Kaufpreisminderung Genehmigung?

  • Habe hier folgenden Fall, der auch Grundbuchrecht streift. Wenn der Tread in einem anderen Gebiet besser aufgehoben ist, bitte verschieben.

    Betroffener ist Miteigentümer eines Grundstücks. Laut Gutachten hat das Grundstück einen Wert von 19.000,00 €. Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 26.000,00 € wurde geschlossen, welcher nach rechtlicher Prüfung auch genehmigt wurde.
    Nunmehr teilt der Rechtsanwalt des Betreuers/Betreuten mit, dass auf Grund festgestellter Mängel der Kaufpreis um 6.800,00 € (auf 19.200,00 €) gemindert werden soll und legt eine formlose Vereinbarung zwischen dem Betreuten und den Käufern folgenden Inhalts vor, mit der Bitte um Genehmigung:

    Die Parteien sind sich darüber einig,

    1.) dass sich der Kaufpreis aus dem Kaufvertrag um 6.8000,00 € von 26.000,00 € auf 19.200,00 € verringert

    2.) Mit Abschluss der Vereinbarung ist jegliche mangelbedingte Minderung des Grundstückswertes ausgeglichen

    3.) Durch den Abschluss der Vereinbarung ist weiterhin die Anfechtung des genannten Vertrages gegenstandslos und der Kaufvertrag besteht somit fort.

    ...

    Meine Überlegung war nunmehr, dass eine formlose Vereinbarung nicht wirksam einen notariell geschlossen Kaufvertrag aushebeln kann und die Kaufpreisminderung ebenfalls in notarieller Urkunde erklärt werden muss.

    Daraufhin schrieb jetzt der Käuferrechtsanwalt, dass das Formerfordernis grundsätzlich für sämtliche Erwerbsverträge, die ein Grundstück betreffen, gilt. Dies gilt grundsätzlich ebenso für Änderungen oder Ergänzungen des Grundstückskaufvertrages, jedoch dann nicht, wenn sich eine Herabsetzung des Kaufpreises auf ein berechtigtes Minderungsverlangen stützt. Hierzu zitiert er eine Entscheidung des Reichsgerichts (RGZ 137,296).

    Habe irgendwie Bauchschmerzen und hätte lieber ne richtige Urkunde!

    Frage:
    Kann die Kaufpreisminderung in einer formlosen Vereinbarung erfolgen oder bedarf sie notarieller Beurkundung?

    Wie groß müssen die Mängel sein, dass ein berechtigtes Minderungsverlangen überhaupt vorliegt?

    Hat jemand die Reichsgerichtsentscheidung?

  • Eigentümer ist immernoch der Betroffene. Für die Käufer ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Den Kaufpreis (26.000,00 €) hat der Betroffene schon erhalten.

  • Dann stellt sich das Formproblem nicht, weil Änderungen in diesem Stadium nach hM bereits formfrei möglich sind (Palandt-Grüneberg § 313 b Rn. 44). Also kommt es gar nicht mehr darauf an, ob ein berechtigtes Minderungsverlangen vorliegt.

  • :zustimm: zum Formproblem.

    Die Reichsgerichtsentscheidung ist hingegen auch aus einem anderen Grund nicht einschlägig. Abgesehen davon, dass es auf das "berechtigte Minderungsverlangen" in dem vorliegenden Fall nicht ankommt (siehe den Beitrag von Samirah), war bis zum 31.12.2001 die Minderung des Kaufpreises nicht auf Grund einseitiger Willenserklärung erreichbar; es bestand vielmehr lediglich ein Anspruch des Käufers auf eine entsprechende Willenserklärung des Verkäufers, den Kaufpreis im Einvernehmen zu mindern. Die Rspr. hatte sich prozessual beholfen, dass dennoch sofort Zahlungsklage möglich war. Jedenfalls lag aber, anders als seit dem 01.01.2002, kein Gestaltungsrecht vor. Das Reichsgericht in der unter #1 geschilderten Entscheidung musste sich daher in der Tat mit dem Problem eines abweichend vom ursprünglichen Kaufvertrag abermals zu schießenden Vertrages (!) befassen, während nach neuem Kaufrecht die Minderung einseitig (und unstreitig formfrei) verlangt werden kann und dann automatisch eintritt, egal, was der Verkäufer dazu sagt.

    Die Parteien des unter #1 geschilderten Falles haben daher vertraglich lediglich noch die Rechtsfolge einer vermutlich (zumindest konkludent) schon ausgesprochenen Minderung ausgestaltet.

    @ Naddel: bei Dir lese ich "südlich von Berlin". Stünde das nicht dort, hätte ich fast gewettet, dass Du einen Fall von mir ins Forum stellst.

  • Dann stellt sich das Formproblem nicht, weil Änderungen in diesem Stadium nach hM bereits formfrei möglich sind (Palandt-Grüneberg § 313 b Rn. 44). Also kommt es gar nicht mehr darauf an, ob ein berechtigtes Minderungsverlangen vorliegt.



    Welche Auflage? Unter der genannten Fundstelle kann ich nichts Passendes erkennen.

  • ich würde auch noch einmal in den Kaufvertrag schauen ob da vielleicht die Mängelhaftung ausgeschlossen wurde und das Objekt "wie es liegt und steht" gekauft wird (falls du das noch nicht gemacht hast) denn wenn ja, und wenn nciht arglistig verschwiegen wurde....würde ich sagen: schade, aber nicht mit mir, Minderung ist nicht.

  • Ich häng mich mal dran..

    Ich habe einen Grundstückskaufvertrag betreuungsgerichtlich genehmigt.

    Der Käufer hat im Zuge von Renovierungs- und Sanierungsarbeiten Rußablagerungen entdeckt, welche dessen Rechtsanwalt auf einen Brandschaden zurückführt, der durch meine Betroffene im Kaufvorgang verschwiegen wurde (so der Anwalt).

    Nach der Mitteilung, dass beabsichtigt ist den Kaufpreis zu mindern, ist die Eigentumsumschreibung erfolgt.

    Nunmehr möchte der Betreuer von mir eine Genehmigung für eine Nachtragsurkunde hinsichtlich einer Kaufpreisminderung.

    So und jetzt bin ich verwirrt..

    1. Bei einem Kaufvertrag ohne Betreuung: Würde man doch nich so einfach sagen : Ja klar, lass uns den Kaufpreis mindern, obwohl alles im Vetrag stand bzgl. gekauft, wie gesehen - muss ich es jetzt da auf einen Rechtsstreit ankommen lassen?

    2. Muss ich überhaupt (noch) genehmigen? Gut, die Sache an sich interessiert mich schon; spätestens bei der Rechnungslegung, aber ich meine, dass ich hier jetzt eigentlich raus wäre, oder?

    Kann mir bitte jemand helfen?

  • Zunächst hoffe ich, dass sich der Betreuer hat anwaltlich beraten lassen, ob die Voraussetzungen einer Kaufpreisminderung auch tatsächlich vorliegen. Oder wird einfach vor dem gegnerischen RA eingeknickt?

    Im Raum stehen offenbar Ansprüche der Gegenseite auf teilweise Rückzahlung des Kaufpreises bzw. Schadensersatzansprüche. Je nach Ausgestaltung der Nachbeurkundung könnte es sich um einen Vergleich mit entsprechender Genehmigungspflicht handeln.

    Sofern es sich nicht gerade um einen befreiten Betreuer handelt, liegt jedenfalls ein Genehmigungserfordernis nach § 1812 BGB vor, da über die Kaufpreisforderung verfügt wird.

  • häufig ist in den Kaufvertragsurkunden ein Passus enthalten, dass sämtliche Gewährleistungs- und Garantieansprüche soweit gesetzlich zulässig ausgeschlossen werden und dass der Grundbesitz gekauft wird, wie gesehen.

    Ich würde wohl darauf dringen, dass sich der Betreuer anwaltlich beraten lässt.

    Ich denke auch, dass eine Genehmigung erforderlich ist. Zumindest gem. §1812. Allerdings wird ja hier auch der abgeschlossene Kaufvertrag abgeändert.
    Ich gehe davon aus, dass die Abänderung ebenso genehmigungsbedürftig ist, wie das ursprüngliche Geschäft.

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

  • Wie kann aufgelassen und das Eigentum umgeschrieben werden, wenn der Kaufpreis nicht bezahlt ist?
    Oder ist der Kaufpreis bezahlt worden und der Erwerber macht nun Schadenersatzansprüche geltend?

  • Wie kann aufgelassen und das Eigentum umgeschrieben werden, wenn der Kaufpreis nicht bezahlt ist?
    Oder ist der Kaufpreis bezahlt worden und der Erwerber macht nun Schadenersatzansprüche geltend?

    Laut SV ist ein Brandschaden nicht mitgeteilt worden. Darin liegt der Vorwurf des arglistigen Verschweigens, und wenn das zutreffen sollte, hilft der Haftungsausschluss im Vertrag auch nichts mehr. Dass der Kaufpreis (in Unkenntnis der Mängel, die ja erst mit Zugang zum Objekt, also typsischerweise nach Kaufpreiszahlung erkennbar sind) gezahlt wurde, lag für mich beim Lesen des SV auf der Hand.

    Ich würde entsprechende Vereinbarungen darüber, dass mit Zahlung von € x von Verkäufer an Käufer alle etwaigen Ansprüche aus etwaigen Mängeln abgegolten sind, als Vergleich (§ 1822 Nr. 12 BGB) ansehen.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Meine Rückfrage bezog sich auf § 1812 BGB. Ist der Kaufpreis schon bezahlt scheidet eine Genehmigung nach § 1812 BGB (Verfügung über die Kaufpreisforderung) aus.

    Dann bleibt nur § 1822 Nr. 12 BGB, wobei ich Anwärtern bei diesem Tatbestand immer anrate, im Juristischen Wörterbuch die Definition von „Vergleich“ nachzulesen. Die meisten Vergleiche sind nämlich schlicht und einfach Verzichte, wenn nur der Gläubiger der Forderung nachgibt/verzichtet. Und Verzichte (sofern nicht der Betreuer für den Betroffenen im Rahmen eines Vergleichs nachgibt) sind nicht genehmigungspflichtig.

  • Zunächst hoffe ich, dass sich der Betreuer hat anwaltlich beraten lassen, ob die Voraussetzungen einer Kaufpreisminderung auch tatsächlich vorliegen. Oder wird einfach vor dem gegnerischen RA eingeknickt?

    Es gibt auf beiden Seiten einen RA.. über die Eignung, sowohl der einen, als auch anderen Seite.. naja.. Der RA auf der Betroffenenseite hat so singemäß ohne große Diskutiererei gemeint : "ja, dann zahlen mir halt, was er will"

    Eine RAin, von der ich meine, dass man sich dort als "gut aufgehoben" fühlen kann, meinte auch, dass überhaupt erstmal zu prüfen sei, ob überhaupt eine Minderung möglich ist..

    Aber wenn ich jetzt sage " nein, ich genehmige das nicht" läuft es definitiv auf einen Rechtsstreit hinaus, der natürlich Kosten etc verursacht..

    Das andere ist: die Betroffene hat durchaus ein beträchtliches Vermögen.. also kann man entweder sagen: auf die Minderung kommt es auch nicht an oder aber die Kosten für einen Zivilprozess sind da auch locker drinnen.

    Also ich hoffe, ihr versteht, auf was ich hinaus möchte..

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