Berichtigung des Grundbuches oder nicht ?

1. Vorkaufsrechte

Die Vorkaufsrechte waren im Jahr 1975 mangels Einigung nicht am gesamten Grundstück entstanden (§ 873 Abs.1 BGB). Ob sie damals am Miteigentumsanteil des A entstanden waren, kann im Ergebnis dahinstehen, da sie jedenfalls nunmehr richtig eingetragen sind. Die im Zuge der Umschreibung des Grundbuchs erfolgte Richtigstellung stellte im Rechtssinne den Vollzug des ursprünglich unerledigten Eintragungsantrags dar (A war im Zeitpunkt dieser Eintragung noch Eigentümer; seine Verfügungs- und Bewilligungsberechtigung war damit nicht entfallen). Damit ist das Grundbuch im Hinblick auf die Vorkaufsrechte materiell richtig, weil Einigung und Eintragung (nunmehr) übereinstimmen. Der gestellte Antrag des Notars entbehrt insoweit jeder Grundlage, da er im Ergebnis darauf hinausliefe, das Grundbuch wissentlich unrichtig zu machen (eine Einigung über Vorkaufsrechte am gesamten Grundstück ist nie erfolgt).

2. Dienstbarkeit

a) Ob die Dienstbarkeit entstanden ist, hängt davon ab, ob die seinerzeitige Einigung (ebenso wie die Bewilligung) dahin ausgelegt oder umgedeutet werden kann, dass die Dienstbarkeit am Grundstück (und nicht am Miteigentumsanteil von A) entstehen und eingetragen werden soll. Hierfür könnte sprechen, dass die Beteiligten wohl in jedem Falle die Sicherung angestrebt haben, die dienstbarkeitsrechtlich zulässig und möglich ist. Hierfür kam aber von vorneherein nur eine Dienstbarkeit am Grundstück in Betracht.

Stimmt man den vorstehenden Erwägungen zu, so ist die Dienstbarkeit durch die Eintragung im Jahre 1975 am Gesamtgrundstück materiell entstanden. In diesem Falle wäre das Grundbuch durch die im Zuge der Umschreibung erfolgte grundbuchmäßige Änderung unrichtig geworden und der Antrag des Notars wäre demzufolge begründet (Grundbuchberichtigung).

b) Hält man die besagte Auslegung/Umdeutung nicht für möglich, dann ist die Dienstbarkeit im Jahre 1975 am Gesamtgrundstück mangels Einigung nicht entstanden (das Grundbuch war insoweit unrichtig). Des weiteren konnte sie aufgrund der erfolgten Umschreibung auch nicht am Miteigentumsanteil des A entstehen (inhaltliche Unzulässigkeit). Diese inhaltliche Unzulässigkeit besteht bis heute fort, weil die Übereinstimmung von Einigung und Eintragung im vorliegenden Fall kein dingliches Recht zur Entstehung bringen kann (keine Dienstbarkeit an einem MitEigtAnteil). In diesem Fall ist der Antrag des Notars unbegründet, weil er wieder dazu führen würde, dass das GBA das Grundbuch (mangels dinglicher Einigung über eine Dienstbarkeit am Grundstück) wissentlich unrichtig macht. Die Dienstbarkeit ist vielmehr wegen inhaltlicher Unzulässigkeit von Amts wegen zu löschen. Vor einer solchen Löschung würde ich die Beteiligten A, B und C aber zu der Frage anhören, ob seinerzeit (1975) die Bestellung einer Dienstbarkeit am Grundstück gewollt war. Wird dies übereinstimmend bejaht und vom GBA so akzeptiert, so sind wir wieder bei der Lösung gemäß lit.a).

Wenn damals nur A bewilligt hat, wird es in Bezug auf die Dienstbarkeit durchaus schwerfallen, dessen einseitige Erklärung auszulegen oder umzudeuten. Denn er konnte ja begrifflich nur Erklärungen im Hinblick auf seinen eigenen MitEigtAnteil abgeben und hat B und C bei der Abgabe seiner Erklärungen auch nicht vertreten.

Trotzdem ist in materieller Hinsicht nicht ausgeschlossen, dass der Bestellung der Dienstbarkeit am Grundstück eine seinerzeitige Absprache (= Einigung) von A, B und C zugrunde liegt und die Dienstbarkeit daher von Anfang an am Grundstück wirksam entstanden war (aber wie wollen die Beteiligten das nachweisen?).

Falls ja, bedarf es -wie festgestellt- natürlich grundsätzlich noch der fehlenden der Bewilligung von B und C, um die "Anteilsdienstbarkeit" wieder in eine Grundstücksdienstbarkeit umzuschreiben. Aber vielleicht lässt sich auf diese Bewilligungen auch verzichten. Immerhin wurde die Dienstbarkeit ja ohne Antrag grundbuchmäßig vom Amts wegen verändert. Geht man davon aus, dass dies unzulässig war, muss es wohl auch möglich sein, den ursprünglichen Grundbuchinhalt aufgrund eines bloßen Antrags wiederherzustellen.

Falls nein, muss neben B und C auch A neu bewilligen; in diesem Fall handelt sich nämlich um eine völlige Neubestellung der ursprünglich unwirksamen Dienstbarkeit (Vorsicht mit dem Rang im Hinblick evtl. Zwischenrechte!). Hier bleibt nur Löschung der alten und Eintragung einer neuen Dienstbarkeit.