Aufhebung Veräußerungsbeschränkung

  • :dankescho


    ...dann ist aber der neuere Antrag auf Löschung der Verwalterzustimmung vor dem früher eingegangenen EW zu erledigen...

  • Schön, dann sind wir uns ja einig:)

    Ich habe noch folgende Zusatzüberlegung:

    Der Umstand, dass nach § 12 Absatz 4 Satz 4 WEG eine Bewilligung der Wohnungseigentümer nach § 19 GBO nicht erforderlich ist, zeigt mE, dass der Gesetzgeber von der Löschung der Veräußerungsbeschränkung insgesamt und nicht nur in einem einzelnen Grundbuch ausgeht.

    Nach der Begründung in der BT-Drs. 16/887 auf Seite 22 stellt (Zitat) „§ 12 Absatz 4 Satz 3 (neu) klar, dass eine gemäß § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung dort gelöscht werden kann, auch wenn sie durch einen Beschluss aufgehoben wird. Die Sätze 4 und 5 (neu) enthalten Regelungen über den grundbuchmäßigen Nachweis der Löschung. Diese erscheinen geboten, um klarzustellen, dass es einer Bewilligung der Löschung gemäß § 19 GBO nicht bedarf, wenn der Beschluss zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung dem Grundbuchamt in der Form des § 26 Abs. 4 WEG (öffentliche Beglaubigung) nachgewiesen wird.

    Bei einem Unrichtigkeitsnachweis, der nach § 12 Absatz 4 Satz 5 WEG über eine entsprechende Anwendung von § 26 Abs. 3 WEG erbracht werden kann, bedarf es aber keiner Bewilligung nach § 19 GBO, weil der Unrichtigkeitsnachweis die Bewilligung ersetzt (OLG München, Beschluss v. 13.02.2015 – 34 Wx 484/14 und vom 28.10.2015, 34 Wx 89/15 mwN in Rz. 16 („zwei Alternativen“); Holzer im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.02.2016, § 22 RN 17 ff). Die Bewilligungen der Wohnungseigentümer sind daher daneben überflüssig (s. Beck-OK/Hügel, § 12 RN 16 mwN).

    Daher kann die Aussage, dass eine Bewilligung der Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist, im Grunde nur bedeuten, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Löschung auch in den Grundbüchern erfolgen kann, deren Eigentümer an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt oder sogar dagegen gestimmt haben, dass also letztlich die Löschung der Veräußerungsbeschränkung in allen Grundbüchern vorgenommen werden soll.

    Dann wäre es aber unverständlich, weshalb nicht ein einzelner Wohnungseigentümer die Löschung in allen Grundbüchern sollte bewirken können.

    Der Umstand, dass in der Gesetzesbegründung nicht auch der Antrag erwähnt wird, beruht mE darauf, dass die Eintragung aufgrund eines Unrichtigkeitsnachweises einen Antrag erfordert (Schöner/Stöber; Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 359).

    Eigentlich ist dieses Ergebnis auch dem Beschluss des OLG München vom 17.07.2015, 34 Wx 137/15 Kost zu entnehmen:

    Nach § 15 GBO gilt der Notar dann, wenn er die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung beurkundet oder beglaubigt hat, als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen. Er hat also kein eigenes Antragsrecht (Schöner/Stöber, RN 176 mwN in Fußn. 9).

    Wenn aber mit den Beschlüssen des OLG München vom 09.08.2011, 34 Wx 248/11 und vom 4.4.2014, 34 Wx 62/14 davon auszugehen wäre, dass dem Verwalter kein Antragsrecht zukäme, dann kann der Notar im Falle des OLG München, 34 Wx 137/15 Kost, den Antrag nach § 15 GBO auch nur namens eines der Wohnungseigentümer oder namens aller Wohnungseigentümer gestellt haben.

    Dass er ihn namens aller Wohnungseigentümer gestellt hat, möchte ich bezweifeln, denn für diejenigen Eigentümer, die an der Versammlung gar nicht teilgenommen haben, dürfte sich aus dem Umstand, dass er die Unterschrift eines der Eigentümer unter dem Protokoll beglaubigt, kein Antragsrecht ergeben. Zwar kann der Notar den Antrag auch für einen Antragsberechtigten stellen, dessen Erklärung er nicht beurkundet oder beglaubigt oder der überhaupt keine Erklärung abgegeben hat (Schöner/Stöber, RN 182 mwN in den Fußn. 19, 20). Da mit der Antragstellung jedoch eine Kostenhaftung des vom Notar Vertretenen verbunden ist, meine ich, dass der Notar –wenn überhaupt- auch nur diejenigen vertreten kann, die zur Unterzeichnung des Protokolls berechtigt sind. Das sind die Nichterschienen aber nicht (OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291; OLG Hamm ZWE 2011, 417= FGPrax 2012, 11; Demharter ZWE 2012, 75/76).

    Wenn also das OLG München im Beschluss vom 17.07.2015, 34 Wx 137/15 Kost, nicht seine Ansicht aufgegeben hat, dem Verwalter komme das Antragsrecht nicht zu, müsste es ebenfalls davon ausgehen, dass für die Ausübung des Antragsrechts durch den Notar -mit der Folge, dass für jedes betroffene Sondereigentum die Festgebühr von 50,--€ zu erheben ist, der Antrag eines einzigen Wohnungseigentümers ausreicht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Frohes neues Jahr an alle Grundbuchfreunde,

    ich hänge mich hier mal ran - weil ich (k)ein Problem habe... :teufel:

    Mir liegt ein Antrag auf Eigentumsumschreibung bzgl. eines Wohnungsgrundbuches vor, in dem noch eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist.
    Der Notar legt eine Mail des WEG-Verwalters mit vor, wonach bereits 2007 in einer Eigentümerversammlung die Aufhebung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung beschlossen wurde. Das Protokoll liegt hier tatsächlich ordnungsgemäß vor.

    Mein Problem ist jetzt, dass ich offensichtlich die Eigentumsumschreibung vornehmen kann/muss (ja, ich habe die Kommentierung und Rechtsprechung gelesen)...es ist jedoch weiterhin die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen. Kann ich den Notar darauf aufmerksam machen, dass ich es für sinnvoll halte, diesen löschen zu lassen??? :gruebel: Das hat doch auch was mit Rechtssicherheit zu tun...das Grundbuch ist schließlich unrichtig!?! :gruebel:

    Danke für eure Meinungen...

  • Das Grundbuch ist hinsichtlich der Veräußerungs-Beschränkung unrichtig,
    es besteht aber kein Berichtigungszwang wie in Abt. I.
    Ein aufklärender Hinweis bzgl. der Möglichkeit zur Berichtigung des BV an den Notar wäre jedoch möglich;
    im Sinne der Vermeidung von zukünftigen, überflüssigen Beanstandungen m.E. auch sinnvoll.

    Niemand ist unersetzbar. Die Friedhöfe liegen voll von Leuten, die sich für unersetzbar hielten (H.-J. Watzke). :cool:

  • Dem geschilderten Sachverhalt kann ich eigentlich nicht entnehmen, dass das GB unrichtig ist.

    Wenn „im Jahr 2007 die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung beschlossen wurde“, dann kommt es darauf an, wann der Beschluss gefasst wurde. Die Möglichkeit der Beschlussfassung hat der Gesetzgeber erst mit dem 1.7.2007 -als gesetzliche Öffnungsklausel- eingeführt. Die Vereinbarung über die Zustimmungsbedürftigkeit der Veräußerung konnte vor dem 1.7.2007 nur durch eine Vereinbarung wieder aufgehoben werden; ein vor dem 1.7.2007 gefasster Mehrheitsbeschlüsse ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (s. Suilmann im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 12 RN 46). Ein nichtiger Beschluss kann dann aber nicht später wieder wirksam werden. Also wäre es doch sehr nett, wenn der Threadstarter solche Dinge, wie das Beschlussdatum, nicht einfach auslassen würde.

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  • Dem geschilderten Sachverhalt kann ich eigentlich nicht entnehmen, dass das GB unrichtig ist.

    Wenn „im Jahr 2007 die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung beschlossen wurde“, dann kommt es darauf an, wann der Beschluss gefasst wurde. Die Möglichkeit der Beschlussfassung hat der Gesetzgeber erst mit dem 1.7.2007 -als gesetzliche Öffnungsklausel- eingeführt. Die Vereinbarung über die Zustimmungsbedürftigkeit der Veräußerung konnte vor dem 1.7.2007 nur durch eine Vereinbarung wieder aufgehoben werden; ein vor dem 1.7.2007 gefasster Mehrheitsbeschlüsse ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (s. Suilmann im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 12 RN 46). Ein nichtiger Beschluss kann dann aber nicht später wieder wirksam werden. Also wäre es doch sehr nett, wenn der Threadstarter solche Dinge, wie das Beschlussdatum, nicht einfach auslassen würde.

    Sorry, die Beschlussfassung war im September! :oops:

  • Hallo zusammen,

    ich häng mich da mal dran.
    Beurkundet wurde der Kaufvertrag samt Auflassung.
    Danach wurde der Beschluss gefasst, die Veräußerungsbeschränkung nach 12 WEG aufzuheben. Danach wurde die Eintragung des Eigentumswechsels bewilligt und beantragt. Danach wurde die Eintragung der Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung beantragt.
    Brauche ich jetzt die Verwalterzustimmung für die Eintragung des Eigentumswechsels? Oder wirkt die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung zurück auf den Zeitpunkt der Auflassung? Oder ist maßgeblich, dass zum Zeitpunkt der Antragstellung keine Veräußerungsbeschränkung mehr bestand, auch wenn das Grundbuchamt das zu diesem Zeitpunkt nicht wusste?

    Ich wäre für eure Hilfe sehr dankbar!

    LG Toni

  • Danke, Kai! Dem entnehme ich also, dass Uneinigkeit besteht, ob die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung rückwirkt.

    Bei mir ist jetzt ja der spezielle Fall, dass die Veräußerungsbeschränkung zwar nach Auflassung aber vor Stellung des Antrags auf Eintragung des Eigentumswechsels aufgehoben wurde. Ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Frage, ob ich eine Zustimmung des Verwalters brauche, die Auflassung, die Antragstellung oder die Eintragung? :gruebel:

    Ich wäre sehr dankbar wenn mir jemand weiterhelfen könnte, ich finde dazu einfach nichts.

  • Ich fürchte, da wirst Du Dich für die Deiner Meinung nach richtige Ansicht entscheiden müssen.

    Ich würde in der von Dir genannten Konstellation eintragen, wenn die Veräußerungsbeschränkung in dem betreffenden Blatt gelöscht wurde, siehe auch:

    Nachvollziehbar erscheint mir, dass die Eintragung der Aufhebung zwar deklaratorisch ist, dennoch aber vor der Eintragung eines weiteren Eigentumswechsels zu erfolgen hat (bis dahin sind Verfügungen schwebend unwirksam, MüKo/Commichau, Rn. 55 zu § 12 WEG), zumindest in dem betreffenden Blatt.

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