Zustimmung des Eigentümers nach § 27 GBO

  • Liebe Kolleginnen und Kollegen,
    Ich habe folgenden Fall:
    Eine Grundschuld soll gelöscht werden. Die Bewilligung des Berechtigten wird vorgelegt. Es fehlt jedoch noch die Zustimmung des Eigentümers nach § 27 GBO wegen des dahinter stehenden Eigentümerrechts (Eigentümergrundschuld).
    Auf meine Nachforderung wird diese vorlegt. Als Eigentümer sind 2 Eheleute zu je 1/2-Anteil eingetragen. Der Löschung des o.g. Grundpfandrechts haben diese bereits vor 1 Jahr zugestimmt. Zwischenzeitlich (Anfang Januar) ist jedoch der Ehemann verstorben, Erben sind die (bereits eingetragene) Ehefrau und 3 Kinder lt. Erbschein.

    Wer muss nach § 27 GBO zustimmen ? Ist auf den Zeitpunkt der Löschung abzustellen ? Der Rechtsübergang hat ja schon außerhalb des Grundbuchs stattgefunden. :gruebel:

    Einmal editiert, zuletzt von Mobi (25. Februar 2009 um 21:41)

  • Und wie verhält es sich, wenn jemand eine Auflassung erklärt und vor der Grundbucheintragung verstirbt? Müssen dessen Erben dann auch neu auflassen, weil sie jetzt die Eigentümer sind?

  • Ist ja gut, ich hab den Sachverhalt nicht verstanden.

    Löschen und gut.

    Aber schön, dass eine Fachanwältin für Familien - und Erbrecht sich im Grundbuchrecht auskennt. Und den Rechtspfleger liest... Und, und, und...;)

  • Dank für die Antworten. Die Löschungsbewilligung wurde weit vor dem Erbfall erteilt. Tja, das ist die Frage, ob die Bewilligung für und gegen die Erben wirkt. Dies kann man sicherlich so sehen. Aber ich meine das reicht trotzdem oder gerade deswegen nicht. Denn mit Gesamtrechtsnachfolge Anfang Januar 2009 ist das Grundbuch unrichtig geworden. Das Recht ist in Abt. III an lfd Nr. 1 eingetragen. Es folgen 5 Rechte Nr. 2 -6. Damit ist m.E. die aktuelle Buchposition betroffen.
    Der Eigentümer "verliert" ja mit der Zustimmung zur Löschung diese Rangstelle. Bliebe die Grundschuld eingetragen, hätte der Eigentümer einen Anspruch auf Rückgewähr, die Grundschuld würde noch den Rang absichern. Es könnte an dieser Rangstelle ein neues Recht für einen neuen Darlehensgeber eingetragen werden, bspw. durch Abtretung. Löschungsvormerkungen nachrangiger Gläubiger mal außen vor.
    Dann müßte der aktuelle Eigentümer zustimmen, da sein Recht betroffen ist.
    Damit die Ehefrau und die 3 Kinder. Die letztjährige Löschungsbewilligung des Ehepaares ist nicht ausreichend. Ich würde auf den Zeitpunkt der Löschung abstellen.

    Wie sehen das andere Kollegen ?

  • @Samirah: Ja, § 1183 ist sicherlich die materiell-rechtliche Vorschrift für die Aufgabeerklärung. Der Grundbuch-Rechtspfleger prüft aber grundsätzlich kein materielles Recht. Es gilt das formelle Konsensprinzip im Grundbuch. Ausnahme: § 20 GBO, die Auflassung.

    Damit ist maßgebende Vorschrift der § 27 GBO.

    Habe etwas gegoogelt:
    Aus Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann, Grundbuchrecht, 5. Auflage, Rn. 10 zu § 27 GBO: "Zustimmungsberechtigung. Sie entspricht der Bewilligungsberechtigung des Eigentümers im Zeitpunkt der Löschung und ist im Grundbuchverfahren nach den für die Bewilligung entwickelten Grundsätzen zu beurteilen. Zustimmungsberechtigt zur Löschung ist der wirkliche Eigentümer im Zeitpunkt der Löschung, weil das Grundpfandrecht gem. §§ 1163, 1177 BGB entweder bereits sein Eigentümerrecht ist oder werden kann....Zur Löschung nach Eigentumsumschreibung ist die Zustimmung des neuen Eigentümers erforderlich"

    Die Bank hat jetzt erst - also nach dem Versterben des Vaters - die Löschungsbewilligung abgegeben. Der Notar hat jetzt erst den Antrag auf Löschung gem. § 15 GBO gestellt. Es kann m.E. nicht ausgeschlossen werden, dass nach dem Tod des Vaters im Januar erst dann eine Eigentümergrundschuld entstanden ist - für den wahren Berechtigten, dies wären die Erben. Das Grundbuchamt weiß nicht, wer die Schuld beglichen hat und wann sie beglichen wurde, ob es eine "Eigentümer"-Grundschuld für die alten Eigentümer (Verstorbener Vater und Mutter), damit jetzt eine Fremd-Grundschuld, geworden ist, oder eine Eigentümergrundschuld für Mutter (zu 1/2 ohne Eigentumswechsel) und Mutter und die 3 Kinder als Erben.

    Die Frage ist von großer Bedeutung, denn die Erben verlieren mit Löschung der Grundschuld die Buchposition an Abt. III lfd. Nr. 1. Dies wäre auch u.U. ein Regress gegen das Land. Ich meine weiterhin, es ist auf den Zeitpunkt der Löschung abzustellen.
    Es erscheint mir zweifelhaft, ob ich im formellen Grundbuchverfahren § 130 Absatz 2 BGB zu beachten habe. Die Erben sind m.E. aus eigenem Recht Betroffene, als wahre Buchberechtigte, im Sinne der §§ 19, 27 GBO.
    Denn auch die Buchposition (hier das Anwartschaftsrecht auf die Eigentümergrundschuld) in Abt. III lfd. Nr. 1 geht doch im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über, oder nicht ?
    Dann sind seit dem Erbfall die Betroffenen im Sinne des § 19 GBO die Erben (bzw. die Mutter war ja zu 1/2 schon voreingetragen).

    Selbst die Anwendung des § 878 BGB (Bindungwirkung und Antragstellung vor Eintritt einer Verfügungsbeschränkung) ist ja im Grundbuchrecht äußerst streitig. Für § 130 Absatz 2 BGB würd ich das auch in Frage stellen. Hier würde jedoch auch der Antrag beim Grundbuchamt auf Löschung vor dem Tod des Ehemannes fehlen.

    Man darf nicht vergessen, dass das Grundbuchrecht streng formell ist. Es ist für mich daher kein Widerspruch, dass die Erben gem. §§ 1183 S.2, 130 Abs. 2 BGB an die alte Löschungsbewilligung gebunden sein mögen, materiell-rechtlich, formell müßten - meine ich - gleichwohl die Erben zustimmen. Der wahre Buchberechtigte sind im Zeitpunkt der Löschung die Erben.

    Werde morgen mal schauen, was der Demharter oder Schöner/Stöber so sagen.

    7 Mal editiert, zuletzt von Mobi (26. Februar 2009 um 00:39)

  • Meiner Meinung nach reicht die Bewilligung des Erblassers aus, so auch Schöner/Stöber, 14. Auflage, Rdnr. 107a. Wie Samirah schreibt, wirkt die einmal abgegebene und wirksam gewordene Bewilligung auch für und gegen die Erben.

    Auch Demharter schreibt in § 19, Rdnr. 23 (in der 24. Auflage), dass die Bewilligung die Gültigkeit nicht verliert.

    Ja ja wir reiten bis zum Horizont - anschlagen - und zurück!
    (Mike Lehmann)

  • Inwiefern steht die Ausführung in #10 denn dem, was Samirah gesagt, entgegen? Zustimmen muß derjenige, der Eigentümer zum Zeitpunkt der Löschung ist. Bei der Einzelrechtsnachfolge wäre das der neue Eigentümer. Bei der Gesamtrechtsnachfolge ist der Erbe aber an die Erklärung des bisherigen Eigentümers gebunden. Das gilt auch für Verfahrenserklärungen (Schöner/Stöber Rn. 107a). Ferner kann die Zustimmung bereits vor der Löschungsbewilligung erklärt werden (Schöner/Stöber Rn. 2757).

  • Sehe ich auch so und würde ebenfalls löschen.

    Nebenbei prüft der Grundbuchrechtspfleger deutlich öfter materielles Recht als "nur" bei der Auflassung.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Wie meine drei Vorredner. Löschen.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Die Löschungszustimmung ist reine Verfahrenserklärung. Sie kann Verwendung finden, wenn sie vor dem Tod des (Mit-) Eigentümers wirksam geworden ist. Ist Wirksamkeit nicht eingetreten, müssen die Erben zustimmen.
    Wirksamkeit tritt spätestens mit Zugang beim Grundbuchgericht ein.

  • Zitat

    Die Löschungszustimmung ist reine Verfahrenserklärung. Sie kann Verwendung finden, wenn sie vor dem Tod des (Mit-) Eigentümers wirksam geworden ist. Ist Wirksamkeit nicht eingetreten, müssen die Erben zustimmen.
    Wirksamkeit tritt spätestens mit Zugang beim Grundbuchgericht ein.



    Das erscheint mir logisch. Wirksamkeit ist aber nicht eingetreten, da die Löschungsbewilligung der "Alt-"Eigentümer vor dem Tod des Vaters weder beim Grundbuchamt eingegangen ist, noch wurde die Löschung des Grundpfandrechts beantragt.

    Die Löschungsbewilligung richtet sich materiell-rechtlich nach § 1183 BGB und ist eine Aufhebungserklärung nach § 875 BGB. Wirksamkeit nach § 875 Abs. 2 BGB (Zugang beim GBAmt oder Begünstigten) ist hier nicht eingetreten. Daran ändert auich der § 130 Abs. 2 BGB nichts.

    Demharter, GBO, 23. Aufl., sagt unter Rn. 15 zu § 27 GBO, das gleiche wie die anderen beiden Kommentare:
    "Entscheidend für die Zustimmungsberechtigung ist der Zeitpunkt der Löschung" und unter Rn. 20: "Wenn die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB widerlegt ist, genügt die Bewilligung des eingetragenen Berechtigten nicht (BayObLG 1992, 341)"

    Schöner/Stöber, Rn. 2757 ist m.E. hier am eindeutigsten:
    "Zuzustimmen hat nach § 27 GBO der Grundstückseigentümer im Zeitpunkt der Löschung. Der Eigentümer zur Zeit der Löschung, nicht ein früherer Eigentümer, muss auch zustimmen, wenn nach Eigentumswechsel das von einem früheren Eigentümer bestellte Grundpfandrecht gelöscht werden soll."

    Einmal editiert, zuletzt von Mobi (26. Februar 2009 um 14:30)

  • Das sehe ich wie Mobi.
    Demharter sagt auch noch, dass vorher die Grundbuchberichtigung nach Maßgabe der §§ 29,40 GBO durchgeführt werden muss, damit die Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (Demharter, 26. Aufl., R.-Nr. 25 mit Hinweis auf OLG München JFG 18,204).
    Ich würde ohne Zustimmung der eingetragenen Eigentümer nicht löschen. Die von einem Voreigentümer abgegebene Zustimmungserklärung interessiert mich im Grundbuchverfahren nicht.

  • Die Bindungswirkung tritt bei der verfahrensrechtlichen Zustimmungserklärung, und nur um die geht es, spätestens mit Zugang beim Grundbuchamt ein. Ob Bindung hier bereits früher eingetreten ist, zum Beispiel indem die Erkärung dem Notar zur weiteren Veranlassung übergeben wurde (vgl. DNotI-Report 1997, 65), gibt die Sachverhaltsdarstellung nicht her.

    Wenn die Kommentarstellen ausdrücklich darauf hinweisen, daß die Zustimmung des jetzigen Eigentümers vorzulegen ist, bedeutet das, daß die Möglichkeit eines Rechtserwerbs durch den früheren Eigentümer vom Grundbuchamt nicht zu prüfen ist. Das heißt aber nicht, daß auch dann eine Zustimmung des neuen Eigentümers erforderlich wäre, wenn dieser an die des Erblassers gebunden ist.

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