Der Grundbuch-Rpfl und § 52 AktG

  • Hallo zusammen,

    mir wurde da folgende Problematik zugetragen:

    Eine junge Aktiengesellschaft(max. 2 Jahre nach Gründung) darf nicht so ohne weiteres Grundbesitz erwerben.

    Entweder muß der Erwerb von Immobilien Gegenstand des Unternehmens sein, oder der Wert des erworbenen Objekts darf nicht mehr als 10% des Grundkapitals ausmachen.

    Andernfalls gelten die Vorschriften zur Nachgründung gem. § 52 AktG.

    Ein Verstoß hat die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge!

    Hatte schon mal jemand so einen Fall, bzw. haben "wir" da bisher drauf geachte?

    Ich jedenfalls habe diesen Sachverhalt nie beachtet-schäm-

    Es gibt Meinungen im Notariatsschulungswesen, die dem Grundbuchrpfl auch diese Prüfung zuordnen.

    Originär hat das natürlich der Notar zu prüfen, bei den Modalitäten der Vertragsaufsetzung und so.

    Ich habe mal grob bei Juris und Beck recherchiert allerdings nichts speziell aufs GB gemünztes gefunden.

    Ich denke das ist für die Grundbuchabteilungen nicht ohne, wenn es da ne Prüfungspflicht geben sollte...Regreß?!

    Grüße zur Wochenmitte

  • Ich kann mich nicht erinnern, jemals einen solchen Fall gehabt zu haben. Aber im Zweifel hätte ich das Problem wohl nicht erkannt. Nur, welche Möglichkeiten hätte ich überhaupt, die Voraussetzungen zu prüfen? Woher weiß ich, wer die Gründer der AG sind?

  • § 52 AktG war mir bis dato unbekannt.

    Eine grundsätzliche Prüfungspflicht dürfte es geben.

    Ich würde diesen Fall mit InsO oder der Geschäftsunfähigkeit vergleichen. Letztes ergibt sich eh nicht aus der Akte und auch InsO kann man nicht immer prüfen, weil man sonst nur noch damit beschäftigt wäre.

  • Das Problem ist aber sehr begrenzt, zumal es doch wohl nicht alle Grundstückskaufverträge betrifft, sondern die mit Gründern oder mit mehr als 10 vom Hundert des Grundkapitals an der Gesellschaft beteiligten Aktionären. Wie sollte das Grundbuchamt das prüfen können?

  • wow - ich schätze, ich kenne niemanden, der die zitierte rechtsnorm kennt. ein wahrer exot.

    ein rechtsverhältnis kann aus unzähligen gründen unwirksam sein, z. b.: sittenwidrigkeit, verdeckter dissens, unerkannte geisteskrankheit und der praxisknüller scheingeschäft (zu niedriger kaufpreis angegeben wg. steuer/kostengründen).

    für all diese fälle gilt der alte grundsatz: prüfung durch den rechtspfleger nur beim vorliegen KONKRETER ANHALTSPUNKTE. die werden bei dem hier zur diskussion gestellten fall wohl nie vorliegen. die prüfungspflicht des rpfl. umfasst nicht das nichtvorliegen von ausnahmefällen, für deren eventuelles vorliegen überhaupt nichts ersichtlich ist.

    deshalb droht m. E. auch kein regress, denn der setzt mindestens fahrlässigkeit voraus.

  • Schönen guten Morgen allerseits,

    also das beruhigt ein wenig wenn auch die Notarseite das nicht kennt, andererseits ist es dort doch zu prüfen, oder? Da dürfte der Regreß auch schneller relevant werden wenn der Notar dies nicht prüft.

    Zurück zum Grundbuch, die Preise prüfe ich doch auch(Bodenrichtwert, letzter Verkauf, etc.) und bemängele diese.

    In der Zeit des elektronischen Handelsregisters ist ein Blick in selbiges auch kein Problem mehr.

    Und, es geht hier ja nun eben nicht um exotische Fallkonstellationen mit zig Paragraphenketten, sonder um einen einzigen Paragraphen mit genau geschilderten Rechtsfolgen.

    Somit um etwas sehr seltenes in der heutigen Zeit, mithin kann diese Rechtsfolge fast jeder Laie schon erklären. Ganz im Gegenteil zu sonstigen Rechtsvorschriften.

    Und gerade diese "Einfachheit" birgt hier meines Erachtens die "Gefahr" für den Grundbuchrpfl und die anderen prüfungspflichtigen Beteiligten.

    Nicht daß ich den Regreß herbeireden möchte, nur hier kann der Grundbuchrpfl sehr einfach die Vorraussetzungen prüfen und bzgl. der Gründer ja auch nachfragen.

    Im übrigen sind es ja gerade diese "gooodies" die das Rpfl-Leben so attraktiv erscheinen lassen. Im Kollegenkreis konnte mir niemand etwas dazu sagen, die Kommentare schweigen sich aus.

    Entweder ist es bisher nie sonderlich relevant gewesen oder/und noch niemandem aufgefallen?!

    Grüße zum Wochenende

  • dass niemand die rechtsnorm kannte, spricht ja schon mal für sich.

    nun, wo der threadersteller aber die büchse der pandora einmal geöffnet hat, mag man sich fragen, wie man mit so einem fall grundsätzlich umgeht.

    es handelt sich hier um den fall, im dem das NICHTVORLIEGEN einer tatsache (insbes. "Verträge der Gesellschaft mit Gründern oder mit mehr als 10 vom Hundert des Grundkapitals an der Gesellschaft beteiligten Aktionären") für die rechtswirksamkeit des vertrages -ausnahmsweise- von bedeutung sein könnte.

    dass nach den allgemeinen grundsätzen des grundbuchverfahrensrechts nur bei vorliegen ganz KONRETER ANHALTSPUNKTE eine prüfungspflicht besteht, mag daher noch einmal betont sein. solche anhaltspunkte wird es -aussser im urkundswortlaut selbst ausdrücklich festgehalten- regelmäßig nicht geben.

    keinesfalls dürfen diese bewährten grundsätze ins gegenteil verkehrt werden, etwa nach dem motto: alle erwerbsverträge von AG´s sind grundsätzlich bzw. vorsorglich auf das nichtvorliegen der voraussetzungen des § 52 AktG zu prüfen.

    es bleibt folgerichtig ein weiterer von je her anerkannter grundsatz festzuhalten: da wo das grundbuchamt keine prüfungspflicht hat, besteht auch kein prüfungsrecht ("schuster bleib bei deinen leisten"). ob es tatsächlich leicht zu prüfen wäre, ist dabei ohne bedeutung.

    wenn prüfungsrecht/pflicht nicht besteht ist es nicht zu prüfen.

    dies erleichtert ja auch nur die praxis: der rpfl. prüft nicht ausserhalb seiner gesetzlich zugewiesenen zuständigkeiten, der empfänger spart sich die anfrage von überflüssigen rückfragen. warum sollte man sich als rpfl. auch das leben durch unnötige prüfungen ausserhalb der gesetzlichen kompetenz erschweren.

    zwischenverfügungen sind überdies ja bekanntlich nur dort geboten, wo die nichtbehebung die zurückweisung rechtfertigen würde. dies ist in der geschilderten konstellation keinesfalls der fall. eine zurückweisung wg. nichtbeantwortung einer zwischenverfügung zu der geschilderten problematik bei fehlen jeglicher anhaltspunkte im sachverhalt käme nicht in betracht.

    eine zwischenverfügung, die bei nichtbehebung keine zurückweisung rechtfertigen könnte, zeigt ihre natur: sie ist obsolet.

    bestehen hingegen konkrete anhaltspunkte, stellt sich die schwierige folgefrage, wie man das nichtvorliegen von tatsachen in der form des § 29 GBO nachweist. wie will man schon rausbekommen, ob der vertragspartner ein "Gründern oder mit mehr als 10 vom Hundert des Grundkapitals an der Gesellschaft beteiligter Aktionär" ist? bei inhaberaktien weiss es ja die gesellschaft selbst nicht mal unbedingt, wer aktionär ist.

    da aber nach den geltenden grundsätzen des grundbuchverfahrens regelmäßig nie ein fall mit konkreten anhaltspunkten und damit prüfungspflicht des GBA auftauchen dürfte, kann man sich diese folgeproblematik getrost sparen.

    ein eventueller regress trifft ohnehin den beurkundenden notar. der rpfl. kann sich getrost auf das nichtvorliegen von anhaltspunkten und damit das nichtvorliegen von fahrlässigkeit zurückziehen.

  • Zitat von bal


    In der Zeit des elektronischen Handelsregisters ist ein Blick in selbiges auch kein Problem mehr.

    Das liegt zwar schon etwas zurück, aber nach meiner Erinnerung sind die Gründungs-Aktionäre doch nicht eingetragen, oder? Wenn dem so ist, bleibe ich bei meiner obigen Frage: Wie sollte das Grundbuchamt das prüfen können?

  • Hallo zusammen,

    oh weh, na da habe ich ja was angezettelt :p

    zurück zum Thema,

    lassen wir die Gründer einmal beiseite-sowohl das Eintragungsdatum, das Kapital und der Unternehmenszweck sind ja nun unstreitig aus dem Registerauszug zu ersehen.

    Daher denke ich schon daß es notwendig ist bei vorliegendem Anhaltspunkten dies zu überprüfen. Anhaltspunkte können sein zB. völligst unbekannte AG, die noch nie am betreffenden Grundbuchgericht in Erscheinung trat, oder eine Ag die dem Namen nach nichts mit Immobilien zu tun hat oder ein recht hoher Kaufpreis.

    Daß ich nicht mehr nachfrage wenn zB die Ag der örtlichen Wohnungsbaugesellschaft erwirbt ist damit auch klar.

    In anderen Fällen bin ich schon der Meinung daß im Sinne der Rechtssicherheit nachzuprüfen und/oder beim Notar nachzufragen ist.

    Ansonsten geht das schon in Richtung Dienstpflichtverletzung und daher können wir es uns so einfach nun nicht machen, oder!? :confused:

    Gerade auch wenn man bedenkt welche nach außen hin "unsinnigen" Sachen sonst so vom Grundbuch geprüft werden müssen, oder bemängelt werden.

    Jeder Grundbuchrechtspfleger solte sich da schon ein wenig an der Ehre gepackt sehen und kann da nicht so ohne weiters die Prüfung unterlassen, nach dem Grundsatz:"Was ich nicht weiß macht mich nicht heiß"

    Das kanns doch nicht sein.

    Wir haben eine eindeutige Rechtsvorschrift und diese ist im Verhältnis gesehen sehr einfach zu prüfen!

    Ich würde einen solchen Antrag, jetzt da ich die Problematik kenne, nicht einfach vollziehen, sondern eine Zwischenverfügung nebst Fristsetzung unter Androhung der Zurückweisung schreiben und wenn gewünscht auch zustellen. Damit zur Not die nächste Instanz entscheiden kann/muß.

    Insoweit bin ich schon etwas erstaunt ob der Reaktionen.

    Denn ich sehe hier eine spezielle Grundbuchprüfungspflicht und eine allgemeine die da lautet daß man natülich nicht wieder das geltende Recht handeln/eintragen darf.

    Mal gabz weg von der Frage des Regresses, wir als Grundbuchgerichte machen uns doch irgendwie unglaubwürdig wenn wir hier nicht prüfend einschreiten.

    Es dient der Rechtssicherheit für Verkäufer wie Käufer und damit unserer Kunden und der Allgemeinheit. All diesen sind die Führer eines "Registers", welches öffentlichen Glauben genießt, von amts egen verpflichtet.

    Ansonsten enteht hier der Eindruck daß man sich die Arbeit nur einfacher machen möchte.

    Das kann ja wohl nicht gemeint sein, oder?

    Grüße

  • Zitat von bal

    Anhaltspunkte können sein zB. völligst unbekannte AG, die noch nie am betreffenden Grundbuchgericht in Erscheinung trat, oder eine Ag die dem Namen nach nichts mit Immobilien zu tun hat oder ein recht hoher Kaufpreis.



    sorry, da muss ich widersprechen.

    solche völlig unverdächtigen einzelheiten rechtfertigen keinesfalls die prüfung des nichtvorliegens eines absoluten ausnahmefalls. das würde ja grade die von mir oben geschilderte umkehr des sinnvollen regel-ausnahme-verhältnisses bedeuten. das sind keine KONKRETEN anhaltspunkte. nach diesen kriterien müssten wahrscheinlich 90 % aller grundstücksverträge mit AGs als erwerber überprüft werden.

    ich stelle hier, wie häufig, ein an sich im sinne der rechtssicherheit gut gemeintes aber dennoch nicht vom gesetz gedecktes verständnis des kompetenzbereichs des grundbuchrechtspflegers fest. denn: das grundbuchverfahrensrecht ist sehr stark durchformalisiert, inhalte und grenzen der prüfungspflicht (und damit des prüfungsrechts) des grundbuchamtes sind klar definiert. es gibt kein freies amtsermittlungsrecht des gerichtes in grundbuchsachen, etwa nur aus gründen der rechtssicherheit heraus. wollte man die rechtssicherheit als grundlage ausreichen lassen, wäre das GBA faktisch unbegrenzt prüfungsberechtigt, der antragsteller damit unbegrenzt nachweispflichtig. der gesetzgeber hat sich exakt für das gegenteil entschieden: die beizubringenden eintragungsunterlagen sind bis ins kleinste von art und form her geregelt. weniger darf das GBA nicht nehmen, aber auch nicht mehr fordern.

    man stelle sich nach den oben zitierten nur mal die zwischenverfügung an den notar vor:

    "... besteht folgendes eintragungshindernis: die erwerbende AG ist am betreffenden Grundbuchgericht bisher nicht in Erscheinung getreten, auch ist der kaufpreis recht hoch. bitte weisen sie in der form des § 29 GBO nach, dass kein fall des § 52 AktG vorliegt."

  • "... besteht folgendes eintragungshindernis: die erwerbende AG ist am betreffenden Grundbuchgericht bisher nicht in Erscheinung getreten, auch ist der kaufpreis recht hoch. bitte weisen sie in der form des § 29 GBO nach, dass kein fall des § 52 AktG vorliegt."


    also mit Verlaub, so würde das kein Rpfl formulieren.


    Es war als Beispiel gedacht und es liegt mir fern hier eine umfassende Ermittlungspflicht zu konstruieren.

    Es geht um eine eindeutige Gesetzeskonstellation und deren Überprüfung, nicht um die angedeutete angebliche Kompetenzüberschreitung des Grundbuchamtes.

    Meines Erachtens gehört dieser Sachverhalt zur Prüfungspflicht des Grundbuchs.
    Oder bin ich zu empfindlich für die Untertöne die in der Antwort mitschwingen?

    Gruß

  • Ich würd's nicht prüfen! Ich sehe es in der Sache so wie oL vorgetragen hat.

    Ulf

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