Verwalternachweis - Versammlungsleiter Ehefrau

Vgl. hierzu Riecke/Schmid, Kompaktkommentar WEG, noch 1.A., § 24 Rn 69: ist der Verwalter eine natürliche Person, kann er sich Dritter für den Vorsitz bedienen (so KG in ZMR 2001, 223, sowie BayObLG in ZMR 2001, 826). In Betracht kommt auch der Ehegatte des Verwalters.

Zitat von Harald

Vgl. hierzu Riecke/Schmid, Kompaktkommentar WEG, noch 1.A., § 24 Rn 69: ist der Verwalter eine natürliche Person, kann er sich Dritter für den Vorsitz bedienen (so KG in ZMR 2001, 223, sowie BayObLG in ZMR 2001, 826). In Betracht kommt auch der Ehegatte des Verwalters.

Genau.

Ich meine, das hatten wir vor kurzem auch erst hier im Forum, finde den entsprechenden Fred aber nicht ...
Ich glaube, da waren auch noch weitere Fundstellen genannt...

Zitat von Harald

Vgl. hierzu Riecke/Schmid, Kompaktkommentar WEG, noch 1.A., § 24 Rn 69: ist der Verwalter eine natürliche Person, kann er sich Dritter für den Vorsitz bedienen (so KG in ZMR 2001, 223, sowie BayObLG in ZMR 2001, 826). In Betracht kommt auch der Ehegatte des Verwalters.

Mal eine Nachfrage hierzu: Das BayObLG sagt nichts explizites über eine natürliche Person.

"d) Nicht zu beanstanden ist es, dass sich die Verwalterin, die grundsätzlich den Vorsitz in der Eigentümerversammlung zu führen hatte (vgl. § WEG § 24 WEG § 24 Absatz V WEG), dabei einer Hilfskraft bediente (KG, 2001, 297 L = FGPrax 2001, FGPRAX Jahr 2001 Seite 15 = WuM 2001, WUM Jahr 2001 Seite 44). Seitens der Wohnungseigentümer, die den Vorsitz einer anderen Person hätten übertragen können, wurden gegen die Leitung der Versammlung durch den Ehemann der Verwalterin in deren Gegenwart keine Einwendungen erhoben."

Hab den Fall, dass Verwalterin eine GmbH ist und die Versammlung von der Ehefrau des Geschäftsführers der GmbH geleitet wird. Jedenfalls vermute ich das, da Namensgleichheit zwischen Geschäftsführer und Versammlungsleiterin besteht. Würdet ihr da irgendwelche Nachweise verlangen?

Hilft dies ?:

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…0819#post900819

Danke, das hab ich dann auch gefunden. Da geht es aber glaub ich nicht um den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt.
Im Weitnauer WEG § 24 RNr. 15, 16 hab ich noch gefunden

"....als Verwalter eine GmbH bestellt:.......eine weitergehende Delegierung des Vorsitzes werden die Eigentümer nicht hinzunehmen haben, sie können sie aber akzeptieren; es gilt das gleiche wie oben:.........die Versammlung kann auch den erschienenen Vertreter akzeptieren. Dies kann sogar durch schlüssiges Verhalten geschehen; dabei ist darüber hinwegzusehen (warum eigentlich?), daß ein dahingehender ausdrücklicher oder stillschweigender Beschluss ohne befugten Vorsitzenden gefaßt wird....."

Ich frage mich auch, wie sie das in grundbuchmäßiger Form nachweisen sollen (dass die Hilfsperson im Auftrag des Verwalters gehandelt hat).

Die Entscheidungen nebst Kommentarliteratur, die davon ausgehen, dass bei einer juristischen Person die Wahrnehmung des Vorsitzes in der Versammlung auch durch eine Hilfskraft möglich ist, gehen nach meinen Recherchen allesamt davon aus, dass es sich nicht um einen außenstehenden Dritten handelt.

So hat es das SchlHOLG im Beschluss vom 04.12.1996, 2 W 85/96 = MDR 1997, 821, für zulässig gehalten, letztlich aber dahinstehen lassen, ob sich die zum Verwalter bestellte juristische Person bei dem Vorsitz in einer Versammlung auch durch einen rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter vertreten lassen kann. Dabei ging es allerdings um die Vertretung durch einen bei der juristischen Person Angestellten (Abteilungsleiter) aus. Aus den Gründen:

„Auch die Wahrnehmung des Vorsitzes in der Wohnungseigentümerversammlung mit einer juristischen Person als Verwalterin durch allgemein vertretungsberechtigte Personen, jedenfalls durch einen Prokuristen (Weitnauer/Lüke, § 24 WEG Rn.16) oder durch einen rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter (Bärmann/Pick/Merle, § 24 WEG Rn.51) wird man für zulässig halten können. Beides bedarf mangels Entscheidungserheblichkeit keiner vertiefenden Begründung…“

Riecke merkt dazu an:

„Für die tägliche Verwalterpraxis sind die „nur zur Klarstellung” am Schluss der Entscheidung des OLG Schleswig aufgeführten Delegationsmöglichkeiten des Verwalters von ganz entscheidender Bedeutung. Während die 5. Zivilkammer des LG Flensburg noch davon ausging, dass die Eigentümerversammlung „nicht von dem Verwalter geleitet worden sei”, weil nur dessen Abteilungsleiter in die Versammlung entsandt worden sei, nicht aber ein vertretungsberechtigtes Organ (Geschäftsführer einer GmbH) oder ein besonderer rechtsgeschäftlicher Vertreter (z.B. Prokurist), wird vom OLG Schleswig auch ein rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter als ausreichend angesehen.

Hierbei sind zwei Fragenkreise zu unterscheiden, nämlich zum einen, ob der entsandte Versammlungsleiter durch Vollmachten der Verwalter-GmbH nach außen hin ausreichend legitimiert ist und zum anderen, ob nach dem jeweils konkreten Verwaltervertrag eine derartige Delegation dem Sinn und Zweck des Verwaltervertrages noch entsprach. Letzteres wird insbesondere dann verneint, wenn der konkrete Angestellte z.B. kurze Zeit zuvor bei einem gerade abberufenen Verwalter derselben Eigentumsanlage tätig war oder sonstige objektivierbare Bedenken seiner Zuverlässigkeit im Wege stehen.“


Auch das OLG München führt im B. vom 07.06.2005, 32 Wx 32/05, aus:

„Der Verwalter kann sich nicht nur bei seiner Anwesenheit einer Hilfsperson bedienen (BayObLG NZM 2001, 766), sondern kann die Versammlungsleitung auch auf einen Dritten übertragen, jedenfalls dann, wenn dieser in seinen Geschäftsbetrieb eingegliedert ist (Staudinger/Bub § 24 WEG Rn. 87).

In die gleiche Richtung gehen die Anmerkungen von Reichel-Scherer im jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, Stand: 01.10.2014, § 24 WEG, RN 123 ff (RN 123: ..“Auch unter dem Aspekt der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung begegnet diese Zulassung von Hilfspersonen keinen Bedenken, weil auch die Mitarbeiter des Verwalters zur Verschwiegenheit verpflichtet sind und keine unzulässige Öffentlichkeit herstellen.143; RN 124: ..“Darüber hinaus kann der Verwalter den Vorsitz und die Leitung der Eigentümerversammlung insgesamt – z.B. bei eigener Abwesenheit – auf einen in seinen Geschäftsbetrieb eingegliederten Mitarbeiter übertragen.144 Dieser ist dann nicht Dritter…“, RN 125: „..Zweifelhaft ist es, ob der Verwalter auch einen außenstehenden Dritten mit dem Vorsitz und der Versammlungsleitung beauftragen kann. Dies wird überwiegend verneint.146“; RN 126: „Handelt es sich beim Verwalter der Gemeinschaft um eine juristische Person oder eine Personenhandelsgesellschaft, so ist jedes vertretungsberechtigte Organ, auch ein rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter, z.B. ein Prokurist, oder eine im Verwaltervertrag vorgesehene Person zur Aufgabenerfüllung berechtigt. Auch hier wird überwiegend vertreten, dass jede beim Verwalter beschäftigte und geeignete Person mit der Aufgabenwahrnehmung betraut werden kann. Außenstehende Dritte sollen dagegen ausgeschlossen bleiben.147“.

Ebenso Bub im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 24 WEG RN 87a:

„Der Vw kann den Vorsitz aber nicht Dritten übertragen, die nicht in seinen Betrieb eingegliedert sind, zB einem von ihm beauftragten Rechtsanwalt (LG Berlin WuM 1989, 203; Drasdo Rn 532; hierzu tendierend OLG München NJW-RR 2005, 964“


(Hervorhebungen jeweils durch mich):

Ich würde daher den Verwalter anschreiben und um Mitteilung bitten, ob es sich bei der Versammlungsleiterin um eine in den Geschäftsbetrieb eingegliederte Mitarbeiterin handelt. Einen Nachweis darüber (Arbeitsvertrag ?) wird man schwerlich verlangen können

Danke für die umfangreiche Recherche! Ich versuch es einfach mal, wobei das kein wirklich "grundbuchmäßiges" Vorgehen ist.

Ich denke nicht.

Spielbauer führt in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, § 24 RN 30 aus (Hervorhebung durch mich):

"Wenn in der Gemeinschaftsordnung (oder einer sonstigen Vereinbarung) keine Regelung enthalten ist, führt regelmäßig (wenn nicht die Versammlung etwas anderes bestimmt 178 der Verwalter den Vorsitz. Verwalter im Sinne des § 24 ist der nach § 26 Bestellte. Wegen der näheren Einzelheiten zur Bestellung, Abberufung oder Amtsniederlegung des Verwalters wird auf die Kommentierungen zu § 26 Bezug genommen.

Der Verwalter hat grundsätzlich den Vorsitz persönlich zu führen. Ist als Verwalterin eine juristische Person bestellt, kann der Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung auch durch deren allgemein vertretungsberechtigte Personen wie einen Prokuristen oder einen rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter wahrgenommen werden. 179

Auch wenn der Verwalter eine natürliche Person ist, ist er grundsätzlich berechtigt, die
Leitung von Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen,
sofern diese nur als seine Hilfspersonen tätig werden. 180

180 ) BayObLG v. 11. 4. 2001 - 2Z BR 27/01, FGPrax 2001, 149."


In Rz. 14 des zitierten Beschlusses des BayObLG vom 11.04.2001 ist ausgeführt:

„14 d) Nicht zu beanstanden ist es, dass sich die Verwalterin, die grundsätzlich den Vorsitz in der Eigentümerversammlung zu führen hatte (vgl. § 24 Abs. 5 WEG), dabei einer Hilfskraft bediente (KG WuM 2001, 44). Seitens der Wohnungseigentümer, die den Vorsitz einer anderen Person hätten übertragen können, wurden gegen die Leitung der Versammlung durch den Ehemann der Verwalterin in deren Gegenwart keine Einwendungen erhoben.“

Dem dort zitierten Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 15.09.2000, 24 W 3301/00, lag die Vertretung einer natürlichen Person durch die Ehefrau zugrunde. Dazu führt das KG aus:

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter. Als Leiter der Eigentümerversammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche Art und Weise er dieser Aufgabe gerecht wird, ist grundsätzlich seine Sache. Daher ist es ihm unbenommen, sich zur Erfüllung seiner Aufgaben grundsätzlich eines Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 Satz 1 BGB zu bedienen (OLG Schleswig in WE 1997, 388, 389f.; OLG Düsseldorf in WE 1996, 72, 73 [=WM 1995, 731]; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn 75). Dem steht nicht entgegen, dass nach dem Verwaltervertrag ein Verwalter regelmäßig nach den §§ 675, 623 BGB höchstpersönlich zur Geschäftsbesorgung verpflichtet ist. Den Vertragsparteien ist regelmäßig bewusst, dass ein Verwalter sich zur Erfüllung seiner Aufgaben der Hilfe von Mitarbeitern bedient. Die Hinzuziehung von Mitarbeitern zur Durchführung untergeordneter Tätigkeiten ist im Regelfall sogar erforderlich, damit der Verwalter seine Aufgaben nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erfüllen kann (Staudinger/Bub, WEG 12. Aufl., § 26 Rn 365 m. w. N.).…Dem stehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer nicht entgegen. Den Wohnungseigentümern steht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der vertraulichen Behandlung ihrer internen Angelegenheiten zu. Daher sind Eigentümerversammlungen nicht öffentlich und Dritte daher grundsätzlich auszuschließen (BGHZ 121, 236, 241 [=WM 1993, 285]; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 24 Rdn. 64). Diese berechtigten Interessen der Wohnungseigentümer sind hier jedoch nicht berührt, da Mitarbeiter des Verwalters auf Grund ihrer vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter ohnehin zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet sind, so dass die vertrauliche Behandlung der internen Angelegenheiten gesichert ist.…. Im Sinne des § 16 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung sind Mitarbeiter des Verwalters keine „Besucher“. Diese Bestimmung bezieht sich nur auf Personen, die von Wohnungseigentümern mitgebracht werden.


Bei einem/einer von einem Verwalter als natürliche Person Bevollmächtigten müsste es sich mithin um eine/n Mitarbeiter/in handeln, weil ein Mitarbeiter des Verwalters auf Grund der vertraglichen Beziehungen zu ihm zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet sind, Das dürfte bei einem/einer x-beliebig Bevollmächtigten hingegen nicht der Fall sein.

s. dazu auch hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post817379

In der Versammlung vom 15.04.2019 fungiert der Geschäftsführer der X-GmbH als Vorsitzender/Versammlungsleiter. Verwalter ist die Y-GmbH.

TOP 1: Auflösung des Vertrags mit Y-GmbH und Neubestellung Verwalter.

Antrag: X-GmbH wird zum 01.05.2019 für 3 Jahre mit halbjährlicher Kündigungsmöglichkeit beauftragt.
Beschluss mit Mehrheit angenommen.

Braucht mich nicht zu interessieren, da ggf. nur anfechtbar, oder?
(Lt. Gemeinschaftsordnung führt der Verwalter den Vorsitz; die Versammlung kann einen anderen "aus ihrer Mitte" wählen. Die Versammlung kann Dritte als Teilnehmer zulassen.)