Spitzboden

Hallo Zusammen!

Ich sitze gerade über einer Teilungserklärung und habe ein Problem mit den Plänen.

Laut Plan gibt es ein Garagengebäude. Grundrissplan vom "Erdgeschoss" liegt mir vor. Im Schnitt sieht man allerdings einen Spitzboden, der rein von der Höhe her durchaus nutzbar wäre. Ein Zugang ist weder im Grundriss EG noch in der Ansicht sichtbar.

Nun meine Frage: Brauche ich ausdrücklich eine Erklärung, dass der Spitzboden nicht zugänglich ist oder reicht es, dass kein Zugang sichtbar ist und kein SE ausdrücklich begründet wurde?

Das Notariat hat auf meine Rückfrage erklärt, dass der Spitzboden wohl nicht nutzbar sei. Das ergebe sich schon daraus, dass kein Zugang im Plan eingezeichnet ist. Wenn dieser Speicher nutzbar wäre, dann gäbe es auch einen Zugang. Es gibt übrigens auch keinen Zugang von außen und kein Fenster. Wenn ein solcher Raum aber nicht nutzbar ist, dann entsteht doch auch kein Gemeinschaftseigentum, oder?

Was habe ich denn jetzt für Möglichkeiten? Ich könnte den Eigentümer anschreiben (nur der wird im Zweifel auch sagen, dass der Boden nicht zugänglich ist, denn er will das ganze ja vollzogen haben). Oder kann ich das ans LRA geben?

Zitat von Pinguin

Hallo Zusammen!

Ich sitze gerade über einer Teilungserklärung und habe ein Problem mit den Plänen.

Laut Plan gibt es ein Garagengebäude. Grundrissplan vom "Erdgeschoss" liegt mir vor. Im Schnitt sieht man allerdings einen Spitzboden, der rein von der Höhe her durchaus nutzbar wäre. Ein Zugang ist weder im Grundriss EG noch in der Ansicht sichtbar.

Nun meine Frage: Brauche ich ausdrücklich eine Erklärung, dass der Spitzboden nicht zugänglich ist oder reicht es, dass kein Zugang sichtbar ist und kein SE ausdrücklich begründet wurde?

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Ja ja, diese "mistigen" Spitzböden!

Wenn ich nicht selbst vorher die Aufteilungspläne überprüfe, bevor sie zu Bauamt gelangen und dort "gestempelt" und für gut befunden werden, werden immer wieder die berühmten Spitzböden vergessen.

Einfach so tun, als wäre das nicht so schlimm, geht nicht, denn es ist schlimm. Denn der Spitzboden ist dann Gemeinschaftseigentum und das darunter liegende Sondereigentum ist keines mehr, da es nicht sein kann, dass Gemeinschaftseigentum nur über Sondereigentum erreicht werden kann.

Ich mach das, wenn denn die fertige Abgeschlossenheitsbescheinigung schon vorliegt, wie folgt:

Ich mache einen kleinen Lageplan vom Spitzboden und weise diesen dem Sondereigentümer der darunter liegenden Einheit als Sondernutzungsrecht zu. Das geht auch zur Not mit einer kleinen Nachtragsurkunde aufgrund der in der Regel in der Urkunde enthaltenen Vollmacht.

Gruß HansD

Die beiden Garagen sind Sondereigentum, dahinter liegt ein Geräteraum, der im Gemeinschaftseigentum steht. Der Spitzboden könnte also sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum sein. Ein Sondernutzungsrecht daran ist nicht begründet.
Der Spitzboden könnte also rein theoretisch über Gemeinschaftseigentum begangen werden, aber eben nur, falls nicht in einer der beiden Garagen eine Luke ist, die im Plan nicht eingezeichnet ist. Dann brauch ich wohl die Erklärung des Eigentümers, von der Du oben gesprochen hast, oder?

Ich verstehe dann nur nicht ganz, warum der Notar die Info über den Zugang nach Rücksprache mit dem Eigentümer nicht aufgrund Vollmacht erklären will.

Habe ich im Internetz gefunden:
2. Zugang zum Spitzboden/Trempelboden im Sondereigentum
Ob dies auch für Räume über einer Dachgeschoßwohnung gilt, die in der Teilungserklärung als "Spitzboden" oder "Trempelboden" bezeichnet sind, wenn der Zugang nur über eine im Sondereigentum stehende Wohnung möglich ist, hat das Bayerische Oberste Landesgericht zunächst im Beschluß vom 20.10.1988, DNotZ 1989,433 = RPfl. 1989, 754 offen gelassen. Im Beschluß vom 08.05.1991 (BayObLGZ 1991, 165/169) hat das Bayerische Oberste Landesgericht dann entschieden, daß Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bilden, dann Sondereigentum sein können, wenn der Raum (hier ein nicht ausgebauter Dachspeicher) seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Bei einem nicht ausgebauten Speicher, an dem ein Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG von der tatsächlichen Seite her nicht in Betracht kommt, bildet der Zugang keine maßgebliche Rolle. Ein derartiger Raum muß allenfalls für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Dach betreten werden. § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer, durch dessen Wohnung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Raum erreicht werden kann, das Betreten und die Benutzung seines Sondereigentums für diesen Fall zu gestatten.
Der Raum über einer Dachgeschoßwohnung (Spitzboden oder Trempelboden) der in der Teilungserklärung als Teil- oder Sondereigentum nicht genannt wird, ist gemeinschaftliches Eigentum. Führt zu diesem Raum eine Treppe und kann dieser Raum über der Dachgeschoßwohnung nur über eine Luke in der Decke der Dachgeschoßwohnung oder des Treppenhauses erreicht werden, dann ist dieser Dachboden (Spitzboden oder Trempelboden) zum ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer nicht geeignet. Im Urteilsfall kam hinzu, daß der Spitzboden oder Trempelboden selbst lediglich eine lichte Höhe von 2,00 m erreicht und zwar nur im mittleren Bereich auf einer Breite von rund 2,50 m. Das Bayerische Oberste Landesgericht schloß daraus, daß ein sinnvoller Mitgebrauch der Wohungseigentümer an diesem Raum - etwa die Nutzung als Trockenspeicher oder als Hobbyraum - nicht in Betracht komme. Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, daß an den Giebelseiten des Speicherraums jeweils ein Fenster von rund 1 qm Größe vorhanden ist. Die Wohnungseigentümer seien auch auf die Nutzung des Speicherraums nicht angewiesen, da im Kellerraum neben dem Heizungs- und Waschraum zwei weitere rund 20 - 25 qm große Räume vorhanden sind, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und für gemeinschaftliche Zwecke genutzt werden können. Aus diesem Grund ist der Spitzboden im Gemeinschaftseigentum ohne Zugangsmöglichkeit durch das Gemeinschaftseigentum kein Hinderungsgrund für das Entstehen und die Begründung von Sondereigentum an der Dachgeschoßwohnung (BayObLG vom 27.04.1995 - 2 ZBR 125/94 in DNotZ 1996, 27).

Zitat von emerson

Zitat von HansD

Ich mache einen kleinen Lageplan vom Spitzboden und weise diesen dem Sondereigentümer der darunter liegenden Einheit als Sondernutzungsrecht zu.

Das geht so aber nicht! Ein Sondernutzungsrecht kann nur am Gemeinschaftseigentum begründet werden und das ist ja gerade das Problem, da das Gemeinschaftseigentum nicht durch Sondereigentum zugänglich sein darf.

Hmmm... das hab ich aber schon oft so gemacht - als Notlösung, um eine Änderung der Pläne zu vermeiden - und es ist immer reibungslos durchgegangen...

HansD

Danke für Eure Hilfe, ich werde jetzt eine Erklärung des Eigentümers über das Notariat anfordern.

Kann mir jemand sagen, was ein Trockenspeicher ist? Der soll hier nämlich Bestandteil einer Wohnung sein? Ich weiß nur leider überhaupt nicht was das ist!

Ein Raum zum Trocknen von Wäsche.

Danke schon. Dachte schon das sei eine Art nicht ausgebauter Speicherraum, der weiß Gott warum so heißt!

Muss noch mal auf das ursprüngliche Thema zurückkommen. Leider hat das mit der Erklärung nicht geklappt, das Notariat will es drauf ankommen lassen und hat Beschwerde gegen die Zwischenverfügung eingelegt.

Ich würde in die Begründung für die Nichtabhilfe und Vorlage an das LG gern eine Fundstelle oder Entscheidung angeben, hab aber nichts gefunden.

Weiß jemand von Euch zufällig eine?

Es geht bei mir jetzt im Endeffekt rein um die Möglichkeit des Zugangs und die Nutzbarkeit, da der Spitzboden laut dem Plan (Raumhöhe, ...) nutzbar aussieht, der Plan und die Urkunde aber nichts über den Zugang/Nichtzugang oder die Nutzbarkeit/Nichtnutzbarkeit aussagen.

Oder bin ich doch auf dem Holzweg und kann davon ausgehen, dass der Spitzboden, nachdem kein Zugang eingezeichnet ist, auch nicht zugänglich und daher nicht nutzbar ist?

@ Pinguin: Zum Thema Spitzboden habe ich folgende Fundstellen in den Unterlagen, die ich selbst aber noch nicht abgecheckt habe:
BayObLG DNOtZ 1996, 27 = Rpfl 1996, 25; Morhard MittBayNOt 2003, 128; OLG Düsseldorf, 26.6.2003 3 Wx 121/03, OLG Hamburg 2 Wx 44/97, 18.7.2001, WuM 2001, 618, BayOlGZ 2001, 25 = NJW-RR 2001, 801.
Zur Auslegung: OLG Hamm Rpfl 2001, 126.
Vielleicht findest Du dort etwas.

In den Funstellen geht es leider um andere Probleme. Dort ist immer ein Zugang unstreitig vorhanden. Und um den geht es ja bei mir.

Danke trotzdem!!!

Zitat von Pinguin

In den Funstellen geht es leider um andere Probleme. Dort ist immer ein Zugang unstreitig vorhanden. Und um den geht es ja bei mir.

Danke trotzdem!!!

Aber wenn es um den Zugang geht, dann bedeutet dies, dass dazu Aussagen in der Teilungserklärung erfolgen müssen. Ich hätte den Fall ebenfalls beanstandet und erwarte vom Notar, dass Aussagen zum Spitzboden und dem Zugang dazu erfolgen.
Schönes Wochenende

Kann mir jemand von euch sagen auf was sich das eigentlich stützt, dass wir als Rechtspfleger immer diese sch*** Pläne prüfen müssen? Mich kotzt das nämlich total an als Person, die von Architektur null Ahnung hat immer diese blöden Pläne prüfen zu müssen. Ich würde mich auch ner absoluten Mindermeinung anschließen, wenn die besagt wir müssten das nicht prüfen.
Ich soll nämlich die Pläne zu einem Einkaufentrum prüfen und fühl mich damit total überfodert!

Auf welche §§ stützt sich die Prüfungspflicht? Und wo find ich dazu Rechtsprechung?