WEG-Verwalter; Vertretungsbefugnis

  • Der Sachverhalt:
    Aus dem Gemeinschaftseigentum einer WEG-Gemeinschaft soll eine Straßenparzelle herausgemessen und als eigenständiges Grundstück an den Träger der Straßenbaulast veräußert werden.
    Fragestellung:
    Ist der WEG-Verwalter nach der Neuregelung des Neuregelung des WEG als Vertreter des Verbandes der Wohnungseigentümer berechtigt, die notwendigen Erklärungen auch gegenüber dem GBA abzugeben, §§ 10, 24, 27 WEG. Insbesondere ist zu klären:
    Handelt es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung, in dessen Rahmen der WEG-Verwalter per Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden könnte.
    Meines Erachtens ist dieser Sachverhalt als Geschäft der laufenden Verwaltung anzusehen, da ggfls. der Träger der Straßenbaulast im Wege des Enteignungsverfahrens tätig werden könnte.

  • Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nur Rechtsträgerin des Verwaltungsvermögens. Das gemeinschaftliche Grundstück gehört nicht zum Verwaltungsvermögen. Rechtsträger des Grundstücks sind die Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft. Die Veräußerung eines Teils dieses Grusndstücks kann nur durch Auflassungserklärung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Wenn der Verwalter die Eigentümer bei diesem Geschäft vertreten soll, muss er eine übliche Vollmacht von jedem Eigentümer erhalten. Per Mehrheitsbeschluss geht da nichts.

  • Also wäre eine solche Bestimmung in der Teilungserklärung nicht zulässig, oder?
    Hier soll folgender Passus zum dinglichen Inhalt gemacht werden:

    Zitat

    Der Verwalter ist auch berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
    a) Wohnungseigentum innerhalb der Gemeinschaft zu erwerben;
    b) Wohnungseigentum sowie Grundbesitz außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben.
    Im Innenverhältnis bedürfen Maßnahmen nach a) und b) eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das Grundbuchamt ist insoweit von jeder Prüfungspflicht befreit.



    Dies kann meiner Meinung nach nur durch eine von jedem zum Zeitpunkt des Erwerbs beteiligten Wohnungseigentümer erteilte Vollmacht erreicht werden.

    Life is short... eat dessert first!

  • Warum sollte das nicht möglich sein :gruebel:

    Es herrscht Vertragsfreiheit und wenn das in der TE so vorgesehen ist, dann ist es ja anders, als wenn sich der Verwalter auf die gesetzlich normierte Vertretungsmacht im Rahmen der laufenden Verwaltung beruft.

  • Ich bin der Meinung, dass der Verwalter von jedem Wohnungseigentümer, für den er die Auflassung erklärt, zum Erwerb von Grundbesitz bevollmächtigt werden muss. Und wenn ein anderer als der teilende Eigentümer etwas erwerben soll, dann muss dieser den Verwalter selbst bevollmächtigt haben.

    Life is short... eat dessert first!

  • Verdinglichung von Vollmachten durch die TE ist nicht ohne weiteres möglich. Verwaltungsvollmachten gehen, Erwerbsvollmachten sind unzulässig. Das hängt damit zusammen, dass gemäß WEG nur Regelungen im Rahmen dieses Gesetzes, also zur Verwaltung des WEG, verdinglicht werden können, nicht aber darüber hinaus gehende Bestimmungen.

    Leider finde ich meine Fundstelle nicht - habe meine ganzen Musterordner abgesucht. :( Vermutlich eine Entscheidung des LG Berlin.

    * Was schert´s die Eiche, wenn das Schwein sich an ihr reibt! *

  • Ich stimme Franziska zu. Die Vollmacht in der Teilungserklärung bindet nur diejenigen, die damals unterschrieben haben. Eine Verdinglichung dieser Vollmacht über §§ 10 Abs. 3, 5 Abs. 4 WEG ist nicht möglich, da sie nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft. Dieses Verhältnis regelt der 2. Abschnitt des WEG und nur in diesem Bereich sind verdinglichte Regelungen nach § 10 Abs. 3 WEG möglich. Hier geht es aber um den dinglichen Kernbereich des Eigentums, nämlich um den Miteigentumsanteil eines jeden Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Grundstück, der abweichend von § 94 BGB gem. § 3 WEG mit dem Sondereigentum verbunden wurde. Dieser Bereich ist Regelungen durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 WEG entzogen. Hier muss jeder Eigentümer eine eigene Vollmacht erteilen, die nur ihn aber nicht seinen Sondernachfolger binden kann. Eine Eintragung dieser Vollmacht in das Wohnungsgrundbuch ist unzulässig.

  • Halt, ich nehme alles zurück und behaupte das Gegenteil.

    Leider habe ich übersehen, dass es nicht mehr um den Verkauf von Teilen des Gemeinschaftseigentums geht sondern um den Erwerb zugunsten der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigrentümer. Wenn die kaufen will und das Erworbene dem Verwaltungsvermögen zuordnet, ist der Verwalter der Vertreter. Dieses Verwaltungshandeln unterliegt den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Da der Erwerb von Grundeigentum in § 27 WEG nicht erwähnt wird, benötigt er eine entsprechende Ermächtigung. Dies ist der Beschluss der Eigentümer oder hier, die entsprechende Vereinbarung ist daher wohl doch zulässig.

    Nicht zulässig wäre nur eine Ermächtigung, das hinzuerworbene Grundstück dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Als Erwerberin kann nur die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auftreten. Eine Vollmacht zum Erwerb für die Eigentümer in der bestehenden Bruchteilsgemeinschaft um den hinzuerworbenen Grundbesitz dem Gemeinschaftsgrundstück zuzuschreiben, geht m.E. nicht

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