Genehmigung einer Grunddienstbarkeit

  • Ich mache zwar nicht erst seit gestern Fam-Sachen, aber den Fall hatte ich bisher nicht: ein Minderjähriger bestellt eine Grunddienstbarkeit (Terassen-u. Gartennutzungsrecht) zugunsten des Nachbargrundstücks. Hintergrund: das Nachbargrundstück gehört dem Vater und soll veräußert werden. Terasse und abgetrennter Garten werden wohl tatsächlich schon lange vom Vater genutzt. Der Käufer will nun natürlich die Absicherung im GB. Dass verkauft werden soll, hab ich aber nur durch Zufall erfahren - haben mir die Beteiligten gar nicht gesagt. Genehmigung wird beantragt.

    Worauf muss ich denn hier achten? Eine Gegenleistung ist nicht vereinbart. Muss ich überlegen, ob es nicht evtl. günstiger wäre, den Ausübungsbereich gleich rauszumessen und dem Nachbargrundstück zuzuschlagen - immerhin zahlt das Kind ja Grundsteuer nach Grundstücksgröße, oder?

    Bin mir da doch leicht ratlos ob der Genehmigungsfähigkeit und wäre für Eure Ratschläge sehr dankbar!

  • Zunächst einmal müsste die Bestellung der Grunddienstbarkeit von einem Ergänzungspfleger vorgenommen werden, weil das Recht durch Einigung und Eintragung entsteht (§ 873 Abs.1 BGB), der Vater daher auf beiden Seiten steht (§ 181 BGB) und daher beide Elternteile von der Vertretung ausgeschlossen sind (1629 BGB). Das gilt jedenfalls, solange der Vater Eigentümer des herrschenden Nachbargrundstücks ist. Es ist umstritten, wer (VormG oder FamG) für die Anordnung der erforderlichen Ergänzungspflegschaft zuständig ist (nach meiner Ansicht das VormG).

    Die Anordnung der Pflegschaft kann sich allerdings erübrigen, falls eine Vorprüfung ergibt, dass das in Aussicht genommene Rechtsgeschäft -auch wenn es vom Pfleger vorgenommen würde- in keinem Fall genehmigungsfähig ist. Da das Kind für die Bestellung der Dienstbarkeit nach bisheriger Sachlage keine Gegenleitung erhält, wäre insoweit insbesondere an das Schenkungsverbot des § 1641 BGB zu denken. Ob die dort genannten Ausnahmen einschlägig sind, dürfte wohl davon abhängen, ob das Nachbargrundstück ohne entsprechende Sicherung der Nutzungsrechte überhaupt verkäuflich ist. Die Unentgeltlichkeit der Verfügung könnte aber auch aufgrund der Erwägung entfallen, dass sich die Bestellung der Dienstbarkeit lediglich als die Verdinglichung einer jahrelangen ständigen Übung darstellt. Die Grenzen sind hier auf jeden Fall fließend und das Ganze ist sicherlich nicht unproblematisch.

    Die zur Diskussion gestellte Vermessung ist eine denkbare Lösung, falls dem keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. In diesem Fall wäre es die sauberste Lösung, dass (a) der Vater sein Grundstück an den Interessenten verkauft und (b) der Interessent zu gleicher Urkunde die besagte Teilfläche vom Kind erwirbt. Dies ermöglicht eine getrennte Kaufpreisausweisung für a) zugunsten des Vaters und für b) zugunsten des Kindes. Das Bedürfnis für eine Dienstbarkeitsbestellung wäre dann entfallen.
    Für den Verkauf durch das Kind bedarf es in diesem Fall keiner Ergänzungspflegschaft, sondern es ist lediglich die Genehmigung des FamG nach § 1643 BGB i.V.m. § 1821 Abs.1 Nr.1 BGB erforderlich.

    Wenn die Dienstbarkeitsbestellung die einzig rechtlich umsetzbare Lösung darstellen sollte, würde ich nur genehmigen, wenn das Kind für die Bestellung eine geldwerte Gegenleistung erhält, welche sich nach der für das Grundstück aufgrund der Dienstbarkeitsbestellung eintretenden Wertminderung und den sonstigen hiermit verbundenen Beeinträchtigungen bemisst. Hier gibt es dann zwei Möglichkeiten: Zum einen die Bestellung, solange der Vater noch Eigentümer des Nachbargrundstücks ist (dann Ergänzungspfleger + Genehmigung) oder zum anderen die Bestellung erst nach dem Eigentumswechsel im Hinblick auf das Nachbargrundstück (dann nur Genehmigung). Im erstgenannten Fall wäre die Gegenleistung vom Vater und im letztgenannten Fall vom Erwerber des Nachbargrundstücks zu erbringen. Wahrscheinlich wird aber nur die Bestellung der Dienstbarkeit zum jetzigen Zeitpunkt in Betracht kommen, weil der Erwerber ja bereits vor dem Erwerb des Nachbargrundstücks gesichert sein will. Die demzufolge vom Vater zu erbringende Gegenleistung dürfte kein Problem darstellen. Er kann sie aus dem für das Nachbargrundstück erzielten Kaufpreis erbringen. Die Gegenleistung für die Dienstbarkeitsbestellung sollte dann erst mit dem Eingang dieses Kaufpreises fällig gestellt werden.

  • Ich denke auch, dass für die Dbk.bestellung eine Gegenlesitung zu erbringen sein wird, die sich z.B. am Grundstückswert der Teilfläche orientieren kann.

    Ansonsten kann ich den rechtlichen Ausführungen von juris2112 nichts mehr hinzufügen.

    Ulf

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  • Auch wenn der Thread schon älter ist, passt mein Fall doch dazu:

    Ein Minderjähriger ist durch Erbschaft u. a. Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks geworden.

    In der Nähe befinden sich landwirtschaftliche Flächen (Grundstücke) mit jeweils verschiedenen Eigentümern. Um zu ihren Grundstücken zu kommen (mit Traktor oder auch zu Fuß) müssen seit jeher einen Feldweg benutzen, der über das Grundstück des Minderjährigen führt. Mit dem Erblasser gab es wohl eine mündliche Vereinbarung bzw. Gestattung durch diesen, ob mit oder ohne Gegenleistung ist nicht bekannt.

    Nunmehr soll am Grundstück des Minderjährigen eine Grunddienstbarkeit für alle anderen landwirtschaftlichen Grundstücke in der Nähe bestellt werden (Geh- und Fahrtrecht). Der gesetzliche Vertreter ist ohne Rücksprache mit dem FamG zum Notar gegangen und hat das beurkunden lassen. Eine Gegenleistung wurde ausdrücklich nicht vereinbart. Instandhaltung und Beseitigung von Schäden am Feldweg sollen die Eigentümer der dienenden und des herrschenden Grundstücks jeweils zu 1/x tragen (x = Anzahl der Grundstücke insgesamt).

    Was sagt ihr zur Genehmigungsfähigkeit? Welche Gegenleistung wäre ggf. für die Bestellung des Geh- und Fahrtrechts angemessen?

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