ausländischer erwerber

  • noch so`n sch...: Mir liegt folgender Notarantrag vor:

    ... übersende ich anliegende begl. as meiner urkunde und bitte gemäß § 7 des vertrages um prüfung, ob die zum nachweis der existenz und vertretung der käuferfirma beigefügten unterlagen ausreichend sind.

    ausdrücklich unter der voraussetzung, dass die unterlagen ausreichend sind beantrage ich die eintragung der av zugunsten der käuferin.

    in der vertragsurkunde veräußert a ein grundstück an eine firma ..... inc. mit sitz in vitoria mahe, seychelles.

    § 7 lautet: die beteiligten bewilligen und beantragen die eintragung einer av zugunsten der käuferin im grundbuch. die eintragung soll abhängig sein von der bestätigung des gba, daß die käuferunterlagen zum nachweis und der existenz und vertretung der käuferfirma ausreichend sind.

    der vertragsurkunde ist ein convult von unterlagen betreffend die käuferfirma in englischer sprache beigefügt, von denen die notarin heute eine amtlich beglaubigte übersetzung nachgereicht hat.

    wie würdet ihr bei dem av-antrag verfahren ?
    habe zunächst unzulässigen vorbehalt des antrags nach § 16 I GBO bemängelt und würde auch den antrag der beteiligten in der urkunde als unter einer bedingung stehend ansehen, deren eintritt nachzuweisen wäre. die bedingung kann jedoch nur durch bestätigung des gba erfüllt werden. zulässig ?

    welche unterlagen sind bei der etu zum nachweis der vertretungsberechtigung einer firma auf den seychellen vorzulegen? die amtlich beglaubigte übersetzung der unterlagen besteht aus einer registrierungsbescheinigung der behörde der seychellen für internationale wirtschaft über die errichtung und dortige eintragung der firma, deren gründungsurkunde und satzung, ernennung des ersten direktors, einer vollmacht des direktors an den in der urkunde für die firma handelnden. eine apostille ist ebenfalls dabei. nach ausführlicher durchsicht der unterlagen komme ich zur vertretungsberechtigung des handelnden, wobei ich mir jedoch über die rechtliche situation dort (ist das alles so ok und zulässig?) natürlich nicht im klaren bin.
    ausreichend und eintragen ?

  • Möglichkeit Nr. 1: Richtervorlage, da mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausländisches Recht gilt

    Möglichkeit Nr. 2 (= höchstwahrscheinliches Vorgehen des Richters):
    - Anforderung eines Kostenvorschusses i.H.v. (geschätzt) 2000-3000 Euro (vielleicht auch mehr oder weniger, ich kann's nicht abschätzen);
    - Erholung eines Gutachtens von einem Institut für ausländisches und internationales Recht; es ist einem deutschen Amtsgericht nicht möglich, die Rechtsquellen vorzuhalten, die zur Beurteilung der aufgeworfenen Fragen (Nachweis der Existenz sowie Vertretungsrecht und Nachweis der Vertretungsmacht) zu prüfen. In diesen Fällen bleibt nur ein Gutachten (außer, ein Kollege hat genau diesen Fall schon mal gehabt und schreibt hier...) (BayObLG NJW-RR 1999, 576; Eickmann Rpfleger 1983, 465; Demharter GBO § 13 Rn 5).

    Für Unterlagen von den Seychellen genügt die Apostille.

    Ich habe zur Zeit eine britische Gesellschaft, deren Gesellschafter Gesellschaften mit dem Sitz in Panama sind. Ich habe auf mein Schreiben wegen Gutachten und Kostenvorschuss noch keine Reaktion erhalten... wird auch wohl dauern, weil ich den Vorschlag gemacht habe, das prüfen zu lassen, bevor die Finanzierung oder Auflassung akut wird.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Das sehe ich genauso wie Andreas. Allerdings würde ich keine Richtervorlage nach § 5 Abs.2 RpflG veranlassen, sondern das Gutachten nach Einzahlung des Kostenvorschusses selbst erholen und mich bei der zu beauftragenden Stelle zum Zwecke der Anforderung des Vorschusses vorab erkundigen, mit welchen Kosten in etwa zu rechnen ist. Den betreffenden Betrag würde ich dann zur Sicherheit großzügig aufrunden. Ein evtl. Überschuss kann mit den Grundbuchgebühren verrechnet werden.

    Zum verfahrensrechtlichen Aspekt bin ich der Meinung, dass das genannte Vorgehen der Notarin eigentlich eine Frechheit ist, die im Ergebnis darauf hinausläuft, sich selbst von jeglicher Haftung freizustellen. Wenn man nun ganz hinterlistig wäre, könnte man der Notarin ganz im Sinne ihrer Vorlage mitteilen, dass es sich um einen bedingten Antrag handelt, wobei die Bedingung eine rechtliche Vorprüfung des GBA vor eigentlicher Antragstellung zum Gegenstand hat. Da das Gesetz eine solche Vorprüfung nicht vorsieht, ist kein Antrag gestellt, weil es sich um eine Bedingung handelt, die von Gesetzes wegen nicht eintreten kann. Es wird daher anheimgestellt, einen unbedingten Antrag zu stellen. Dann ist der schwarze Peter dort, wo er hingehört: nämlich bei der Notarin.

    Kommt dann der unbedingte Antrag, würde ich zur Keule des Kostenvorschusses greifen.

  • Also eine Richtervorlage käme für mich nicht in Frage.
    Ich würde dem Antrag unter diesem "Vorbehalt" auch nicht stattgeben. Ich glaube nicht, dass das zulässig ist. Selbst wenn man es als "Rechtsbedingung" auffassen wollte, gibt es eine solche Bestätigung durch "das GBamt" nicht. Falls nämlich der jetzt zuständige Rpfl. zu dem Ergebnis käme, die Unterlagen seien ausreichend, weiß man nicht, welcher Rpfl. die spätere Umschreibung vornehmen wird und sei es auch nur in der Urlaubsvertretung. Wenn der andere dann zu einem anderen Ergebnis kommt, was dann? Dann ist die AV drin. Und wie kommt sie dann wieder raus? Da liegt wohl genau der Hase im Pfeffer. Der Notar weiß genau, dass bei Eintragung der AV lediglich das formelle Konsensprinzip zur Anwendung kommt, sodass die AV relativ bedenkenlos für jede Firma XY eingetragen werden kann. In die rechtliche Prüfung bezügl. Existenz und Vertretungsberechtigung des Auflassungsempfängers wird ja seitens des GBamtes erst bei Umschreibung bzw. Löschung der AV eingestiegen.
    Das Grundbuchamt entscheidet aber jeweils nur über den konkreten Antrag und zwar in der zu diesem Zeitpunkt vorgesehenen Besetzung.
    Vorliegend also der Antrag auf AV. Dieser ist nur ohne die Bedingung bzw. den Vorbehalt zulässig. Und das dürfte auch für die Bewilligung gelten.
    Das ist meine Meinung zu dem Fall.

  • Auf den unzulässigen Vorbehalt in ihrem Antrag nach § 15 GBO habe ich die notarin mit erster zwvfg hingewiesen und aufgefordert diesen auszuräumen. Meines Erachtens gehört dazu aber auch eine abänderung der vertragsurkunde, da dort im anschluß an die bewilligung nochmals die "eintragung von der bestätigung des gba" abhängig gemacht wurde ?

    Was meint ihr mit zuständiger zu beauftragender stelle, die die rechtliche seite der erwerberfirma durchprüfen soll ? wo ist eine derartige verfahrensweise geregelt ?

  • Zitat von fisch

    Was meint ihr mit zuständiger zu beauftragender stelle, die die rechtliche seite der erwerberfirma durchprüfen soll ? wo ist eine derartige verfahrensweise geregelt ?



    Siehe die von mir angegebenen Fundstellen...

    Vielleicht mal im Gericht herumfragen - bei uns hat das Familiengericht (Richter) immer wieder Gutachten in Auftrag zu geben, gelegentlich kommt das auch beim Nachlassgericht vor. Wenn man eben mit den "normalen" Möglichkeiten wie Bergmann/Ferid u. ä. nicht mehr weiterkommt.

    Die Sache mit dem "Antrag" auf Eintragung der AV hatte ich mal beiseite geschoben und nicht näher geprüft, weil ich (pragmatisch) davon ausging, dass die Prüfung so oder so kommen wird... aber im Prinzip kann ja auch die Notarin das Gutachten erholen (und später mit vorlegen, um den Beteiligten evtl. ein zweites zu ersparen)?

    PS: Ich würde auch keine Richtervorlage machen, weil der Richter eben eigentlich auch nichts machen kann, was ich nicht selber tun könnte (vergaß ich zu erwähnen, weil für mich selbstverständlich).

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Gemeint ist irgendeinein von Andreas genanntes Institut für internationales Recht und Rechtsvergleichung, welches im Auftrag der Gerichte Gutachten erstellt (Fundstellen bei Google unter "Institut für internationales Recht", "Institut für Rechtsvergleichung" o.ä.). In Bayern wird überwiegend das Institut für internationales Recht und Rechtsvergleichung, Veterinärstr.5, 80539 München, beauftragt (Tel. 089/2180-3331, Fax 089/2180-3796). Es empfiehlt sich, bei dem betreffenden Institut vorher anzurufen und den betreffenden zuständigen Mitarbeiter zu fragen, ob man dort mit seiner Spezialfrage an der richtigen Stelle ist. Hierbei können dann auch gleich die voraussichtlichen Gutachterkosten erfragt werden. Wenn man an der falschen Stelle ist, kann einem auch sicher bei der Auswahl des "richtigen" Instituts weitergeholfen werden. Man kennt sich ja.

    Das Procedere der Gutachtenserteilung ist nicht explizit gesetzlich geregelt. Die Erholung des Gutachtens erfolgt nach Einbezahlung des Kostenvorschusses von Amts wegen, wobei die Gutachterfrage zu formulieren ist. Hier etwa: Gutachten zu der Frage, ob die am Verfahren beteiligte seychellische Gesellschaft (inc.) rechtswirksam begründet wurde und sie im Inland rechtsfähig ist, insbesondere, ob sie Berechtigte einer Auflassungsvormerkung und Grundstückseigentümer sein kann.

  • Zitat von juris2112

    Das Procedere der Gutachtenserteilung ist nicht explizit gesetzlich geregelt. Die Erholung des Gutachtens erfolgt nach Einbezahlung des Kostenvorschusses von Amts wegen, wobei die Gutachterfrage zu formulieren ist. Hier etwa: Gutachten zu der Frage, ob die am Verfahren beteiligte seychellische Gesellschaft (inc.) rechtswirksam begründet wurde und sie im Inland rechtsfähig ist, insbesondere, ob sie Berechtigte einer Auflassungsvormerkung und Grundstückseigentümer sein kann.



    Wobei ich in Absprache mit der Notarin auch gleich das Vertretungsrecht und die Nachweise mit prüfen lassen würde, um ein erneutes Gutachten bei der Auflassung entbehrlich zu machen... aber eben nur, wenn die Beteiligten ausdrücklich zustimmen: "...sowie, ob sie vorliegend rechtswirksam vertreten worden ist und die Vertretungsnachweise den Anforderungen des deutschen Grundbuchrechts genügen."

    Falls die das (noch) nicht wollen, würde ich ausdrücklich darauf hinweisen, dass mit dem Antrag auf Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld mit Rangrücktritt der AV bzw. spätestens bei Eigentumsumschreibung dieses weitere Gutachten fällig wird und die Wirksamkeit der Vertretung im jetztigen Stadium (AV) noch nicht von Amts wegen prüfungsrelevant ist.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Andreas:

    Stimme zu. Ob das betreffende Institut mit den speziellen grundbuchrechtlichen Fragen zurechtkommt, wird sich dann zeigen.

    Allerdings habe ich schon Zweifel, ob eine AV für einen nach deutschem IPR nicht rechtsfähigen Berechtigten wirklich eingetragen werden kann. Denn hier geht es ja nicht um die Existenz der Forderung, sondern um die Erwerbsfähigkeit des Berechtigten, die in jedem Fall zu prüfen ist. Das gleiche Problem würde sich stellen, wenn für die Gesellschaft eine Grundschuld eingetragen werden soll.

    Ich halte die Gutachtenserholung daher bereits für die Eintragung der AV für erforderlich.

  • Ich glaube, da liegt ein Missverständnis vor.

    Deine Gutachtensfragen sind bei entsprechenden Zweifeln des Grundbuchamts bereits jetzt relevant. Das hatte ich nicht anzweifeln wollen.

    Mein Auftrag ginge - in Absprache mit den Beteiligten - weiter und würde die vollständige Prüfung, die bei der Prüfung der Wirksamkeit der Auflassung notwendig werden wird, einbeziehen, um sich später ein zweites zeitraubendes Gutachten zu ersparen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Zitat von juris2112

    Dann hatte ich das missverstanden und wir gehen völlig einig.



    Schön, dass so etwas nicht nur mir passiert... :D

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Nur zu den rechtsgutachtlichen Fragen ein grundsätzlicher Hinweis von mir:
    In einer eigenen persönlichen Angelegenheit mit notarieller Beteiligung brauchten wir eine rechtsgutachtliche Stellungnahme, da der Notar das betreffende ausländische Recht auch nicht kannte. Er hat -für sich kostenfrei- eine gutachtliche Stellungnahme binnen kurzer Zeit bekommen, ich meine, es war über Notarinstitut (oder so ähnlich) in Regensburg.
    Es ist also in derartigen Fällen grundsätzlich so, dass der Notar sich ohne große Probleme die notwendigen Kenntnisse und Informationen beschaffen kann. Wenn allerdings keine produktive Zusammenarbeit mit dem Notar möglich ist, würde ich auf stur schalten und einen Weg wählen, wie es in den vorgeschlagenen Möglichkeiten angezeigt wird.

  • Wobei ich mir aber nicht sicher bin, ob die Notarinstitute derartig spezielle Sachen klären können.

    Zudem dürfen deren Gutachten in der Regel nicht hinausgegeben werden, so dass das Grundbuchamt es nicht verwerten könnte.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Aus der Internetseite des Deutschen Notar-Instituts in Würz(nicht Regens-)burg:

    Das Deutsche Notarinstitut (DNotl) in Würzburg, 1993 gegründet, ist eine wissenschaftliche Einrichtung der Bundesnotarkammer zur Beratung der notariellen Praxis.

    Ziel des DNotI ist Qualitätssicherung und -steigerung. Wir wollen den Notaren helfen, den hohen und noch steigenden Ansprüchen an die Qualität notarieller Urkunden und notarieIler Beratung gerecht zu werden.

    Aufgabe des DNotI ist, Rechtsgutachten und andere aktuelle Informationen für die notarieIle Praxis zu erstellen. Jeder deutsche Notar kann beim DNotI anfragen.

    Das DNotI wurde im Frühjahr 1993 gegründet. Seit 1997 sind alle deutschen Notarkammern Mitglied. Das DNotI beantwortet ca. 9.000 Gutachten jährlich (2004).

    (Ende der Kopie).

    Das DNotI hat auch einige Gutachten in Buchform veröffentlicht, siehe die bei http://www.dnoti.de ersichtlichen Veröffentlichungen, unter anderem auch zu Fragen des Internationalen Rechts.

  • Interessant!

    Ich denke, wenn mir ein Notar ein entsprechendes Gutachten des DNotI zur Verfügung stellen würde, würde ich nicht selbst noch weitere Gutachten einholen. Damit hätte man als GBa dann jedenfalls was in der Hand, worauf man sich berufen kann.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Also, zunächst einmal Dank an alle, die hier weiterhelfen konnten. Habe die Problematik eben auch mit unserem GB-Richter diskutiert. Leider hat an unserem Gericht noch keiner der Richter ein derartiges Gutachten in Auftrag gegeben.

    Ich werde die Notarin die Problematik nun schildern und ihr die Möglichkeit einräumen, ein Gutachten zu der Tatsache der Rechtsfähigkeit der Erwerberin und zu deren wirksamer Vertretung in der Vertragsurkunde beizubringen oder falls dies durch das Gericht in Auftrag gegeben werden soll, durch die Beteiligten einen entsprechenden Kostenvorschuß einzahlen zu lassen.

    Nach Abscluß werde ich das Ergebnis hier wieder zur Kenntnis geben.

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