Aufteilung nach § 8 WEG

  • Ich brauche mal bitte Eure hilfe beim folgenden Fall: :gruebel:

    Inhalt der Teilungserklärung ist u.a.:

    a) Sondernutzungsrechte ... Der teilende Eigentümer hat das Recht, diese Sondernutzungsrechte ohne Zustimmung anderer Miteigentümer einzelnen Sondereigentumseinheiten zu übertragen. Dieses Recht endelt, sobald er durch Veräußerung (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) der letzten Sondereigentumseinheit nicht mehr zur Eigentümergemeinschaft gehört.
    Hierzu habe ich nur Thema "Sondernutzungsrecht Zuweisung und bauliche Veränderung" und einen Beschluss des OLG Frankfurt in der NJW-RR 1998, 1707 ff gefunden, wonach diese Bestimmung eintragungsfähig ist.

    b) Zweckbestimmung
    Das Haus ist als Wohnhaus vorgesehen. In allen Fällen der Nutzungsänderung können vom Verwalter Auflagen gemacht werden, die dazu dienen das geordnete Zusammenleben i.S.d. § 14 WEG zu sichern. Solche Auflagen können dem betreffenden Sondereigentümer auch jederzeit im Nachhinein auferlegt werden.
    Habe ein Problem mit dem letzten Satz, finde aber nichts, was dafür spricht, dass dies nicht eingetragen werden kann. Kann man darin vielleicht einen Verstoß gegen die guten Sitten sehen, da der Sondereigentümer sich niemals sicher sein kann, ob er den Nutzungszweck auch tatsächlich ändern und so künftig nutzen kann?

    c) Änderungen
    Soweit zwingende gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen, kann diese Gemeinschaftsordnung geändert werden. Hierzu ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Werden durch die Änderung nicht alle Wohnungseigentümer betroffen, so genügt die Zustimmung aller durch die Änderung betroffenen Wohnungseigentümer.

    Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist jedoch auch mit einer Mehrheit von 3/4 aller durch die Veränderung betroffenen Wohnungseigentümer möglich, wenn einsachlicher Grund für die Änderung vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen eines sachlichen Grundes ist insbesondere bei einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse gegeben.

    Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, zu solchen abändernden Vereinbarungen auf Kosten der Gemeinschaft die erforderliche Bewilligung zur Grundbucheintragung zu erteilen. Alle Wohnungseigentümer bevollmächtigten hiermit den jeweiligen Verwalter unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, sie bei der Abgabe der zur Grundbucheintragung notwendigen und zweckdienlichen Erklärungen und Anträge gegenüber dem Notar und Grundbuchamt zu vertreten. Diese Vollmacht gilt gegenüber dem Grundbuchamt uneingeschränkt.

    Habe irgendwie bei dem 3. Absatz ein ungutes Bauchgefühl, habe aber nichts gefunden, was dieses unterstützt. Ganz im Gegenteil, nach dem Hügel, Kommentar zur Grundbuchordnung, Rn. 123 zum Stichwort WEG ist dies zulässig. Mein Bauchgefühl vergisst wahrscheinlich immer, dass man in der Gemeinschaftsordnung mit wenigen Ausnahmen fast alles vereinbaren kann.

    Meine letzte Frage dazu:
    unter Abschnitt II der Teilungserklärung wurde das Wohnungseigentum u.a. wie folgt begründet: ... verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung nebst Keller Nr. 1 verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 1. Unter Abschnitt IV (= Gemeinschaftsordnung) folgt dann ein Punkt "Sondernutzungsrecht", wo zunächst die Pkw-Stellplätze erwähnt sind, die nach Abschnitt II auch zugeordnet wurden, dann aber auch noch folgendes: "Den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen steht das Recht zu, die jeweils vorhandene Terrasse ausschließlich zu nutzen". Nun muss ich doch gucken, welche Wohnungen im Erdgeschoss liegt und dort auch - neben dem Stellplatz - das jeweilige Sondernutungsrecht an der Terrasse eintragen, oder? Mich irrtitiert nur, dass diese in Abschnitt II nicht erwähnt sind.

  • Der Punkt b) würde mir kein Kopfzerbrechen bereiten. Der Eigentümer kann sich stets sicher sein, dass das Sondereigentum zum Wohnen genutzt werden kann. In vielen Teilungserklärungen wird eine anderweitige Art der Nutzung gar nicht zugelassen.

  • Bezüglich der Terrasse müsste sich ganz klar durch Bezeichnungen und mit Bezug auf den Plan ergeben, welche Terrasse zu welcher Wohnung ein Sondernutzungsrecht darstellen soll. Ansonsten würde ich das beanstanden.



    Da die Terassen sicherlich jeweils einer Erdgschosswohnung vorgelagert sind, wäre es lebensfremd anzunehmen, das der jeweilige Nachbar die Terasse des jeweilig anderen Nachbarn nutzen möchte.
    Wer's mag kann sich ja durch Bezeichnung der Terassen im Aufteilungsplan die Terassen den jeweils konkreten Wohnungen zuordnen lassen.
    Ansonsten sehe ich keine Probleme.

    Einmal editiert, zuletzt von nemo (24. November 2008 um 15:09) aus folgendem Grund: Schreibfehlerberichtigung


  • Inhalt der Teilungserklärung ist u.a.:

    a) Sondernutzungsrechte ... Der teilende Eigentümer hat das Recht, diese Sondernutzungsrechte ohne Zustimmung anderer Miteigentümer einzelnen Sondereigentumseinheiten zu übertragen. Dieses Recht endelt, sobald er durch Veräußerung (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) der letzten Sondereigentumseinheit nicht mehr zur Eigentümergemeinschaft gehört.


    Ähnlich in meinem Fall:
    2 Miteigentümer räumen sich (nach § 3 WEG) an 6 Einheiten Wohnungseigentum ein. An KFZ-Stellplätzen werden SNRe begründet. Dazu ist in der Geminschaftordnung ein ähnlicher Passus wie oben zitiert enthalten. Allerdings heißt es in meinem Fall:
    "Der teilende Eigentümer, gegebenenfalls sein Rechtsnachfolger als Bauträger, hat das Recht der Zuordnung...".

    Abgesehen davon, das es bei mir ja eigentlich keinen "teilenden Eigentümer" gibt, da ja keine Teilung nach § 8 WEG vorliegt, macht mir die Formulierung mit dem Rechtsnachfolger Kopfzerbrechen.
    Wie soll das zu verstehen sein? Wie soll hier denn eine Rechtsnachfolge auf Seiten der die Aufteilung vornehmenden Miteigentümer in Bezug auf die Bauträgerschaft eintreten können? :confused:

    Versteht jemand, was gemeint sein könnte?

    Haltet Ihr das so für eintragungsfähig?
    Ich habe da derzeit Bedenken.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Mein Tipp: Die haben die Vorlage einer Teilung nach § 8 WEG durch einen Bauträger nicht an die Vereinbarung nach § 3 WEG angepasst.

    Ergebnis: M. E. ergibt die Auslegung, dass die Zuordnungsbefugnis nur beiden teilenden Eigentümern gemeinschaftlich zustehen kann. Jedes andere Auslegungsergebnis fände ich nicht sachgerecht.

    Gegründet werden die Sondernutzungsrechte jetzt schon?

    Der Passus mit der Rechtsnachfolge als Bauträger geht meines Erachtens einfach ins Leere.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Ja, die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen sind bereits in der Urkunde gegründet worden.

    Ulf

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  • Immerhin ... also wenn die Auslegung hier zum eindeutigen Ergebnis führen würde, dass die beiden jetzigen Eigentümer die Zuweisungsberechtigten sein sollen, wäre es sicher das Einfachste.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Okay, mit der Auslegegung könnte ich wohl notfalls leben. Habe inzwischen aber bemerkt, dass ich ohnehin beanstanden muss, so dass ich dazu zumindest Klarstellung anregen werde.

    Danke!

    Ulf

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    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Habe auch eine WEG-Aufteilung nach § 8 WEG. Dort wird u.a. geregelt:
    "Im Übrigen haben die Eigentümer die Kosten und Lasten der Gemeinschaft im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Dazu zählen insbesondere die Betriebskosten (...), die Kosten für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltungskosten und die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage.
    Die Eigentümergemeinschaft kann vorstehende Vereinbarungen insgesamt oder teilweise durch Beschluss aufheben, ändern oder andere Kostenverteilungsschlüssel bestimmen. Für diesen Beschluss ist eine Mehrheit von 2/3 aller Stimmen erforderlich und genügend...."

    Ist das mit der Mehrheit von 2/3 möglich?
    Gemäß § 16 Abs. 4 WEG bedarf es einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümern und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
    Gemäß § 16 Abs. 5 WEG können die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
    Heißt das, dass die Mehrheit von 3/4 zwingend ist? Ich stehe da ein bisschen auf dem Schlauch...:gruebel:

  • Hallo Keks,

    nach § 16 Abs. 5 WEG können die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Wohl aber können die Befugnisse der Eigentümer erweitert werden.
    Wenn also nach dem Gesetz eine qualifizierte Mehrheit von 3/4 erforderlich ist, können die Eigentümer über eine Öffnungsklausel bestimmen, dass dafür eine geringere Mehrheit (z.B. 2/3) ausreichend sein soll. Dieses wäre eine Erweiterung, nicht Einschränkung. Hinsichtlich der Instandhaltungskosten wäre die Öffnungsklausel daher möglich.

    Hinsichtlich der Betriebskosten und Kosten der Verwaltung kann nach dem Gesetz aber immer mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 16 Abs. 3). Insoweit würde die Öffnungsklausel eine unzulässige Einschränkung darstellen.

  • Also ich habe aktuell genau denselben Passus wie im Ausgangsfall:

    Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, zu solchen abändernden Vereinbarungen auf Kosten der Gemeinschaft die erforderliche Bewilligung zur Grundbucheintragung zu erteilen. Alle Wohnungseigentümer bevollmächtigten hiermit den jeweiligen Verwalter unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, sie bei der Abgabe der zur Grundbucheintragung notwendigen und zweckdienlichen Erklärungen und Anträge gegenüber dem Notar und Grundbuchamt zu vertreten. Diese Vollmacht gilt gegenüber dem Grundbuchamt uneingeschränkt.

    Hatte erst zwischenverfügt, mit der Begründung, dass zulasten eines unbekannten Rechtsnachfolgers diese Vollmacht nicht erteilbar wäre. Wie ist nun die Sachlage?:confused:

  • Ich würde das auch beanstanden, da eine Vollmachtserteilung nicht Inhalt einer Teilungserklärung sein kann. Dies hätte zur Folge, dass ein Vollmachtgeber die Vollmacht nur widerrufen kann, indem eine Änderung der Teilungserklärung vorgenommen wird. In eine solche Rechtsposition kann aber der Erwerber eines MEA nicht zwangsläufig eintreten.

  • Den Passus hat der Notar so gelassen nach der Zwischenverfügung und folgenden Satz ergänzt:

    Hinsichtlich der Veränderung der Zweckbestimmung des jeweiligen Sondereigentums gilt diese Verpflichtung jedoch nur für den Ersterwerber.

    Dadurch wird es m. E . aber auch nicht "besser". Den oberen Passus hatte er im Bezug auf die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels und Änderung der Gemeinschaftsordnung in die Teilungserklärung aufgenommen.

    Ich werde nochmal zwischenverfügen, denn ich hab nichts in der Literatur gefunden und auch ein ungutes Bauchgefühl. Wie du sagst, DietmarG.

  • Ich habe hier eine Teilung nach § 8 WEG vorliegen, bei der u.a. folgender Punkt der Gemeinschaftsordnung zur Eintragung beantragt ist:

    "1. Der teilende Eigentümer ist ohne Zustimmung der übrigen Wohnungs- oder Teileigentümer, des Verwalters und der dinglich Berechtigten befugt, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, solange er noch Wohnungs- oder Teileigentümer zumindest einer Einheit ist. Er darf insbesondere weiter Sondernutzungsrechte begründen, bestehende Sondernutzungsrechte und die Kostenverteilungsschlüssel ändern, sowie durch Änderung der Zweckbestimmung aus Wohnungseigentum Teileigentum bzw. aus Teileigentum Wohnungseigentum bilden. Er ist ferner befugt, zu Lasten eines Wohnungs- oder Teileigentums Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten) zu bestellen oder bestellte Dienstbarkeiten zu ändern oder zu löschensolange er noch Wohnungs- oder Teileigentümer zumindest einer Einheit ist. 2. Der teilende Eigentümer ist ferner ohne Zustimmung der übrigen Wohnungs- oder Teileigentümer, des Verwalters und der dinglich Berechtigten befugt, Baumaßnahmen zu treffen oder treffen zu lassen, die gegenüber den Aufteilungsplänen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind. Auch diese Befugnis endet, sobald der teilende Eigentümer nicht mehr Miteigentümer ist. 3. In keinem Fall ist der teilende Eigentümer befugt, Sondereigentum baulich zu verändern, das bereits veräußert ist."

    Auf meine ersten telefonisch an das Notariat mitgeteilten Bedenken hinsichtlich der Eintragungsfähigkeit, wurde mir ein Auszug aus einem mir nicht bekannten Kommentar von H. Müller (Seite 161 im Kapitel "große Gemeinschaften: Gemeinschaftsordnung") zugesandt, aus dem diese Formulierung stammt (womöglich handelt es sich um "Praktische Fragen des Wohnungseigentums von Horst Müller).

    Die Ermächtigung zur nachträglichen Begründung/Änderung von SNR genügt meiner Meinung jedoch nicht dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (vgl. BeckOK GBO/Kral GBO Rn. 189, OLG München, Beschluss vom 28.9.2015, 34 Wx 84/14). Auch kann der Ausschluss der Zustimmung der dinglich Berechtigten für eine Neubegründung nicht vereinbart werden (vgl. BayObLG, Beschluss vom 27.10.2014, 2Z BR 150/04).

    Was kann eurer Meinung von dem Passus überhaupt bestehen bleiben oder ist dieser insgesamt nicht eintragungsfähig? Und genügt es, wenn der Antrag lediglich bezüglich dieses Punktes zurückgenommen wird, oder ist ein Nachtrag zur TE erforderlich, in dem dass ganze aufgehoben und neu geregelt wird?

    3 Mal editiert, zuletzt von jugi (5. April 2018 um 11:45)

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