Nachträgliche Eintragung der Auflassung

Ich hab mal wieder einen Fehler auszubügeln, der seit mehr als 10 Jahren unbemerkt im Grundbuch stand.
Folgender Fall:
Ein Grundstück wurde dem Grundbuch zugeschrieben (lfd. Nr. 9) und sogleich mit einem bereits eingetragenen Grundstück (lfd. Nr. 10) nachBestandteilszuschreibung unter einer neuen lfd. Nr. (11) eingetragen. Dieser Vorgang ist zwar im Bestandsverzeichnis korrekt eingetragen und nachvollziehbar, aber in Abt. I wurde die Auflassung des zugeschriebenen Grundstückes nicht eingetragen. Wäre ja alles nicht so schlimm, wenn nicht inzwischen schon wieder was passiert wäre.
Zum einen wurde ein weiteres Grundstück (lfd. Nr. 12) auf das Blatt übertragen und dem (oben) neu vorgetragenen Grundstück (lfd. Nr. 11) wieder als Bestandteil zugeschrieben (jetzt lfd. Nr. 13). In dem Fall wurde die Auflassung (von lfd. Nr. 12) aber eingetragen. Zum anderen wurde das zuletzt durch Bestandteilszuschreibung entstandene Grundstück (lfd. Nr. 13) mit Grundschulden belastet, wobei nur noch eine eingetragen ist. (die andere ist inzwischen gelöscht). Das Problem bei dieser Grundschuld ist außerdem, dass es eine Gläubiger-Bank aus London ist, die - wenn ich sie anhören würde - wahrscheinlich nicht mal verstehen würde, was ich von ihr will.
Wenn ich euch jetzt mit den ganzen lfd. Nrn. noch nicht ganz verwirrt habe, würde ich gern eure Vorschläge hören, ob ich den Auflassungsvermerk noch nachträglich eintragen kann. Vielleicht hat ja auch jemand 'nen Vorschlag wie der lauten könnte. Ich bin mir nicht sicher, ob durch die nachträgliche Eintragung (eigentl. Berichtigung) jemandem ein Schaden entstehen könnte.
Aufgefallen ist das ganze, weil die Eigentümerin wohl plant einen Teil des Grundbesitzes zu veräußern.
Hilfe:frustrier

Ohne theoretische Probleme wälzen zu wollen: eintragen (und zwar ohne vorherige Anhörung) und Beteiligte benachrichtigen. Ein Schadensrisiko ist weder für den Eigentümer noch für die Gläubigerin vorhanden.

ich würde die auflassung auch nachträglich eintragen.

dies deshalb, weil die eintragung der auflassung ja irgendwann mal beantragt wurde und dieser antrag ja theoretisch noch nicht vollzogen ist.

die möglichkeit eines schaden sehe ich hier nicht. der frühere eigentümer wird nicht geschädigt, weil er wirksam die auflassung erklärt hat. die neue eigentümerin wird nicht geschädigt, weil sie jetzt erst tatsächlich eigentümerin wird. der bank ist das eh egal.

Danke für eure schnellen Antworten. Nach dem "Augen zu und durch - Prinzip" trag ich´s jetzt einfach ein. Auf baldige Zusammenarbeit

ich seh schon, noch eine kollegin der schnellen entscheidungen

Ja ja so sind sie die jungen Dinger

Ich hab einfach keine Lust, mich mit den Fehlern anderer auseinander zu setzen. Hab ja mit meinen genug zu tun.

Also danke nochmal. Ich komm bestimmt bald wieder auf eure Hilfe zurück.

Da "Mela" die Eintragung der Auflassung nunmehr wohl schon nachgeholt hat, möchte ich nachträglich nur noch auf die materiellrechtliche Situation hinweisen.

Möglichkeit 1:

Zunächst ist es nur verfahrensrechtlich vorgeschrieben, dass ein Eigentumswechsel in Abt. I des Grundbuchs einzutragen ist. Der Eigentumsübergang findet somit materiellrechtlich auch statt, wenn die Eintragung der Auflassung in einer anderen Abteilung, im Bestandsverzeichnis oder sogar nur auf der Grundbuchblattaufschrift erfolgt.

Im vorliegenden Fall setzte die Wirksamkeit der Bestandteilszuschreibung nach § 890 Abs.2 BGB begrifflich voraus, dass beide Grundstücke im gleichen Eigentumsverhältnis stehen. Aus dem Umstand, dass das GBA die Bestandteilszuschreibung in den Spalten 5-6 des Bestandsverzeichnisses vollzogen hat, ließe sich im Wege der Auslegung dieser Grundbucheintragung (auch ohne ausdrückliche Erwähnung der Auflassung) durchaus die Auffassung vertreten, dass der Vollzug der Zuschreibung auch die Eintragung des Eigentumsübergangs beinhaltet. In diesem Falle wäre die erste Zuschreibung, die zweite Zuschreibung und die Bestellung des Grundpfandrechts von Anfang an materiellrechtlich wirksam gewesen. Die nunmehr nachgeholte Eintragung in Abt. I hätte demnach nur deklaratorische Bedeutung.

Möglichkeit 2:

Lehnt man die vorgenannte Auslegung ab, so waren beide Bestandteilszuschreibungen materiell unwirksam. Des weiteren kam auch kein gutgläubiger Erwerb des Grundpfandrechts am (vermeintlichen) Gesamtgrundstück in Betracht, weil sich die materielle Unrichtigkeit aufgrund des in Abt. I fehlenden Eintragungsvermerks aus dem Grundbuch selbst ergab. Das Grundpfandrecht konnte in entsprechender Anwendung des § 139 BGB somit materiell nur an BVNr.10 (alt) und an BVNr.12 (alt) entstehen (besser nur ein Recht an Teilflächen als überhaupt kein Recht; der Bestimmtheitsgrundsatz ist durch die bekannten alten Grenzen von BVNrn. 10 und 12 gewahrt). Die Frage, ob wenigstens die Bestandteilszuschreibung von BVNr.12 (alt) zu BVNr.10 (alt) materiell wirksam war, dürfte eher von akademischer Natur sein.

Gegen die nachträgliche Eintragung der Auflassung im Hinblick auf BVNr.9 (alt) bestehen keine Bedenken, da dieses Grundstück ja nur noch auf dem vorliegenden GB-Blatt gebucht ist und der auflassende Eigentümer das Eigentum hieran durch eingetragene Verfügungen auf dem alten GB-Blatt somit nicht verloren haben kann. Selbst wenn er zwischenzeitlich verstorben sein sollte, wäre die erklärte Auflassung auch für seine Erben wirksam und nach § 873 Abs.2 BGB nach wie vor bindend. Damit kann die erklärte damalige Auflassung nach wie vor als Eintragungsgrundlage dienen.

Mit der Nachholung der Eintragung der Auflassung vollendet sich nach § 873 Abs.1 BGB der materielle Eigentumserwerb (in diesem Fall keine Grundbuchberichtigung, sondern Rechtsänderung). Damit müssten alle zwischenzeitlich vom "Eigentümer" in seiner Eigenschaft als Nichtberechtigter von BVNr.9 (alt) vorgenommenen Verfügungen (beide Zuschreibungen und die Grundpfandrechtsbestellung) nach § 185 Abs.2 S. 1 Fall 2 BGB ex nunc materiell wirksam werden. Zu einer ex-tunc-Wirksamkeit könnte man nur gelangen, wenn man in der erklärten Auflassung die Einwilligung des Veräußerers zu materiellen Verfügungen des Erwerbers erblicken könnte (§ 185 Abs.1 BGB). Auf eine nachträgliche ex-nunc-Heilung nach § 185 Abs.2 S.1 Fall 2 BGB käme es dann nicht mehr an und sowohl Zuschreibungen als auch Grundpfandrechtsbestellungen wären von Anfang an wirksam.

3. Abwandlung des Falles

Falls das Eigentum auf dem Erwerberblatt inzwischen gewechselt hätte, wäre der dort eingetragene neue Eigentümer C auch Eigentümer von BVNr.9 (alt) geworden, weil dann im Rechtssinne ein Fall der Kettenauflassung im Verhältnis A/B und B/C vorliegt.

4. Die Tätigkeit des Notariats

Der vorliegende Fall zeigt, dass es bloßes Wunschdenken ist, anzunehmen, dass die Sachbearbeiter der Notariate die ihnen zugeleiteten Vollzugsmitteilungen auch -wie es sich gehört und wozu sie verpflichtet sind- auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit überprüfen.

5. Fazit

Im Ergebnis dürfte die Sache nunmehr aus materiellrechtlicher Sicht repariert sein. Wahrscheinlich und hoffentlich wird auch kein Hahn mehr nach den Versäumnissen der Vergangenheit krähen.