Zustimmung WEG zu Zuschlag

Zitat von jörg

Ich suche noch eine zitierfähige Ansicht, die bestätigt, dass die anderen WE-Eigentümer keine grundbuchersichtlichen Beteiligten sind. (Ich meine, es kann nicht sein, dass ich einen Termin aufheben muss, wenn ich an den WEG-Verwalter zugestellt habe und der mir kurz vor knapp mitteilt, dass er es nicht mehr ist - da könnt ich doch platzen!)

Wir haben in unseren Anschreiben immer die Bitte um umgehende Mitteilung drin, falls der Zustellungsempfänger nicht mehr Verwalter ist. Meist klappt das auch.

Einer solchen zitierfähigen Ansicht würde ich vermutlich nicht folgen, weil ich sie nicht für richtig halte.
Zum Thema "Sind die Miteigentümer Beteiligte im ZVG-Verfahren?" siehe auch Sievers, Rpfleger 1990, 335

siehe auch: Zustellung an WEG-Verwalter des Nachbargrundstücks

Hallo zusammen,
ich stehe auf dem schlauch -.-
Versteigerungstermin steht (morgen oh schreck!:/) an; Verwalterzustimmung ist nötig.
Es zeichnet sich ab, dass jemand bieten wird, bei dem der Verwalter die Zustimmung verweigern/einfach nicht erteilen wird.

das ergebnis scheint mir klar: zuschlag versagen wenn das passiert (in einem Verkündungstermin)
aber: warum eigentlich? woraus ergibt sich das? §83 Nr. 5 ZVG?

Grund ist m.E. der 12 III WEG. Ein Vertrag wäre unwirksam ohne Zustimmung. Der Zuschlag steht einem Vertrag gleich. Also ohne Zustimmung kein Zuschlag. Aber der Gläubiger kann die Zustimmung gerichtlich ersetzen lassen.

Der Verkündungstermin ist ggf. bis zur Zustimmung oder rechtskräftigen gerichtlichen Ersetzung (u.U. mehrmals) zu verlegen oder zu vertagen.

Zum Nachlesen: Stöber, Rn. 45.5 zu § 15, 3.2 zu § 87; Dassler/Schiffhauer-Hintzen, Rn. 47 zu § 81, 5 zu § 87.

Wie Kai, mit folgenden Ergänzungen:

Nicht der Meistbietende kann auf Ersetzung der Zustimmung klagen, sondern nur der Schuldner und der betreibende Gläubiger, dazu BGH, Beschl. v. 21.11.2013 – V ZR 269/12.

Die Zustimmung/Klageerhebung würde ich mir nachweisen lassen und hierfür einen Zuschlagsverkündungstermin als zeitliche Grenze vorgeben. Liegt dann weder die Zustimmung vor noch ist die Klage anhängig/rechtshängig, dann würde ich den Zuschlag versagen. (Sinnvoller wäre es, auf Rechtshängigkeit abzustellen, weil dann der Kläger seinen Prozesskostenvorschuss zahlen muss - durch Nichtzahlung könnte er das Verfahren endlos in die Länge ziehen.)

Zur eigentlichen Frage: § 83 Nr. 6 ZVG i.V.m. § 12 Abs. 3 WEG ist m.E. die Rechtsgrundlage der Zuschlagsversagung (so Stumpe in Kindl/Meller-Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, ZVG § 83 Rz. 7 für den Fall der fehlenden Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Versteigerung des Erbbaurechts.)

vielen dank!

Angenommen, ich beteilige den angegebenen Verwalter. Kurz vor Zuschlag wird bekannt, dass dieser gar nicht der Verwalter ist, es keinen ordnungsgemäß bestellten Verwalter gibt- der macht das einfach so... Zustimmung zur Veräußerung ist laut GB Eintrag erforderlich.

Wie bekomme ich hier die Kuh vom Eise? Zustimmung von allen Miteigentümern, denke ich- wie mache ich das am besten und welche Form empfiehlt sich dabei? Kann ich eine solche Erklärung aufnehmen? und was kostet die dann? Oder brauche ich eine WEG Beschluss? Oder schicke ich die übrigen Miteigentümer zum Notar?

Oder teile ich dies dem Gläubiger mit und es ist sein Problem wie er die Zustimmung bekommt?

Kurz vor Zuschlag bedeutet nach allen bisherigen Zustellungen. Du hast also derzeit einen Zustellungsmangel. Eine Genehmigung (wer sollte die erteilen?) ist wohl nicht zu erwarten.

Ist kein Verwalter bestellt, genehmigen die Wohnungseigentümer (MüKo/Commichau WEG § 12 Rn. 20). Die Genehmigung ist nicht formbedürftig. Kein Fall des § 29 GBO, weil sie hier ausschließlich Voraussetzung für den Zuschlag, nicht für die Eintragung im Grundbuch ist.

Bleibt noch das Problem der fehlenden Zustellung der Terminbestimmung.
Das mag man bei kleinen Einheiten ja noch hinbekommen. Es gibt aber genügend WEGs mit mehreren hundert Einheiten und entsprechenden Miteigentümern.

Ich würde den Zuschlag nicht erteilen. Das ist ein echter Zuschlagsversagungsgrund, wie Araya schon angedeutet hat. Es wurden nicht allen Beteiligten rechtzeitig die Terminsbestimmung zugestellt. Da brauch man sich keine Gedanken mehr über die Zustimmung mehr zu machen.

Führt die fehlende Zustellung nicht zur Terminsaufhebung? Die Frage wurde doch nicht erst im Termin eingestellt!?

Einspruch!

Der hier vorliegende Zuschlagsversagungsgrund ist heilbar, und zwar durch die Genehmigung des betroffenen Beteiligten.

Von einer solchen Genehmigung dürfte man wohl ausgehen, wenn ebendiese Beteiligten nunmehr der Zuschlagserteilung zustimmen.

Zitat von Annett

Ich würde den Zuschlag nicht erteilen. Das ist ein echter Zuschlagsversagungsgrund, wie Araya schon angedeutet hat. Es wurden nicht allen Beteiligten rechtzeitig die Terminsbestimmung zugestellt. Da brauch man sich keine Gedanken mehr über die Zustimmung mehr zu machen.

Zitat von Bang-Johansen

Einspruch!

Der hier vorliegende Zuschlagsversagungsgrund ist heilbar, und zwar durch die Genehmigung des betroffenen Beteiligten.

Von einer solchen Genehmigung dürfte man wohl ausgehen, wenn ebendiese Beteiligten nunmehr der Zuschlagserteilung zustimmen.

Das Fristversäumnis kann genehmigt werden. Die Frage ist nur, für wie wahrscheinlich schätze ich das ein. Denn einen Versteigerungstermin durchzuführen ist Arbeit. Die dann uU umsonst war. Zudem gibt es uU einen Meistbietenden, der auf den Zuschlag warten muss. Um dann uU nach mehreren Monaten eine Versagung zu bekommen.
Wie gesagt, bei 3 Beteiligten mag das überschaubar sein.
Wenn ich aber 300 habe, die zustimmen müssten (oder auch nur mehrheitlich oder per Beschluss der WEG, das habe ich noch nicht geprüft), sehe ich das als eher gering an. Da kann es sinnvoller sein, den Termin aufzuheben und gleich einen neuen in relativ kurzer Zeit zu bestimmen. In der Hoffnung, dass die Zeit langt, um alle Zustellungen rechtzeitig und wirksam durchzuführen.

Ja, das ist heilbar. Aber ich hebe in der Regel den Termin auf.

Zitat von Araya

Das Fristversäumnis kann genehmigt werden. Die Frage ist nur, für wie wahrscheinlich schätze ich das ein. Denn einen Versteigerungstermin durchzuführen ist Arbeit. Die dann uU umsonst war. Zudem gibt es uU einen Meistbietenden, der auf den Zuschlag warten muss. Um dann uU nach mehreren Monaten eine Versagung zu bekommen.
Wie gesagt, bei 3 Beteiligten mag das überschaubar sein.
Wenn ich aber 300 habe, die zustimmen müssten (oder auch nur mehrheitlich oder per Beschluss der WEG, das habe ich noch nicht geprüft), sehe ich das als eher gering an. Da kann es sinnvoller sein, den Termin aufzuheben und gleich einen neuen in relativ kurzer Zeit zu bestimmen. In der Hoffnung, dass die Zeit langt, um alle Zustellungen rechtzeitig und wirksam durchzuführen.

Guten Morgen,

mir ist leider gerade aufgefallen, dass ich in meinem Verfahren (Termin ist morgen!!! ) den WEG-Verwalter bisher überhaupt nicht am Verfahren beteiligt habe. Würdet ihr hier auch den Termin besser aufheben??? Danke für eure Hilfe...

Ich persönlich würde es machen, aber ich glaube notwendig ist die Beteiligung des WEG-Verwalters nicht. Ich zitiere mal den BGH: hier. Nachdem sind Miteigentümer keine Beteiligten nach § 9 ZVG und bei der WEG ist das ja nichts anderes.

Der Verwalter ist inzwischen auch außen vor, Böttcher ZfIR 2023, 53, 60 f.

Zitat von 45

Der Verwalter ist inzwischen auch außen vor, Böttcher ZfIR 2023, 53, 60 f.

Hui, dann muss ich ja doch nicht zu Kreuze kriechen... (auf die Fundstelle kann ich zwar nicht zugreifen, aber es erleichtert mich trotzdem, wenn ich den Termin durchführen kann!!)