Wirksamkeit der Genehmigungserklärung?

  • Der Verkäufer wird beim Abschluss des Kaufvertrages vollmachtlos vertreten. Die Vormerkung kann also erst eingetragen werden, wenn der Verkäufer genehmigt hat. Dieser erschien gestern mit einer vorbereiteten Genehmigungserklärung, unter welcher er seine Unterschrift beglaubigen ließ, und erteilte die ausdrückliche Anweisung, die Erklärung auf direktem Wege dem (auswärtigen) Grundbuchamt einzureichen. Das sei mit dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar so abgesprochen; dieser reiche zeitgleich den Antrag auf Eintragung der AV ein. Wegen anstehender Insolvenz sei die Eintragung der AV brandeilig.

    Ich habe Bedenken wegen der Wirksamkeit der Genehmigungserklärung. Diese muss doch zuerst einmal dem Käufer zugehen bzw. dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar. Erwähnt sei, dass der Kaufvertrag keine Vereinbarung dergestalt enthält, dass die Genehmigung wirksam werden soll mit Eingang beim Notar.

    Ich meine, dass das Grundbuchamt die Vormerkung nicht eintragen kann, weil die Wirksamkeit der Genehmigung noch nicht gegeben ist. Muss dem Grundbuchamt nicht der Empfang der Erklärung durch den Käufer nachgewiesen werden, wenn ja, in welcher Form?

  • Die Genehmigung bedarf nur aus grundbuchrechtlichen Gründen der Form des § 29 GBO, materiellrechtlich ist sie formfrei, siehe § 182 Abs.2 BGB. Materiell genügt es deshalb sogar, wenn die Genehmigung nur fernmündlich zugeht. Ob das Grundbuchamt den Zugang im Rahmen des vormerkungsfähigen Anspruchs prüft, wird man sehen. Das ist m.E. aber kein Grund, der Anweisung des Genehmigenden nicht nachzukommen.

  • Das ist m.E. aber kein Grund, der Anweisung des Genehmigenden nicht nachzukommen.



    Das sehe ich genauso, deshalb habe ich anweisungsgemäß die Genehmigungserklärung direkt an das Grundbuchamt übersandt. Uns geht das ganze ja auch nichts an, wir haben lediglich eine Unterschrift beglaubigt und das Original auftragsgemäß wie gewünscht verschickt. Mich interessiert nur, ob das so durchführbar ist, wie der den KV beurkundende Notar sich das gedacht hat.

  • So wie sich der Sachverhalt darstellt, wirst Du das wahrscheinlich nicht erfahren. Ihr habt keine Anträge gestellt und bekommt deshalb nicht mit, wie es ausgegangen ist.

  • @ Notariatsfee:
    Wenn ich die RdNr 3551 letzter Satz, Schöner/Stöber richtig lese, genügt die Mitteilung nur an das GBA nicht, damit die Genehmigung wirksam wird.

    Auch der in RdNr. 5352 dargestellte Fall trifft hier nicht zu, da nicht alles vom selben Notar eingereicht wird...
    Einzige Möglichkeit wäre, dass auf de nZugang der nachträglichen genehmigung im Kaufvertrag verzichtet wurde (RdNr. 5352 mit Fußnote 17).
    Ich weiß aber ehrlich gesagt nicht, ob mir das ganze bei der ganz normalen Prüfung so ohne weiteres auffallen würde :oops: :oops: :oops:...

  • Geanu so ist es.
    Das Grundbuchamt muss prüfen, ob die Genehmigung wirksam ist, wenn die Genehmigung ohne weiteres Anschreiben beim Grundbuchamt eingeht, gehe ich davon aus, dass sie vom "Richtigen" d.h. vom Vertragspartner oder bevvollmächtigten Notar u.s.w. eingereicht wurde, wenn jedoch klar ist, dass die Genehmigung direkt dem GBA zugeleitet wird, bedarf es zumindest einer Rückfrage beim Vertragspartner, ob ihm die Genehmigung zugegangen ist, ein Nachweis kann dann aber nicht verlangt werden.
    Zu diesem Zugangsnachweisproblem habe ich auch eine Umfrage zu " 12 WEG gestartet, die aber nicht zu einer Diskussion geführt hat, weil dieses Problem wohl nur bei uns vorkommt.

  • Für die Eintragung der Auflassungserklärung ist der Zugang der Genehmigung verfahrensrechtlich bedeutungslos, da die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht zu prüfen ist. Es genügt die Bewilligung des Betroffenen. Diese Bewilligungserklärung, die auch durch den Vertreter erfolgte, kann auch gegenüber dem Grundbuchamt genehmigt werden.

    Nur ein mutiger Rechtspfleger könnte hier beanstanden, dass mangels Zugang der Genehmigung noch kein zu sichernder Anspruch bestehe und dem Antrg daher nicht entsprochen werden könne, da die Eintragung das Grundbuch unrichtig mache. M.E. müsste der Kollege dann aber auch sicher wissen, dass keine zusätzliche formfreie Genehmigung erfolgt ist.

    Materiellrechtlich ist die Sache heikel, wenn z.B. das Insolvenzverfahren vor dem Zugang der Genehmigung eröffnet wird.

  • Auf den Zugang der Genehmigung wurde im Kaufvertrag nicht verzichtet.

    Die Besonderheit liegt wohl darin, dass zum einen die Genehmigungserklärung nicht durch den Notar eingereicht wird, der den Kaufvertrag beurkundet hat, wie es in der Regel der Fall ist. Zum anderen enthält der Vertrag keine Regelung, dass die Genehmigung wirksam werden soll mit dem Eingang beim Notar. Ob diese Regelung unbedingt notwendig ist, oder ob der Notar im Rahmen der Urkundstätigkeit ohnehin zur Entgegennahme ermächtigt ist, kann ich gerade nicht beurteilen. Ich bin heute nicht im Büro und habe keine entsprechenden Kommentare zur Hand.

    Wie Schutzengel bereits ausgeführt hat, genügt es materiell-rechtlich, die Genehmigung sogar nur fernmündlich zur Kenntnis zu bringen. Gem. § 130 BGB ist es bei einer empfangsbedürftigen Willenserklärung (zu der die Genehmigungserklärung zählt) erforderlich, dass „sie mit dem Willen des Erklärenden in den Verkehr gebracht und an den Erklärungsempfänger gerichtet worden ist“. Das ist ja nicht der Fall, wenn die Erklärung von uns direkt zum Grundbuchamt geschickt wurde.

    Ich hätte nicht gedacht, dass seitens des Grundbuchamts eine einfache Rückfrage beim Vertragspartner, ob ihm die Genehmigung zugegangen ist, ausreichend ist. Ich danke für die Antworten.

    Einmal editiert, zuletzt von Notariatsfee (24. April 2009 um 17:15)

  • Oh je... Das (Posting #9) ist die Stelle, die ich meinte, Fee. :oops: Ich habe heute nochmal nachgeschlagen.



    Das macht doch nichts :). Ich konnte meine Freundin ohnehin noch nicht fragen. Danke für Deine Bemühung per PN.

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