Erbbbaurecht/Erbbauzins

    Jahrelang kein Erbbaurecht mehr eingetragen und dann kommt´s knüppeldick.

    Ein kommunales Grundstück soll mit einem Erbbaurecht für den Betreiber eines noch zu errichtenden Parkhauses belastet werden.

    Dabei ergeben sich für mich folgende Fragen:

    1. Kann eine Verfügungsbeschränkung im Erbbaugrundbuch eingetragen werden, dass die Bestellung eines Untererbbaurechtes der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf? (ist m. E. nicht zulässig)

    2. Kann der Anspruch auf zeitliche Verlängerung des Erbbaurechtes per Vormerkung im Grundstücksgrundbuch gesichert werden (müßte m. E. gehen)?
    Wie erfolgt die Eintragung im Grundbuch (links halbspaltig)?
    Zur Erklärung: Die Eintragung dieser Vormerkung ist nachrangig zum Erbbaurecht beantragt.

    3. Frage zur Bestimmbarkeit der Erbbauzinsreallast:
    Der Grundstückseigentümer soll als Erbbauzins einen Anteil von 50% am Umsatz des Erbbauberechtigten erhalten, und zwar an dem Umsatz, der einen bestimmten Basisbetrag (hier: 210.000 EUR) übersteigt. Dieser Basisbetrag soll wiederum an den Verbraucherindex angepasst sein.
    (Ich habe das hier vereinfacht wiedergegeben).
    Der Erbbauzins soll dabei mindestens 1 EUR und höchstens 100.000 EUR jährlich betragen.

    Habt Ihr schon mal so einen Fall gehabt und worauf ist da evtl. zu achten? Reicht so eine Vereinbarung überhaupt für eine Bestimmbarkeit aus?

    Hallo, Wolle,
    ich fange mal an mit Deiner Frage zu 2.
    Der Anspruch auf Verlängerung gehört nach § 2 Ziff. 6 ErbbauV zum Inhalt des Erbbaurechts und kann daher nicht durch Vormerkung gesichert werden; er wird durch Bezugnahme auf die Bewilligung eingetragen.

    Na dann versuch ich es mal mit Frage Nr. 1....

    Ein solches Zustimmungserfordernis kann nur schuldrechtlich vereinbart werden, es kann jedoch nicht als dinglicher Inhalt des Obererbbaurechts vereinbart werden (so auch Schöner/Stöber RdNr. 1702 (14.Auflage)). Somit nicht eintragungsfähig.

    Ich versuche es auch mal:

    1. Nach dem bisher Gefundenen dürfte das nicht zulässig sein.
      Allerdings hält die hM eine Vereinbarung nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG in Bezug auf Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrechte entgegen dem Gesetzeswortlaut für zulässig. Man könnte auf den Gedanken kommen, die Rechtsgedanken, die zur Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung führen, evtl. auch auf ein Untererbbaurecht anzuwenden, was ich persönlich allerdings für gewagt halten würde.

      Zum Untererbbaurecht konnte ich nicht wirklich etwas finden. Nur MüKoBGB-von Oefele, 4. Auflage 2004, beck-online, sagt bei Rn. 13 zu § 5 ErbbauVO am Ende:

      Zitat

      Ist zB die Zustimmungspflicht zur Bestellung von Untererbbaurechten eingetragen, ist diese als inhaltlich unzulässig zu löschen.


      .

    2. Es kommt wohl darauf an, ob es sich um ein Vorrecht auf Erneurung oder um ein (schuldrechtliches) Verlängerungsrecht handelt.
      Ersteres ist - wie Oldie schon sagte - nach § 2 ErbbauRG als Inhalt des ErbbauR einzutragen, Letzteres hingegen wird nur schuldrechtlich vereinbart und müsste dann m.E. durch Vormerkung sicherbar sein. Die Vormerkung würde auf wohl eine Inhaltsänderung des ErbbauRs gerichtet sein, so dass ich sie im Grundstücks-GB in der Veränderungsspalte zum ErbbauR eintragen würde.
      .
    3. Ich halte die getroffenen Vereinbarungen für ausreichend bestimmbar.
      Zumindest ist ja die maximale Höchstbelastung mit 100.000 € jährlich erkennbar.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Zu 1 ) Zustimmungsbedürftig kann nur die Belastung mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast sein, also solchen Rechten, die nach § 33 Abs. 1 beim Heimfall bestehen bleiben (§§ 5 bis 8).
    Bei sonstigen Belastungen kann dies nur schuldrechtlich vereinbart werden.
    In meinen Unterlagen wird zu der Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts gesagt, dass keine Veräußerung die Bestellung eines Untererbbaurechtes ist.
    Nach meiner Ansicht damit also nicht eintragbar.
    zu 2) Geht nach meinen Unterlagen. Es genügt eine schuldrechtliche Verpflichtung, die durch Vormerkung gesichert werden kann. Zur Verlängerungsoption: BGHZ 52, 269 = NJW 1969, 2043, 2046; v. Oefele/Winkler Rn. 2.143; MünchKommBGB/v. Oefele § 1 Rn 74, a.A. König MittRhNOtK 1989, 261,262 f.
    zu 3) Ist nach meiner Ansicht bestimmbar und damit eintragungsfähig.

    Ich muss mich hier zu Punkt 2 nochmal ran hängen:

    Es wird bewilligt und beantragt eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des jeweiligen Erbbauberechtigten auf Verlängerung des Erbbaurechtes im Rang nach dem Erbbaurecht im Grundstücksgrundbuch einzutragen.

    In der Urkunde heisst es dazu:
    "Der Erbbauberechtigte kann durch eine schriftliche Erklärung, die dem Eigentümer spät. 1 Jahr vor Ablauf des Erbbaurechtes zugegangen sein muss, die Verlängerung des Erbbaurechtes zu den Bedingungen dieses Vertrages um zehn Jahre verlangen. Die Partein sind, wenn von dem Verlängerungsrecht Gebrauch gemacht wird, verpflichtet, unverzüglich die Erjklärungen zu beurkunden, die für die Eintragung der Verlänmgerung des Erbbaurechtes im Grundbuch erforderlich sind."

    Also einerseits tendiere ich dazu die Vormerkung einzutragen, weil es ein schuldrechtlicher Anspruch auf Verlängerung ist. Andererseits gibt mir die Kommentierung im Müko, 5.Auflage, § 1 ErbbauRG, Rn. 71 zu denken. Dort heisst es, dass es sich in so einem Fall um keine Automatik handelt, sondern dies ein Gestaltungsrecht der Partein ist.

    Was meint ihr?

    Und wenn eintragungsfähig: halbspaltig in Spalte 3?

    Zitat von Franzy

    ... im Rang nach dem Erbbaurecht im Grundstücksgrundbuch einzutragen ...

    :gruebel:

    Der schuldrechtliche Anspruch auf Erbbaurechtsverlängerung ist vormerkbar (v. Oefele/Winkler rn. 4.154 m.w.N.). Maßgebend für die Eintragung ist das Grundstücksgrundbuch (vgl. Palandt/Bassenge § 11 Rn. 3 m.w.N.). Einzutragen ist die Vormerkung daher dort in die Veränderungsspalte (halbspaltig), § 12 Abs. 1 c, 19 Abs. 1, 10 Abs. 5, 54 GBV.

    Folgende Frage muss ich hier mal zu meinem Verständnis anfügen:

    Urkundeninhalt (auszugsweise) wie folgt:

    "In schuldrechtlicher Weise wird vereinbart, dass der Erbbauberechtigte das Recht hat, eine Verlängerung der Laufzeit um einmalig 5 Jahre zu verlangen. Das Recht ist spätestens 1 Jahr vor Ablauf des Erbbaurechts auszuüben.... Das Recht soll durch Vormerkung gesichert werden."

    Des Weiteren heißt es:

    "Bewilligt und beantragt werden:

    - die Eintragung des Erbbaurechts...

    - im Range nach dem Erbbaurecht die Eintragung der Vormerkung auf Verlängerung des Erbbaurechtes um weitere 5 Jahre..."


    Ich bin der Meinung, dass die Vormerkung in Spalte 4,5 bei dem Erbbaurecht einzutragen ist (halbspaltig) und diese Rangbestimmung Mumpitz ist, die Eintragung würde ohne Rangvermerk vorzunehmen sein.

    Sinn würde die Rangbestimmung doch nur machen, wenn die Vormerkung halbspaltig in der Hauptspalte (3) einzutragen wäre, was sie mE nicht ist, da es sich bei der späteren Verlängerung um eine Inhaltsänderung des Erbbaurechts handelt, die in der Veränderungs- und nicht als neue Eintragung in der Hauptspalte einzutragen ist.

    Die herangezogene Literatur (v.Oefele / Winkler 5. Aufl., RZ 5.152, 4.154) bestärkt mich in meiner Meinung, nur stolpere ich noch über die von den Beteiligten vorgenommene Rangbestimmung.

    Wie seht Ihr das? Ist beides möglich?

    Bei der Vormerkung geht es um die Eintragung im Grundstücksheft und nicht im Erbbau-GB (s. 45 in #7) . Wenn es sich lediglich um eine schuldrechtliche Vereinbarung handelt, kann im Erbbau-GB auch nicht eine Inhaltsänderung abzusichern sein.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz

    Bei der Vormerkung geht es um die Eintragung im Grundstücksheft und nicht im Erbbau-GB (s. 45 in #7) . Wenn es sich lediglich um eine schuldrechtliche Vereinbarung handelt, kann im Erbbau-GB auch nicht eine Inhaltsänderung abzusichern sein.

    Reden wir jetzt aneinander vorbei? :confused:
    Die Vormerkung ist nach meiner Meinung halbspaltig ohne Rangvermerk in der Veränderungsspalte bei dem im Grundstücksgrundbuch einzutragenden Erbbaurecht einzutragen. Das Erbaugrundbuch ist nicht betroffen.

    Zitat von 45
    Zitat von Franzy

    ... im Rang nach dem Erbbaurecht im Grundstücksgrundbuch einzutragen ...

    :gruebel:

    Der schuldrechtliche Anspruch auf Erbbaurechtsverlängerung ist vormerkbar (v. Oefele/Winkler rn. 4.154 m.w.N.). Maßgebend für die Eintragung ist das Grundstücksgrundbuch (vgl. Palandt/Bassenge § 11 Rn. 3 m.w.N.). Einzutragen ist die Vormerkung daher dort ohne Rangvermerk* in die Veränderungsspalte (halbspaltig), § 12 Abs. 1 c, 19 Abs. 1, 10 Abs. 5, 54 GBV.

    * Einfügung durch mich

    Die Bestimmung in der Urkunde lasse ich dann unbeanstandet, weil eine andere Eintragung gar nicht möglich wäre? Oder muss ich zwischenverfügen?
    Oder ist eine Eintragung der Vormerkung in der Hauptspalte auch möglich (entgegen meiner Meinung)? Dann ergäbe die Rangbestimmung einen Sinn.
    Ich frage mich, was der Notar mit dieser Rangbestimmung bezweckt, das ist alles. :oops:

    Entweder hat der Notar seinen Textbaustein nicht abgeändert oder er erwartet wirklich eine Eintragung der Vormerkung in der Hauptspalte. Da die Laufzeitverlängerung - und entsprechend die Vormerkung hierfür - in die Veränderungsspalte einzutragen ist, gibt es aber kein Rangverhältnis, das vermerkt werden könnte. Für die Fassung des Grundbuchs ist allein das Grundbuchamt verantwortlich. Beanstanden würde ich nicht.

    Zitat von rp11
    Zitat von Prinz

    Bei der Vormerkung geht es um die Eintragung im Grundstücksheft und nicht im Erbbau-GB (s. 45 in #7) . Wenn es sich lediglich um eine schuldrechtliche Vereinbarung handelt, kann im Erbbau-GB auch nicht eine Inhaltsänderung abzusichern sein.

    Reden wir jetzt aneinander vorbei? :confused:
    Die Vormerkung ist nach meiner Meinung halbspaltig ohne Rangvermerk in der Veränderungsspalte bei dem im Grundstücksgrundbuch einzutragenden Erbbaurecht einzutragen. Das Erbaugrundbuch ist nicht betroffen.

    Oh, da habe ich die Frage tatsächlich falsch verstanden (Kommt davon, wenn man den vorangegangenen Text nicht liest..:)). Zu dem Problem führt das DNotI im Gutachten vom 31.12.2002, zuletzt geändert am 15.01.2008, Abrufnummer: 11279, aus:

    ..“Geht der Anspruch inhaltlich auf die Neubestellung eines neuen, wenn auch inhaltsgleichen Erbbaurechts, so ist die Vormerkung in die 3. Spalte der II. Abteilung des Grundstücksgrundbuchs einzutragen (§ 12 Abs. 1b i. V. m. § 10 Abs. 1a, Abs. 4 GBV). Richtet sich der Anspruch dagegen inhaltlich auf die Verlängerung (Inhaltsänderung) des bestehenden Erbbaurechts, so ist die Vormerkung in die 5. Spalte der II. Abteilung des Grundstücksgrundbuchs einzutragen (§ 12 Abs. 1c i. V. m. § 10 Abs. 1a, Abs. 4 GBV), denn die Eintragung im Grundstücksgrundbuch (und nicht im Erbbaugrundbuch) ist für die Änderung der Dauer des Erbbaurechts konstitutiv (v. Oefele, in. MünchKomm-BGB, 3. Aufl. 1997, § 14 ErbbauVO Rn. 2; Schöner/Stöber, Rn. 1725), was auch für die entsprechende Vormerkung gilt (Schöner/Stöber, Rn. 1729; s. auch Rn. 1855-1859).“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat

    Richtet sich der Anspruch dagegen inhaltlich auf die Verlängerung (Inhaltsänderung) des bestehenden Erbbaurechts, so ist die Vormerkung in die 5. Spalte der II. Abteilung des Grundstücksgrundbuchs einzutragen (§ 12 Abs. 1c i. V. m. § 10 Abs. 1a, Abs. 4 GBV), ...

    Da hat sich das DNotI vertan => Abs. 5

    Ich muss diese Geschichte noch einmal nach oben holen. Nachdem nunmehr geklärt ist, dass eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Inhaltsänderung (Verlängerung) des Erbbaurechtes eingetragen werden kann, bin ich jetzt bei den Kosten angekommen. Nach welchem Wert werden die Gebühren für die Eintragung dieser Vormerkung erhoben. Die Verlängerung des Erbbaurechtes ist ja wohl nicht mit dem Wert anzusetzen, wie das Erbbaurecht selbst?! Welchen Wert würdet ihr ansetzen?

    Hallo Zusammen,

    ich habe auch eine Frage zur Bestimmbarkeit des vereinbarten Erbbauzinses. Die Vereinbarung im Vertrag lautet wie folgt:

    "Es wird ein Erbbauzins von jährlich 1% des letzten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlichten Bodenrichtwertes vereinbart."
    (anschließend wird noch der Veränderungszeitpunkt bestimmt genug bezeichnet)

    Fragen:
    1.
    Bedarf es keines bezifferten Anfangswertes / Geldbetrages?

    2.
    Ist der Wertsicherungsmaßstab, anhand dessen die Veränderung erfolgen soll überhaupt bestimmbar genug? Hätte es nicht zumindest heißen müssen:

    "Es wird ein Erbbauzins von jährlich 1% des letzten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlichten Bodenrichtwertes des belasteten Grundstücks vereinbart."

    3.
    Sofern eine Eintragung auch ohne konkreten Anfangswert (siehe Frage 1) möglich ist, wie würde man die Eintragung dann formulieren? Komplett abschreiben? > "

    Erbbauzins von jährlich 1% des letzten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlichten Bodenrichtwertes des belasteten Grundstücks..." oder kann man das iwie knapper durch Bezugnahme formulieren?


    Zunächst zur Frage 2 (habe Termin): Bodenrichtwerte haben mit dem konkreten Grundstück nichts zu tun. Sie werden anhand der Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB ermittelt und sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens, die für Zonen (Bodenrichtwertzonen) lagetypischer Grundstücke zu ermitteln sind (s. Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 14. Auflage 2019, § 196 BauGB RNern 1, 3). In bebauten Gebieten sind nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zu den Fragen 1 und 3:

    Nachdem der Erbbauzins nur noch bestimmbar sein muss (s. etwa die Darstellung der Entwicklung im Gutachten des DNotI im DNotI-Report 22/2001, 177 ff
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…ort-2001-22.pdf,
    also die Vereinbarung eines gleitenden Erbbauzinses möglich ist (Toussaint im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.03.2020, § 9 ErbbauRG RN 36; Heinemann im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 9 ErbbauRG RN 48; Sikora im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.04.2020, § 1105 BGB RN 43), es sich nicht um jeweils gleich große Leistungen handeln muss (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 1301 mnN), die objektiven Umstände auch außerhalb der Urkunde liegen können, wenn auf sie in der Bewilligung Bezug genommen wird (Schöner/Stöber, RN 1297; DNotI-Report 22/2001, 177/179, je mwN), ein Verstoß gegen das PreisklG vom GBA nicht zu prüfen ist und die Geschäftsstellen des Gutachterausschusses gemäß § 196 Absatz 3 Satz 2 BauGB jedermann Auskunft über die Bodenrichtwerte geben müssen, sehe ich eigentlich kein Eintragungshindernis.

    Die Eintragung würde ich wie beantragt fassen: "Erbbauzins von jährlich 1% des letzten durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlichten Bodenrichtwertes"

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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