Eigentümer=Berechtigter der AV. Ist das möglich?

Hallo!

Ich habe hier folgendes Problem:

Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist die Stadt xy. Diese verkauft einen Teil des Grundstücks an A. VN liegt vor.
Vorgelegt werden mir jetzt der Kaufvertrag (ohne Auflassung) und die Identitätserklärung mit den Anträgen auf
a) Wahrung der Teilung gem. dem Antrag in der Identitätserklärung (ist o.K.)
b) Eintragung der in § 8 der Urkunde bestellten Rück-AV zugunsten der Stadt xy.

Auf die Eintragung einer AV zugunsten von A wurde ausdrücklich verzichtet.

Meiner Meinung nach kann ich aber die Rück-AV für die Stadt nicht eintragen, solange diese noch selbst Eigentümerin des Grundstücks ist (kein vormerkungsfähiger Anspruch).
Ich finde aber leider nichts, um diese Meinung zu untermauern.

Kann mir da vielleicht jemand von euch helfen?

P.S.: Ich habe auch schon beim Notariat angerufen. Es ist kein Irrtum, die Rück-AV soll bereits jetzt eingetragen werden, nicht erst mit Eigentumsumschreibung. Aber leider ist der Notar grade im Urlaub und kann mir den Grund nicht erklären...

Der Anspruch, der durch die Vormerkung gesichert werden soll, muss sich gegen denjenigen richten, dessen Grundstück von der Vormerkung betroffen wird (statt vieler vgl. BGHZ 134, 182). Der Schuldner des Anspruchs (hier also der Erwerber A) muss also im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks sein. Daraus folgt, dass Ansprüche gegen einen künftigen Eigentümer (A) ebenso wenig durch Vormerkung gesichert werden können wie gegen einen früheren Eigentümer (RGZ 20, 244; MünchKomm/Wacke § 883 RdNr.17; Planck/Strecker § 883 Anm.1 c; Turnau/Förster § 883 Anm.II 3).

schön!!!

Würde mich ja gerne mal revanchieren, aber bei dem geballten Wissen hab ich wohl keine Chance.
Aber wenn der Besuch in Hessen bei HansD ansteht, einfach mal Bescheid sagen, dann revanchier ich mich halt mit Äppler.

Bis dahin müssen die hier reichen:

Ich frage mich auch, ob man das wirklich ablehnen kann. Was hat das GBamt zu beachten? Formelles Konsensprinzip. Danach kann der Eigentümer eine Vormerkung für so ziemlich jeden bewilligen. Noch kein Anspruch? Kein Problem, die Vormerkung sichert ja gerade auch künftige bzw. bedingte Ansprüche. Und der Rechtsboden für den Anspruch ist auch schon vorbereitet.
Zum Vergleich: der Eigt. darf sich auch schon mal ein Wohnrecht für sich selbst eintragen lassen im Hinblick auf einen bevorstehenden Verkauf, obwohl dieses Recht eigentlich aus dem Eigentumsrecht fließt und daher unnötig ist. Umso mehr müsste das für eine Vormerkung gelten!

Mein Problem bei der Sache war (und ist), dass die Stadt einen Anspruch gegen A hat. Der taucht aber gar nicht im Grundbuch auf, deshalb kann ich diese Ansprüche gegen A m. E. auch nicht durch eine Vormerkung sichern.
Würde ich die Vormerkung jetzt trotzdem eintragen, könnte diese nur zum Ausdruck bringen, dass die Stadt xy (Berechtigte) einen bedingten Anspruch auf Rückübertragung gegen die Stadt xy (Eigentümerin), also gegen sich selbst hat. Das stimmt aber nicht mit dem tatsächlichen schuldrechtlichen Anspruch überein, das Grundbuch wäre mit dieser Vormerkung also unrichtig.
Und bei der Vorstellung bekomme ich Bauchschmerzen…

Macht sich aber nicht so gut als Begründung einer Zwischenverfügung (das mit den Bauchschmerzen)…

Es gibt eine Mindermeinung, welche die Eintragung einer Vormerkung zulässt, wenn der Schuldner des Anspruchs zwar nicht mit dem gegenwärtigen Eigentümer identisch ist, der gegenwärtige Eigentümer gegenüber dem Erwerber (durch noch nicht vollzogene Auflassung) aber die Einwilligung zu weiteren Verfügungen erklärt hat (§ 185 Abs.1 BGB; vgl. MünchKomm/Wacke § 883 RdNr.17 m.w.N.). Die hM besteht demgegenüber auf dem Grundsatz, dass der Schuldner des vorzumerkenden Anspruchs mit dem gegenwärtigen Eigentümer identisch sein muss und lässt hiervon nur die in der Natur der Dinge liegende Ausnahme zu, dass die Vormerkung gutgläubig von einem eingetragenen Nichtberechtigten erworben wird (Identität von Schuldner und Bucheigentümer).

blue:

Mit dem formellen Konsensprinzip hat das nichts zu tun, weil stets zu prüfen ist, ob es sich um einen vormerkungsfähigen Anspruch handelt. Bei der Bestellung von dinglichen Rechten verhält sich die Problematik außerdem genau umgekehrt: Hier ist zu prüfen, ob die anfängliche Identität von Eigentümer und Berechtigtem der Bestellung des Rechts entgegensteht, während diese anfängliche Identität von Eigentümer und Schuldner die Eintragungsfähigkeit der Vormerkung voraussetzt. Die beiden Fälle sind somit nicht miteinander vergleichbar.

!!!

Ich hatte vor einiger Zeit einen selben Fall!!!
Die Rückauflassungsvormerkung ist meines Erachtens
nicht eintragungsfähig, ich schließe mich da voll und ganz den Ausführungen von juris 2112 an.
Der Schuldner des Anspruchs muss zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen
Grundstücks sein.

Ich habe dem Notar meine Rechtsauffassung mitgeteilt, der Antrag wurde daraufhin zurückgenommen.

Miss Vorbescheid

ich halte die eintragung der rückAV vor eigentumswechsel nicht für eintragungsfähig. der zu sichernde anspruch richtet sich nicht (auch nicht als künftiger oder bedingter) gegen den derzeitigen eigentümer, sondern gegen einen dritten.

die vormerkung, die ihren sinn aus der funktion als dingliches sicherungsmittel bezieht, wäre zum zeitpunkt der eintragung offensichtlich wirkungslos.