Überlegungen zum Beschluss des BGH vom 04.12.2008
- Eine Grundschuld oder Dienstbarkeit zugunsten einer BGB Gesellschaft erfolgt durch Eintragung des Namen der Gesellschaft, wenn dieser im Vertrag angegeben ist.
Fehlt die Angabe des Namens, muss die Gesellschaft wie folgt eingetragen werden:
„Gesellschaft des bürgerlichen Rechts bestehend aus den Gesellschaftern: A , B usw. „,
da dass Gericht im Rahmen des formellen Konsensprinzip keine weitere Prüfung vornehmen darf.
Obwohl es nicht konsequent ist, rate ich dazu: immer die Namen der Gesellschafter miteintzutragen. (siehe weitere Ausführungen/ wer weiss auf welche Idee der Gesetzgeber kommt - vielleicht wird das Grundbuch gleichzeitig das Register für grundstückbesitzende
BGB Gesellschaften). - Bei einem Erwerb eines Grundstücks durch eine BGB Gesellschaft die bereits gegründet ist,
muss das Gericht § 20 GBO, § 925 BGB prüfen, also muss künftig immer der Gesellschaftsvertrag in beurkundeter Form vorgelegt werden, weil das Gericht die Existenz der Gesellschaft und die Vertretung prüfen muss.
Eine beglaubigter Gesellschaftsvertrag reicht wohl nicht aus, weil der Vertrag nicht eine zur
Eintragung erforderliche Erklärung gemäß § 29 GBO ist, sondern eine andere Voraussetzung gemäß
§ 29 Absatz 1 S2 GBO.
Wird in dem Erwerbsvertrag gleichzeitig die Gesellschaft gegründet, umgeht der Notar die Hürde des Nachweises.
Aus diesem Grund ist es den Notaren anzuraten, im Falle der Einbringung eines Grundstücks in eine GdbR den Gesellschaftsvertrag und den Einbringungsvertrag in einer Urkunde zu beurkunden. - Jeder Wechsel eines Gesellschafters ist jetzt nur noch eine Berichtigung der Eigentümerbezeichnung und keine Grundbuchberichtigung, weil Eigentümer des Grundstücks die Gesellschaft ist, und eben nicht die Gesellschafter als natürliche Personen zur gesamten Hand (dies trifft natürlich dann nicht zu, wenn aus einer 2 Personen Gesellschaft einer ausscheidet).
Dies gilt auch dann, wenn die Eigentümer noch wie bislang „richtig gehandhabt“ im Grundbuch „in BGB-Gesellschaft“ stehen.
Die Eigentümerbezeichnung ist zu berichtigen.
Wie ist die Gesellschaft nun aber im Grundbuch einzutragen und welche Unterlagen müssen dem Gericht vorgelegt werden ?
§ 29 GBO ist nicht einschlägig, sondern es können alle Beweismittel verwendet werden (siehe hier auch As 17ff Rpfleger 2009).
Es stellt sich die Frage, ob das Gericht einfach auf Grundlage der namentlichen Bezeichnung der Gesellschafter im Grundbuch jetzt eine Berichtigung auf die Gesellschaft vornehmen kann, wenn sich aus dem zugrundliegenden Erwerbsvertrag Z.B. der Name der BGB-Gesellschaft entnommen werden kann.
Anderenfalls ist das Grundbuch auf die „Gesellschaft bürgerlichen Recht, bestehend aus A / B / C“ zu berichtigen.Nach meiner Meinung genügt für die Berichtigung der Bezeichnung alleine die bisherige Grundbucheintragung bzw. der Name der Gesellschaft im Vertrag, weil kein neuer Eigentümer vorgetragen wird, sondern eine Namensberichtigung erfolgt.
Sofern der Grundbuchbeamte bei einer solchen Berichtigung einen bereits ausgeschiedenen Gesellschafter einträgt (als näheres Unterscheidungsmerkmal der Gesellschaft) - weil der Gesellschafterwechsel dem Gericht nicht mitgeteilt wurde - wird dadurch das Grundbuch nicht unrichtig, da Eigentümer die Gesellschaft ist und die namentlich bezeichneten Gesellschafter lediglich ein Unterscheidungsmerkmal ist.Dies ist so zu werten, wie die versehentliche Eintragung eines unrichtigen Geburtsdatums.
Wird dem Grundbuchamt z.B. ein Antrag mit beglaubigter Anteilsabtretung vorgelegt,
könnten die Eintragungen wie folgt erfolgen: - Beispiel:
Bisher:1.1 A
1.2 B
1.3 C
- in BGB Gesellschaft -
A überträgt seinen Gesellschaftsanteil an D.
Der neue Eintrag lautet:
Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (oder die Gesellschaft ist namentlich benannt)
bestehend aus den Gesellschafter
B
C
D
Zum Schwur kommt es aber; sobald die BGB Gesellschaft über das Grundstück verfügen
möchte:
Welche Unterlagen benötige das Grundbuchamt, um festzustellen wer für die BGB Gesellschaft handeln darf (Identitäts- und Vertretungsprobleme).
Der BGH hat dies zwar offensichtlich erkannt, aber völlig offen gelassen, wie diese Nachweise zu erbringen sind.
Beispiel:
Vor einigen Jahren sind im Grundbuch A, B und C in BGB Gesellschaft eingetragen worden.
Wer kann das Grundstück verkaufen ?
A, B und C - aber ist es wirklich so einfach ?
Wohl kaum.
Die Vermutung des § 891 BGB gilt natürlich auch für das Grundbuchamt. Dieses erkennt aber am Zusatz „in BGB Gesellschaft“, dass Eigentümer nicht die natürlichen Personen sind, sondern die Gesellschaft. Wer aber ist Inhaber der Gesellschaft und wie ist dies dem Grundbuchamt nachzuweisen.
Den Gesellschaftsvertrag haben die Gesellschafter bei Gründung der Gesellschaft
evt. nur mündlich abgeschlossen. In der Regel liegt dieser dem Grundbuchamt nicht vor. Zudem bleibt offen, ob ein Gesellschafter seinen Anteil außerhalb des Grundbuchs abgetreten hat, ein Gesellschafter ausgeschieden, eingetreten oder verstorben ist. Diese Nachweise lassen sich nicht einwandfrei in der Form des § 29 GBO nachweisen, da es vielfach negative Tatsachen sind.
Es nützt auch nichts, wenn das Grundbuchamt jetzt von den Gesellschaftern einen neu beurkundeten Gesellschaftsvertrag verlangt. Denn es stellt sich die frage: welche Personen sind an der Gesellschaft beteiligt. Das Grundbuchamt steht vor dem gleichen Problem wie bisher: wer muss handeln.
Die einzige mir denkbare Lösung ist, dass die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter bei jeder Verfügung versichern, dass nur die verfügenden Personen Gesellschafter sind und dass sie - sofern der Gesellschaftsvertrag schriftlich vorhanden ist - diesen vorlegen.
Die Verfügungsprobleme können teilweise bei neu zu gründenden Gesellschaften dadurch gelöst werden , dass im beurkundeten Gründungsvertrag einem oder mehreren Gesellschafter/n oder auch einen Dritten eine entsprechende Vollmacht erteilt wird. Dabei ist aber darauf zu achten, dass dessen Bevollmächtigung nicht an Bedingungen geknüpft, z.B. dass die Vollmacht erlischt, wenn der Bevollmächtigte nicht mehr Gesellschafter ist. Diese Bedingung wäre durch das Grundbuchamt nicht nachprüfbar.
Bei einem Ausscheiden des Bevollmächtigten aus der Gesellschaft muss die „Gesellschaft“ darauf achten, dass die Ausfertigung(en) dieser Vollmachtsurkunde ordnungsgemäß eingezogen wird/werden.