Vereinigung-Abt.III unterschiedlich-§ 8 WEG

  • Hallo und guten Morgen,

    ich habe bei folgendem Sachverhalt ein bißchen Bauchschmerzen:

    BV: Grundstück 1 und Grundstück 2
    Abt.II: lastenfrei
    Abt.III: 2 Grundschulden nur lastend auf Grundstück 1

    Folgende Anträge liegen vor:
    1.) Vereinigung der beiden Grundstücke
    2.) Bildung von WE gemäß § 8 WEG (3 Wohnungen)
    3.) Wohnung 2 ist verkauft - AV und Grundschuld liegen vor

    Meine Bauchschmerzen kommen jetzt von den beiden bereits eingetragenen Grundschulden. Da müsste ich in den Wohnungsgrundbüchern ja vermerken: "nur lastend auf dem ehemaligen Grundstück Nr. 1".
    Ist das überhaupt möglich? Könnte denn im Falle des Falles die Gläubigerin überhaupt die Wohnung versteigern? Und vor allem: muss ich mir als GB-Rpfl. jetzt überhaupt den Kopf darüber zerbrechen....

  • Die Vereinigung ist bei unterschiedlicher Belastung mit Grundpfandrechten nicht möglich, da hiervon Verwirrung zu besorgen ist, Schöner/Stöber Rn. 635. Eine mögliche Lösung wäre in diesem Fall die Bestandteilszuschreibung.

    Life is short... eat dessert first!

  • Die Vereinigung ist bei unterschiedlicher Belastung mit Grundpfandrechten nicht möglich, da hiervon Verwirrung zu besorgen ist, Schöner/Stöber Rn. 635. Eine mögliche Lösung wäre in diesem Fall die Bestandteilszuschreibung.



    So sehe ich das auch. Hat der Notar vermutlich übersehen.

  • Solange die Flurstücke nicht verschmolzen werden, lässt sich die unterschiedliche Belastung problemlos darstellen. Schöner und Stöber stehen mit ihrer Meinung zur Verwirrung bei unterschiedlicher Belastung auch ziemlich isoliert. Herrschende Meinung ist, dass eine unterschiedliche Belastung auch mit Grundpfandrechten nicht zur Verwirrung im Sinne von § 5 GBO führt und die Vereinigung nicht abgelehnt werden darf (OLG Düsseldorf, MittbayNot 2001, 74; OLG Hamm, Rpfleger 1998, 155, KG Rpfleger 1989, 500; Bauer / v. Oefele, GBO, 2. Aufl., RN 28 zu § 5 GBO).

  • @ HorstK:

    Mag ja sein aber wie willst Du bei der Bildung von WE die Belastung nur eines der beiden betroffenen Flurstücke denn noch darstellen? :gruebel:

    Ich würde hier auch die Vereinigung ablehnen und eine Bestandteilszuschreibung vorschlagen.
    Meist ist es den Beteiligten eh egal bzw. meinen sie oft sogar "Bestandteilszuschreibung", wenn sie "Vereinigung" sagen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • @ HorstK:

    Mag ja sein aber wie willst Du bei der Bildung von WE die Belastung nur eines der beiden betroffenen Flurstücke denn noch darstellen? :gruebel:



    Da die Flurstücke auch im Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher aufgeführt sind, dürfte dies wohl nicht weiter schwierig sein. M.E. kann hier nicht die Vereinigung der Grundstücke wegen der Besorgnis der Verwirrung abgelehnt werden. Fraglich ist vielmehr, ob die anschließendeTeilung nach § 8 WEG ohne Zustimmung der Grundschuldgläubiger eingetragen werden kann. Denn nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher dürfte sich eine Versteigerung des Flurstückes nur nach Aufhebung der Aufteilung in Wohnungseigentum machen lassen. Somit sind die Gläubiger durch die Teilung nach § 8 WEG in ihren Rechten beeinträchtigt und müssen, da sie nach der Teilung keine Gesamtrechte am gesamten Wohnungseigentum erhalten, m.E. der Aufteilung in Wohnungseigentum gem. §§ 877, 876 BGB zustimmen. Es ist dann den Gläubigern überlassen, auf eine Nachverpfändung der anderen Teilfläche zu dringen.

  • @ HorstK:

    Mag ja sein aber wie willst Du bei der Bildung von WE die Belastung nur eines der beiden betroffenen Flurstücke denn noch darstellen? :gruebel:



    Da die Flurstücke auch im Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher aufgeführt sind, dürfte dies wohl nicht weiter schwierig sein.


    Ich stelle mir dann nur die Kollegen in der Zwangsversteigerung vor. Aus der Grundschuld wird dinglich die Versteigerung angeordnet - für ein Flurstück oder wie ???:gruebel:
    Eine Vereinigung - wie geschildert - mache ich nur, wenn nachbelastet wird bzw. eine Bestandteilszurschreibung erfolgt. Ansonsten lehne ich wegen Verwirrung ab.

  • Ich würde diese Vereinigung auch ablehnen. Entweder Besatndteilszuschreibung/Nachverpfändung oder Beschwerde zum LG:

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Ich würde das auch über die Bestandteilszuschreibung versuchen. Da freut sich dann auch der Gläubiger, weil er nen größeres Pfandobjekt hat :D...

    Solche Sachen kann man ganz leicht per Telefon klären und zumindest bei uns sind die Notare dann immer sehr dankbar und den geänderten Antrag hart man dann bei entsprechender Vollmacht binnen 2 Tagen auf dem Tisch...



  • Die Vereinigung führt nicht zur Verwirrung. Die Versteigerung wird durch die Aufteilung in Wohnungseigentum verhindert. Und aus diesem Grund kann diese nicht ohne Mitwirkung der Gläubiger erfolgen.


  • Die Vereinigung führt nicht zur Verwirrung. Die Versteigerung wird durch die Aufteilung in Wohnungseigentum verhindert. Und aus diesem Grund kann diese nicht ohne Mitwirkung der Gläubiger erfolgen.


    :gruebel: Tut mir leid, aber das versteh ich nicht. Der Gläubiger soll also seine Zustimmung zur Bildung von WE geben und verhindert damit die Verwertung seines Rechts :gruebel:?? Nach welcher Vorschrift soll der der Gl. jetzt zustimmen ?
    Also, ich bleibe bei meiner Aussage. Erst nachverpfänden bzw. als Bestandteil zurschreiben und dann WE bilden.

  • Also, ich bleibe bei meiner Aussage. Erst nachverpfänden bzw. als Bestandteil zurschreiben und dann WE bilden.


    Ich bleibe auch dabei. Dazu kommt später das praktische Problem, dass das Katasteramt die Flurstücke irgendwann einfach verschmilzt. Da schaut nämlich niemand in Abt. III nach.

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  • Die Vereinigung selbst mag -zumindest laut diverser hierzu ergangener Entscheidungen- nicht zur Verwirrung führen, aber eine anschließende Verschmelzung schon.
    Und auf welcher Grundlage dann der Rechtspfleger den nachfolgenden Verschmelzungs-FN zurückweisen will (falls er ihn wegen der UdG-Zuständigkeit überhaupt jemals zu Gesicht bekommt) würde mich schon interessieren. Letztlich handelt es sich hier um lediglich katastertechnische Veränderungen (nicht Rechtsänderungen!) und somit um einen Verwaltungsakt des Vermessungsamtes, der vom Grundbuchamt zu vollziehen ist. Lediglich bei Rechtsänderungen (z.B. falls zum FN-Vollzug eine Auflassung nötig würde) gibt es eine Prüfungspflicht/-möglichkeit; und dass aufgrund der Verschmelzung eine Verwirrung eintreten könnte, ist m.E. definitiv keine Rechtsänderung.
    Ich würde die Vereinigung nicht vollziehen; und das sehen unsere hiesigen Notare zum Glück auch so...

  • Also, ich bleibe bei meiner Aussage. Erst nachverpfänden bzw. als Bestandteil zurschreiben und dann WE bilden.


    Ich bleibe auch dabei. Dazu kommt später das praktische Problem, dass das Katasteramt die Flurstücke irgendwann einfach verschmilzt. Da schaut nämlich niemand in Abt. III nach.



    Die Verschmelzung muss man aber nicht übernehmen. Das Problem sollte aber im Vorfeld schon gelöst werden. Auch wenn HorstK im Grunde recht hat. Bei WE sollte man auf eine Nachverpfändung oä. drängen.

  • Die Vereinigung selbst mag -zumindest laut diverser hierzu ergangener Entscheidungen- nicht zur Verwirrung führen, aber eine anschließende Verschmelzung schon.
    Und auf welcher Grundlage dann der Rechtspfleger den nachfolgenden Verschmelzungs-FN zurückweisen will (falls er ihn wegen der UdG-Zuständigkeit überhaupt jemals zu Gesicht bekommt) würde mich schon interessieren. Letztlich handelt es sich hier um lediglich katastertechnische Veränderungen (nicht Rechtsänderungen!) und somit um einen Verwaltungsakt des Vermessungsamtes, der vom Grundbuchamt zu vollziehen ist. Lediglich bei Rechtsänderungen (z.B. falls zum FN-Vollzug eine Auflassung nötig würde) gibt es eine Prüfungspflicht/-möglichkeit; und dass aufgrund der Verschmelzung eine Verwirrung eintreten könnte, ist m.E. definitiv keine Rechtsänderung.
    Ich würde die Vereinigung nicht vollziehen; und das sehen unsere hiesigen Notare zum Glück auch so...



    Zunächst einmal gibt es laut Sachverhalt keine Verschmelzung. Hier fragen die Katasterbehörden vor einer beabsichtigten Flurstücksverschmelzung an, ob diese möglich ist. Bei unterschiedlichen Belastungen wird eine Verschmelzung von uns abgelehnt. In der Regel wird sich daran auch gehalten. Zur Not (z.B. bei Dienstbarkeiten) wird aber auch eingetragen "Nur lastend auf den ehemaligen Flurstück 123".

  • Die Vereinigung selbst mag -zumindest laut diverser hierzu ergangener Entscheidungen- nicht zur Verwirrung führen, aber eine anschließende Verschmelzung schon.
    Und auf welcher Grundlage dann der Rechtspfleger den nachfolgenden Verschmelzungs-FN zurückweisen will (falls er ihn wegen der UdG-Zuständigkeit überhaupt jemals zu Gesicht bekommt) würde mich schon interessieren...


    Deswegen spricht sich auch Hügel/Kral § 5 GBO Rn. 33 Abs.2 dagegen aus. Schöner/Stöber steht also nicht mehr ganz allein...

    Vorliegend würde ich die Aufteilung in WEG allerdings nicht von der Zustimmung, sondern von der Nachverpfändung abhängig machen. Denn was passiert sonst, wenn eine Einheit aus der Grundschuld heraus versteigert wird? Das wäre nicht mehr lösbar. Außerdem müsste ich ja mit der gleichen Logik sonst die spätere Verschmelzung resp. die jetzige Vereinigung von der Zustimmung des Gläubigers statt von der Nachverpfändung abhängig machen...

    Bei der Bestandteilszuschreibung muss der Notar aufpassen, was wem zugeschrieben wird. Die Erstreckung kraft Gesetzes funktioniert nur in eine Richtung.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • ..Zur Not (z.B. bei Dienstbarkeiten) wird aber auch eingetragen "Nur lastend auf den ehemaligen Flurstück 123".


    Wobei allerdings die Dienstbarkeit im Gegensatz zum Grundpfandrecht auch kein Verwertungsrecht ist.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Solange die Flurstücke nicht verschmolzen werden, lässt sich die unterschiedliche Belastung problemlos darstellen. Schöner und Stöber stehen mit ihrer Meinung zur Verwirrung bei unterschiedlicher Belastung auch ziemlich isoliert. Herrschende Meinung ist, dass eine unterschiedliche Belastung auch mit Grundpfandrechten nicht zur Verwirrung im Sinne von § 5 GBO führt und die Vereinigung nicht abgelehnt werden darf (OLG Düsseldorf, MittbayNot 2001, 74; OLG Hamm, Rpfleger 1998, 155, KG Rpfleger 1989, 500; Bauer / v. Oefele, GBO, 2. Aufl., RN 28 zu § 5 GBO).



    :eek:
    Da die Verschmelzungen bei uns von den Serviceeinheiten vorgenommen werden, welche gnadenlos ohne Rücksicht auf evtl. Verwirrungen verschmelzen, muß ich schon bei der Vereinigung dafür sorgen, daß keine Verwirrung möglich ist.
    Allerdings hilft uns in Hessen der Art. 22 HessAGBGB, der Vereinigungen grundsätzlich nur bei unbelasteten oder gleichmäßig belasteten Grundstücken zulässt. Vielleicht gibt es weit im Osten ein vergleichbares Gesetz.

  • Weshalb die Katasterämter uns ja auch vorher fragen, ob es möglich ist. Steht bestimmt in der ALB-Richtlinie oder sonstwo, ist aber Fakt.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

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