Beteiligte in der vereinfachten Umlegung

  • In einer vereinfachten Umlegung (früher: Grenzregelung) gibt es mehrere Grundstücke, die nach WEG geteilt sind.

    Das zuständige Vermessungsamt beabsichtigt, nicht die Eigentümer direkt am Verfahren zu beteiligen, sondern statt dessen den Verwalter als deren Vertreter als alleinig Beteiligten zu führen.

    Ich meine, dass das nicht geht. Insbesondere ist im BauGB nirgends etwas von einer Beteiligung der Verwalter die Rede. Es geht stets um die Eigentümer. Ich werde auch nicht ganz glücklich, wenn der Verwalter das aufgrund § 27 II Nr. 2 WEG ("Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind"). Ich meine, die Umlegung/vereinfachte Umlegung richtet sich an die Leute als Eigentümer des Grundstücks und nicht als Wohnungseigentümer. Es ändern sich ja - wenn auch nur geringfügig - die Grundstücksgrenzen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Ohne groß nachzuforschen: Im Prinzip hast Du sicherlich recht, die Eigentümer sind zu beteiligen sowie wohl weitere dinglich Berechtigte.
    Nur -wir haben nicht zu überprüfen, ob das Verfahren richtig durchgeführt wird. Für den Grundbuchvollzug nach Abschluß der Umlegung/Grenzregelung haben wir nur zu prüfen, ob die die allgemein bekannten Eintragungsvoraussetzungen gegeben sind.

  • § 207 BauGB kennt die Bestellung eines "rechts- und sachkundigen Vertreters", sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Vertreterbestellung kann auch im Umlegungsverfahren/vereinfachten Umlegungsverfahren Anwendung finden (vgl. Dieterich, Baulandumlegung, 5.Auflage, Einführung, Rn 26 b). In größeren Umlegungsverfahren greift man gerne darauf zurückgegriffen, um das Verwaltungsverfahren zu vereinfachen. Nach § 207 S 1 Nr. 4 BauGB kommt die Bestellung in Betracht für "Eigentümern nach Bruchteilen...., wenn sie der Aufforderung der zuständigen Behörde, einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen, innerhalb der ihnen gesetzten Frist nicht nachgekommen sind". Die Bestellung erfolgt aufgrund eines Ersuchens der Umlegungsstelle, zuständig ist das Vormundschaftsgericht. Es gilt auch hier die Gebührenbefreiung des § 79 BauGB (Dieterich, a.a.O., Rn 122).
    Sofern man jedoch aufgrund der Rspr des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Organeigenschaft des Verwalters bejaht (vgl Hügel DNotZ 2005, Heft Nr. 10), kommt man ohnehin zu dem Ergebnis, dass die Bestellung eines Vertreters nicht erforderlich ist.
    Im Übrigen stimme ich krim zu (eingeschränktes, nur formelles Prüfungsrecht bei Ersuchen nach § 38 GBO, vgl auch § 84 BauGB; das GBA prüft nicht nach, ob das Verwaltungsverfahren richtig durchgeführt worden ist).

  • Ist das wirklich so einfach?

    Ich zitiere LG Regensburg NJW-RR 1987, 1044:

    "Das Grundbuchamt hat regelmäßig nicht zu untersuchen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das ordnungsgemäße Zustandekommen des Grenzregelungsbeschlusses gegeben waren (OLG Frankfurt, Rpfleger 1976, 313; Waibel, Rpfleger 1976, 347 (349); BayObLGZ 1981, 10 f. m. w. Nachw.). Nach Ansicht des BayObLG hat das Grundbuchamt jedoch nicht nur zu prüfen, ob das Ersuchen formgemäß gestellt wurde (§ 29 III GBO) und ob die erforderlichen Unterlagen (wie z. B. die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung) beigefügt sind. Seine Prüfungspflicht erstreckt sich vielmehr auch darauf, ob die nach der GBO zum Vollzug des Ersuchens erforderlichen Unterlagen alle Angaben enthalten, die es nach dem Grundbuchrecht benötigt (so im Ergebnis auch: KG, KGJ 52, 155; Kuntze-Ertl-Herrmann-Eickmann, GBO § 38 Rdnr. 69 m. w. Nachw.). Durch das Ersuchen der Bet. nach § 38 GBO wird nicht die gem. § 39 I GBO notwendige Voreintragung des Betroffenen zur Zeit der Eintragung ersetzt (Kuntze-Ertl-Herrmann-Eickmann, GBO, § 38 Rdnr. 69; Horber-Demharter, GBO, § 38 Rdnr. 11; BayObLG, NJW 1983, 1567; OLG Frankfurt, Rpfleger 1976, 313; Brügelmann, BBauG § 82 Rdnr. 1; kritisch zum Erfordernis der Voreintragung des Betroffenen: Eickmann, GrundbuchverfahrensR, 2. Aufl. (1986), S. 150 ff., der sich für eine restriktive Auslegung des § 39 GBO ausspricht (S. 158 ff.). Der h. M. ist für den vorliegenden Fall zu folgen, da nur sie mit dem Gesetz vereinbar ist und für Rechtsklarheit sorgt."

    Die Voreintragung der Betroffenen ist ebenso nach OLG Frankfurt Rpfleger 1976, 313 zu prüfen.

    Dabei ergibt sich jetzt das Problem, dass bei mehreren WE-Blöcken mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit während des vereinfachten Umlegungsverfahrens Änderungen im Bestand der Beteiligten (= Eigentümer + Inhaber der Rechte an den Grundstücken, Battis/Krautzberger/Löhr BauGB § 81 Rn. 25) vorkommen werden, die das Vermessungsamt mindestens hinsichtlich der Eigentümer auf die in #1 beschriebene Weise zu umschiffen gedenkt. Das kann aber doch nur dann gehen, wenn der Verwalter für die Eigentümer handeln kann, was eben genau die Frage ist.

    Ob der Verwalter hierzu befugt sein soll? Da stellt sich bei mir ein gewisses Bauchgrimmen ein. Denn der Verwalter hat die Befugnisse des § 27 WEG, wozu Änderungen im Eigentum jedenfalls nicht gehören, gleichgültig wie sie zustande kommen. Auch ansonsten scheint mir der Hinweis auf die Rechtsfähigkeit der WEG nicht recht zu greifen, da das Eigentum m. E. nicht der WEG als Gemeinschaft zustehen kann. Die anderen Fälle, die die Literatur oder die Praxis anführen (Entgegennahme der Kündigung einer am ganzen WE lastenden Hypothek; Erteilung der löschungsfähigen Quittung über eine der WEG zustehenden Forderung u.a.) betreffen wirklich Sachen, die wesentlich näher an der Verwaltung des WE stehen als eine vereinfachte Umlegung.

    Und für AV-Berechtigte, Grundpfandrechtsgläubiger etc. dürfte da ja wohl gar nichts mehr gehen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Inhalt der Fragestellung war, ob im Rahmen des Verwaltungsverfahrens der Verwalter als Vertreter der WEG auftreten kann, nicht jedoch die Voreintragungsproblematik des § 39 GBO, die sich erst nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens, also bei der Grundbuchberichtigung stellen kann. Inhalt der Fragestellung waren Aspekte des der Grundbuchberichtigung vorgeschalteten Verwaltungsverfahrens, das das GBA nicht überprüfen darf und auch gar nicht überprüfen kann (vgl auch krim). Dass das Vormundschaftsgericht nach § 207 BauGB von Amts wegen einen Vertreter bestellen kann, nach § 207 S 1 Nr. 1 BauGB auch "für einen Beteiligten, dessen Person unbekannt ist", vereinfacht (leider) das Verwaltungsverfahren, das die Gemeinde durchführt, das Grundbuchamt jedoch nicht überwacht. Die Voreintragungsproblematik stellt sich "nur" und erst dann, wenn das GBA das Umlegungsverzeichnis überprüft, §§ 80 Abs 2, 68 BauGB, denn nach § 68 Abs 1 S 1 Nr. 1 BauGB führt das Umlegungsverzeichnis auch sämtliche Eigentümer auf. Sofern aufgrund Weiterveräußerung das Umlegungsverzeichnis nicht mehr aktuell sein sollte, ist dies ein Grund für eine Zwischenverfügung, da die Voreintragung nicht mehr gegeben ist.

  • Hallo zusammen,

    ich habe eine Baulandumlegung (Hessen) vorliegen. Eigentümer sind A, B und C in Erbengemeinschaft und B und C in Untererbengemeinschaft.
    Im Umlegungsverzeichnis heißt es nun: "Die Erbengemeinschaft wird aufgelöst. Der aus dem Einwurf resultierende Anspruch wird zu gleichen Teilen auf die Ordnungsnummer X und Y übertragen."

    In Ordnungsnummer X bekommt A eine Ausgleichszahlung, in Ordnungsnummer Y bekommen B und C auch eine Ausgleichszahlung und sollen noch ein neues Grundstück zu je 1/2 bekommen.

    Mal abgesehen davon, dass es zwei Erbengemeinschaften sind, habe ich noch nie gesehen, dass Erbengemeinschaften derart bei einer Umlegung auseinandergesetzt werden.

    Hat das jemand schon mal gehabt und kann mir helfen, ob das wirklich so funktioniert?

    Vielen Dank schon mal.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Nach § 62 BauGB kann auch gemeinschaftliches Eigentum -auch gesamthänderisches- im Rahmen der Umlegung geteilt werden.
    Im Beck-Online gibts hierzu auch etwas an Kommentierung.

    Wir (auch Hessen) hatten das -meine ich- einmal gehabt, dass eine Erbgemeinschaft auseinandergesetzt wurde und jeder Beteiligte der Erbengemeinschaft einzelne Grundstücke zugewiesen bekam. Das wurde wohl auch eingetragen.
    Sofern der Kollege kommende Woche wieder da ist und sich an den Vorgang erinnern kann, kann ich ihn mal anhauen, ob dabei Besonderheiten zu beachten gäbe.

  • Erinnerungen sind sehr neblig vorhanden, aber immerhin vorhanden ;)

    Besonderheiten habe es keine zu beachten gegeben; sofern das Ersuchen passt, ist davon auszugehen, dass das AfB alle -notwendigen- Beteiligten im Boot hat, somit steht der Eintragung grds. nichts im Wege.

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