Schätzung durch Immobilienservice

  • Hallo liebe Kollegen,
    habe mal ein kleines Problem mit dem ich heute konfrontiert wurde und würde gern eure Meinung dazu wissen.

    Leerstehendes EFH der Betreuten soll verkauft werden. Preisgrundlage dazu bildet die Schätzung des Immobilienservices der Spasskarre, sprich mir liegt ein Blatt mit Bild der Immobilie, 'ner kurzen Beschreibung und den Kaufpreisvorstellungen i.H.v. 45.000 € vor.
    Ein Kaufinteressent ist bereit, das Objekt für 42.000 € zu erwerben, zzgl. Käuferprovision.
    Schon übermorgen soll die Beurkundung sein. :(
    Der Kaufvertragsentwurf liegt mir seit heute vor.

    Die ganze Angelegenheit ist mir ein wenig übereilt.

    1. Frage:
    Nehmt ihr eigentlich Schätzungen vom Immobilienmakler an oder besteht ihr auf ein Verkehrswertgutachten?

    Die Betreute hat eine leibliche Tochter, die möglicherweise Alleinerbin sein wird. Die Tochter ist mit dem Verkauf zu den genannten Konditionen einverstanden.

    2. Frage:
    Bezahlung und Übergabe
    Es ist die Zahlung des Kaufpreises bis 31.08.2006 auf ein Notaranderkonto vereinbart. Am 01.09.2006 soll bereits der Besitzübergang sein.
    Ich bin eher eine Verfechterin dafür, dass Zahlung erst bei Vorliegen der Verkaufsvoraussetzungen (nämlich sämtlicher Genehmigungen) und Besitzübergang am Tage des Eingangs der Kaufpreiszahlung auf dem Konto der Betreuten sein soll.
    Was meint ihr denn?

    Vielen Dank für die Antworten!

  • zu 1: schätzung reicht mir. zumindest wenn nicht völlig abwegig.

    zu 2.: wenn der käufer früher zahlt als üblich ist das sein problem, geht ja im zweifel zu seinen lasten.

  • Wenn der Immobilienservice der Sparkasse Dir als zuverlässig aus anderen Genehmigungsverfahren bekannt ist, würde ich die Genehmigungsfähigkeit zum etwas niedrigeren Kaufpreis signalisieren unter dem Vorbehalt der Anhörung des Betroffenen und ggf. der Bestellung eines Verfahrenspflegers. Die Alleinerbin würde ich als Verfahrenspflegerin in das Verfahren einbinden.

    Je früher der Kaufpreis gezahlt wird, desto besser für den Betroffenen.

  • Grundsätzlich sehe ich es genauso.

    Wenn die Beteiligten meinen, sie müssten übermorgen beurkunden, dann sollen sie das ruhig machen. Die gerichtliche Genehmigung wird jedenfalls erst dann erteilt, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind. Die Genehmigung wirkt ex tunc. Wenn der Käufer vorher bezahlen will, ist das seine Sache und für den Betreuten umso besser.

    Ob ich die in ihren Eigeninteressen involvierte Tochter als Verfahrenspflegerin bestellen würde, wage ich eher zu bezweifeln.

  • Die Schätzung eines Maklers, Immo-Abt. der Bank etc. halte ich anstelle des Gutachtens eines (vereidigten) Sachverständigen dann für ausreichend, wenn sie aussagekräftig ist, d.h. ich ersehen kann, unter Berücksichtigung welcher Kriterien, der Verkehrswert ermittelt wurde.

    Ich habe schon "Gutachten" der Sparkasse ausreichen lassen, aber z.B. auch Gutachten von angeblichen Fachleuten nicht akzeptiert.

    "Der Staat ist vom kühlen, aber zuverlässigen Wächter zur Amme geworden. Dafür erdrückt er die Gesellschaft mit seiner zärtlichen Zuwendung."

  • Mit Wertermittlungen der Sparkasse habe ich keine Erfahrungen, das Objekt selber kenne ich nicht, ist auch von hier für 'ne Ortsbesichtigung zu weit enfernt. Bisher wurde eigentlich immer brav ein VKW-Gutachten vorgelegt.

    Tochter ist Betreuerin der Betroffenen, scheidet daher als Verfahrenspflegerin aus.

    Problem habe ich lediglich damit, dass der Besitzübergang vor Rechtskraft des Vertrages erfolgen soll, da im Falle der Nichterteilung der vgG oder anderer Genehmigungen, ggf. bereits irreparable Veränderungen am Grundstück vorgenommen werden können.

    Gegen die Zahlung des Kaufpreises hab auch ich nichts einzuwenden, mich stört eben lediglich der Zeitpunkt des Besitzüberganges.

  • Ich glaube, jetzt verwechselst Du etwas.

    Wenn der Vertrag nicht genehmigt wird, dann gibt es mangels wirksamer diesbezüglicher Vereinbarung auch keine rechtswirksame Besitzübergabe und wenn er genehmigt wird, dann ist es egal. Im übrigen wird der Notar den Erwerber sicher darüber belehren, dass der Vertrag erst mit dem Wirksamwerden der gerichtlichen Genehmigung wirksam wird und dass er alle Handlungen daher auf eigenes Risiko und auf eigene Gefahr vornimmt.

  • @juris
    wir verstehen uns schon richtig.
    Die Belehrung des Notars ist in der Urkunde beinhaltet. Ich mein ja nur, dass der vorherige Besitzübergang doch schon ein gewisses Risiko für die Betreute bedeutet, nämlich den derzeitigen Zustand des Objektes aufzugeben. Wird der Vertrag wirksam, so war der Zeitpunkt des Besitzübergangs egal. Wird der Vertrag nicht wirksam, dann hat zwar der Käufer Investitionen getätigt, die er nicht zurückverlangen kann, der Betreuten kann aber auch ein Schaden entstanden sein, der irreparabel ist, z.B. durch Zerstörung oder Abriss. Ein nachfolgendes zivilrechtliches Verfahren wäre ja auch nicht so schön für die Betreute.

  • der betreuten kann zwar ein schaden entstehen, allerdings hat sie ja den kaufpreis auch schon erhalten.
    wenn dann müßte ja der käufer auf (teilweise) rückzahlung klagen.

  • @luck strike
    nee, nee der KP ist ja auf dem Notaranderkonto und ich denke mal im Falle des nicht wirksamen Kaufvertrages überweist der Notar das Geld an den Käufer zurück.

  • lucky strike
    Sehe ich nicht so. Der Kaufvertrag wird durch den Notar rückabgewickelt und der Kaufpreis wird vollständig an den Käufer zurücküberwiesen. Der Verkäufer kann meines Erachtens nur Schadeneratzansprüche im Zivilverfahren gegenüber dem Käufer geltendmachen. Der gescheiterte Kaufvertrag ist doch kein wirksamer Titel aus dem der Verkäufer irgendwelche Ansprüche herleiten kann.

    Werde den Besitzübergang von der Erteilung der vgG abhängig machen lassen bzw. deren Übersendung an den Notar mit Doppelvollmacht. Dann bin ich definitiv auf der richtigen Seite.

    Aber trotzdem Danke für die Antworten.
    Schönen Feierabend!

  • In solchen Fällen habe ich mir immer von den Betroffenen die baulichen Mängel des Hauses beschreiben lassen (z.B. asbesthaltige E-Heizung, Dach undicht, ...). Die Sparkassen rechnen regelmäßig den umbauten Raum mit einem Faktor hoch und ziehen dann pro Lebensalter des Gebäudes ein Prozent ab. In den Faktor fließen dann u.U. auch die bauliche Ausstattung, die Lage des Grundstücks, etc. ein. Hinzu kommt dann der Bodenwert.

    Bei 42000 € Kaufpreis muss es sich aber schon um ein kleines, altes und heruntergekommenes Häuschen handeln. Wer ist denn der Käufer? Ein unbekannter Dritter?

  • @Manfred
    Also Käufer scheint tatsächlich ein unbekannter Dritter zu sein. Das Häuschen ist schon alt. Kenne aber eben nur ein Foto von aussen und da sah es nicht ganz schlecht aus. Dennoch sollte man sich, und das weiss ich aus meiner ZVG Praxis, vom äußeren Anschein nicht täuschen lassen. Kann schon sein, dass das Kaufpreisangebot dem tatsächlichen Wert entspricht. Dennoch denke ich, dass im Haus nichts anderes zu erwarten ist, da die Betreute völlig verwahrlost und verdreckt dort herausgeholt wurde.

  • Von daher würde ich es bei dem "Bankgutachten" belassen. Ich habe in zwei Fällen den Immobilienbearbeiter der Bank auch schon angerufen, er solle mir seine persönliche Einschätzung über den Unterhaltungsstau schriftlich mitteilen.

    Wichtig kann auch sein, dass das Sozialamt mit dem Kaufpreis einverstanden ist. Sonst kann es bei späterer Beantragung von Sozialhilfe zu Problemen kommen. Darauf weise ich in Grenzfällen immer hin.

  • Zitat von Manfred


    Wichtig kann auch sein, dass das Sozialamt mit dem Kaufpreis einverstanden ist. Sonst kann es bei späterer Beantragung von Sozialhilfe zu Problemen kommen. Darauf weise ich in Grenzfällen immer hin.



    Mmh, gute Idee, nur befürchte ich, dass die Betreute (alte Dame) von 42.000 € ne ganze Weile gut im Seniorenheim leben kann, mithin sich die Frage beim Sozialamt wohl eher nicht stellen wird.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!