dass "alles" völlig neu gefasst wird (Aufteilungspläne, MEA und Gemeinschaftsordnung) - das hatte ich mit meinem Beitrag # 3 gemeint.
Es dürfte wirklich das beste sein, mit der zuständigen Kollegin zu reden und sie nach ihren "Wünschen" zu fragen. -
Jetzt habe ich irgendwie ein Verständnisproblem.
Wenn die Beteiligten das WE aufheben und an dem Grundstück das WE neu begründen
und ich im Grundbuch eintrage: "Das Wohnungseigentum ist aufgehoben; das Grundstück ist wegen neuer Aufteilung nach § 3/8 WEG nunmehr in Bl. - Bl gebucht; eingetragen am..."
dann habe ich doch keine Änderung der TE. -
Ach so meinst Du das.
Du willst nur den Zwischenschritt (Buchung als Grundstück) sparen. Ich dachte, Du willst auch die alten Blätter behalten. -
Ich versuche es noch mal neu...
Wenn die bestehende Teilungserklärung nur bzgl. eines 1/2 MEA geändert wird (aus diesem entstehen zwei 1/4 MEAs durch Abriss eines alten und Errichtung eines neuen Gebäudes) und der Notar in seiner "neuen" TE hinsichtlich des zweiten 1/2 MEA auf die alte Abgeschlossenheitsbescheinigung Bezug nimmt, kann ich doch nicht das komplette WEG aufheben und auch den weiter bestehenden 1/2 MEA neu eintragen!? Zumindest nicht ohne die "alte" Teilungserklärung samt nötiger Abgeschlossenheitsbescheinigung auch tatsächlich mit in die "neuen" Akten zu nehmen und mich selbstverständlich in der Eintragung darauf beziehen!?
Der Anteil, der (genau wie vorher) weiter bestehen soll, muss doch nicht in einem neuen Blatt eingetragen werden!?
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