Hallo Kollegen, hab hier mal ne blöde Frage:
Handelt es sich beim folgenden Fall um die Ausnahme des § 181 BGB (Erfülung einer Verbindlichkeit)?
Angebotsurkunde: Käuferin bevollmächtigt Verkäuferin im Fall der Auflassung von § 181 BGB.
Annahmeurkunde mit Auflassung: Die Verkäuferin, vertreten duch eine Bevollmächtigte (diese nicht befreit von § 181 BGB), erklärt für sich und die Käuferin die Auflassung.
Meines Erachtens kann das die Bevollmächtigte nicht, da sie ja von der Verkäuferin nicht von § 181 BGB befreit ist. Oder handelt es sich bei der Auflassung um die Erfüllung einer glatten Verbindlichkeit? Ich weiß der BGH hat die Gesamtbetrachtung von Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft revidiert. Weiß trotzdem grad nicht weiter. Danke schonmal im Voraus.
Mehrvertretung
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Wie ist denn der Wortlaut der Vollmacht der V an die Bevollmächtigte?
Wenn die Vollmacht ausdrücklich zur Annahme des Angebots und Erklärung der Auflassung erteilt wurde, könnte man darin evtl. eine konkludente Befreiung von § 181 BGB sehen.
Um das zu beurteilen ist der Sachverhalt aber noch etwas dürftig geschildert. -
Also in der Vollmacht heißt es u.a.:
Die Bevollmächtigte ist berechtigt, für die Gesellschaft Verträge über die Veräußerung von Grundbesitz zu vereinbaren sowie die Auflassung zu erklären. Im Rahmen aller Rechtshandlungen, auf die sich die Vollmacht bezieht, darf die Bevollmächtigte alle Erklärungen gegenüber Gerichten, Notaren oder Dritten abgeben, die erforderlich oder zweckmäßig sind, um den -insbesondere grundbuchlichen- Vollzug zu bewerkstelligen.
Könnte man das konkludent als Befreiung auslegen? -
Könnte man das konkludent als Befreiung auslegen?
Nö, würde ich dann nicht so sehen. Die Vollmacht ist ja völlig allgemein gehalten und nicht auf das eine bestimmte (Rechts-)Geschäfts bezogen.
Würde daher meinen, dass die von V erteilte Vollmacht nicht ausreichte, um in beider Namen die Auflassung zu erklären. -
Angebotsurkunde: Käuferin bevollmächtigt Verkäuferin im Fall der Auflassung von § 181 BGB.
Aber hier ist doch die Vollmacht für das konkrete Rechtsgeschäft.
Der Satz ist wohl so nicht ganz richtig wiedergegeben.
Wenn der Satz aber bedeutet, dass der Käufer im Fall der Annahme den Verkäufer zur Erklärung der Auflassung bevollmächtigt, dann liegt in der Annahmeerklärung die Bestätigung dieser Vollmacht und konkludent die Befreiung von 181. -
Aber die Verkäuferin hat ja wohl ihre Bevollmächtigte nicht von § 181 BGB befreit.
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Ich sehe das auch so, aber der Notar meint, das mein Argument unsinnig ist, da die Auflassung ja die Erfüllung einer Verbindlichkeit ist.
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Ich sehe das wie Ulf. Und wenn der Notar schon soo freundlich argumentiert... Erst recht.
Die Vollmacht ist zu allgemein gehalten. -
Nachdem ich die Sache unserem LG zur Entscheidung vorgelegt habe, liegt mir diese nun vor. Wortlaut der Entscheidung besagt, dass bei einem wirksamen Kaufvertrag (hier Angebot und Annahme) bei der Auflassung die Problematik des § 181 BGB nicht mehr geprüft werden muss, da die Auflassung ja dann die Erfüllung der Verbindlichkeit ist. Ich dachte immer als Grundbuchamt prüfe ich gerade die formellen Voraussetzungen, d.h. die Auflassung aber nun bin ich echt etwas verwirrt. Seid ihr auch der Meinung, dass man bei einem wirksamen Kaufvertrag die Auflassung nicht mehr zu prüfen hat?
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Nachdem ich die Sache unserem LG zur Entscheidung vorgelegt habe, liegt mir diese nun vor. Wortlaut der Entscheidung besagt, dass bei einem wirksamen Kaufvertrag (hier Angebot und Annahme) bei der Auflassung die Problematik des § 181 BGB nicht mehr geprüft werden muss, da die Auflassung ja dann die Erfüllung der Verbindlichkeit ist. Ich dachte immer als Grundbuchamt prüfe ich gerade die formellen Voraussetzungen, d.h. die Auflassung aber nun bin ich echt etwas verwirrt. Seid ihr auch der Meinung, dass man bei einem wirksamen Kaufvertrag die Auflassung nicht mehr zu prüfen hat?
Tröste Dich. Unser Landgericht hat gerade anders herum entschieden. Ob die Auflassung lediglich die Erfüllung einer Verbindlichkeit ist, könne das Grundbuchamt nicht prüfen, da nicht nur ein wirksamer Kaufvertrag vorliegen müsse, sondern nur dann die Erfüllung einer Verbindlichkeit vorläge, wenn der Übereignungsanspruch aus dem Kaufvertrag auch fällig sei. Und diese Prüfung sei mit den Beweismitteln der Grundbuchordnung nicht möglich.
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Na das ist ja echt super. Jetzt können wir ja bald alle machen, was wir wollen. Stimme aber eurer LG-Entscheidung zu.
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Nachdem ich die Sache unserem LG zur Entscheidung vorgelegt habe, liegt mir diese nun vor. Wortlaut der Entscheidung besagt, dass bei einem wirksamen Kaufvertrag (hier Angebot und Annahme) bei der Auflassung die Problematik des § 181 BGB nicht mehr geprüft werden muss, da die Auflassung ja dann die Erfüllung der Verbindlichkeit ist. Ich dachte immer als Grundbuchamt prüfe ich gerade die formellen Voraussetzungen, d.h. die Auflassung aber nun bin ich echt etwas verwirrt. Seid ihr auch der Meinung, dass man bei einem wirksamen Kaufvertrag die Auflassung nicht mehr zu prüfen hat?
Tröste Dich. Unser Landgericht hat gerade anders herum entschieden. Ob die Auflassung lediglich die Erfüllung einer Verbindlichkeit ist, könne das Grundbuchamt nicht prüfen, da nicht nur ein wirksamer Kaufvertrag vorliegen müsse, sondern nur dann die Erfüllung einer Verbindlichkeit vorläge, wenn der Übereignungsanspruch aus dem Kaufvertrag auch fällig sei. Und diese Prüfung sei mit den Beweismitteln der Grundbuchordnung nicht möglich.
Hallo HorstK: Da bei uns nunmehr diverse Akten betroffen sind, die das Problem mit § 181 BGB bei der Auflassung betreffen, bräuchte ich mal das Entscheidungsdatum und Aktenzeichen deiner LG-Entscheidung. Vielleicht können wir das dann unserem LG mal verdeutlichen. Vielen Dank im Voraus. -
Landgericht Berlin, Beschluß vom 19. August 2003, 86 T 720/03
Der vollständige Text kommt per PN. -
Ich greife das Thema nochmal auf mit einem abgewandelten Fall:
V vertreten durch A (dieser wiederum Berechtigung zur Erteilung von Untervollmacht ausschließlich an Notar und seinen Angestellten) schließt mit K einen Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche. A ist nicht von § 181 BGB befreit. A und K erteilen dem Notarangestellten unter Befreiung von § 181 BGB die Vollmacht zur Erklärung der Auflassung nach Vorliegen des amtlichen Messungsergebnisses. Liegt hier nun die Ausnahme des § 181 BGB in Erfüllung einer Verbindlichkeit vor oder ist die Vollmacht insoweit eng auszulegen, dass der Angestellte praktisch nur auf einer Seite hätte handeln dürfen? -
... Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche ... Erfüllung einer Verbindlichkeit
Da A vom Verbot des Insichgeschäfts nicht befreit war, konnte er auch den Notarangestellten nicht davon befreien. Und die Auflassung ist hier nicht nur die Erfüllung einer Verbindlichkeit (s. Fröhler BWNotZ 2006, 97, 98). Da hat er Pech gehabt. -
Gut ich danke Dir für die schnelle Antwort, hatte schon selbst ein wenig an mir gezweifelt, weil die Vollmacht eben diesen Fall der Auflassungserklärung durch den Angestellten sicherlich im Auge hatte, aber eben nur für eine Seite, was im Endeffekt keinen Sinn macht, wenn der Angestellte alleine auftritt
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