Ausübung des Erbbaurechts auf einen weiteren Teil des Flurstücks

Wenn sich im Zusammenhang mit der Erstreckung des Erbbaurechts auf eine weitere Grundstücksfläche der Erbbauzins erhöht oder eine sonstige an den Grundstückseigentümer zu entrichtende Gegenleistung vereinbart wurde, könnte ich mir vorstellen, dass damit eine Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst wird. Befinden sich auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück mehrere Bauwerke und wurde die Ausübung des Erbbaurechts auf den Teil des belasteten Grundstücks beschränkt, auf dem sich lediglich eines der Gebäude befand, dann wurde der Erbbauberechtigte nur Eigentümer des Bauwerks, das auf der ihm zugewiesenen Ausübungsfläche errichtet wurde; das weitere Bauwerk ist im Eigentum des Grundstückseigentümers verblieben (so jedenfalls der Beschluss des OLG Zweibrücken vom 28.05.1996, 3 W 52/96 = FGPrax 1996, 131). Dann aber würde die Erstreckung auf diese Teilfläche einen „Eigentumswechsel“ und damit -ebenso wie bei der ursprünglichen Bestellung des Erbbaurechts (s. FG München. Urteil vom 23. 11. 2011, 4 K 2267/08, unter Zitat von: BFH v. 5. 12. 1979, II R 103/76, BFHE 129, 221, BStBl II 1980, 135, BeckRS 1979, 22005121)- einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang bedeuten.

Ich stelle mal den im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder ergangenen Erlass der Oberfinanzdirektion Karlsruhe vom 01.04.2013, S 4500, FMNR44f070013, hier ein:

„Grunderwerbsteuerliche Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen

(Erlass des FM vom 7.3.2002 - 3-S 4500 / 9 in der durch Erlass vom 3.7.2008 - 3-S 452.1 / 29 geänderten Fassung)


1.
Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich. Die auf Grundstücke abgestellten Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts gelten daher für Erbbaurechte und Untererbbaurechte (nachstehend als Erbbaurecht bezeichnet) entsprechend. Der Grunderwerbsteuer unterliegen somit die folgenden Rechtsvorgänge:

1.1
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

1.1.1
ein Vertrag, der den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts begründet (BFH-Urteil vom 5. Dezember 1979, BStBl 1980 II S. 135 und 136 , mit weiteren Nachweisen),

1.1.2
ein Vertrag, der den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts begründet (BFH-Urteil 5. Dezember 1979, BStBl 1980 II S. 136),

1.1.3
die Ausübung des Vorrechts auf Erneuerung des Erbbaurechts nach § 31 ErbbauVO und

1.1.4
eine Vereinbarung über die Verlängerung eines Erbbaurechts (BFH-Urteil vom 18. August 1993, BStBl II S. 766).

1.2
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG

1.2.1
eine auf die Bestellung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.1.1 vorausgegangen ist,

1.2.2
eine auf die Übertragung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.1.2 vorausgegangen ist,

1.2.3
ein Rechtsgeschäft, durch das ein Erbbaurecht vor dem vereinbarten Zeitablauf aufgehoben oder auf ein Erbbaurecht verzichtet wird (BFH-Urteil vom 5. Dezember 1979, BStBl 1980 II S. 136),

1.2.4
der Heimfall eines Erbbaurechts nach § 32 ErbbauVO (BFH-Urteil vom 23. September 1969, BStBl 1970 II S. 130). Bei einem Heimfall eines Erbbaurechts ist § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ausnahmsweise dann anzuwenden, wenn der Heimfallanspruch auf die Nichterfüllung von Vertragspflichten zurückgeht, die in einem schuldrechtlichen Vertrag übernommen wurden und zivilrechtlich eine Hauptleistung darstellen (BFH-Urteil vom 13. Juli 1983, BStBl II S. 683).

Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt die Ausübung des Heimfallrechts in der Form, dass der Eigentümer des Grund und Bodens die Übertragung des Erbbaurechts auf einen von ihm bezeichneten Dritten verlangt. In diesem Fall liegt nur ein Erwerb durch den Dritten vor, der wie die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts zu behandeln ist; und

1.2.5
eine auf die Verlängerung eines Erbbaurechts gerichtete Einigung, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.1.4 vorausgegangen ist.

1.3
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG

1.3.1
der Übergang eines Erbbaurechts kraft Gesetzes und die Übertragung eines Erbbaurechts durch behördlichen Ausspruch, und

1.3.2
die vorzeitige Löschung eines nicht dem Grundstückseigentümer selbst zustehenden Erbbaurechts im Erbbaugrundbuch, wenn kein Rechtsgeschäft im Sinne der vorstehenden Nr. 1.2.3 vorausgegangen ist (BFH-Urteil vom 5. Dezember 1979, BStBl 1980 II S. 136).

1.4
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG

das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren über ein Erbbaurecht.

1.5
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG

ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Anspruchs auf Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts oder der Rechte aus einem Meistgebot begründet (BFH-Urteil vom 28. November 1967, BStBl 1968 II S. 222).

1.6
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG

ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Angebot zum Abschluss eines Vertrages begründet, kraft dessen die Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts verlangt werden kann.

1.7
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG

die Abtretung eines der in den Nrn. 1.5 und 1.6 bezeichneten Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet.

2.
Im Falle der Vereinbarung der Verlängerung eines Erbbaurechts entsteht die Grunderwerbsteuer mit dieser Vereinbarung. Die Besteuerung richtet sich nach der im Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Rechtslage (vgl. Nr. 1.1.4 und das dort zitierte BFH-Urteil).

3.
Überträgt der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zurück, weil er vertraglich eingegangene Verpflichtungen aus wirtschaftlichen Gründen nicht erfüllen kann, oder wird der Vertrag aus diesem Grunde aufgehoben, kann ein Fall des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG vorliegen (BFH-Urteil vom 13. Juli 1983, BStBl II S. 683).

4.
In den Fällen der vorstehenden Nrn. 1 und 2 ist die Grunderwerbsteuer - sofern eine Gegenleistung vorhanden ist - vom Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG, § 9 GrEStG) zu berechnen. Zur Gegenleistung gehören

4.1
bei Bestellung, Übertragung, Erneuerung (vgl. Nr. 1) und Verlängerung (vgl. Nr. 1 und Nr. 2) von Erbbaurechten der nach § 13 BewG kapitalisierte Wert der Erbbauzinsverpflichtung zuzüglich etwa vereinbarter Zuzahlungen oder sonstiger Leistungen.
Bei einer Übertragung des Erbbaurechts auf den Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks gehört der kapitalisierte Wert der Erbbauzinsverpflichtung jedoch nicht zur Gegenleistung (BFH-Urteil vom 14. November 2007, BFH/NV 2008, S. 8831). Die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses bleibt zwar als Eigentümerreallast bestehen, sie stellt aber keine echte Belastung für den Grundstückseigentümer dar.

Eine Beschränkung des Jahreswerts der Erbbauzinsverpflichtung auf den 18,6-ten Teil des Werts des Grund und Bodens des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks (§ 16 BewG) kommt nicht in Betracht (§ 17 Abs. 3 Satz 2 BewG).

4.2
bei Aufhebung eines Erbbaurechts
die aus Anlass der Aufhebung ausbedungene Entschädigung und etwaige sonstige Leistungen. Hierzu rechnet insbesondere eine vom Grundstückseigentümer für die Übernahme eines vom Erbbauberechtigten errichteten oder erworbenen Bauwerks gezahlte Entschädigung (einschl. z. B. der Übernahme der auf dem Erbbaurecht lastenden Hypotheken). Der kapitalisierte Wert der erlöschenden Erbbauzinsverpflichtung gehört dagegen nicht zur Gegenleistung.

4.3
bei Heimfall eines Erbbaurechts
die dem Erbbauberechtigten zu gewährende Vergütung und etwaige sonstige Leistungen (z. B. auf dem Erbbaurecht lastende und auf den Eigentümer übergehende Hypotheken oder dgl.; wegen der erlöschenden Erbbauzinsverpflichtung siehe Nr. 4.2). Wird das Erbbaurecht jedoch auf einen vom Grundstückseigentümer bezeichneten Dritten übertragen, ist dieser Fall wie die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts zu behandeln (vgl. Nr. 1.2.4).

5.
Wenn keine Gegenleistung vorhanden oder ermittelbar ist (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) sowie in den Fällen des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 GrEStG ist die Steuer aus dem Wert des Erbbaurechts im Sinne des § 138 Abs. 3 BewG zu berechnen.

Eine Gegenleistung ist z.B. nicht vorhanden bei Rechtsgeschäften im Sinne der Nr. 1.6 sowie in Fällen der Nr. 1.7, in denen in Nr. 1.6 bezeichnete Rechte abgetreten werden (BFH-Urteile vom 6. Mai 1969, BStBl II S. 595 und 31. Mai 1972, BStBl II S. 828).


6.
Erwirbt ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück, unterliegt der mit dem Grundstückserwerb verbundene Erwerb des Erbbauzinsanspruchs nicht der Grunderwerbsteuer, da das Recht auf Erbbauzins - obwohl zivilrechtlich wesentlicher Bestandteil des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks - nicht zum Grundstück gerechnet wird (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG). Beim Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist daher die Gegenleistung auf das Grundstück einerseits und den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs andererseits aufzuteilen. Hierbei kann aus Vereinfachungsgründen der Wert der Gesamtgegenleistung um den Kapitalwert des Rechts auf Erbbauzins gekürzt werden.

Beispiel:
A erwirbt von B ein Grundstück zum Kaufpreis in Höhe von 250 000 Euro. Das Grundstück ist zugunsten des C mit einem Erbbaurecht belastet, das eine Restlaufzeit von 40 Jahren hat. Der von C jährlich zu entrichtende Erbbauzins beträgt (nach mehreren Anpassungen im Rahmen einer vereinbarten Wertsicherungsklausel) 5 000 Euro.

Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks durch A berechnet sich wie folgt:
Vom Gesamtkaufpreis in Höhe von 250 000 Euro ist der gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG i.V.m. § 15 Abs. 1 BewG ermittelte Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs in Höhe von 82 435 Euro (Jahreswert 5 000 Euro x Vervielfältiger 16,487) abzuziehen. Die Grunderwerbsteuer für die Übertragung des Grundstücks von B auf A beträgt demnach 3,5 v.H. von 167 565 Euro (250 000 Euro abzüglich 82 435 Euro), also 5 864 Euro.

Ich bitte zu beachten, dass § 1 Abs. 7 GrEStG durch Art. 13 Nr. 1 Buchstabe b des Steueränderungsgesetzes 2001 vom 20. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3794) aufgehoben wurde2. Nach § 23 Abs. 7 Satz 2 GrEStG ist § 1 Abs. 7 GrEStG letztmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die bis zum 31. Dezember 2001 verwirklicht wurden. Aufgrund des BFH-Beschlusses vom 12. April 2000 (BStBl 2000 II S. 433) ist § 1 Abs. 7 GrEStG aber auch für diese Erwerbsvorgänge nur noch eingeschränkt anwendbar; auf die diesbezüglichen Ausführungen im Erlass vom 20. März 2001 - 3-S 4500 / 93 - weise ich hin.

Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder und tritt an die Stelle des Erlasses vom 30.8.1994 S 4500 / 9.“


1) BStBl II 2008, 486

2) Siehe GrESt-Kartei, § 1 GrEStG Karte 23

3) Siehe GrESt-Kartei, § 1 GrEStG Karte 16 Nr. 2



Der Vorgang der Erstreckung des Erbbaurechts ist dort nicht genannt. Andererseits stehen nach § 2 Absatz 2 GrEStG neben den Erbbaurechten und den Gebäuden auf fremdem Boden auch dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 WEG des Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs den Grundstücken gleich. Wenn also die Einräumung von Sondernutzungsrechten an einer Fläche oder die flächenmäßige Aufteilung unter Miteigentümern nach § 1010 BGB der Grunderwerbsteuer unterliegt, dann bliebe mir unverständlich, weshalb dies nicht auch für die Erstreckung des Erbbaurechts auf eine weitere Fläche, die ja ebenfalls ein „Sondernutzungsrecht“ bedeutet, von der Besteuerung ausgenommen sein sollte. Aus § 2 Absatz 3 Satz 2 GrEStG („..Bezieht sich ein Rechtsvorgang auf einen oder mehrere Teile eines Grundstücks, so werden diese Teile als ein Grundstück behandelt) kann sich dies mE nicht ergeben, weil es sich nicht um den gleichen Rechtsvorgang handelt.

Ich hänge mich hier mal dran.
Beantragt wird die Eintragung einer Inhaltsänderung des Erbbaurecht dahingehend, dass der Ausübungsbereich auf eine weitere Teilfläche nebst Aufbauten erweitert wird. Außerdem wird die Eintragung der Nachverpfändung der im Erbbaublatt eingetragenen Grundschuld hinsichtlich des um das Erbbaurecht erweiterten Grundstücksteils beantragt. Hinsichtlich des eingetragenen wertgesicherten Erbbauzinses wird lediglich der Betrag je Hektar genannt mit der Feststellung, dass sich das Erbbaurecht auf die weitere Fläche erstreckt. Diesbezüglich ist kein Antrag gestellt. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist beigefügt.
Habt ihr Bedenken, dem Antrag zu entsprechen ?
Wie würde die Eintragung der Nachverpfändung aussehen. Ist sie überhaupt erforderlich, da doch das gesamte Grundstück mit dem Erbbaurecht belastet ist?

Die Erweiterung des Ausübungsbereiches stellt sich als eine teilweise Neubestellung des Erbbaurechts dar (s. Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017 § 1 ErbbauRG, RN 16 unter c). Wenn sich auf der hinzukommenden Teilfläche Bauwerke („Aufbauten“) befinden, dann erwirbt der Erbbauberechtigte auch an ihnen das Eigentum (Graf Wolffskeel v. Reichenberg im Beck´sches Notar-Handbuch, 7. Auflage 2019, § 4. Erbbaurecht, RN 70). Da der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass bei der Erbbaurechtsbestellung eine nähere Konkretisierung erfolgt, zu welcher Art von Bauwerk das Erbbaurecht berechtigt (OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschluss vom 14.08.2019, I-15 W 284/19, Heinemann im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1 ErbbauRG RN 14; Maaß im BeckOK BGB, Stand 01.11.2020, § 1 ErbbauRG RN 12 mwN), muss mE auch ersichtlich sein, zu welcher Art von Bauwerk die Aufbauten berechtigen.

Das bedarf dann mE noch der Klarstellung.

Zur Änderung des Ausübungsbereichs ist jeweils nach §§ 877, 876 BGB die Zustimmung der am Erbbaurecht dinglich Berechtigten und die Zustimmung der im Range nach dem Erbbaurecht am Grundstück dinglich Berechtigten (§ 876 S 2 BGB) erforderlich (Staudinger/Rapp, aaO unter Zitat Ott notar 2014, 267 re). Ob es neben der Eintragung der Inhaltsänderung auch noch der Nachverpfändung für die auf dem Erbbaurecht lastende Grundschuld bedarf, habe ich nicht geprüft. Es dürfte aber unschädlich sein, wenn dort in der Veränderungsspalte eingetragen wird: „Das Grundpfandrecht erfasst auch den unter BV 2/zu 1 dargestellten geänderten Inhalt. Eingetragen am…“. Zu einer im Ausübungsbereich geänderten Grunddienstbarkeit schlägt Enders im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.07.2020, § 877 BGB RN 16 die Formulierung „Ausübungsbereich geändert, unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 20.9.2015, eingetragen am 25. September 2015“ vor. Allerdings geht er in RN 45 davon aus, dass Rechtsfolge des § 877 der Eintritt der beabsichtigten Inhaltsänderung, insbesondere unter Wahrung des bisherigen Rangs des geänderten dinglichen Rechts, ist.

Was den Erbbauzins anbelangt („Hinsichtlich des eingetragenen wertgesicherten Erbbauzinses wird lediglich der Betrag je Hektar genannt mit der Feststellung, dass sich das Erbbaurecht auf die weitere Fläche erstreckt“), so soll er offensichtlich an den Bodenwert angebunden sein. Dazu ist grundsätzlich die Genehmigung nach § 4 PreisklG erforderlich (s. BGH, Urteil vom 23.02.1979, V ZR 106/76 zum damaligen § 3 S. 2 WährG; Toussaint im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.10.2020, § 9 ErbbauRG RN 40). Allerdings tritt bei preisrechtlich unzulässigen gleitenden Erbbauzinsen nach § 8 PreisklG eine Unwirksamkeit nur ab rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes gegen das PreisklG und nur für die Zukunft ein (Touissant, aaO).

Vielen Dank für deine hilfreichen Ausführungen.