Sondernutzungsrecht nachträglich eintragen

  • …. Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines Stellplatzes allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Nutzung zu dulden."
    Später wird bewilligt und beantragt, auch diese Bestimmung als Inhalt des Sondereigentums einzutragen....

    Das liest sich aber so, dass alle Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch der Stellplätze erst mit der Zuweisung durch den aufteilenden Eigentümer ausgeschlossen sind. Der Ausschluss aller Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ist damit durch die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers aufschiebend bedingt. Im Gegensatz zur sofortigen Begründung der Negativkomponente besteht hier die Nutzungsmöglichkeit für sämtliche Wohnungseigentümer bis zur wirksamen Zuordnung. Das dürfte dann der bei BeckOK/Kral Sonderbereich WEG, Teil 6. Sondernutzungsrechte, RN 58 dargestellten Variante entsprechen. Und wenn beim erstmaligen Verkauf gesagt wird „Zu diesem Wohnungseigentum ist die Befugnis zur ausschließlichen Benutzung des in dem der Teilungserklärung beiliegenden Lageplan vom … mit Nr. 4 gekennzeichneten PKW-Abstellplatz verbunden", dann würde ich im Wege der Auslegung davon ausgehen wollen, dass hierin die Zuweisung dieses Stellplatzes als SNR zum Inhalt des SE der betreffenden Einheit liegt.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Sehr interessant und ausführlich zu diesem Thema BeckOKWEG Bearb. Falkner, Rn 384.1 ff. zu § 10 WEG mwN, der entgegen der h.M. davon ausgeht, dass die positive Zuweisung bei einer schon eingetragenen Komponente ohne die Mitwirkung der übrigen Eigentümer und der Berechtigten eingetragen werden kann.

    Es genügten dafür Antrag und Bewilligung des Sondernutzungsberechtigten sowie der Nachweis der Zuweisungserklärung in öffentlich beglaubigter Form (Rn. 384.5).

  • Sehr interessant und ausführlich zu diesem Thema BeckOKBGB Bearb. Falkner, Rn 384.1 ff. zu § 10 WEG mwN, der entgegen der h.M. davon ausgeht, dass die positive Zuweisung bei einer schon eingetragenen Komponente ohne die Mitwirkung der übrigen Eigentümer und der Berechtigten eingetragen werden kann.

    Es genügten dafür Antrag und Bewilligung des Sondernutzungsberechtigten sowie der Nachweis der Zuweisungserklärung in öffentlich beglaubigter Form (Rn. 384.5).

    Ich verstehe ihn da auch. Die anderen Einheiten sind bereits ausgeschlossen. Wieso sollten die noch bewilligen müssen?

  • Die wesentliche Begründung dafür ist, dass das Sondernutzungsrecht in dem mitunter jahrelangen Zeitraum zwischen Zuweisungserklärung und nachträglicher Eintragung auf einen anderen Eigentümer schuldrechtlich übertragen worden sein könnte.

  • Die wesentliche Begründung dafür ist, dass das Sondernutzungsrecht in dem mitunter jahrelangen Zeitraum zwischen Zuweisungserklärung und nachträglicher Eintragung auf einen anderen Eigentümer schuldrechtlich übertragen worden sein könnte.

    Wie an der zitierten Stelle m.E. nachvollziehbar ausgeführt, ist dies ein Scheinargument.

  • Siehe dazu die in #18 genannten Ausführungen von Rieger in der Abhandlung „Vorbehalten, zugewiesen und vergessen: zur nachträglichen Eintragung zugewiesener Sondernutzungsrechte“ in der DNotZ 2020, 431 ff, 437

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  • Mein Fall ist Folgender:
    In der Teilungserklärung steht:
    „An den Stellplätzen bestehen SNR.
    Jeder Sondernutzungsberechtige hat das ausschließliche Nutzungsrecht an dem ihm zugewiesenen Stellplatz während die übrigen Miteigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind.
    Der teilende E hat das Recht der Zuordnung. Das Recht endet mit Veräußerung der letzten Einheit.
    Mit Veräußerung eines SNR wird die Zuordnung gegenüber dem Erwerber bindend.
    Der E hat die Grundbuchberichtigung zu bewirken.“
    Im 20 Jahre alten KV hat der E einen Stellplatz einer Einheit zugeordnet und zur Eintragung bewilligt. Der Antrag auf Eintragung ist jedoch bisher nie gestellt worden. Jetzt beim Verkauf auf die nächsten Käufer (Zweiterwerber) wird festgestellt, dass das SNR nicht im GB gebucht ist und der Antrag auf Eintragung gemäß des alten KV wird gestellt.

    Meine Überlegungen:
    Hier handelt es sich um eine gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung.
    Fehlt es an der Eintragung, werden wirksam vereinbarte SNR nicht verdinglicht. Solange das SNR nicht im GB gebucht ist, kommen (mittlerweile) auch die anderen Miteigentümer als Berechtigte in Betracht, weil das schuldrechtliche SNR formfrei übertragbar ist. Es bedarf also der Bewilligung aller Miteigentümer nebst Zustimmung der Berechtigten/Gläubiger (Ausnahme „gewinnende“ Einheit). So ja wohl auch das OLG München, 22.12.2017, 34 Wx 139/17. Hier ist ja aber evtl. noch die Besonderheit, dass ich einen Ersterwerber habe, der aufgrund des seinerzeit geschlossenen KV die Eintragung der Zuordnung des SNR beantragt. Anders als bei der OLG Entscheidung. Was natürlich trotzdem nichts daran ändert, dass die Ersterwerber das ganze schon weiter veräußert haben hätten können, es sind ja auch mittlerweile 20 Jahre vergangen.
    Auf Rieger DNotZ 2020, 431 ff, 437 kann ich leider nicht zugreifen. Nach seiner Auffassung, so wie ich den Beitrag in #18 verstanden habe, dürfte ich jetzt kein Problem haben, da das SNR als verdinglichter Inhalt des Sondereigentums gemäß § 158 Abs. 1 BGB vollständig entstanden sei, und zwar unabhängig von einer weiteren Grundbucheintragung mit der Folge, dass ein Verlust der Rechtsinhaberschaft am Sondernutzungsrecht durch Abtretung außerhalb des GB nicht möglich sei und ich jetzt aufgrund des alten KV die Eintragung vornehmen könnte. Gibt es außer seiner Ansicht irgendwelche Entscheidungen oder andere Meinungen noch dazu?

    Danke vorab für eure Mitüberlegungen und Gedanken!

  • Was möchtest du mir damit sagen?
    Es geht mir hier nicht darum, dass die (erstmalige) Zuordnung durch den teilenden E wirksam geworden ist. Sondern eher ob es problematisch ist, dass so viel Zeit vergangen ist und ich trotzdem die Eintragung aufgrund des alten KV "nachholen" kann. Und bis auf Rieger scheint es ja nichts in die Richtung zu geben?

    Zu AndreasH
    Welche anderen SNR meinst du?
    Insgesamt sind nur ein paar SNR vergessen worden zur Eintragung zu beantragen, alle anderen sind im GB vermerkt

  • ...Es geht mir hier nicht darum, dass die (erstmalige) Zuordnung durch den teilenden E wirksam geworden ist. Sondern eher ob es problematisch ist, dass so viel Zeit vergangen ist und ich trotzdem die Eintragung aufgrund des alten KV "nachholen" kann. Und bis auf Rieger scheint es ja nichts in die Richtung zu geben?...


    Wenn Du nach der herrschenden Meinung gehst, dann entsteht bis zur Verlautbarung der Zuordnung im Grundbuch lediglich ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht (s. OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17, Rz. 28
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-137367?hl=true
    („Ohne Eintragung der positiven Komponente beim Sondereigentum des Erwerbers entsteht das Sondernutzungsrecht zwar infolge des Bedingungseintritts, allerdings nur als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, nicht hingegen als Inhalt des Sondereigentums (vgl. AG München ZWE 2017, 452; Bärmann/Wenzel WEG 10. Aufl. § 13 Rn. 84)“, so dass davon ausgegangen werden muss, dass dieses schuldrechtliche SNR in der Zwischenzeit formfrei auf einen anderen Miteigentümer übertragen worden sein kann. Die GB-eintragung der Zuweisung wäre dann nur mit deren Bewilligungen und der Zustimmung der dinglich Berechtigten Maßgabe von (jetzt) § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nF möglich (OLG München, aaO, Rz 39 mwN)

    Notar Rieger geht hingegen in seiner Abhandlung in der DNotZ 2021, 431, 437, davon aus, dass mit dem Bedingungseintritt das Sondernutzungsrecht als verdinglichter Inhalt des Sondereigentums gemäß § 158 Abs. 1 BGB vollständig entstanden sei und der Antrag auf einen Vermerk im Grundbuch des begünstigten Wohnungseigentums lediglich auf eine deklaratorische Eintragung abziele. Dies gelte unabhängig davon, ob in dem Vermerk des Bedingungseintritts eine Grundbuchberichtigung oder zu Recht eine bloße Klarstellung gesehen werde.

    Das scheint auch die Ansicht von Falkner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.12.2020, § 10 WEG RN 383 zu sein, wonach im gestreckten Begründungsverfahren das Sondernutzungsrecht bereits in verdinglichter Form vorhanden sei, wenn der Nutzungsausschluss im Grundbuch eingetragen ist und eine Zuweisung stattgefunden habe.

    In den Fällen, in denen -wie vorliegend- der teilende Eigentümer bei der Zuordnung noch Eigentümer einer Einheit ist (siehe OLG Hamm im Beschluss vom 16.06.2017, 15 W 474/16,
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…s_20170616.html)
    wäre es dann unerheblich, dass die Verlautbarung im GB nicht erfolgt ist, weil bereits ab der Zuordnung ein nur noch nach §§ 873, 877 BGB übertragbares SNR besteht und es dann keine formfreie Übertragung mehr gegeben haben kann, so dass auch die übrigen Wohnungseigentümer und die dinglich Berechtigten bei der jetzt erst erfolgenden Verlautbarung im GB nicht mitwirken müssten.

    In Deinem Fall sollen an den Stellplätzen Sondernutzungsrechte bestehen, also bereits begründet sein. Wenn dann „jeder Sondernutzungsberechtige das ausschließliche Nutzungsrecht an dem ihm zugewiesenen Stellplatz hat, während die übrigen Miteigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind“ und dafür die bis zur Veräußerung der letzten Einheit abgegebene Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers maßgebend sein soll, dann tritt der Ausschluss der Mitbenutzung durch die übrigen Miteigentümer erst mit der Zuordnungserklärung ein. Diese Zuordnungserklärung hat der teilende Eigentümer im 20 Jahre alten KV abgegeben, indem er „einen Stellplatz einer Einheit zugeordnet und dies zur Eintragung bewilligt“ hat.

    Da er die Grundbuchberichtigung bewirken soll (Zitat: „Der E hat die Grundbuchberichtigung zu bewirken“), muss mithin das bereits begründete Sondernutzungsrecht mit der in der Form des § 29 GBO gehaltenen Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers außerhalb des Grundbuchs für den Zuordnungsempfänger entstanden sein. Das wäre also exakt der von Rieger behandelte Fall, wobei Rieger einräumt, dass seine Ansicht nicht der hM entspricht.

    Du kannst es Dir also aussuchen, welcher Ansicht Du folgst.

    Ist denn ansonsten (Zitat: „Insgesamt sind nur ein paar SNR vergessen worden zur Eintragung zu beantragen, alle anderen sind im GB vermerkt“) bei allen anderen Einheiten die Verlautbarung im GB erfolgt, d.h. ist jeder der WE-Einheiten ein SNR zugeordnet worden ? Das dürfte zwar kein Ausschlusskriterium dafür sein, dass zwischenzeitlich nicht doch eine formfreie Übertragung der SNRe an einen anderen Wohnungseigentümer stattgefunden haben könnte. Es erschiene mir aber irgendwie nicht sachgerecht, dann zur Verlautbarung dieser vergessenen SNRe die Eintragungsbewilligungen aller anderen Wohnungseigentümer und die Zustimmungserklärung der dinglich Berechtigten für erforderlich zu halten.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • ....Wenn Du nach der herrschenden Meinung gehst, dann entsteht bis zur Verlautbarung der Zuordnung im Grundbuch lediglich ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht (s. OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17, Rz. 28
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-137367?hl=true
    („Ohne Eintragung der positiven Komponente beim Sondereigentum des Erwerbers entsteht das Sondernutzungsrecht zwar infolge des Bedingungseintritts, allerdings nur als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, nicht hingegen als Inhalt des Sondereigentums (vgl. AG München ZWE 2017, 452; Bärmann/Wenzel WEG 10. Aufl. § 13 Rn. 84)“, so dass davon ausgegangen werden muss, dass dieses schuldrechtliche SNR in der Zwischenzeit formfrei auf einen anderen Miteigentümer übertragen worden sein kann. Die GB-eintragung der Zuweisung wäre dann nur mit deren Bewilligungen und der Zustimmung der dinglich Berechtigten Maßgabe von (jetzt) § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nF möglich (OLG München, aaO, Rz 39 mwN)....

    Siehe dazu jetzt auch den Beschluss des OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat, vom 27.10.2021, 3 W 52/21
    http://www.landesrecht.rlp.de/jportal/portal…true#focuspoint
    Leitsatz:
    Das Grundbuchamt darf die Eintragung eines durch Teilungserklärung begründeten, bisher aber nicht gebuchten schuldrechtlichen Sondernutzungsrechtes (hier: Kfz-Außenstellplatz) nur bei Bewilligung aller in Betracht kommender Rechtsinhaber vornehmen, wenn eine zwischenzeitlich außerhalb des Grundbuchs erfolgte Übertragung an einen anderen Wohnungseigentümer nicht als gänzlich unwahrscheinlich zu erachten ist.

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  • Hallo,

    in der TE wird folgendes geregelt:

    Der derzeitige Eigentümer begründet hiermit bezgl. der oberirdischen PKW-Stellplätze Sondernutzungsrechte in der Weise, dass einer bestimmten Sondereigentumseinheit das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an den einzelnen Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge zusteht, wobei die übrigen Sondereigenütmer von jeglicher Benutzung des jeweilgen Sobndernutzungsbereiches ausgeschlssen sind. Die Begründung des Rechts erfolgt dabei so, dass das SNR vorerst nur dem derzeitigen Eigentümer an allen Sondernutzungsflächen zusteht, solange er auch nur Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist und alle anderen WE ausgeschlossen sind. Dieser Eigentümer überträgt es dem jeweiligen künftigen Sondereigentümer, und zwar unter der aufschiebenden Bedingung einer ausdrücklichen Zuweisungserklärung in der entsprechenden Erwerbsurkunde. Damit wird das SNR mit seinen Rechten und Pflichten wirksam, so dass erst mit dem Abschluss jenes Erwerbsvertrages diese Bedingnung eingetreten ist und das SNR dann in der Person des künftigen Sondereigentümers als sochen entstanden ist und ihm als alleiniges, ausschließliches Recht zusteht. Der Eintritt der aufschiebenden Bedingng ist dabei nachgewiesen durch die entsprechende dem Grundbuchamt einzureichende Erwerbsurkunde.

    Im KV aus dem Jahr 2009 erfolgte die Zuweisung. Der Antrag auf Eintragung wurde aber nie gestellt. Der teilende Eigentümer ist schon lange nicht mehr als Eigentümer eingetragen. Die Eintragung des SNR soll nun erfolgen.

    Das heißt es müssen nun alle Eigentümer und die betroffenen dinglich Berechtigten zustimmen.

  • Ich würde es mit der bei Kral im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 30.09.2022, § 7 RN 151 genannten herrschenden Meinung halten und die Bewilligung aller Wohnungseigentümer für erforderlich erachten.

    Nach Ansicht von Falkner in ihrer Anmerkung zum Beschluss des OLG Zweibrücken vom 27.10.2021, 3 W 52/21, in der ZWE 2022, 81/82 ff. und im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.06.2022, § 10 WEG RN 408 entsteht das aus den zwei Komponenten „positive Nutzungsbefugnis und negative Ausschlusswirkung“ bestehende Sondernutzungsrecht bereits mit der Eintragung des Nutzungsausschlusses in den Wohnungsgrundbüchern und mit der (außerhalb des Grundbuchs erfolgten, aber in der Form des § 29 GBO nachzuweisenden) Zuweisung des SNR zu einem bestimmten Wohnungseigentum. Sie geht in RN 408.2 davon aus, dass ein zwingendes Eintragungserfordernis der Zuweisung auch nicht damit begründet werden könne, dass ein Eigentümer sich zumindest durch Einsicht in die Wohnungsgrundbuchblätter aller Einheiten vergewissern können müsse, ob der eingetragene Nutzungsausschluss tatsächlich bestehe oder ob aufgrund fehlender Ausübung der Zuweisung die Fläche wieder dem gemeinschaftlichen Gebrauch unterliege. Dies sei deshalb nicht erforderlich, weil allein das einzelne Wohnungsgrundbuchblatt das Grundbuch im Rechtssinn (§ 3 Abs. 1 S. 2 GBO) und damit „insgesamt“ darstelle.

    Das ist aber der springende Punkt: Wenn sich ein Wohnungseigentümer darüber verlässigen möchte, ob der teilende Eigentümer von seiner Zuweisungsbefugnis noch zu einem Zeitpunkt Gebrauch gemacht hat, zu dem er noch Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit war (Zitat: „Die Begründung des Rechts erfolgt dabei so, dass das SNR vorerst nur dem derzeitigen Eigentümer an allen Sondernutzungsflächen zusteht, solange er auch nur Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist“), dann muss er zwangsläufig die Urkunden einsehen können, in denen die Zuweisung erfolgt ist. Und das sind in Deinem Fall alle (wohl in 2009 geschlossenen) Kaufverträge. Wenn Du die Eintragung ohne Bewilligung aller Wohnungseigentümer vornehmen möchtest, müsstest Du das im Übrigen nun auch prüfen, denn genau das SNR, das nun im GB verlautbart werden soll, könnte ja bereits einer anderen Einheit zugewiesen worden sein. Das dürfte dann bei einer aus zig-Einheiten bestehenden WE-Gemeinschaft reichlich zeitaufwändig sein…

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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