A und B sind zu je 1/2 Miteigentümer.
Das Grundstück wird nun nach § 3 WEG wie folgt geteilt:
In der Urkunde heißt es: "...Dazu werden Miteigentumsanteile so zusammengefasst und geteilt, wie es sich aus den folgenden Festlegungen ergibt...."
A: 30/100, verbunden mit Whg. 1
B: 30/100, verbunden mit Whg. 2
A+B zu je 1/2: 10/100 mit TG 1, 10/100 mit TG 2, 10/100 mit TG 3 und 10/100 mit TG 4.
"Die Vertragsteile sind sich über Zusammenfassung und Teilung der Miteigentumsanteile sowie der Begründung von Wohnungseigentum - wie vorstehend wiedergegeben - dergestalt einig, dass die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum (...) erfolgen soll..."
Die Quoten gehen zwar rechnerisch auf, aber unserer Meinung liegt nicht der Fall der reinen Vereinigung von Miteigentumsanteilen zu einem vereinigten WEG-Miteigentumsanteil vor (und auch nicht reinen Aufteilung eines solchen Miteigentumsanteils in mehrere, um diese mit mehreren Sondereigentumseinheiten verbinden zu können). Vielmehr wird hier unserer Ansicht nach ein Teil nach § 3 WEG geteilt und Teil nach § 8 WEG, und zwar nicht nach Miteigentumsstämmen aufgeteilt, sondern insgesamt miteinander vermengt. An der Zulässigkeit einer solchen Vorgehensweise haben wir Zweifel. Explizite Auflassungen enthält die Urkunde nicht.
Teilung nach § 3/8 WEG
-
Hmm, also bzgl. der Wohnungen liegt eine Teilung nach § 3 WEG vor und bzgl. der TG-Plätze jeweils eine nach § 8 WEG. Sehr interessant! Hab ich so nicht nie gesehen.
Bislang hab ich des WEG immer so verstanden, dass man entweder nach § 3 oder nach § 8 WEG aufteilen muss. Ein Nebeneinander würde ich - wie Andreas - auch als unzulässig ansehen. Allerdings wäre ich nicht so sicher, ob man das so sehen muss. -
Hätte ich kein Problem damit; s. BGH, Rpfleger 1983, 270 = DNotZ 1983, 487:
RN 12 ff :
Die vom vorlegenden Oberlandesgericht gesehenen Schwierigkeiten (kein Unterbruchteilseigentum, deshalb Notwendigkeit eines rechtlichen Bandes zwischen den Anteilen der beteiligten Ehepaare) beruhen darauf, daß es § 3 WEG so versteht, als müßten schon vor einer Vereinbarung über die Bildung von Wohnungseigentum so viele gewöhnliche Miteigentumsbruchteile vorliegen, als für die Zuordnung des Sondereigentums an den Wohnungen notwendig sind……
Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 3 WEG schließen es aber aus, daß die beteiligten Miteigentümer in einem auf die Begründung von Wohnungseigentum gerichteten dinglichen Vertrag (§ 3, § 4 Abs. 1 WEG) sowohl die Zahl der Miteigentumsanteile verändern (zusammenlegen) als auch diesen (neuen) Anteilen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung zuordnen. So gesehen soll die Zusammenlegung der Anteile die Entstehung von Wohnungseigentum nur ermöglichen und vorbereiten.. -
Ich denke das müsste gehen, denn die Teilung nach § 3 WEG setzt nur Miteigentum und Abgeschlossenheit voraus, die Zuweisung von bestimmtem Sondereigentum ist möglich.
Ein nach § 3 WEG gebildetes Sondereigentum das im Miteigentum der teilenden Miteigentümer verbleibt, kann nach § 8 WEG durch Erklärung der Eigentümer (hier A und B) weiter unterteilt werden (so jedenfalls Weitnauer WEG, 9. Auflage) . -
-
Ich persönlich halte die gleichzeitige Teilung nach § 3 und nach § 8 WEG auch für zulässig, da mehrere Eigentümer sowohl nach § 3 als auch nach § 8 WEG teilen können.
Würde man die "Vermengung" verneinen, müssten A und B ja zunächst nach § 8 WEG aufteilen, sodass ihnen jedes WE und TE zur Hälfte zusteht. Anschließend müsste Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft + Auflassung der Wohnungen in Alleineigentum erfolgen. Vielleicht ein bisschen umständlich.
-
Im Fall von Prinz werden die Anteile von A, B, C und D zu je 1/4 auf zwei Anteile von A/B bzw. C/D zu je 1/2 zusammengefaßt. Anschließend wird jeder 1/2 Anteil mit einer WE-Einheit verbunden. Bei Nemo werden mit dem Anteil eines Miteigentumers mehrere Wohnungen verbunden der dann gemäß § 8 WEG weiter unterteilt wird. Aber wie soll das dann auf diesen Fall bezogen funktionieren? Ich sehe da keine Möglichkeit. Am einfachsten wäre eine Teilung gemäß § 8 WEG und bei Wohnung 1 und 2 noch entsprechende Auflassungen.
-
Diese Ansicht finde ich komisch, da bei einem bereits nach § 8 WEG geteiltem Grundstück eine nochmalige Teilung nach § 3 WEG doch keinen Sinn macht. § 8 WEG setzt ja voraus, dass "Der Eigentümer eines Grundstücks" teilt und nicht der "Eigentümer eines SE".
Konkret hieße das dann: A und B je zur Hälfte Eigentum am Grundstück --> W 1 50/100 verbunden mit dem SE an W 1: A und B je zur Hälfte; W 2 50/100 verbunden mit dem SE an W 2: A und B je zur Hälfte. --> Wie sieht jetzt die § 8 WEG Teilung aus?
Ich denke im Ausgangsfall liegen einfach zwei unterschiedliche bzw. getrennte Teilungen vor. Einmal nach § 3 WEG (hinsichtlich Wohnungen A und B) und einmal nach § 8 WEG (hinsichtlich der Garagen).
Andererseits halte ich es auch für möglich, dass man nach § 3 WEG teilt und das das ursprüngliche Miteigentum sich an dem Sondereigentum mit den gleichen Quoten fortsetzt; auch dann müsste eine vertragliche einräumung von SE vorliegen, wenn auch eine einseitige Begründung von SE nach § 8 WEG möglich gewesen wäre. Nach dieser Ansicht wäre hier komplett nach § 3 WEG aufgeteilt worden.
Ich tendiere aber eher zur ersteren und zu Ulfs Meinung, dass eben zwei getrennte Teilungen vorliegen.
-
Das das Gewollte im Ergebnis erreicht werden kann, ist nicht streitig. Unklar ist nur der rechtliche Weg, auf dem man zu díesem Gewollten kommt. Wenn ich mir den zitierten Satz aus der Urkunde so anschaue, dann entnehme ich ihm, dass sich die Beteiligten dahingehend "einig" sind, dass es zu dem dargestellten Ergebnis kommt. Dies würde auch eine für notwendig gehaltene Auflassung von Miteigentumsanteilen umfassen, denn auch die Auflassung ist im Rechtssinne eine Einigung nach § 873 Abs.1 BGB und an der gleichzeitigen Anwesenheit der Beteiligten kann wohl kein Zweifel bestehen.
-
Das KG, NJW 1995, 62, führt in den Gründen aus:
Eine Verbindung beider Arten der Begründung von Wohnungseigentum wird zwar etwa in der Weise für möglich gehalten, daß die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, daß sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3 WEG), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentumsrechte als Miteigentümer zu den am Stammgrundstück bestehenden ursprünglichen Anteilen eintragen lassen (insoweit Fall des § 8 WEG, vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 3 Rdnr. 15 unter Hinweis auf Diester, WEG, § 8 Rdnr. 8). -
Das klingt für mich überzeugend.
-
Das KG, NJW 1995, 62, führt in den Gründen aus:
Eine Verbindung beider Arten der Begründung von Wohnungseigentum wird zwar etwa in der Weise für möglich gehalten, daß die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, daß sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3 WEG), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentumsrechte als Miteigentümer zu den am Stammgrundstück bestehenden ursprünglichen Anteilen eintragen lassen (insoweit Fall des § 8 WEG, vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 3 Rdnr. 15 unter Hinweis auf Diester, WEG, § 8 Rdnr. 8).
Ist wohl wirklich so. Die Entscheidung wird als Begründung für eine Kombination von §§ 3 und 8 WEG auch bei Hügel (Bamberger/Roth, WEG, § 3 Rn. 1) zitiert.
Rapp (Staudinger § 8 WEG Rn. 10) verweist zwar auf die Stelle bei Bamberger/Roth, zitiert die Entscheidung aber nicht. Und auch das dort nachfolgende Beispiel könnte man eher so (miß-)verstehen, daß eine Kombination nur in der Form möglich ist, daß zuerst nach § 3 WEG und erst anschließend nach § 8 WEG aufgeteilt werden kann. -
Guten Morgen,
da ich sonst immer nur Teilungen nach § 8 WEG einzutragen hatte, mal eine Frage zu § 3 WEG, die hier auch hin passt, wie ich finde:
Ich habe insgesamt 5 Eigentümer zu verschiedenen Bruchteilen. Diese räumen sich nun vertraglich SE dergestalt ein, dass jeder 2 von insgesamt 10 Wohnungen erhält. Die Miteigentumsbruchteile am Sondereigentum sind dabei alle völlig unterschiedlich, jeder einzelne Eigentümer bekommt aber jeweils genau so viele Anteile wie er bisher an Bruchteilseigentum hatte (z.B. bekommt Miteigentümer A (vorher 1/5) nun eine Wohnung zu 3/20 und eine zu 1/20). Ist das dann nur § 3 WEG oder eigentlich eine Mischung aus § 3 und § 8 WEG, weil der 1/5 Anteil dann ja auch nochmal "aufgeteilt" wird. Hab jetzt so viel gelesen, dass ich völlig verwirrt bin.Danke!
-
Den Anteil eines Miteigentümers mit mehreren Wohnung zu verbinden, ist von § 3 WEG gedeckt (vgl.OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.11.2015, I-3 Wx 272/15; obiter dictum). Wenn mehrere Miteigentumsanteile dabei entstehen, fällt das zusätzlich unter § 8 WEG.
-
-
... würde mich aber nicht an der Paragraphennennung stören, sondern nach dem Willen der Beteiligten gemäß §§ 3 und 8 WEG eintragen.
-
Danke!
-
Habe hier einen ähnlichen Fall.
3 Eigentümer (A zu 1/2, B und C zu je 1/4) begründen Wohnungseigentum an 14 Einheiten. A bekommt 7 Einheiten zu Alleineigentum, B und C zu je 1/2 ebenfalls 7.
Auf Grund der bisherigen Aussagen gehe ich davon aus, dass dies so zulässig ist, sofern sich die Beteiligten "einig" sind. Das habe ich hier genauso wie die dann notwendige UB vorliegen.Ich würde also eintragen, habe aber eine Frage zum Vollzug:
Trage ich dann als Eintragungsgrundlage "Auf Grund der Teilungserklärung und der Einigung vom XX.XX.XXX" ein? Nur so wird ja deutlich, dass sowohl eine TE nach § 8 als auch eine (teilweise) Aufteilung bzw. Einigung nach § 3 WEG vorliegen.Hat jemand Bedenken oder eine bessere Formulierung?
Vielen Dank im Voraus.
Jetzt mitmachen!
Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!