Vorabbelastung: Hat der Eigentümer Erklärungen abgegeben oder nicht?

  • In einem Kaufvertrag zwischen A und B wird der Käufer B zur Vorabbelastung des Grundstücks bevollmächtigt.

    In der Grundschuldbestellung heißt es

    "Es erschien Herr B -nachstehend Kreditnehmer- genannt, handelnd im eigenen Namen und in Volmacht gemäß UR ... für Herrn A, nachstehend Eigentümer genannt und erklärte:

    Der Erschienene bestellt eine Grundschuld..." usw.

    Bislang war für mich immer völlig klar, dass damit auch der Eigentümer eine Erklärung abgegeben hat und die Grundschuld auch vor Eigentumsänderung eingetragen werden kann. Nun habe ich jedoch in einer Vertretungsakte eine Zwischenverfügung gesehen, wo der Standpunkt vertreten wurde, dass bei einer solchen Formulierung der Eigentümer keine Erklärung abgegeben habe und die Grundschuld deshalb nicht eingetragen werden könne. Es wurde dann eine (wegen der Unterwerfungserklärung) beurkundete Ergänzungserklärung verlangt und eingereicht.

  • Bei uns lautet die Verwegbeleihungsvollmacht immer daraufhin, daß der Käufer bevollmächtigt wird schon vor Eigentumsumschreibung zu belasten und das Grundstück nach § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen.

    In der Grundschuldbestellung handelt der Erwerber als künftiger Eigentümer und Kreditnehmer bei der pesönlichen Unterwerfung und in Vollmacht für den Verkäufer bei der Bestellung des Grundpfandrechtes und der Unterwerfung nach § 800 ZPO.

    Warum soll er da keine Erklärungen für den Verkäufer abgegeben haben ? Den Sinn der genannten ZwVfg kann ich nicht erkennen, es sei denn, die Vollmacht berechtigt in Deinem Fall nicht zur Unterwerfung nach § 800 ZPO, was ich mir aber nicht so recht vorstellen kann.

  • Wenn B erscheint, handelnd im eigenen Namen und in Vollmacht für Herrn A und erklärt... dann ist die "Handlung", die er aufgrund der Vollmacht vornimmt doch wohl die Erklärung. Alles andere wäre mega-spitzfindig.
    Solange keine Formulierung in der restlichen Urkunde mir Anlaß zu der Vermutung gibt, der Erschienene habe nicht auch für A handeln wollen, hätte ich hier nicht beanstandet.
    Was sagt denn der Notar zu der ZwVfg?

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Der Erwerber hat selbstverständlich (auch) für den derzeitigen Eigentümer gehandelt, denn ansonsten wäre das Rubrum der Urkunde sinnlos, wonach er (auch) in Vollmacht für den Eigentümer handelt. Sich an der Formulierung "der Erschienene" aufzuhängen, ist formalistische Erbsenzählerei. Es kommt nicht darauf an, wer erschienen ist, sondern für wen der Erschienene handelt. Und gerade dies unterliegt keinem Zweifel. Wenn die Vollmacht auch zur Unterwerfung i.S. des § 800 ZPO berechtigt, ist also alles in Butter.

  • Schließe mich juris2112 an und verweise auf OLG Naumburg, FGPrax 2004,202, und KEHE, Bearbeiter Munzing, Grundbuchrecht, 6.A., § 19 Rn 183; danach genügt es, wenn sich das Handeln im fremden Namen aus den Umständen ergibt (s. Eingang der Urkunde, dort wird dargelegt, dass der Erschienene für sich selbst und aufgrund Vollmacht handelt).
    Aus dem Beschluss des OLG Naumburg, a.a.O., S. 203: "Die Eintragungsbew. kann auch durch einen Vertreter abgegeben werden. Dies muss nicht ausdrücklich in Namen des Vertretenen erfolgen, kann sich vielmehr auch eindeutig aus den Umständen ergeben...Es gelten die für Grundbucherklärungen maßgeblichen Auslegungsgrundsätze...".

  • Stimme den Vorredner zu. Ich halte die von Kais Kollegen erlassene ZwVfg für unbegründet.

    Sofern sich aus der Urkunde - wie im Ausgangsfall - ergibt, dass der Besteller (auch) aufgrund Belastungsvollmacht handelt, ist das m.E. vollkommen ausreichend.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Danke, dass ich nicht vom Glauben abfallen muss :)

    Zitat von omawetterwax


    Was sagt denn der Notar zu der ZwVfg?



    Das hier:

    Zitat von Kai


    Es wurde dann eine (wegen der Unterwerfungserklärung) beurkundete Ergänzungserklärung verlangt und eingereicht.



    Der Notar hat die Auflage erfüllt und alles schön per § 16 KostO erledigt :teufel:

  • :oops: Upps, wer lesen kann ist klar im Vorteil...
    Aber ist ja schon erstaunlich: so`n Schrott - sorry, ist doch so - wird vom Notar prompt erledigt, aber wenn man mal ne wirklich gut begründete, wohl formulierte Zwischenverfügung zu einem echt umstrittenen Punkt liefert, stellt sich der Notar natürlich auf die Hinterbeine und hält sich an die Gegenmeinung ;)

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Und wie sieht es in so einem Fall aus - liegen hier Erklärungen des Veräußerers vor?

    In einem Kaufvertrag zwischen A und B wird der Käufer B zur Vorwegbelastung mit Unterwerfung nach § 800 bevollmächtigt.

    In der Grundschuldbestellung heißt es (Hervorhebungen durch mich!):

    Vor mir, Notar ... erschien heute Herr B -nachstehend zukünftiger Eigentümer/Besteller- genannt, handelnd im eigenen Namen und in Vollmacht gemäß UR ... für Herrn A - nachstehend derzeitiger Eigentümer genannt - und bat um Beurkundung folgender Erklärung:

    Der Besteller bewilligt und beantragt die Eintragung einer Grundschuld ...

    Der Besteller unterwirft sich ... (§ 800 ZPO) und bewilligt und beantragt die Eintragung der Unterwerfungserklärung.

  • Ich beanstande so etwas. Je nach Notarvollmacht lasse ich zur Behebung allerdings auch eine Eigen-/Klarstellungsurkunde genügen.

  • Noch eindeutiger (und leider nicht vollziehbar) ist folgende Formulierung, die mir gerade vorliegt: "Der Erschienene als künftiger Eigentümer unterwirft sich..."

    Da hat sich dann wohl der falsche Eigentümer unterworfen. :daemlich

    Übrigens ist diese - falsche - Formulierung in den Vordrucken der D*L-Bank drin, keine Ahnung, wer auf diesen Schwachsinn (sorry) gekommen ist, daher immer schön uffbasse, wenn eine GS-Bestellungsurkunde dieser Bank auftaucht. Habe hier unsere Notare schon angestachelt, dass sie sich mal mit dem besagten Kreditinstitut in Verbindung setzen.

    Mal sehen, wann das wieder geändert wird. :amen

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

    Einmal editiert, zuletzt von Atlantik (27. Februar 2015 um 09:17)

  • Ich muss das Thema nochmals aufgreifen:

    Ich habe einen riesigen, verschachtelten, wuuuunderschönen Kaufvertrag, in dem wirklich jedem für alles Vollmacht erteilt wurde, u.a. auch dem Käufer und einzelnen Notariatsangestellten für die Bewilligung von Finanzierungsgrundpfandrechten.
    Mir wird jetzt vorgelegt eine Grundschuldbestellungsurkunde und separat eine Unterwerfung wegen eines Teilbetrages.

    Die Grundbuchbestellung wurde unter Verwendung eines "handelsüblichen" Bankvordrucks erstellt.
    Die Bestellung lautet so, dass "Der Eigentümer", -> Name des Käufers, erklärt....

    Unterzeichnet wurde durch eine Notariatsangestellte "aufgrund Vollmacht vom ... für -> Name des Käufers".

    Der Beglaubigungsvermerk wird dadurch ergänzt, dass die Bevollmächtigte erklärt, nicht im eigenen Namen zu handeln, sondern für Käufer und Verkäufer.

    Die Teilunterwerfungserklärung ist selbstgestrickt, darin handelt der Käufer, im eigenen Namen und für den Verkäufer, vertreten durch die Notarangestellte. Diese Erklärung ist also völlig unproblematisch.

    Ich habe mit der Formulierung in der Grundschuldbestellung gewisse Bauchschmerzen, tendiere aber dazu, aus dem Gesamtzusammenhang davon auszugehen, dass alle Erklärungen auch im Namen des Verkäufers abgegeben wurden.

    Für Meinungen wäre ich dankbar.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Ich würde beanstanden.
    Zwar heißt es im Beglaubigungsvermerk, dass sie für Verkäufer und Käufer handelt, andererseits gibt sie die Erklärungen nur für den Käufer und nur in Vollmacht des Käufers ab.

  • ...
    Der Beglaubigungsvermerk wird dadurch ergänzt, dass die Bevollmächtigte erklärt, nicht im eigenen Namen zu handeln, sondern für Käufer und Verkäufer.
    ... tendiere aber dazu, aus dem Gesamtzusammenhang davon auszugehen, dass alle Erklärungen auch im Namen des Verkäufers abgegeben wurden.


    Sehe ich auch so.
    Das Handeln in fremdem Namen (auch für den Eigentümer) ergibt sich mE eindeutig aus den Umständen, 164 I S. 2 BGB.

  • In der Unterwerfung wird doch sicher durch den Käufer, der dort auch für den Verkäufer handelt, auf die Grundschuldbestellung Bezug genommen? Dann hätte ich kein Problem.

  • Heut ist nicht mein Tag :heul::heul::heul:

    Grundschuldbestellung aufgrund Vollmacht im Kaufvertrag. Es treten auf die Erwerber A und B
    "beide hier handelnd
    a) im eigenen Namen - nachstehend Besteller genannt -,
    als Bevollmächtigte für den in der Urkunde XYZ des Notars genannten Eigentümer des Pfandobjekts aufgrund Belastungsvollmacht..."

    Da kommt übrigens kein "b)", nicht dass ihr meint, ich hätte das falsch abgepinnt.

    Die Unterwerfung lautet anschließend: "Der Besteller unterwirf den jeweiligen Eigentümer..."
    Warum ich? Was hab ich denn verbrochen? Und warum sehe ich sowas auch? Ach.

    Sagt mir mal bitte, dass das so reicht.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Ist natürlich eine Schlamperei.

    Das kommt davon, wenn man Textbausteine verwendet und dann nicht aufpasst, ob sie auch an jeder Stelle der Urkunde zutreffend umgesetzt wurden.

    So wie sich die Urkunde liest, kann die Unterwerfung im Vormerkungsstadium noch nicht eingetragen werden.

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