Untererbbaurecht

  • Hallo,
    ich habe ein Problem, das mich zwar nicht dienstlich aber privat betrifft:
    Eine Firma besitzt ein Erbbaurecht an einem Grundstück. Sie wollte eigentlich auf diesem Grundstück selber bauen, hat dieses Vorhaben aber aufgegeben und will nun im Wege der Untererbbaurechtsbestellung Privatpersonen die Gelegenheit geben, auf dem Grundstück zu bauen. Wir sind einer der Vertragspartner. Beabsichtigt war - mit Zustimmung des Grundstückseigentümers - eine Realteilung des Grundstücks, was aber - nach erstem Vertragsabschluss - wieder verworfen werden musste, weil die Teilung aus baurechtlichen Gründen nicht genehmigt wurde. Der Notar hat dann folgendes gemacht:
    a) Teilungserklärung der Erbbauberechtigten, wonach diese ihr Erbbaurecht in Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an dem zu errichtenden Haus und Sondernutzungsrecht an einer bezeichneten Grundstücksfläche, aufteilt

    b) Vertrag mit den Hausbauern, wonach die Firma diesen an den betreffenden Miteigentumsanteilen an dem Erbbaurecht ein Untererbaurecht bestellt hat. Inhalt: üblicher Erbbauvertrag.

    Die Teilungserklärung ist noch nicht gewahrt, da eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes noch nicht erledigt wurde.

    Bei einem Gespräch mit der zuständigen Kollegin teilt mir diese nun mit, dass die gewählte Konstellation so nicht eingetragen werden kann, weil es nach ihrer Auffassung ein Untererbbaurecht an den zu bildenden Miteigentumsanteilen an dem Erbbaurecht nicht geben kann. Sie ist der Auffassung, dass - wenn Realteilung nicht möglich ist - eine Lösung nur dahingehend möglich wäre, dass die Erbbauberechtigte an ihrem Erbbaurecht ein Untererbbaurecht bestellt und dann entsprechende Miteigentumsanteile an dem Untererbbaurecht an die Bauherren überträgt.

    Habe zwar nicht mehr viel Ahnung vom Grundbuch [Blockierte Grafik: http://rechtspfleger.tanjas.de/smilies/smile04.gif] da ich schon Jahrzehnte nur in der Verwaltung tätig bin, aber insbesondere nach Lektüre des Aufsatzes eines Bayerischen Notarassessors bin ich der Meinung, dass diese Lösung schlüssig ist.

    Da mit dem Bau bereits begonnen wurde und bald die nächste Zahlung fällig wird, wir aber ohne Grundbucheintrag kein Geld von der Bank bekommen, sind wir - und auch die anderen Bauherren - etwas im Druck. Es droht Baustopp.

    Hat jemand mit diesem Problem bereits Erfahrungen sammeln können? Für entsprechende Hinweise (eventuell ob die derzeitige Vertragssituation doch zu einer Eintragung führen kann) wäre ich sehr dankbar.
    Vielen Dank
    Axel_Möhwald

  • Um ehrlich zu sein verstehe ich den Fall nicht mal richtig!

    Es klingt aber so ein bisschen nach Wohnungserbbaurecht. Das wäre sonst ja vielleicht auch noch eine Option!

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Wer hätte das gedacht: Es gibt tatsächlich ein Untererbbaurecht (und ein Obererbbaurecht und entsprechende Grundbücher): Haegele Rdnr. 1701, 1702.

    Meine Idee war auch spontan das Wohnungserbbaurecht.

    Der Unterschied (und Vorteil für den Grundstückseigentümer) eines Untererbbaurechts gegenüber einem Wohnungserbbaurecht dürfte darin liegen, dass der Eigentümer nicht direkt etwas mit den Erbbauberechtigten zu tun hat, sondern eine Zwischeninstanz hinzu kommt. So kann zB eine Kommune einer Wohnungsgenossenschaft ein Erbbaurecht einräumen und die Genossenschaft ermöglicht dann Häuslebauern den Bau von Eigenheimen.

    Die Zulässigkeit eines Untererbbaurechts wird wohl mittlerweise von der herrschenden Meinung bejaht. Probleme ergeben sich aber wohl insbesondere durch die unsichere Beleihungsfähigkeit, da das Untererbbaurecht beim Heimfall des Obererbbaurechts erlischt (so Haegele).

  • Zitat von Kai

    Probleme ergeben sich aber wohl insbesondere durch die unsichere Beleihungsfähigkeit, da das Untererbbaurecht beim Heimfall des Obererbbaurechts erlischt (so Haegele).



    Wahrscheinlich kommt diese Konstruktion in der Praxis deshalb auch (so gut wie) nicht vor! Außerdem, welcher Kreditsachbearbeiter einer Bank soll das denn noch verstehen und bewerten können?!

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  • Hallo,
    ich möchte mich zunächst einmal für die Beiträge bedanken. Werde mir morgen mal das "Handbuch für das Erbbaurecht" von "Oefele" besorgen. Vielleicht werde ich da fündig.

    Mit dem Heimfall ist das wohl richtig, aber wir haben die Möglichkeit, den Erbbauzins direkt an den Eigentümer zu zahlen, falls die Erbbauberechtigte nicht zahlt. Bei der Erbbauberechtigten handelt es sich um eine größere Firma, so dass wir insoweit eigentlich keine Befürchtungen hegen.

    Unser Bank hat die Finanzierung bereits zugesagt, so dass das auch geklärt ist. Fehlt nur noch die EIntragung im Grundbuch.;-)

    Gruß
    Axel_M

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