Erbbbaurecht/Erbbauzins

Ich hänge mich hier mal dran. Ich habe bis jetzt noch kein Erbbaurecht eintragen müssen und bekomme nun eine Änderung eines Erbbaurecht (Verlängerung und Inhalt) sowie neuer Erbbauzins und Vorkaufsrecht. Natürlich sehr eilig, da das Erbbaurecht Mitte des Monats abläuft

1. Das Erbbaurecht darf rein gewerblich genutzt werden, außer für Vergnügungsstätten jeder Art, insbesondere Bordelle, Spielhallen und vergleichbare Einrichtungen. Ebenso nicht für zentrenrelevanter Einzelhandel (dies wurde in einer Anlage aufgeführt) und großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel, d.h. Einzelhandel unabhängig von den Sortimenten ab 800 qm Verkaufsfläche. In der Anlage zur Urkunde werden zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente aufgelistet. Die ausschließliche gewerbliche Nutzung müssen mit sämtlichen öffentlich rechtlichen Bestimmungen, insbesondere mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde in der gültigen Fassung in Einklang stehen.

Wäre das bestimmt genug

2. Es soll ein wertgesicherter Erbbauzins eingetragen werden. Der Erbbauzins verändert sich automatisch bei Vorliegen von drei Vorraussetzungen.
- 3 Jahre mindestens vergangen ab. 15.06.2021
- 10 % VPI erhöht oder vermindert gegenüber dem Stand Juni 2021
- Veränderung des Erbbauzins von der begünstigten Partei schriftlich gegenüber der anderen Partei angezeigt wird.

Laut DNotZ 1991, 803 müsste dies zulässig sein.

3. Übernahme der Verkehrssicherungspflicht durch den Erbbauberechtigten sowie Abschluß einer Haftplichtversicherung können doch nur schuldrechtlich vereinbart werden

4. Ebenso soll ein Vorkaufsrecht eingetragen werden. Hier wurde ein Kaufpreis bestimmt, was ja nicht funktioniert.

Würdet ihr hier Vorkaufsrecht eintragen, wenn der Kaufpreis nur schuldrechtlich vereinbart wird?

5. Würdet ihr die Löschungszustimmung des Erbbauberechtigten in dem Passus sehen, dass die Beteiliten sich einig sind, dass Ziffer 3 und 4 nur gemeinsam vollzogen werden soll . In § 4 wurde durch den Gläubiger die Löschung eines Rechts in Abt. III bewilligt und beantragt.

Danke schon mal für eure Meinungen.

Wie hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…332#post1158332
dargestellt, handelt es sich bei den Vereinbarungen nach § 2 ErbbauRG um schuldrechtliche Regelungen, die mit Wirkung gegenüber jedem Rechtsnachfolger ausgestattet werden können.

Dabei ist zwischen den Grundbucherklärungen und Grundbucheintragungen einerseits und dem Inhalt des dinglichen Rechts andererseits zu unterscheiden, für das nicht auf den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsbegriff abzustellen ist (Winkler/Schlögel in von Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Auflage 2016, § 4 RN 19).

Für die Ausgestaltung des dinglichen Rechts „Erbbaurecht“ wird daher ein für ein Sachenrecht ungewöhnlich weiter Rahmen geschaffen. Die Befugnis, Vereinbarungen zwischen den Beteiligten zum Inhalt des Erbbaurechts zu machen, ist lediglich dadurch beschränkt, dass nur die in den §§ 2 bis 8, 27 Abs. 1 S. 2 und 32 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG genannten Gegenstände zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden können, weitere hingegen nicht (Winkler/Schlögel, § 4 RN 26; Ruge in Schreiber/Ruge, Handbuch Immobilienrecht, 4. Auflage 2020, Kapitel 10: Das Erbbaurecht, Teil E -Der Inhalt des Erbbaurechts, Abschnitt III, Der vertragsmäßige fakultative Inhalt, RN 35 mwN in Fußnote 16).

Nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG sind Vereinbarungen über die Verwendung des Bauwerks zulässig. Daher kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte das Gebäude in bestimmter Weise nutzen muss (hier: nur zu gewerblichen Zwecken, wobei Ausnahmen definiert sind), s. Toussaint im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.10.2020, § 2 ErbbauRG RN 5; Otto im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.05.2021, Sonderbereich Erbbaurecht, RN 96, Heinemann im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 2 ErbbauRG RN 17, je mwN).

Aus dem überragenden Interesse des Grundstückseigentümers an der Errichtung des Bauwerks und seiner Erhaltung ergibt sich auch, dass Bauwerke und Anlagen den öffentlich-rechtlichen Bauordnungsvorschriften und den Auflagen und Anordnungen der Baubehörden entsprechen müssen (Winkler/Schlögel, § 4 RN 44). Daher hätte ich auch gegen die Formulierung, dass die ausschließlich gewerbliche Nutzung mit sämtlichen öffentlich rechtlichen Bestimmungen, insbesondere mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde in der gültigen Fassung in Einklang stehen muss, keine Bedenken.

Vereinbarungen über Verkehrssicherungspflichten fallen weder unter § 2 Nr. 2, noch unter § 2 Nr. 3 ErbbauRG (MüKo/Heinemann, § 2 ErbbauRG RN 20 unter Ziat BayObLG NZM 2000, 358 (richtig: 357) = Rpfleger 2000, 61; LG Mannheim BWNotZ 1982, 1983 (146); Winkler/Schlögel, § 4 RN 75; Ruge in: Schreiber/Ruge, § 4 RN 40 mwN).

BeckOK/Otto führt allerdings in RN 98.2 aus, dass der BGH (V. Zivilsenat) im Urteil vom 08.03.2019, V ZR 343/17 die Haftpflichtversicherung, welche die Risiken aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht abdeckt, als Bestandteil der Unterhaltungspflicht versteht. MüKo/Heinemann führt dazu in § 2 RN 20 aus: „Wenn aber bei einer Dienstbarkeit zur Alleinnutzung einer Anlage oder Fläche nach allgM (→ BGB § 1020 Rn. 11) aus der übernommenen Unterhaltspflicht auch die Verkehrssicherungspflicht folgt, muss dies auch hier gelten. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung ist vom Gesetzeswortlaut abgedeckt 57
57 v. Oefele/Winkler/Schlögel ErbbauR-HdB § 4 Rn. 67 folgert wohl zu Unrecht aus der Unzulässigkeit der Übernahme der Verkehrssicherungspflicht auch die der Haftpflichtversicherung.

Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020 bezeichnen in RN 1751 die Frage als strittig, ob im Rahmen des § 2 Nr. 2 ErbbauRG auch dingliche Regelungen über eine Haftpflichtversicherung getroffen werden können. Die hM verneine dies, da insoweit eine Versicherung des Erbbauberechtigten vorliegt, nicht aber eine Sachversicherung, also eine Versicherung des Bauwerks. Zum Anwendungsbereich des § 2 Nr. 2 ErbbauRG würden aber nur Sachversicherungen, nicht Personen- oder Haftpflichtversicherungen zählen, so dass nur schuldrechtliche Vereinbarungen möglich sind.

Die Voraussetzungen für die Änderung des Erbbauzinses erscheinen mir bestimmt genug. (s. OLG Naumburg (12. Zivilsenat), Beschluss vom 11.01.2021, 12 Wx 72/20, Rz. 18 mwN
https://www.landesrecht.sachsen-anhalt.de/bsst/document/KORE540102021

Bei dem Vorkaufsrecht vermute ich fast, dass es zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden soll. Der dies bejahende, hier genannte
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…519#post1151519
Beschluss des OLG München vom 30.08.2018, 34 Wx 67/18, ist mE falsch. Es gibt kein als Inhalt des Erbbaurecht zu vereinbarendes Vorkaufsrecht. Nach § 2 Ziffer 7 ErbbauRG kann lediglich ein Ankaufsrecht des Erbbauberechtigten am Erbbaugrundstück zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden. Vom Ankaufsrecht zu unterscheiden ist ein dingliches Vorkaufsrecht am Grundstück zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten (§ 1094 Abs. 2 BGB). Hierfür gelten die §§ 1094 ff. BGB, s. MüKo/Heinemann, § 2 ErbbauRG RN 41; Schöner/Stöber, RN 1771).

Das dingliche Vorkaufsrecht kann jedoch nicht zu einem festen Kaufpreis vereinbart werden (Schermaier im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1094 RN 31). Schermaier geht zwar davon aus, dass die Vereinbarung eines dinglichen Vorkaufsrechts zu einem festbestimmten Preis in die Vereinbarung eines durch Vormerkung zu sichernden schuldrechtlichen Vorkaufsrechts umgedeutet werden könne (Zitat: RGZ 104, 122, 124; MünchKomm/Busche § 140 Rn 25). Bei noch nicht vollzogenen Eintragungen würde ich als GBA jedoch eine Klarstellung verlangen und nicht von mir aus eine Umdeutung vornehmen.

In dem Passus, dass sich die Beteiligten einig sind, dass Ziffer 3 und 4 (=Übernahme der Verkehrssicherungspflicht sowie Abschluss einer Haftpflichtversicherung) nur gemeinsam vollzogen werden soll, sehe ich keine Löschungszustimmung zu der vom Gläubiger bewilligten Löschung eines Rechts in Abt. III.

Es soll ein Vorkaufsrecht am Erbbaurecht für den jeweiligen Grundstückseigentümer eingetragen werden.
Wenn der vereinbarte Kaufpreis nur schuldrechtlichen vereinbart wird, dann müsste das dingliche Vorkaufsrecht eintragbar sein oder?

Bei der vereinbarten Wertsicherungsklausel kommt mir der dritte Punkt (Anzeige der Anpassung) etwas komisch vor. Habe hier aber die oben genannte Entscheidung gelesen, dass die Abhängigmachung durch das Verlangen des Gläubigers kein Problem darstellt. Somit denke ich, dass diese wertsicherungsklausel eintragbar ist.

Beim letzten Punkt hab ich mich etwas falsch ausgedrückt. Sorry. In Ziffer 3der Urkunde wird der neue wertgesicherte Erbbauzins und Vorkaufsrecht bewilligt und beantragt. Unter Ziffer 4 werden die Rechte Abt. II und III durch den Berechtigten bzw. Gläubiger (Stadt)bewilligt und beantragt. Somit hätte ich keine Zustimmung des Erbbauberechtigten. Im nächsten Abschnitt sagen alle Vertragsparteien, dass Ziffer 3und 4 nur gemeinsam vollzogen werden sollen.

Zitat von grundbuch105

...Wenn der vereinbarte Kaufpreis nur schuldrechtlichen vereinbart wird, dann müsste das dingliche Vorkaufsrecht eintragbar sein oder?....

Und was hätten dann die Beteiligten davon ? Sie wollen doch gerade, dass das Erbbaurecht zu einem festen Preis erworben werden kann. Das setzt dann ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht und die Absicherung durch Vormerkung voraus.

Und wenn alle Vertragsparteien sagen, dass Ziffer 3 und 4 nur gemeinsam vollzogen werden sollen, dann sehe ich darin lediglich eine Bestimmung nach § 16 II GBO und nicht den Ersatz für die fehlende Eigentümerzustimmung.

Vielen herzlichen Dank für die besondere Mühe. Hat mir echt gut geholfen.