BMJ: Konzeptpapier zur Behandlung der GbR im GB-Verfahren

  • Werden wir konkret:

    Die Gesellschafter A, B und C haben mit ein und derselben notariellen Urkunde im Jahr 1998 zwei Grundstücke erworben, die in zwei verschiedenen Grundbuchblättern gebucht sind. Der alten Rechtsauffassung folgend, sind "A, B und C als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts" in beiden Grundbüchern als Eigentümer eingetragen. Nach neuer Rechtsauffassung ist Eigentümer beider Grundstücke die GbR und an die Eintragung der Gesellschafter knüpft sich nach Art.229 § 21 EGBGB die Vermutung des § 899 a S.1 BGB. Wenn nun in Grundbuchblatt 1 die Eintragung eines Gesellschafterwechsels von C auf D erfolgt (unabhängig davon, ob vor oder nach der Gesetzesänderung), stimmen die Gesellschaftereintragungen in beiden Blättern nicht mehr überein, obwohl es sich ausweislich der Erwerbsurkunde um ein und dieselbe GbR handelt. Will die GbR nunmehr über das in Grundbuchblatt 2 gebuchte Grundstück durch das Vertreterhandeln von A, B und C (nicht D) verfügen und hat das Grundbuchamt von der Eintragung des Gesellschafterwechsels in Blatt 1 Kenntnis (was für die Fragestellung unterstellt wird), dann ist aufgrund der Eintragung in Blatt 1 klar, dass in Blatt 2 nicht die richtigen Gesellschafter gehandelt haben. Damit ist die Vermutung des § 899 a S.1 BGB für Blatt 2 widerlegt. Es muss also zunächst der Gesellschafterwechsel eingetragen werden (§ 47 Abs.2 S.2 GBO i.V.m. § 39 Abs.1 GBO) und D genehmigen, bevor die Verfügung der GbR eingetragen werden kann.

    Da fragt sich der Praktiker natürlich, was C reiten sollte, noch an einem Veräußerungsvertrag für eine Gesellschaft mitzuwirken, deren Gesellschafter er gar nicht mehr ist...

  • Ok, dann zu fast nachtschlafener Zeit hier noch meine unmaßgebliche Meinung dazu:
    Der § 899a BGB wurde nicht eingefügt, um die Verfügung von Nichtberechtigten zu heilen (das ist lediglich "Beifang"), sondern um die Nachweisprobleme der GbR zu beseitigen, die zwar richtig vertreten sind, dies aber bisher nicht nachweisen konnten.
    Gute Nacht!

  • Deine Äußerung verkennt den Regelungsgehalt des § 899 a BGB. Es ist zwar richtig, dass die Norm die genannten Nachweisprobleme beheben soll. Gleichwohl erfolgt dies auf der Ebene des gutgläubigen Erwerbs, weil nunmehr -systemwidrig und im Gegensatz zu jedem anderen Vertretungshandeln- der gute Glaube an die Vertretungsmacht der im Grundbuch eingetragenen Scheingesellschafter statuiert und geschützt wird.

    Wäre Deine Annahme richtig, dass es nur um die Beseitigung des Vertretungsproblems geht, hätte es genügt, § 891 BGB für entsprechend anwendbar zu erklären. Dabei ist es aber nicht geblieben. Im Gegenteil: Es werden auch die §§ 892, 893 BGB für entsprechend anwendbar erklärt. Das geht über das verfahrensrechtliche Nachweisproblem weit hinaus.

  • Ob der Gesetzgeber die richtigen Instrumente gewählt hat, möchte ich nicht beurteilen. Fakt ist, dass er die Nachweisproblematik entschärfen wollte, die sich aus der BGH-Rechtsprechung ergeben hatte. Dies ergibt sich eindeutig aus der Beschlussempfehlung des Bundestages.

  • Ob der Gesetzgeber die richtigen Instrumente gewählt hat, möchte ich nicht beurteilen. Fakt ist, dass er die Nachweisproblematik entschärfen wollte, die sich aus der BGH-Rechtsprechung ergeben hatte. Dies ergibt sich eindeutig aus der Beschlussempfehlung des Bundestages.



    Es ging dem Gesetzgeber aber auch ganz wesentlich um die Herstellung öffentlichen Glaubens für die Veräußerung durch BGB-Gesellschaften. Niemandem wäre gedient, wenn das GBA die Eintragung vollzieht (und vollziehen muss), aber auf den Erwerb kein Verlass wäre. So verhält es sich jetzt zwar nach wie vor bei der Auflassungsvormerkung, aber nicht mehr bei der Eigentumsumschreibung.

  • Die von Andreas im Rechtsprechungsthread eingestellte neue Entscheidung des LG Bielefeld entbehrt, abgesehen davon, dass sie falsch ist, nicht einer gewissen Pikanterie. Denn wenn der Kollege aufgrund dieser Entscheidung nicht bis zum 17.08.2009 eingetragen hatte, kann er jetzt aufgrund der Gesetzesänderung neu beanstanden. Denn nunmehr liegt im Rechtssinne eine Grundbuchunrichtigkeit vor (§ 899 a BGB) und damit gilt wieder § 29 GBO. Das wäre eine Gelegenheit, dem LG einmal vor Augen zu halten, dass es jedenfalls zum alten Recht haarscharf am Rande der rechtlichen Legalität wandelte.

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