Brauch mal Hilfe. Habe Vergütungsantrag des IV vorliegen. Schuldner hatte drei wertübersteigend belastete Grundstücke/ Eigentumswohnungen.
Diese wurden freihändig verkauft, insgesamt 7.800€ ausgehandelter Verwertungskostenbeitrag wurden dafür von den Grundpfandrechtsgläubigern zur Masse gezahlt.
Der IV möchte nun für das Aushandeln des Verwertungskostenbeitrags einen Zuschlag von 25%, was in meinem Fall 10.486 € Nettovergütung mehr bedeuten würde.
Er beruft sich auf HWM § 3 der ohne Begründung für das Aushandeln von Verwertungsvereinbarungen einen Zuschlag von 25% vorsieht.
Für die Verwertung der Grundstücke möchte er ebenfalls einen Zuschlag von 25%.
Es kommt mir etwas seltsam vor, dass die Verhandlung über die Lästigkeitsprämie von 7.800 € genauso vergütet werden soll wie der Verkauf der Grundstücke und sich letztlich nachteilig für die Insogläubiger auswirkt. Ausserdem gibt es ja diese nette BGH- Entscheidung vom
21.2.2008- IX ZB 232/06 wonach bei freihändigem Verkauf
„Bewertung des Grundvermögens, Klärung welche Grundpfandrechte in welcher Höhe valutieren, Beauftragung und Überwachung eines Maklers, Wahrnehmung eines Notartermins, „normale Verhandlungen mit der Grundpfandrechtsgläubigerin " nicht zuschlagswürdig sind.
Wat mach ich denn nu?
Vergütung IV, Aushandeln von Verwertungsvereinbarungen
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allerdings können nach dieser Entscheidung Verhandlungsschwierigkeiten mit der Gläubigerin einen Tatbestand der Erhöhung auslösen, war jedoch nicht vorgetragen.
25+25 ist allerdings happig, habe ich mich bei o.g. Sachverhalt noch nicht getraut, Danke für den Tip
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Ich sehe das so: Wenn ein Grundstück keinen Erlös für die Masse bringt, wird freigegeben. Wenn der IV/TH stattdessen eine besondere Vereinbarung mit der Grundpfandrechtsgläubigerin abschließt, darf diese Vereinbarung die übrigen Gläubiger nicht belasten. Insofern müsste wegen der Schwierigkeiten die Gläubigerin auch mehr zahlen. Tut sie dies nicht, weil es z.B. in der Vereinbarung nicht enthalten ist, hat der IV schlecht verhandelt und Pech gehabt.
Ich sehe also die Zahlung der Gläubigerin an die Masse als Obergrenze für die zusätzliche Vergütung des TH/IV an. Was er durch (freiwillige) zusätzliche Arbeit erwirtschaftet hat, soll er auch (weitestgehend) behalten dürfen, aber nicht freiwillig einem besicherten Gläubiger zu Lasten der übrigen Gläubiger helfen.
Eine Besonderheit könnte sich höchstens dann ergeben, wenn der Grundstückswert und die Belastungen so nah beieinander sind, dass mit einem Erlös gerechnet werden kann, auch wenn am Ende leider doch nichts übrig bleibt.
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Mit der Genehmigung nach § 160 InsO ist der IV allerdings lediglich legitimiert worden, freihändig zu veräußern anstatt nach § 165 InsO vorzugehen. Damit soll laut Kommentaren nur gewährleistet werden, dass das Objekt nicht unter Marktpreis verkauft wird, der bei der Versteigerung gewissermaßen per definitionem erzielt wird. Die Zustimmung nach §160 ist also nur Voraussetzung für alles Weitere, damit handelt der IV nicht mehr pflichtwidrig. Ich würde es aber nicht so sehen, dass die Gläubiger damit einer (unnötigen) Belastung der Masse zustimmen.
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Mit der Genehmigung nach § 160 InsO ist der IV allerdings lediglich legitimiert worden, freihändig zu veräußern anstatt nach § 165 InsO vorzugehen. Damit soll laut Kommentaren nur gewährleistet werden, dass das Objekt nicht unter Marktpreis verkauft wird, der bei der Versteigerung gewissermaßen per definitionem erzielt wird. Die Zustimmung nach §160 ist also nur Voraussetzung für alles Weitere, damit handelt der IV nicht mehr pflichtwidrig. Ich würde es aber nicht so sehen, dass die Gläubiger damit einer (unnötigen) Belastung der Masse zustimmen.
Da beißt sich die Katze in den Schwanz für den Fall, dass es sich um keine Regelaufgabe handelt und somit zuschlagwürdig wäre. Die 25 % allein für den Verkauf würde ich jedoch herausnehmen. Im Falle dessen, dass das Objekt für die Masse frei gewesen wäre, hätte es für sich genommen ja auch keinen Zuschlag gegeben, außer die Verkaufsbemühungen waren erheblich und nicht nur nennenswert (Tschernobyl ).
Kleverer wäre es da gewesen, einen Zuschlag für die Verwaltung zu erheben, Es muss sich jedoch um eine Immobilienbewirtschaftung gehandelt haben (BGH, IX ZB 120/07) -
Ich meine solche Fälle, in denen ein Erlös ohne extra Vereinbarung nicht zu erwarten ist (Schornsteinbelastung). In diesem Fall fließt kein Verkaufserlös in die Masse, sondern die Vergütung aus der Vereinbarung. Diese sollte der IV tunlichst so vereinbaren, dass sie die Kosten deckt.
Zu BGH IX ZB 120/07: Der Beschluss behandelt auch den Zuschlag bei der Fortführung. Der BGH kommt zum Ergebnis, dass die Vergütung bereits durch den Fortführungsüberschuss erhöht worden ist und der Zuschlag deswegen nur in Höhe der Differenz zur Höhe des Zuschlags ohne Überschuss aus der Fortführung gerechtfertigt ist. Diesen m.M. nach saublöden Beschluss kann man problemlos auch auf die Immo-Verwaltung sowie auf sonstige Verwertungen, deren finanzielles Ergebnis nicht automatisch schwarze Zahlen sind, anwenden: Sofern dabei ein Überschuss erzielt wurde, muss dieser beim Zuschlag berücksichtigt werden.
P.S.: Tschernobyl? Hilf' mir mal vom Schlauch runter, bitte!
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Ich habe für die Verwertung belasteter Grundstücke noch nie einen Zuschlag verlangt und löse die Vergütung des (ja durchaus vorhandenen) Aufwands wie folgt:
Ist die Verwertung (ausnahmsweise) sehr kompliziert und aufwendig, so dass Otto Normalverwalter hierfür berechtigterweise einen Anwalt beiziehen hätte dürfen, dann rechne ich eine Anwaltsgebühr nach § 5 InsVV ab, die dann nach § 1 Abs. 2 Nr. 4a InsVV behandelt wird.
Bei der "normalen" Verwertung belasteter Immobilien stellt der mit dem dinglichen Gläubiger ausgehandelte Massekostenbeitrag die Kosten der Feststellung i.S.v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 InsVV dar. -
@chick
sofern die Verwertung kompliziert ist, stehst Du damit im Einklang des BGH IX ZB 48/04;
Den Normalfall bekommst Du aber über 1/2/1 nicht abgedeckt, weil Kosten der Feststellung nicht anfallen, was ich zwar auch nicht gut finde, aber was soll's... -
Den Normalfall bekommst Du aber über 1/2/1 nicht abgedeckt, weil Kosten der Feststellung nicht anfallen, was ich zwar auch nicht gut finde, aber was soll's...
Gesetzlich fällt zwar ein Feststellungskostenbeitrag nicht an, dies schließt aber die Vereinbarung eines solchen nicht aus, so dass auch 1/2/1 entsprechend zur Anwendung kommt (H/W/F, 4. Aufl., § 1 InsVV Rz. 59 m.w.N.).;)
Und mal abseits von spitzfindiger Normauslegung: Wenn ich als IV/TH ein Grundstück veräußere, verursacht dies auch im "Normalfall" einen gewissen Aufwand (je nach Qualität des notariellen KV-Entwurfs und Einsichtsfähigkeit der Beteiligten u.U. sogar erheblichen Aufwand) und ich gehe als Verkäufer auch ein gewisses Haftungsrisiko ein. Betrachtet man einmal, was Makler, Notare und ggf. Anwälte der Käuferseite für den gleichen Vorgang kassieren, dann leuchtet mir nicht ganz ein, warum ich das gratis machen soll. Sollte mir ein Insolvenzgericht mal erzählen, dass die 1/2/1-Regelung (die im Zweifel weit unter kostendeckender Vergütung des Zeitaufwands liegt) nicht geht, dann erlaube ich mir den Hinweis, dass das Gesetz bei freihändigem Verkauf der überbelasteten Immobilie für die Insolvenzmasse gar keine Beteiligung vorsieht und erkläre künftig den dinglichen Gläubigern, dass es für meine Mitwirkung keiner Lästigkeitspauschale für die Masse, sondern lediglich einer Vergütung meiner Dienstleistung (siehe hierzu auch die steuerliche Behandlung als Leistung des IV für den dinglichen Gläubiger) bedarf. -
begeistert bin ich, insbesondere auch unter Berücksichtigung Deiner Argumentation auch nicht. Dann halte ich mich an H/W/F, welche die Anwendung auch für belastete Immobilen für möglich halten.
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Da kriegt mal wieder jemand den Hals nicht voll. Ein schönes Beispiel dafür, dass sich mancher Insolvenzverwalter nur am Wohl der Gläubiger orientiert (Tschuldigung, das musste sein).
M.E. fällt hier gar kein Zuschlag an. Die Verwertung des schuldnerischen Vermögens gehört zu den Kernaufgaben des Verwalters. Dass man bei einer Verwertung mal mit einem Interessenten verhandeln muss, liegt in der Natur der Sache. Einen Zuschlag oder zusätzliche Anwaltsgebühren sehe ich nur in wirklich außergewöhnlichen Ausnahmefällen als gerechtfertigt an. Aus meinen Grundbuchzeiten weiß ich noch, dass auch der Normalbürger durchaus ohne Anwalt in der Lage ist, Immobilien zu verkaufen. Man zahlt dem Notar einen Batzen Geld, wofür man ihm bei Problemen auch mal ein Loch in den Bauch fragen kann.
Was die Kommentierung zur Verwertungsvereinbarung angeht: Der BGH hat in IX ZB 277/05 entschieden, dass Faustregeltabellen eben nicht anwendbar sind. Und die Rechtsprechung ist m.E. entscheidend und nicht, was so manche Kommentare von sich geben (die sehr oft ohnehin - um es nett zu sagen - sehr großzügig sind, was wohl dem Absatz der Bücher dient).
Der Insolvenzverwalter ist daher m.E. nach § 1 II Nr. 1 InsVV auf die Hälfte des Feststellungsbeitrages beschränkt. 3.900 EUR sind auch was, muss ne alte Frau lange für stricken.
Vielleicht sollte man ihn auch dezent darauf hinweisen, dass er verpflichtet ist, ein möglichst gutes Ergebnis für die Gläubiger zu erreichen. Wenn er ein Geschäft macht, das der Masse 7.800 EUR bringt und er dafür aber über 20.000 EUR Vergütung verlangt, kann man schon von einer vorsätzlichen Masseschädigung ausgehen. -
[quote='Astaroth','RE: Vergütung IV, Aushandeln von Verwertungsvereinbarungen kriegt mal wieder jemand den Hals nicht voll. Ein schönes Beispiel dafür, dass sich mancher Insolvenzverwalter nur am Wohl der Gläubiger orientiert (Tschuldigung, das musste sein).
M.E. fällt hier gar kein Zuschlag an. Die Verwertung des schuldnerischen Vermögens gehört zu den Kernaufgaben des Verwalters. Dass man bei einer Verwertung mal mit einem Interessenten verhandeln muss, liegt in der Natur der Sache. Einen Zuschlag oder zusätzliche Anwaltsgebühren sehe ich nur in wirklich außergewöhnlichen Ausnahmefällen als gerechtfertigt an. Aus meinen Grundbuchzeiten weiß ich noch, dass auch der Normalbürger durchaus ohne Anwalt in der Lage ist, Immobilien zu verkaufen. Man zahlt dem Notar einen Batzen Geld, wofür man ihm bei Problemen auch mal ein Loch in den Bauch fragen kann.......
[quote]
Dies kann man anders sehen, wenn man sich bei der Mehrung der Masse um 1,50 EUR einem erheblichen Haftungsrisko (Masse/persönlich) ausgesetzt sieht. Mit dieser Argumentation kann ich mich dann jeder Verwertungsvereinbarung verschließen, außer der Masse fließt die Hälfte der Differenz von Schätzwert und 7/10 Grenze zu. -
....Vielleicht sollte man ihn auch dezent darauf hinweisen, dass er verpflichtet ist, ein möglichst gutes Ergebnis für die Gläubiger zu erreichen. Wenn er ein Geschäft macht, das der Masse 7.800 EUR bringt und er dafür aber über 20.000 EUR Vergütung verlangt, kann man schon von einer vorsätzlichen Masseschädigung ausgehen....
Auch dies wäre zu differenzieren:
Beschließt die GV, aus Gründen wie auch immer, den Geschäftsbetrieb fortzusetzen und fällt kein Überschuß aus der BFV an, so wäre hier der Zuschlag aus der vorhandenen Masse zu zahlen. Erhält der Verwalter von der GV die Genehmigung freihändig zu verwerten und stellt dies, im Sinne der o.g. Entscheidung, eine erhebliche Mehrbelastung dar, so dass ein Zuschlag gerechtfertigt wäre, der in Summe über dem liegt, was der Masse zufließt, dann wäre dies hinzunehmen, insbesondere dann, wenn man die Verwertung ansich als Regelaufgabe ansieht. -
Moment: Genauso wie die Gläubigerversammlung den IV nicht "zwingen" kann einen defizitären Betrieb mit eigenem Haftungsrisiko fortzuführen, ist der IV auch bei einem Fortführungsbeschluss verpflichtet entsprechende Liquiditätsrechnungen anzustellen und den Betrieb ggfls. stillzulegen, wenn der Masse durch die Fortführung Ungemach droht. Es ist natürlich insoweit richtig, dass er seine Vergütung dabei nicht berücksichtigen muss und es häufig vorkommen wird, dass für die Masse bei einer Fortführung wegen der Vergütung nicht arg viel übrig bleiben wird bzw. sie sogar draufzahlt.
Es ist aber m.E. etwas anderes, einen Massekostenbeitrag von 7.800 EUR zu vereinbaren und dafür über 20.000 EUR einsacken zu wollen. Ich kann mir nämlich auch nicht vorstellen, dass die Gläubigerversammlung einer freihändigen Verwertung zugestimmt hätte, wenn der IV erklärt, dass er ohnehin mehr Verütung dafür will, als der Masse zufließt. Dann wären sie wohl für eine Freigabe gewesen (oder gibts dafür auch schon Zuschläge?).
Für mich würde sich dieses Problem aber hier nicht stellen, da m.E. eben keine Zuschläge anfallen. Wobei diese Einschätzung ohne genaue Sachverhaltskenntnis erfolgt und man sicher Einzelfälle konstruieren könnte, die Zuschläge rechtfertigen. -
Astaroth,
unabhängig davon, ob ein Zuschlag anfällt oder nicht, halte 25% für erheblich erklärungsbedürftig und im Zweifelsfall für zu hoch angesetzt.
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