Sondernutzungsrecht nachträglich eintragen

  • Hallo alle zusammen,

    da ich Grundbuch noch nicht lange mache bin ich mir etwas unsicher.
    Und zwar hab ich den Fall, dass nachträglich zur Aufteilung Sondernutzungsrechte begründet wurden. Alle, die damals zustimman mussten haben das getan nur leider wurde vergessen das Sondernutzungsrecht einzutragen.
    Nun sind mehrere Einheiten verkauft und neu belastet.
    Ist es jetzt möglich einfach so die Eintragung nachzuholen ohne Zustimmung der Berechtigten, welche jetzt hätten zustimmen müssen?
    Vielen lieben Dank für eure Hilfe!

  • Klares "Nein". Man kann ja auch eine Grundschuld, die der vorherige Eigentümer bestellt hat, nicht nach einem Eigentumswechsel noch eintragen.

    * Was schert´s die Eiche, wenn das Schwein sich an ihr reibt! *

  • Wie die Vorposter.
    Da die SNR erst mit Eintragung entstehen, müssen m.E. alle zum Zeitpunkt der Eintragung vorhandenen Eigentümer zustimmen.

  • Ist leider nicht anders.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Hallo, mein Fall ist ähnlich wie der obere: 2 WEG-Einheiten.
    Der Eigentümer beider Einheiten begründet nachträglich durch Änderung der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte für beide Einheiten.
    Als Belastungen sind
    Abt. II jeweils eine gleichlautende bpD für den gleichen Berechtigten
    Abt. III eine Gesamtgrundschuld lastend auf beiden Anteilen

    und auf einer Einheit eine AV.

    Ich brauche jetzt auf jeden Fall die Zustimmung des AV- Berechtigten, aber nicht die des Grundschuldgläubigers, wenn ich Schöner-Stöber 14. Aufl. Rn. 2912b) folge. :gruebel:
    Die Rechte in Abt. II sind dort nicht weiter aufgeführt, weshalb ich sagen würde, dass ich von dem Berechtigen auch die Zustimmung brauche.

    Soweit noch jemand?


    Und was mich dann noch interessieren würde: Wie (oder eher: wo?) trage ich die Sondernutzungsrechte ein? Im BV unter einer eigenen laufenden Nummer? In der Zuschreibungsspalte?

  • s. dazu zunächst hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post947488


    Ich vermute mal, dass die Dienstbarkeiten nicht auf den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten, sondern auf dem Grundstück insgesamt lasten (Text dürfte lauten: eingetragen am… in Blatt…. und hierher sowie auf das weitere Wohnungseigentum in Blatt…. (oder auf das für den anderen Miteigentumsanteil angelegte Wohnungseigentum) übertragen am..) Dann benötigst Du keine Zustimmung (Bewilligung) des Dienstbarkeitsberechtigten. Auch diejenige des Gläubigers der Gesamt-GS entfällt, da er wegen des Gesamtrechts nicht betroffen ist. Mithin wäre lediglich Bewilligung des AV-Berechtigten erforderlich.

    Eintragen würde ich jeweils in der Spalte 5 und 6:

    Spalte 5: 1

    Spalte 6 (etwa): Der Inhalt des Sondereigentums ist geändert. Es sind Sondernutzungsrechte begründet. Der hier gebuchten Einheit ist das Sondernutzungsrecht am…..zugeordnet. Bezug: Bewilligung vom ….. (Notar …, UR….). Hier sowie in Blatt … eingetragen (AS…) am….

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke.
    Nein, die Dienstbarkeiten wurden jeweils einzeln eingetragen, unter Bezugnahme auf dieselbe UR-Nr., aber ohne aufeinander Bezug zu nehmen... das würde dann doch wieder bedeuten, dass doch eine Bewilligung notwendig ist?

    Dann noch eine Frage: Meist wird ja nur eingetragen, DASS Sondernutzungsrechte bestehen. Im vorliegenden Fall sind es Grundstücksflächen und Abschnitte des Treppenhauses, die zu den Eingängen verschiedener Abstellräume führen. Wie genau muss ich das denn bei der Eintragung bestimmen? In der Skizze, die der Änderung der Teilungserklärung beigefügt waren, waren die Flächen farbig schraffiert, Nummerierung ging nicht, da zur Orientierung ja bereits die anliegenden Sondereigentumsteile nummeriert sind...

  • Um was für eine Dienstbarkeit handelt es sich denn? Höchstwahrscheinlich wurde der Vermerk über die Gesamtbelastung einfach vergessen (Folge: Amann MittBayNot 1995, 267 einerseits; BayObLG Rpfleger 1995, 455 andererseits). Mehr als schlagwortartig (z.B. Gartenfläche) würde ich die Sondernutzungsrechte im Grundbuch nicht bezeichnen.

  • Verflixt, 45 war mal wieder schneller:).

    Die positive Eintragung („Der hier gebuchten Einheit ist das Sondernutzungsrecht am…..zugeordnet“) würde ich in Deinem Fall weglassen, da für die Einräumung der SNRe die Bezugnahme auf die Bewilligung reicht (OLG Ffm, B. v. 16.04.2007, 20 W 290/05 = NZM 2008, 214 u. a.). Sie wird lediglich bei wertbildenden SNR´en für wünschenswert gehalten (LG Köln, Rpfleger 1992, 479; OLG Stuttgart, Die Justiz 2002, 407; OLG München, FGPrax 2006, 245/246 = DNotZ 2007, 47, offengelassen vom OLG Zweibrücken, B. v. 28.02.2007, 3 W 22/07 = RNotZ 6/2007, 280). Für die Dienstbarkeiten greift die Ausnahme des § 5 IV 2 WEG nicht. Daher verbleibt es für die Inhaber von Dienstbarkeiten bei der bisherigen Rechtslage, d. h. sie müssten weiterhin zustimmen, wenn eine Beeinträchtigung ihres Rechts nicht ausgeschlossen ist (BT-Drs. 16/887, S. 16). Damit verbleibt es auch dabei, dass die Zustimmung entbehrlich ist, wenn keine wirtschaftliche oder rechtliche Beeinträchtigung vorliegt (Heyn , Wohnungseigentumsgesetz, 1. Auflage 2012, § 5 RN 5 unter Zitat BGHZ 91, 343). Da nach Deinen Angaben die bpD in beiden Wohnungsgrundbüchern inhaltsgleich sein soll, würde ich davon ausgehen wollen, dass keine Beeinträchtigung vorliegen kann.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Es ist eine Brauereibetriebsregelung :), und danke für die Fundstellen!

    Schlagwortartig finde ich gut, das krieg ich eingetragen.


    Danke für die Hilfe. Ich hatte vorher keine Gemarkungen, in denen WEG populär war, dafür jetzt umso mehr...

  • Guten Morgen!

    Ich hänge mich hier mal dran, auch wenn es nicht zu 100 % passt...

    Ich habe die Änderung einer Teilungserklärung vorliegen (eine Wohnung wird in zwei neue Einheiten geteilt - damit habe ich keine Probleme), in der auch zwei neue Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen begründet werden sollen. Zugeordnet werden diese jedoch noch nicht. Meine Frage ist jetzt: Benötige ich in diesem Fall auch die Zustimmung aller eingetragenen (Finanzierungs-)Gläubiger und die der AV-Berechtigten, sowie der zwei bereits eingetragenen neuen Eigentümer? Der Antrag erfolgt noch durch die teilende Eigentümerin.

    Vielen Dank schon jetzt für eure Hilfe.

  • Ergänzung: Inzwischen habe ich festgestellt, dass in allen Kaufverträgen eine Bevollmächtigung der teilenden Eigentümerin enthalten ist, wonach diese "zur Bestellung von und Zuordnung von Nebenräumen und -flächen, die noch im Gemeinschaftseigentum stehen, als Sondernutzungsrechte zu einzelnen Sondereigentumseinheiten" ermächtigt wird.

  • Habe folgenden Fall.
    Sondernutzungsrechte wurden durch Teilungserklärung vor vielen Jahren begründet. Aus Eintragung im GB ist dies nicht ersichtlich, da nur durch Bezugnahme eingetragen. In der Teilungserklärung behält sich der teilende Eigentümer die Zuordnung der SNR bei der Veräußerung der Einheiten vor.
    Dies ist dann auch geschehen. Die jeweilige Zuordnung wurde natürlich nicht eingetragen sondern einfach nur der Wechsel des Eigentums durch Auflassung.

    Nun wird eine Einheit veräußert und unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung und den damaligen Kaufvertrag, in dem auch die Zuordnung erfolgte, beantragt, die Zuordnung im Grundbuch zu verlautbaren. es liegen mir nur die Erklärung des Veräußerers und des Käufers vor, also keine Erklärungen der anderen Eigentümer?

    Kann ich die Zuordnung eintragen? Wenn ja, Querverweis auch in den GB der anderen Einheiten?

  • Wie ist denn die vorbehaltene Zuordnungsbefugnis ausgestaltet ?

    Wenn an der betreffenden Fläche der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer „bis auf den aufteilenden Bauträger“ von Anfang an ausgeschlossen ist und dem teilenden Eigentümer die Zuweisungsbefugnis vorbehalten wird, besteht das Zuweisungsrecht des Aufteilenden grundsätzlich nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft, es sei denn, die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach der Zuweisungsvorbehalt auch noch nach Abveräußerung der letzten Einheit bestehen soll.

    Können hingegen alle Wohnungseigentümer die betreffende Fläche zunächst bis zu dem Zeitpunkt mitbenutzen, bis zu dem die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder des hierzu bevollmächtigten Verwalters erfolgt, dann wird die Auffassung vertreten, dass diese aufschiebend bedingte Zuordnungsbefugnis des Eigentümers oder eines Dritten von seiner Teilhabe an der Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig sei, so dass sie auch jetzt noch nach einem erfolgten Eigentumswechsel vorgenommen werden könnte; s. dazu Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.06.2020, Sonderbereich WEG, Teil 6. Sondernutzungsrechte, RN 58 und diesen Thread: https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1174739
    sowie den hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…181#post1184181
    genannten Beschluss des OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat, vom 17.10.2019, I-3 Wx 69/19, der in Rz. 25 ausführt:

    „Zum anderen kann der teilende Eigentümer alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) einer Zuweisung der Sondernutzungsrechte von der Mitbenutzung der betreffenden Flächen ausschließen. Bis zum Bedingungseintritt, nämlich der Ausübung des Zuweisungsvorbehalts, steht den Erwerbern bei dieser Form der Ausgestaltung der Teilungserklärung, sog. „gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung“, zunächst ein Mitbenutzungsrecht zu. Das Mitbenutzungsrecht besteht nicht mehr, wenn der teilende Eigentümer von seinem Zuweisungsrecht Gebrauch macht. Gestützt auf die Erwägung, dass der teilende Eigentümer in dieser Gestaltungsvariante gerade nicht persönlich sondernutzungsberechtigt, sondern nur zuweisungsberechtigt ist, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass die Zuweisungsbefugnis unabhängig von der Stellung als Eigentümer besteht und deshalb auch noch nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft oder von einem bevollmächtigten Verwalter wahrgenommen werden kann (für den ausgeschiedenen Eigentümer: OLG Frankfurt ZWE 2016, 171 f.; OLG Stuttgart ZWE 2012, 488 f.; für den Verwalter: OLG Frankfurt ZWE 2017, 87 ff. für den Verwalter; vgl. zum Streit auch OLG Hamm ZWE 2017, 445; BeckOK WEG/Müller, Maximilian A., a.a.O., § 15 Rn. 344 ff.; Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, a.a.O., § 13 WEG Rn. 145; Francastel, a.a.O., S. 410).“

    Rieger geht in seiner Abhandlung „Vorbehalten, zugewiesen und vergessen: zur nachträglichen Eintragung zugewiesener Sondernutzungsrechte“ in der DNotZ 2020, 431 ff, 437 davon aus, dass in diesem Fall das fragliche Sondernutzungsrecht als verdinglichter Inhalt des Sondereigentums gemäß § 158 Abs. 1 BGB vollständig entstanden sei, und zwar -wie grundsätzlich für bedingte dingliche Rechte- unabhängig von einer weiteren Grundbucheintragung. Daher sei ein Verlust der Rechtsinhaberschaft am Sondernutzungsrecht durch Abtretung außerhalb des Grundbuchs nicht möglich und es ziele der gestellte Antrag auf einen Vermerk im Grundbuch des begünstigten Wohnungseigentums auf eine deklaratorische Eintragung ab, da der Bedingungseintritt durch Vorlage der Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sei und es keiner weiteren Bewilligungen bedarf. Dies gelte unabhängig davon, ob in dem Vermerk des Bedingungseintritts eine Grundbuchberichtigung oder zu Recht eine bloße Klarstellung gesehen werde.

    In diesem Fall ließe sich also der noch nicht erledigte Antrag auf Verlautbarung der (positiven) Zuordnung des SNR noch erledigen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)


  • In diesem Fall ließe sich also der noch nicht erledigte Antrag auf Verlautbarung der (positiven) Zuordnung des SNR noch erledigen.


    würde ich auch so sehen. Ohne Querverweis in den übrigen GB .

    Aber: Die Eintragung war nach dem Sachverhalt bisher nicht beantragt.
    Daher kommt es zunächst auf die Ausgestaltung der Zuordnungsbefugnis an.
    Wenn alles passt, würde ich auch die weiteren Zuordnungen verlautbaren. Den Antrag des Eigentümers kann man mE entsprechend auslegen, da die Eintragung nur noch deklaratorische Wirkung hat.

  • Also:
    Es ist nur eine Zuordnungsbefugnis des ursprünglichen teilenden Eigentümers geregelt, wobei ich mir mittlerweile überlege, ob tatsächlich eine Begründung von Sondernutzungsrechten überhaupt erfolgt ist. Die Regelung sieht folgendermaßen aus:
    "Auf dem Grundstück sind PKW-Abstellplätze, die im beiliegenden Lageplan...…….mit ….gekennzeichnet sind, errichtet. Der aufteilende Eigt. ist berechtigt, bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung der Sondereigentumseinheiten festzulegen, …..ob und welcher Abstellplatz dem betreffenden Erwerber und künftigem Eigentümer....zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zusteht. …. Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines Stellplatzes allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Nutzung zu dulden."
    Später wird bewilligt und beantragt, auch diese Bestimmung als Inhalt des Sondereigentums einzutragen.

    Beim erstmaligen Verkauf der Wohnung danach wird lediglich gesagt "Zu diesem Wohnungseigentum ist die Befugnis zur ausschließlichen Benutzung des in dem der Teilungserklärung beiliegenden Lageplan vom … mit Nr. 4 gekennzeichneten PKW-Abstellplatz verbunden". Mehr nicht. In einer gesonderten Urkunde erfolgt die Auflassung, dort wird der Stellplatz nicht erwähnt. Ein Eintragungsantrag hierzu erfolgt somit nicht.

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