Verwalternachweis: Mit Beirat drei Unterschriften?

Die Verwalterbestellung dürfte wirksam sein, der Nachweis ggü. dem Grundbuchamt ist jedoch nicht geführt. Es können nur ANWESENDE Personen bezeugen, welche Beschlüsse auf der Versammlung gefasst wurden. Daher muss ein anderer Miteigentümer, welcher vor Ort war, die dritte Unterschrift nach § 24 WEG leisten. Dies ist durch Zwvfg. zu beanstanden.

Sehe ich auch so. Für die materielle Wirksamkeit der Verwalterbestellung kommt es lediglich auf die entsprechende Beschlussfassung und -verkündung an
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…352#post1035352
Die Protokollierung dient dann dem Nachweis, wobei lediglich gegenüber dem GBA der Nachweis in der Form der §§ 24 VI, 26 III WEG zu führen ist.

Wie hier bzw. im Bezugsthread ausgeführt, muss das Protokoll ein Wohnungseigentümer unterschreiben, der an der Versammlung teilgenommen hat
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1073570
Dessen Unterschrift kann (anders, als es das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 22. Februar 2010 – I-3 Wx 263/09 meint) nachgeholt werden (Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 24 WEG RN 52 mwN in Fußn. 113; Böhringer, „Notarielle Unterschriftsbeglaubigung bei WEG-Beschlüssen“, DNotZ 2016, 831/843 mwN in Fußn. 77; OLG München, Beschluss vom 30.05.2016, 34 Wx 17/16, Rz. 18
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-09998?hl=true)

Ich würde daher vorliegend das Protokoll zurückreichen, mit der Bitte, es von einem Wohnungseigentümer unterschreiben zu lassen, der an der Versammlung teilgenommen hat, dessen Unterschriftsbeglaubigung zu veranlassen und anschließend das Protokoll wieder vorzulegen.

OLG München, Beschluss vom 30.5.2016 – 34 Wx 17/16

Erster Leitsatz lautet:

1. Der formalisierte Nachweis über die Bestellung des Verwalters verlangt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit zwei oder (bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats) drei Unterschriften. Für das Grundbuchamt muss die jeweilige Funktion der unterzeichnenden Person feststellbar sein. Bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat genügt die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung „Verwaltungsbeirat“ diesen Anforderungen nicht.

Einfach gesagt muss halt bei jeder Unterschrift stehen, in welcher Funktion unterschrieben wird (Versammlungsleiter, Eigentümer, Beiratsvorsitzender, Stellvertr. des Beiratsvorsitzenden). d.h. unterschreibt einer, der zwei Funktionen hat, dann müssen halt beide Funktionen dabei stehen.

Zitat von kaethemiezel

... Wieso reichen gerade die begl. Unterchriften von Versammlungsleiter und "Beirat"aus, wenn doch der gesetzlichen Regelung enstprechend 3 Beiräte (1 Vors., 1 Stellv., 1 mitglied) erforderlich sein sollen? Dann fehlt doch gerade die Unterschrift des Vorsitzenden? ...

Bei meinem von Dir zitierten Beitrag geht es darum, dass das Protokoll von jemandem unterschrieben ist, der sich als Beirat geriert, also nicht als solcher bestellt wurde oder (allein) bestellt werden konnte. Gerade bei kleineren Gemeinschaften mit „Fremdverwaltern“ ist die Tendenz festzustellen, zumindest einen Wohnungseigentümer als Kontrollorgan zu bestellen. Im Grunde genommen handelt es sich dann nicht um einen Beirat, sondern um einen Rechnungsprüfer.

Geht z. B. aus dem vorgelegten Protokoll hervor, dass Herr X zum Beirat bestellt wurde und ergibt sich aus der Teilungserklärung (in die wegen einer etwaigen Protokollierungsklausel ohnehin Einsicht genommen werden müsste, s. BGH, Urteil vom 30. März 2012, V ZR 178/11), dass die Gemeinschaftsordnung keine Abweichung von der gesetzlichen Regelung und auch keine Öffnungsklausel vorsieht, dann entspricht die Bestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist rechtsfehlerhaft und anfechtbar (BGH, Urteil vom 5. 2. 2010, V ZR 126/09).

In solchen Fällen weise ich den Verwalter darauf hin, dass die Bestellung nicht auf Dauer so verbleiben kann, s. http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1097924
und sehe die Unterschrift des „Beirats“ als Unterschrift eines Wohnungseigentümers an. Der Unterzeichnung des Protokolls durch einen weiteren Wohnungseigentümer bedarf es dann mE nicht.

Allerdings hält das KG Berlin 1. Zivilsenat im Beschluss vom 20.01.2015, 1 W 580/14 (s. # 26) auch die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers für erforderlich, weil es davon ausgeht, dass sich die Existenz eines Verwaltungsbeirats in diesem Fall aus dem Protokoll ergibt und der (allein) zum Beirat gewählte damit den Verwaltungsbeirat nicht anders repräsentiere wie der Vorsitzende eines mehrköpfigen Gremiums. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats könne aber nicht zugleich in dieser Funktion und als Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreiben. Das folge schon aus dem Wortlaut des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG. Die dort genannten Personen hätten nicht alternativ, sondern kumulativ zu unterschreiben.

Diese Frage ist jedoch streitig (s. hier: http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1097934
und die weiteren Nachweise bei Geiben im jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, Stand 01.04.2017, § 26 WEG RN 70 in Fußnote 321).

Voraussetzung für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Leiter der Eigentümerversammlung, s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…352#post1035352
Ansonsten hat Böhringer in seiner Abhandlung „Notarielle Unterschriftsbeglaubigung bei WEG-Beschlüssen“ in der DNotZ 2016, 831 ff. unter Punkt VI auf Seite 846 die Mindestanforderungen an ein Protokoll dargestellt.

Zitat von Prinz

Dann aber können die Befugnisse des Vorsitzenden nur von allen Beiratsmitgliedern gemeinsam ausgeübt werden. Dazu führt Bub im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, in § 29 RN 85 aus: „Ist ein Vorsitzender nicht bestimmt worden, so können dessen Befugnisse nur alle VBmitglieder gemeinsam ausüben (OLG Köln ZWE 2000, 488; OLG Zweibrücken NZM 1999, 858 f).“

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Also müsste das Protokoll auch das zweite Beiratsmitglied unterschreiben, unabhängig davon, dass dieses Protokoll auch von einem der beiden als Wohnungseigentümer unterschrieben wurde.

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Und wie ist es, wenn von den einzigen beiden Beiratsmitgliedern nur einer anwesend war und unterschreibt (in Doppelfunktion auch als Eigentümer; vom anderen Beiratsmitglied lediglich zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt)?

Es kann nur der unterschreiben, der auch bei der Versammlung anwesend ist/war. Die Kombination Beirat und Eigentümer ist daher möglich. Dann brauchst du nur noch die Unterschrift (nebst Beglaubigung natürlich) vom Versammlungsleiter und fertig.

Darum geht es mir nicht, sondern um den Sonderfall, dass der Beirat nur aus zwei Personen besteht. Prinz sagte dazu, dass dann diese beiden die Befugnisse des Vorsitzenden gemeinsam ausüben. Daher müssen sie auch beide das Protokoll unterzeichnen. Bei mir hat es aber von den beiden nur einer unterzeichnet (weil der andere auch gar nicht anwesend war).

Du hast mich nicht vollständig zitiert. Dem Zitat voraus gingen die Sätze: „Wenn nun keiner der beiden Beiratsmitglieder Vorsitzender sein will, dann wird es auch keinen Stellvertreter geben, denn der Stellvertreter vertritt den Vorsitzenden im Verhinderungsfall (s. Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 29 WEG RN 7: „dessen Stellvertreter“). Dann aber …

Wenn einer der beiden Protokollunterzeichner zum Vorsitzenden oder zum stellvertretenden Vorsitzenden bestimmt wurde und der Beirat rechtmäßig nur aus 2 Personen besteht, dann reicht die eine Unterschrift in der genannten Eigenschaft aus. Der andere kann nicht unterzeichnen, weil er an der Versammlung nicht teilgenommen hat und nicht in´s Blaue hinein etwas bestätigen kann, was er nicht selbst wahrgenommen hat. Es fehlt dann aber noch die öff.-begl. Unterschrift eines Wohnungseigentümers.

Er hat nur mit "Beirat" gezeichnet. Von den beiden will keiner Vorsitzender sein. Zeichner ist gleichzeitig Eigentümer (Doppelfunktion, die versch. Meinungen dazu hab ich nachgelesen). Und der Versammlungsleiter hat noch unterschrieben.
Sie sollten halt einfach "Vorsitzender und Eigentümer" oder "Stellvertr.Vors. und Eigentümer" hinschreiben. Ob es dann tatsächlich einen Vorsitzenden gibt, kann mir ja egal sein.