Es ist ein Problem, mit dem sich viele sicherlich täglich herumplagen müssen. Mir geht es jedenfalls so langsam echt auf die Nerven und ich bin jedes Mal unsicher, wie ich verfahren soll! Um mir nun endlich mal für die Zukunft eine konsequente Linie zu suchen, will ich mal nach Euren Meinungen fragen:
Der Eigentümer (oder der zukünftige Eigentümer aufgrund Belastungsvollmacht) bestellt eine Grundschuld und ist zugleich Berechtigter eines vorrangigen Rechts (meist in Abt. II, z.B. die Vormerkung).
Nun gibt es in den Grundschuldbewilligungen so tolle Fromulierungen wie z.B.:
"Die bestellte Grundschuld soll erstrangig in Abt. II und III eingetragen werden. Allen erforderlichen Erklärungen zur Erreichung dieser Rangstelle wird zugestimmt. Der Besteller bewilligt und beantragt entsprechende Eintragung im Grundbuch."
oder
"Die Grundschuld soll die erste Rangstelle haben. Gläubigerin und Sicherungsgeber sind sich über das Entstehen der bestellten Grundschuld einig. Es wird bewilligt und beantragt, im Grundbuch die Grundschuld [...] an der dort bestimmten Rangstelle einzutragen."
Reichen solche allgemeinen Formulierungen Eurer Meinung nach aus, um darin eine Rangrücktrittsbewilligung für z.B. die Auflassungsvormerkung oder andere dingl. Rechte für den Besteller zu sehen?
M.E. sollte aus der Urkunde wenigstens irgendwie ersichtlich sein, dass dem Bewilligenden klar ist, dass er ein vorgehendes Recht hat und dass obige Formulierungen daher für sein Recht ebenfalls Gültigkeit haben.
Dieses wäre z.B. dann erfüllt, wenn in der Bewilligung das vorgehende Recht als ein solches wenigstens an irgendeiner Stelle mal erwähnt wird.
Optimal wäre natürlich, wenn die Bewilligung Zusätze enthalten würde wie z.B.
"der Besteller tritt als Berechtigter mit seinem Recht Abt. II Nr. 1 hinter die bestellte Grundschuld zurück".
Leider fehlen solche Zusätze hier häufig!!!
Unkonkrete Rangbestimmung in Grundschuldbewilligungen
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Hallo Ulf,
dieses Problem hatte ich zwar noch nicht, denn normalerweise ist bei unseren Notaren der Rangrücktritt der Vormerkung erklärt. Die von dir zitierten Formulierungen würden mir für einen Rücktritt nicht ausreichen. Wenn noch dabeisteht "vorerst an nächstoffener Rangstelle" würde die Grundschuld im Rang nach der AV (oder dem sonstigen Recht) eintragen, ohne diese Klausel würde ich die Rangbestimmung monieren.
Andere Meinungen?
Viele Grüße!
Sandy -
Keine andere Meinung. Nur eine Ergänzung. Es ermangelt bei so wachsweichen Allerweltsformulierungen wohl des Bestimmtheitsgrundsatzes welcher die konkrete Angabe verlangt welches einzelne Recht denn nun hinter welches Recht zurückzutreten hat. Siehe hierzu auch Haegele Rn 2562.
Gruß
HuBo -
Früher hätte ich mich Euren Bedenken angeschlossen, heute jedoch nicht mehr.
Wenn aus dem Anfang der Urkunde ersichtlich ist, dass auch der Erwerber Erklärungen abgibt (und das muß er meist schon wegen der Vollstreckungsunterwerfung) und bei der Rangbestimmung keine andere Bestimmung a la "Der Eigentümer beantragt folgenden Rang: ..." getroffen wurde ist das für mich ausreichend. Damit ist für mich klar, dass der gewünschte Rang unter Zustimmung der Vormerkungsberechtigten beantragt wird, ergo vor dr Vormerkung. Eine gesonderte Rangrücktrittserklärung halte ich für doppelt gemoppelt.
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Ich glaube, meine Frage passt hier gut rein, da auch ich gerade ein Problem bezüglich einer Rangbestimmung habe.
Sachverhalt:
Notar reicht 3 Urkunden ein mit dem Antrag auf Eintragung, eine Rangbestimmung nimmt er dabei nicht vor:
1. Urkunde Auflassungsvormerkung - ohne Rangbestimmung
2. erste Grundschuldbestellungsurkunde (Käufer handelt aufgrund Belastungsvollmacht) - mit ausdrücklicher Rangbestimmung: erstrangig bz. an rangbereiter Stelle (und Rangrücktrittserklärung des Käufers und AV-Berechtigten)
3. zweite Grundschuldbestellungsurkunde (Käufer handelt aufgrund Belastungsvollmacht) - mit ausdrücklicher Rangbestimmung: im Rang nach der ersten noch einzutragenden Grundschuld (die Vormerkung wird hier nicht erwähnt); auch hier befindet sich 2 Seiten weiter die Rangrücktrittserklärung des Käufers.Nun meine Frage, kann ich die Rangrücktrittserklärung als Rangbestimmung auslegen, obwohl ich an einer anderen Stelle ja die ausdrückliche Rangbestimmung habe, die aber meiner Ansicht nach nicht genau den gewollten Rang ausdrückt? (diese Rangbestimmung sagt mir ja: die zweite GS im Rang nach der ersten GS und im Gleichrang mit der Vormerkung)
Ich tue mich da ein wenig schwer, dass die Notare Urkunden einreichen und sich der Rechtspfleger dann tatsächlich Gedanken machen muss, was ist denn nun eigentlich gewollt? Mit dem Notar habe ich bereits telefoniert, er wird keine Ergänzung der Urkunde vornehmen, sondern würde eher Rechtsmittel gegen eine Zwischenverfügung einlegen.
Wie ist eure Meinung bzw. praktische Handhabung dazu?
Gruß
Fussel13 -
Hey, ich gehe davon aus, dass alle Urkunden die selbe Eingangszeit haben. Bei uns schreiben einige Notare: "... beantrage die Wahrung aller Anträge" und damit hätte ich kein Problem.
Wie lautet der genaue Wortlaut des Notarantrags?
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für Fussel13:
Der Antrag lautet:
"Überreiche ich KV und beantrage für den Käufer die Vormerkung einzutragen. Ferner überreiche ich die GS-Urkunden 1 und 2 und beantrage die Grundschulden einzutragen."Das Problem ist, dass an der Stelle, wo die Rangbestimmung bei der GS 2 vorgenommen wurde, diese unvollständig ist.
Die weiteren Informationen, denen man entnehmen könnte, welcher Rang gewollt ist, folgen erst mit einem Zusatzblatt in dem GS-Vordruck - an einer Stelle, wo man eigentlich keine Rangbestimmung erwarten würde. Es stellt sich die Frage, ob die eigentliche Rangbestimmung in dem Bereich "Raum für etwaige vom Gesetz (§ 45 GBO) abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses" nicht zu unbestimmt ist, da sich dort gerade nicht alle für die Feststellung des gewünschten Rangs erforderlichen Erklärungen befinden (Bestimmtheitsgrundsatz).
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für Fussel13:
Der Antrag lautet:
"Überreiche ich KV und beantrage für den Käufer die Vormerkung einzutragen. Ferner überreiche ich die GS-Urkunden 1 und 2 und beantrage die Grundschulden einzutragen."Damit ist klar, dass der Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung nicht beantragt wurde. In dem Punkt bin ich sehr kleinlich.
Das Problem ist, dass an der Stelle, wo die Rangbestimmung bei der GS 2 vorgenommen wurde, diese unvollständig ist.Die weiteren Informationen, denen man entnehmen könnte, welcher Rang gewollt ist, folgen erst mit einem Zusatzblatt in dem GS-Vordruck - an einer Stelle, wo man eigentlich keine Rangbestimmung erwarten würde. Es stellt sich die Frage, ob die eigentliche Rangbestimmung in dem Bereich "Raum für etwaige vom Gesetz (§ 45 GBO) abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses" nicht zu unbestimmt ist, da sich dort gerade nicht alle für die Feststellung des gewünschten Rangs erforderlichen Erklärungen befinden (Bestimmtheitsgrundsatz).
Fussel hat bei der ersten GS unter Punkt 2 geschrieben "erstrangig bzw. rangbereit" - das Grundbuchamt ist nicht dafür da, sich auszusuchen, was gemeint ist --> Bestimmtheitsgrundsatz.
Die zweite GS hat das Problem der fehlenden Antragstellung für den Rangrücktritt. Das die Rangbestimmung an mehreren Stellen steht, ist nicht das Problem, da ja die komplette Urkunde zählt, außer es wäre auf einer Anlage, die nicht Bestandteil der Urkunde ist.
Mein Fazit: Zwischenverfügung: für 1. GS - rangbereit oder rangerster Stelle und Hinweis an Notar für Gleichrang der 2. GS mit der AV. Das die zweite GS erhält aufgrund ihrer eindeutigen Rangbestimmung Rang nach der 1. GS.
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Dann werde ich das mal mit der Zwischenverfügung angehen. Mal sehen, was das OLG dazu sagt.
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Aber wenn es ein bei euch ansässiger Notar würde ich mit ihm telefonieren, weil wegen so einem Kram eine Beschwerde, na ja. Da haben wir doch alle etwas Besseres zutun. Aber das ist nur meine eigene bescheidene Meinung.
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Hier meine Meinung zum Ausgangsthema:
Ich bestehe immer auf eindeutige Rangrücktrittserkärungen nebst Bewilligung des Vormerkungsberechtigten. Die hier ansässigen Notare machen das auch überwiegend vorbildlich. Bekomme ich mal eine Urkunde eines auswärtigen Notars, in der die Rangrücktrittserkärung fehlt, ergeht Zwischenverfügung. Hat sich noch keiner beschwert und wurde immer erledigt. -
Meines Erachtens kann in den Rangrücktrittserklärungen des Käufers (mit gutem Willen) eine auch im Namen des jetzigen Eigentümers abgegebene Rangbestimmung ausgelegt werden, sodass ich die Anträge ohne Beanstandung wohl gewahrt hätte
Eine "echte" Rangänderung, bei der es einer Bewilligung des Vormerkungsberechtigten bedürfen würde, kann es in diesem Fall ja mangels Grundbuchposition des Vormerkungsberechtigten gar nicht geben. Allerdings bliebe noch zu prüfen, ob der Käufer auch zu Rangbestimmungen im Rahmen der Belastungsvollmacht bevollmächtigt gewesen ist.Steht in der 1. GS-Bestellungsurkunde tatsächlich wortwörtlich "erstrangig bzw. rangbereit"? Bei uns steht dort meistens so etwas wie: "Die Grundschuld soll die erste Rangstelle erhalten. Sollte diese nicht erreichbar sein, kann die GS auch an rangbereiter Stelle eingetragen werden". Sollte so etwas in der Art in der Urkunde stehen, sehe ich hier auch eine ausreichende Rangbestimmung im Hinblick auf die Vormerkung und die 2. GS.
Als Problem bei der zweiten Grundschuld sehe ich auch nicht, dass der "Rangrücktritt" bzw. die Rangbestimmung sich erst im hinteren Teil der Urkunde befindet. Aus dem vorderen Teil der Urkunde kann entnommen werden, dass die GS2 Rang nach der GS1 haben soll und aus dem hinteren Urkundenabschnitt, dass die GS2 Rang vor der AV haben soll. Warum diese Angaben getrennt getätigt worden sind, spielt ja erstmal keine Rolle.
Da ich von dem Vorliegen einer Rangbestimmung (und damit nicht von einer echten Rangänderung) ausgehe, kann es meines Erachtens auch nicht auf den Notarantrag ankommen. Die Grundschulden und die Vormerkungen sind gemäß den in den Urkunden enthaltenen Rangbestimmungen einzutragen (s.o.).
Übrigens kann ich mir es nicht so recht vorstellen, dass der Notar bei diesen bestimmt eiligen Anträgen tatsächlich Beschwerde einlegt. Bestimmt wollte er nur verunsichern (alles schon selbst erlebt). Sollte er tatsächlich Beschwerde einlegen, wäre es nett, wenn du mal den Ausgang des Verfahrens hierher melden würdest
Viele Grüße
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Das sehe ich auch so.
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Mal vielleicht eine doofe Frage dazu, aber wenn alles gleichzeitig beantragt ist und nicht in dem Antrag bzgl. der Ränge auf die Urkunden Bezug genommen wurde, wäre dann nicht alles im gleichen Rang einzutragen? Das würde dann der Bewilligung widersprechen, sodass der Antrag oder die Bewilligung geändert werden müssten, damit Antrag und Bewilligung übereinstimmen.
Und wenn es nur heißt, dass die Eintragung der Grundschuld beantragt wird, dann ergeht bei uns der Hinweis (soweit getrennter Vollzug möglich, andernfalls ZV), dass nicht auch die Eintragung des § 800 ZPO beantragt worden ist.
Wäre das hier nicht auch zu beachten? -
Der aufgrund der vermuteten Vollmacht nach § 15 Absatz 2 GBO gestellte Antrag des Notars kann keine Rangbestimmung enthalten; s. dazu Cromwell hier:
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post649726
Also kann es auch keinen Widerspruch zu der oder den Eintragungsbewilligung/en geben, die die Rangbestimmung enthält/enthalten. -
Mal vielleicht eine doofe Frage dazu, aber wenn alles gleichzeitig beantragt ist und nicht in dem Antrag bzgl. der Ränge auf die Urkunden Bezug genommen wurde, wäre dann nicht alles im gleichen Rang einzutragen? Das würde dann der Bewilligung widersprechen, sodass der Antrag oder die Bewilligung geändert werden müssten, damit Antrag und Bewilligung übereinstimmen.
Und wenn es nur heißt, dass die Eintragung der Grundschuld beantragt wird, dann ergeht bei uns der Hinweis (soweit getrennter Vollzug möglich, andernfalls ZV), dass nicht auch die Eintragung des § 800 ZPO beantragt worden ist.
Wäre das hier nicht auch zu beachten?Der Notar muss m.E. in seinem Notarantrag nicht die in der Urkunde enthaltene Rangbestimmung wiederholen. Die Rechte sind entsprechend der Bewilligung einzutragen. Zumal der Notar wohl auch - wenn auch nicht explizit - auf den Inhalt der Urkunde Bezug nimmt. Ich meine diesbezüglich auch eine OLG-Entscheidung gelesen zu haben, bei der ein Rechtspfleger anderer Meinung gewesen ist und unberechtigterweise die Rechte einfach im Gleichrang eingetragen hat.
Stimme Dir zu, dass eigentlich auch im Notarantrag die ZV-Unterwerfung nach § 800 ZPO beantragt werden müsste. Da dies im hiesigen Bezirk jedoch von keinem Rechtspfleger beanstandet wird und ich deshalb jedes Mal (90% der Notare beantragen die Unterwerfung nicht) eine nicht gewollte Eintragung vornehmen bzw. eine Aufklärungsverfügung schreiben müsste, trage ich (wie dies auch gewollt ist) die Grundschuld mit Unterwerfung einfach ein. Korrekt ist dies m.E. nicht, allerdings macht es das Grundbuch auch nicht unrichtig. Es interessiert mich allerdings auch, wie dies andere Gerichte handhaben
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Also, zu den aufgeworfenen Fragen:
Die Grundschulden haben in der Rangbestimmung die Formulierung, die Inverus erwähnt hat. "soll erste Rangstelle haben, wenn diese nicht erreicht werden kann, dann rangbereit" Ich hatte das nur so kurz ausgeführt, weil die Formulierung ja üblich ist. Daran störe ich mich keineswegs, also für den Fall, dass noch eine alte GS eingetragen ist.Auch bei uns werden die ZV-Unterwerfungen nach § 800 ZPO immer mit eingetragen, auch wenn kein konkreter Antrag des Notars gestellt wird. Meist - wie auch hier - erfolgt halt der Antrag, "die Grundschuld(en) im Grundbuch einzutragen". Oft erfolgen auch Anträge, "den Anträgen in der Urkunde zu entsprechen", das heißt ja für uns, wir müssen alle Anträge "suchen", was bei manchen Urkunden auch echt eine Kunst ist.
Und auch der gleichzeitige Antrag des Notars ohne Rangbestimmung stört mich nicht, weil ich ja dann die Rangbestimmung aus den Bewilligungen entnehme.
Da eure Meinungen überwiegend dahin führen, dass ihr eintragen würdet, werde ich wohl auch eintragen und mich auf folgende Entscheidung stützen: OLG München, Beschluss vom 14.03.2006, 32 Wx 31/06.
Es wird also keine (weitere) obergerichtliche Rechtssprechung dazu geben.
Gruß Fussel13
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